ООО «Стерникс Консалтинг»
(Sternik's Consulting)
+7 (495) 749-77-65
Информационный
партнер:информационный партнер

Дайджест месяца

Статьи по темам открыть все

Московская область, вторичный рынок. Июль 2020
4967
02.08.2020

Кемерово, вторичный рынок. Июнь 2020
5221
24.07.2020

Новосибирск, вторичный рынок жилья. Июнь 2020
4532
24.07.2020

Мониторинг

РЫНОК ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, месячные мониторинги - Россия

Воронеж. Обзор рынка жилой недвижимости. Январь 2012 г. (Алексей Москалёв, ООО "ИнвестОценка")

Воронеж. Обзор рынка жилой недвижимости за январь 2012 года

Для целей информационного обеспечения процедуры оценки квартир в городе Воронеже специалисты компании «ИнвестОценка» подготовили обзор рынка жилой недвижимости за январь 2012 года.

Информация для написания настоящего обзора получена на основании мониторинга специализированных источников, посвященных рынку недвижимости города Воронежа, в том числе: электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, базы данных риэлтерских агентств Воронежа, собственная статистика компании «ИнвестОценка».

В качестве объектов для исследования были отобраны только объекты – квартиры (одно-, двух- и трех-, 4-х и более комнатные) и не рассматриваются комнаты и доли. В выборке участвуют только «уникальные» (не повторяющиеся) предложения.

В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена предложения. Расчет средних цен за 1 кв. м общей площади ведется без учета элитных объектов.

Все расчеты выполнены в соответствии с методологией Главного аналитика Российской Гильдии Риэлторов Стерника Г. М.

Таблица 1. Основные показатели рынка предложения жилой недвижимости (квартир) Воронежа на конец января 2012 года

Основные показатели

Январь 2012

Прирост к прошлому месяцу, руб./кв. м

Прирост к прошлому месяцу, %

Удельная цена предложения жилья в среднем по городу, руб./м2

42 052

+733

+1,77%

Общее количество экспонируемых объектов, шт.

3 912

+56

+1,45%

Средняя удельная цена предложения жилья по новизне

      

Вторичка

41 909

+1 244

+3,06%

Первичка

42 149

+286

+0,68%

Индекс стоимости жилья по дороговизне

      

«Дорогое» жилье (20% самых дорогих квартир)

55 897

«Дешевое» жилье (20% самых дешевых квартир)

32 158

Индекс расслоения (отношение стоимости «дорого» жилья к «дешевому»)

1,74

Средняя удельная цена предложения жилья по количеству комнат

      

Однокомнатные квартиры

44 576

+2 257

+5,33%

Двухкомнатные квартиры

41 313

-1 551

-3,62%

Трехкомнатные квартиры

41 058

+323

+0,79%

4-х и более комнатные квартиры

39 577

+502

+1,28%

Средняя удельная цена предложения жилья по районам города

      

Центральный район

48 984

+2 726

+5,89%

Коминтерновский район

40 946

+345

+0,85%

Ленинский район

46 062

+969

+2,15%

Советский район

40 257

+384

+0,96%

Железнодорожный район

38 216

-100

-0,26%

Левобережный район

38 206

+532

+1,41%

Средняя удельная цена предложения жилья по типажу здания

      

Сталинка

45 042

+1 642

+3,78%

Хрущевка

42 985

+1 394

+3,35%

Брежневка

40 302

+689

+1,74%

Чешка

41 148

+1 247

+3,13%

Современная

42 149

+286

+0,68%

Средняя удельная цена предложения жилья по материалу стен

      

Кирпичный

43 648

+1 087

+2,55%

Монолитный и монолитно-кирпичный

39 544

+121

+0,31%

Панельный

39 467

+468

+1,20%

Источник: ИнвестОценка

Предложение

В январе 2012 года общий объем предложения продажи квартир в Воронеже увеличился по сравнению с декабрем прошлого года на 1,45% до уровня 3 912 объектов.

На рынке превалирует предложение первичного жилья (59,5% совокупного предложения). Лидером среди районов остается Коминтерновский район (31% совокупного предложения). По количеству комнат лидируют двух- и трехкомнатные квартиры (36% и 31% соответственно). 60% совокупного предложения занимают квартиры в кирпичных домах современного типа.

Рисунок 1. Структура предложения жилой недвижимости (квартир) Воронежа на конец января 2012г., %

по районам

по количеству комнат

по типажу

по материалу стен

Источник: ИнвестОценка

Спрос

Более 60% воронежцев со среднемесячным душевым доходом от 30 тыс. руб. не удовлетворены текущими жилищными условиями и рассматривают возможность их улучшения в ближайшие 5 лет. Среди основных мотивов приобретения квартиры традиционно выделяют: улучшение жилищных условий, последующую сдачу в аренду и инвестиции.

Основная доля воронежцев предпочитает покупку квартир на первичном рынке в кирпичных и монолитно-кирпичных домах современного типа. При этом наибольшим спросом пользуются одно- и трехкомнатные квартиры. Последние, выбирают, главным образом, семьи из 4-х и более человек.

Среди районов наиболее востребована недвижимость в Коминтерновском (в первую очередь, в Северном микрорайоне) и Советском районах города. Чаще всего воронежцы предпочитают не переезжать в другие районы, а покупать квартиры в том же районе, где живут.

Если говорить об условиях приобретения недвижимости, то среди воронежцев, планирующих в ближайшие пять лет покупку квартиры, более половины хотели бы воспользоваться ипотечным кредитованием, еще треть готова участвовать в долевом строительстве. И только менее 10% готовы единовременно выплатить всю стоимость квартиры.

Ипотека

Ипотечное кредитование остается основным инструментом реализации спроса на рынке жилой недвижимости (квартир) Воронежа. По данным Управления Росреестра по Воронежской области в 2011 году с привлечением ипотеки в регионе было выдано более 13 011 жилищных кредитов. Для сравнения в 2010 году было выдано 7 434 жилищных кредита. Рост за год составил 75%. Существенная доля ипотечных сделок заключена в рамках различного рода социальных программ, среди которых программы обеспечения жильем военнослужащих, ветеранов Великой Отечественной войны, молодых семей, а также переселения граждан из ветхого и аварийного жилья.

ТОП-банки, на долю которых приходится порядка 65% рынка ипотеки, прогнозируют дальнейший рост объемов выдаваемых ипотечных кредитов. В то же время ряд экспертов сомневаются в повышении доступности ипотеки для населения. Условия ее выдачи могут ухудшиться, несмотря на снижение доли просроченной задолженности (сейчас около 5,1%). Ряд крупных банков уже снизили возможности для получения кредитов. Например, Сбербанк еще в декабре прошлого года объявил о повышении ставок по двум ипотечным программам: «Строительство жилого дома» и «Гараж». По мнению экспертов, плавное повышение процентов по ипотеке продолжится и в 2012 году.

Таблица 2. Условия выдачи ипотеки в некоторых банках Воронежа, январь 2012 года

Наименование банка

Валюта

Срок кредита

Первоначальный взнос

рубли

доллары

евро

Сбербанк России

9,5% –15,25%

8,8% – 14,0%

8,8% – 14,0%

1 – 30 лет

от 15,0%

ВТБ24

от 9,5%

от 7,95%

от 7,95%

5 – 50 лет

от 10,0%

Росбанк

от 10,25%

-

от 9,0%

7 – 25 лет

от 15,0%

Банк Уралсиб

10,5% – 14,0%

-

-

3 – 30 лет

от 10,0%

ЮниКредит Банк

от 12,0%

от 10,0%

от 10,0%

1 – 30 лет

от 20,0%

Промсвязьбанк

9,5% –16,0%

-

-

до 25 лет

от 20,0%

Инвестторгбанк

11,9% – 12,7%

10,0% – 11,5%

-

3 – 30 лет

от 20,0%

Банк ОТКРЫТИЕ

12,25% – 14,5%

от 11,5%

от 10,5%

1 – 30 лет

от 30,0%

Нордеа Банк

от 13,5%

от 10,5%

от 10,5%

до 30 лет

от 10,0%

Кредит Европа Банк

15,0% – 17,0%

13,0% – 13,5%

-

3 – 20 лет

от 40,0%

Агентство жилищного ипотечного финансирования

от 7,9%

-

-

3 – 30 лет

от 10,0%

Источник: ИнвестОценка

Ценовая ситуация

За январь средневзвешенная удельная цена предложения квартир в Воронеже выросла на 1,77% и составила на конец месяца 42 052 руб./кв. м (41 319 руб./кв. м на конец декабря 2011 года).

Среди лидеров роста однокомнатные квартиры (+5,33%), вторичное жилье (+3,06%) и кирпичные дома (+2,55%), а также квартиры в «сталинках» (+3,78%). Максимальный рост стоимости квартир отмечен также в Центральном районе (+5,89%) города Воронежа.

Наименьший рост показали 3-х комнатные квартиры (+0,79%), первичное жилье (+0,69%) и монолитно-кирпичные дома (+0,31%). Меньше всего выросли цены в Коминтерновском районе города (+0,85%).

Отрицательная динамика средних цен на двухкомнатные квартиры (-3,62%) объясняется структурными изменениями (ростом доли дешевого предложения).

Рисунок 2. Средние удельные цены предложения жилой недвижимости (квартир) Воронежа на конец января 2012г., руб.

по районам

по количеству комнат

по типажу

по материалу стен

Источник: ИнвестОценка

Сроки экспозиции

Сроки экспозиции квартир в Воронеже зависят, главным образом, от их ликвидности и ценовых ожиданий продавцов. Наиболее активно в городе по-прежнему реализуются «однушки» и «двушки» в панельных домах на вторичном рынке.

Выводы и прогнозы

Несмотря на заявления риэлторов о превышении спроса над предложением, ожидаемом росте цен и снижении доступности ипотеки, подстегивающие потенциальных покупателей к осуществлению сделок, в целом ситуация на воронежском рынке жилья (квартир) остается достаточно стабильной. Объем предложения жилья пока соответствует платежеспособному спросу. Небольшое превалирование спроса над предложением касается, в основном, ликвидного жилья эконом-класса.

Продолжается рост объемов ипотечного кредитования - ключевого инструмента реализации спроса на рынке жилой недвижимости (квартир) Воронежа. При этом повышение доступности ипотеки для населения города в ближайшее время не ожидается.

В январе 2012 года зафиксированы небольшие ценовые отклонения в ту или иную сторону, вызванные, главным образом, структурными изменениями. За месяц средневзвешенная удельная цена предложения квартир выросла на 1,77%, составив 42 052 руб./кв. м.

В 2012 году тенденция плавного повышения стоимости жилья в Воронеже продолжится, составив по итогам года 15-20% с учетом сезонных факторов.

Алексей Москалёв, САКРН, ООО «ИнвестОценка», г. Воронеж


Таблица 3. Дискретная пространственно-параметрическая модель (ДППМ) рынка предложения жилой недвижимости (квартир) Воронежа на конец января 2012 года

Классификационный признак

Характеристика

Количество экспонируемых объектов, шт.

Средняя удельная цена предложения, руб./кв.м.

Среднеквадратическое отклонение, руб./кв.м.

Минимум, руб./кв.м.

Медиана, руб./кв.м.

Мода, руб./кв.м.

Максимум, руб./кв.м.

Погрешность

руб./кв.м.

%

В среднем по городу

3 912

42 052

6 649,6

25 457,0

40 566,0

50 000,0

117 647,0

212,7

0,5%

Количество комнат

1 комната

1 059

44 576

5 275,6

27 500,0

43 956,0

50 000,0

98 039,0

324,4

0,7%

2 комнаты

1 414

41 313

6 161,6

26 569,0

39 865,0

40 000,0

110 000,0

327,8

0,8%

3 комнаты

1 226

41 058

7 032,6

25 457,0

38 756,0

33 333,0

117 647,0

401,9

1,0%

4 и более комнат

213

39 577

9 507,5

25 952,0

34 985,0

50 000,0

114 286,0

1 306,0

3,3%
               

Район

Железнодорожный

517

38 216

4 747,2

25 457,0

36 903,0

40 000,0

73 826,0

418,0

1,1%

Коминтерновский

1 212

40 946

5 223,9

25 833,0

40 049,0

50 000,0

74 362,0

300,2

0,7%

Левобережный

457

38 206

5 559,2

26 250,0

36 527,0

33 333,3

74 286,0

520,7

1,4%

Ленинский

457

46 062

6 852,6

25 952,0

45 267,0

50 000,0

98 901,0

641,8

1,4%

Советский

635

40 257

5 731,9

26 613,0

39 634,0

37 500,0

74 419,0

455,3

1,1%

Центральный

634

48 984

9 824,3

27 174,0

44 737,0

50 000,0

117 647,0

781,0

1,6%
   

Материал

Кирпич

2 348

43 648

7 265,2

25 457,0

42 105,0

50 000,0

117 647,0

299,9

0,7%

Монолит и монолит-кирпич

552

39 544

4 928,5

26 716,0

38 991,0

36 604,2

92 308,0

419,9

1,1%

Панель

1 012

39 467

5 313,8

26 531,0

38 462,0

40 000,0

81 475,0

334,2

0,8%

Новизна

«Вторичка»

1 583

41 909

6 273,0

25 457,0

40 897,0

50 000,0

404 695,0

315,4

0,8%

«Первичка»

2 329

42 149

6 911,0

26 250,0

40 339,0

50 000,0

117 647,0

286,5

0,7%

Типажи

«Брежневка»

355

40 302

5 611,0

26 613,0

39 305,0

50 000,0

82 880,0

596,4

1,5%

«Современная»

2 328

42 149

6 911,0

26 250,0

40 339,0

50 000,0

117 647,0

286,5

0,7%

«Сталинка»

235

45 042

8 875,8

25 457,0

42 697,0

40 000,0

101 695,0

1 160,5

2,6%

«Хрущевка»

323

42 985

6 555,5

27 679,0

41 379,0

50 000,0

75 676,0

730,6

1,7%

«Чешка»

671

41 148

5 476,2

26 531,0

40 816,0

37 500,0

78 125,0

423,1

1,0%

Источник: ИнвестОценка

Объявления

04.10.2019.

В связи с 10-летием выхода монографии Г.М.Стерника и С.Г.Стерника "АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ" Москва, издательство "ЭКОНОМИКА", 2009 г.-606 с. компания "Стерникс Консалтинг" осущ

Подробнее...

04.09.2019.

Информационное агентство "Строительство" Подробнее...

29.08.2019.

Московская Ассоциация Риэлторов провела АНАЛИТИЧЕСКУЮ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКУЮ КОНФЕРЕНЦИЮ «РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СИТУАЦИЯ, ТЕНДЕНЦИИ,

Подробнее...

Колонка редакторов

«Impact of banking real estate as an asset class on financial system stability: monitoring, forecasting, management»
7348
28.03.2019

С. Г. Стерник, Г. В. Телешев. СТРУКТУРА ПОРТФЕЛЕЙ НЕДВИЖИМЫХ АКТИВОВ НА БАЛАНСЕ БАНКОВ КАК ФАКТОР УСТОЙЧИВОСТИ БАНКОВСКОЙ СИСТЕМЫ
7986
15.03.2019

А. А. Блохин, С.Г. Стерник, Г. В. Телешев. Трансформация институциональной ренты застройщиков многоквартирного жилья в институциональную ренту кредитных организаций
7126
31.01.2019