Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – апрель  2019 года

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Анализ показывает, что наибольшую долю рынка жилой недвижимости представляют объекты вторичного рынка квартир (74%), а наименьшую – объекты первичного рынка квартир (11%).

В целом рынок квартир можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т.д.) существенно отличаются. К первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.

Первичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 2-4.

Рисунок 2 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 7 508 руб.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 25%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 4:

Рисунок 4 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на первичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (30 408 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на первичном рынке квартир, руб./кв.м

	Ноябрь 2018	Декабрь 2018	Январь 2019	Февраль 2019	Март 2019	Апрель 2019
Средняя	39 548	40 732	40 830	41 920	41 118	41 597
Динамика	130%	134%	134%	138%	135%	137%
Выборка	729	757	564	737	719	767

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5:

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6:

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 7:

Рисунок 7 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8:

Рисунок 8– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 55%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-Западный район – 5%.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 9:

Рисунок 9– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (40%), а наименее выставляемыми – многокомнатные 3%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в апреле 2019 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м

Район	Средневзвешенная цена предложения квартир на первичном рынке, руб./кв. м
	1-комнатные квартиры		2-комнатные квартиры		3-комнатные квартиры		многокомнатные квартиры		Общая ср. цена
	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена
Юго-запад	29535 - 51316	40 468	27966  - 58036	39 900	20779 - 65476	38 541	34101 - 45139	39 167	39 519
Северо-запад	31132 - 62162	42 050	30714  - 58197	41 796	37654 - 42000	40 131	-	0	41 326
Центр	35000  - 72222	48 565	29464 - 80519	47 099	32381 - 87273	49 914	33333 -80431	47 425	48 251
Другие районы	22667  - 46154	32 170	24804 - 48679	31 556	26557 - 40102	32 885	-	0	32 204
Всего, руб./кв. м	22 667 - 72 222	40 540	24 804 -80 519	40 014	22 561 - 87 273	41 639	33 333 - 80 431	44 194	41 597

Вторичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10-12.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 5 696 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 16%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 12:

Рисунок 12 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на вторичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (34 636 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

	Ноябрь 2018	Декабрь 2018	Январь 2019	Февраль 2019	Март 2019	Апрель 2019
Средняя	41 987	42 928	43 316	43 745	44 074	43 901
Динамика	121%	124%	125%	126%	127%	127%
Выборка	4 605	3 850	4 271	4 911	5 361	5 200

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 13:

Рисунок 13 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 14:

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 15:

Рисунок 15 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 16:

Рисунок 16– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 48%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 8%.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 17:

Рисунок 17– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись однокомнатные квартиры (38%), а наименее выставляемыми – многокомнатные квартиры (4%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в апреле 2019 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

Район	Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке, руб./кв. м
	1-комнатные квартиры		2-комнатные квартиры		3-комнатные квартиры		многокомнатные квартиры		Общая ср. цена
	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена
Юго-запад	27273 - 83784	45 546	15741 -95714	46 028	16438  - 70714	40 918	18824 - 65000	38 116	42 652
Северо-запад	29167 -64706	43 456	16667 - 63636	43 553	22857 - 52009	39 027	26389 - 50000	37 539	40 894
Центр	14063 -100000	50 681	18182 - 127273	49 018	18280  - 140625	48 145	25694 - 87209	45 459	48 326
Другие районы	23333 - 71875	40 482	21154 - 71038	39 327	21818 - 62921	38 152	21 818 - 47000	35 998	38 490
Всего, руб./кв. м	14 063 -100 000	45 916	15 741 - 127 273	46 250	20 606 - 112 500	43 447	18 824 - 87 209	40 607	44 055

1-комнатные квартиры

В апреле 2019 года средняя* цена предложений продажи однокомнатных квартир первичного рынка составила    40 540 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,1%, изменение к предыдущему месяцу 0,6%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 22 667 руб. до  72 222 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи однокомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	1 645 088
Максимальная	3 900 000
Минимальная	612 000
Общая площадь предложения продажи однокомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	40
Максимальная	70
Минимальная	24

Средняя цена 1 кв. м однокомнатных квартир вторичного рынка в апреле 2019 года составила 45 916 руб., стандартная ошибка 0,4%, изменение к предыдущему месяцу 0,9%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 14 063 руб. до  100 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи однокомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	1 809 597
Максимальная	6 500 000
Минимальная	450 000
Общая площадь предложения продажи однокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	39
Максимальная	71
Минимальная	17

Таблица 5 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 1-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Ноябрь 2018	Декабрь 2018	Январь 2019	Февраль 2019	Март 2019	Апрель 2019
Первичный рынок	38 968	41 035	40 738	41 227	40 312	40 540
Вторичный рынок	43 409	44 817	45 598	45 631	46 322	45 916

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

2-комнатные квартиры

В апреле 2019 года средняя* цена предложений продажи двухкомнатных квартир первичного рынка составила    40 014 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,2%, изменение к предыдущему месяцу 2,9%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 24 804 руб. до  80 519 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи двухкомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	2 593 293
Максимальная	6 500 000
Минимальная	1 227 000
Общая площадь предложения продажи двухкомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	64
Максимальная	126
Минимальная	41

Средняя цена 1 кв. м двухкомнатных квартир вторичного рынка в апреле 2019 года составила 46 250 руб., стандартная ошибка 0,5%, изменение к предыдущему месяцу 0,3%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 15 741 руб. до  127 273 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи двухкомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	2 755 430
Максимальная	9 000 000
Минимальная	600 000
Общая площадь предложения продажи двухкомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	59
Максимальная	140
Минимальная	22

Таблица 6 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 2-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Ноябрь 2018	Декабрь 2018	Январь 2019	Февраль 2019	Март 2019	Апрель 2019
Первичный рынок	40 923	41 878	42 116	41 662	41 193	40 014
Вторичный рынок	44 133	44 655	45 734	46 505	46 117	46 250

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

3-комнатные квартиры

В апреле 2019  года средняя* цена предложений продажи трехкомнатных квартир первичного рынка составила    41 639 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,8%, изменение к предыдущему месяцу 1,2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 20 779 руб. до  87 273 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи трехкомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	4 026 321
Максимальная	14 400 000
Минимальная	1 930 000
Общая площадь предложения продажи трехкомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	96
Максимальная	306
Минимальная	55

Средняя цена 1 кв. м трехкомнатных квартир вторичного рынка в апреле 2019 года составила 43 447 руб., стандартная ошибка 0,7%, изменение к предыдущему месяцу 0,5%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 16 438 руб. до  140 625 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи трехкомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	3 595 124
Максимальная	18 000 000
Минимальная	1 200 000
Общая площадь предложения продажи трехкомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	81
Максимальная	227
Минимальная	41

Таблица 7 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 3-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Ноябрь 2018	Декабрь 2018	Январь 2019	Февраль 2019	Март 2019	Апрель 2019
Первичный рынок	39 410	39 613	40 845	40 407	41 146	41 639
Вторичный рынок	41 710	42 195	42 948	42 962	43 248	43 447

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Многокомнатные квартиры

В апреле 2019 года средняя* цена предложений продажи многокомнатных квартир первичного рынка составила    44 194 руб./кв. м, стандартная ошибка 5,3%, изменение к предыдущему месяцу  5,7%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 33 333 руб. до  80 431 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	5 747 930
Максимальная	10 500 000
Минимальная	2 800 000
Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	130
Максимальная	269
Минимальная	80

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир вторичного рынка в апреле 2019 года составила 39 989 руб., стандартная ошибка 1,5%, изменение к предыдущему месяцу 1,5%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 18 824 руб. до  87 209 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	4 032 787
Максимальная	15 000 000
Минимальная	1 600 000
Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	99
Максимальная	205
Минимальная	58

Таблица 8 – Краткосрочная динамика средних цен предложений многокомнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Ноябрь 2018	Декабрь 2018	Январь 2019	Февраль 2019	Март 2019	Апрель 2019
Первичный рынок	38 890	40 402	39 621	44 385	41 822	44 194
Вторичный рынок	38 694	40 046	38 983	39 883	40 607	39 989

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Домовладения

Минимальная и максимальная цена домовладения зафиксирована в Центре – 450 000 и 80 000 000 руб. соответственно.

Минимальная площадь домовладений–22 кв. м, максимальная – 1000 кв. м.

Таблица 9 – Диапазон цен и средняя цена предложения 1 кв. м домовладений на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя

Район	домовладения
	Диапазон цен , руб	Диапазон цен за 1 кв.м.	ср. цена за кв. м.
Юго-запад	1 450 000 -56 650 000	12 821 –166 618	35 258
Северо-запад	700 000 –45 000 000	11 638-112 500	40 257
Центр	450 000-80 000 000	10 714 –153 061	48 661
Другие районы	1 000 000-35 000 000	11 261-121 951	39 595
Всего, руб./кв. м	450 000-80 000 000	10 714-166 618	40 544

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с жилой недвижимостью:

– средняя скидка на цены квартир – 5,2% (расширенный интервал – от 2,6 до 7,8%);

– средняя скидка на цены жилых домов – 8,5% (расширенный интервал – от 5 до 12,1%).

Это коррелирует с данными ставропольских риэлтеров^**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с жилой недвижимостью в пределах 3 – 10% (среднее значение).

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

специалист отдела оценки недвижимости      Валиуллин  А.А.

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33.

* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание четвертое. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Т.В. Крайникова - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2016

**- ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)