Содержание:

1.    Сведения об исполнителе.

2.    Сведения о мониторинге.

3.   Особые условия мониторинга:

        ●В связи с тем, что предложенные застройщиками к продаже объекты недвижимости не являются публичными офертами, построение графиков и расчетов производилось на основе данных, взятых на официальных сайтах застройщиков, без учета неофициальных скидок, порядка  взаиморасчетов и т.п., между продавцами и покупателями. Использованные Исполнителем данные застройщиков принимаются Исполнителем за достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения.

        ●ВАЖНО! Для получения объективных и сопоставимых результатов, связанных с ценообразованием, и для установления равных условий мониторинга между продавцами (застройщиками) расчет денежных показателей производился без учета площадей лоджий/балконов квартир, предлагаемых продавцами (застройщиками) в оплачиваемой площади квартиры, при этом производился перерасчет стоимости одного кв.м. квартиры в каждом из объектов.

           В таблицах, расположенных ниже, показано влияние учета дополнительных платежей и включения в расчетную (оплачиваемую) площадь квартиры площади лоджии/балкона на итоговую стоимость цены 1 кв.м. (при неизменной планируемой договорной цены поглощения (продажи) квартиры застройщика).

Формула расчета застройщиками планируемой договорной цены поглощения выглядит следующим образом:

Договорная цена квартиры = общая площадь квартиры х цена 1 кв.м. + площадь лоджии/балкона х коэф. учета (от 0 до 1) х цена 1 кв.м. + дополнительные платежи.

В случаях, когда требуется для обобщения результатов мониторинга показать денежные показатели, получаемые в расчетах с учетом площади лоджии/балкона и наличием дополнительных платежей, даются соответствующие ссылки на эти обстоятельства.

       ●Исполнитель гарантирует непредвзятость при проведении настоящего мониторинга.

4.   Характеристики объектов мониторинга.

a.   Методология  исследования

Термины и методологии исследования, применяемые в мониторинге,    заимствованы на сайте www. realtymarket.ru и в работах Стерника Г.М. и Стерника С.Г.: «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» М.: «Экономика», 2009, «Методология общего анализа и технология мониторинга рынка недвижимости», и материалов на www. realtymarket.ru.

b.   Показатели социально-экономического развития гор. Рязани.

        В настоящий отчет не включено описание групп факторов, составляющих специфические особенности города, региона, которые сложились в долгосрочном периоде в изучаемом сегменте рынка города Рязани. Об административном статусе, масштабе города, экономическом типе города, характере его промышленного и культурного развития, наличии экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств, характере и состоянии жилого и нежилого фонда и т.п. информацию можно получить на официальных сайтах  администрации города Рязани и Рязанской области (http://ryazan.gks.ru).

c.    Объекты, участвующие в мониторинге.

На дату написания настоящего отчета  мониторинг ведётся по следующим строительным компаниям:

В настоящем мониторинге участвуют все объекты, указанные застройщиками в проектных декларациях и имеющие разрешение на строительство, с начала мониторинга (03 ноября 2017) по 04 апреля 2018.

d.   Типизация (классификация) объектов по качеству.

          Классификация объектов произведена по методике (стандарту) Российской Гильдии Риэлторов и Фонда содействия развитию жилищного строительства («Единая методика классифицирования строящихся многоквартирных жилых домов по потребительскому качеству (классу)», http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Edinaya-metodika-klassifikacii-jilix-obektov-po-potrebitelskomu-ka-estvu-klassu-..html ) и проведена на основе данных, указанных в проектных декларациях застройщиков, размещенных на сайтах:

Выводы:

При дифференцировании на группы «массовое жилье» и «жилье повышенной комфортности» все застройщики оказываются в группе «массовое жилье».

При дифференцировании «массового жилья»  на «эконом» и «комфорт» - классы

Застройщик 6 – класс «комфорт», остальные в классе – «эконом».

e.   Используемые термины:

Поглощение – покупка объекта продажи;

Цена поглощения -  цена реализации, договорная цена, цена покупки;

Планируемая цена поглощения (планируемая стоимость) - цена объекта, выставленного на продажу, но еще не проданного;     

Среднеарифметическая взвешенная величина выборки – это величина, рассчитанная как средняя величина выборки с учетом коэффициентов (весов)  каждого из показателей в выборке (например – количество квартир одной площади и т.п.).

Медиана - это значение, которое делит ранжированную (упорядоченную) выборку пополам таким образом, что по обе стороны от нее (вниз или вверх) расположено одинаковое число единиц данной выборки или другими словами медиана - это значение, позволяющее определить в выборке по заданным параметрам преобладающее значение (например, цены поглощения при реализации квартир, либо размера поглощенной площади и т.п.).

И небольшой пример расчета и использование медианы при анализе тех или иных параметров:

Представьте себе следующую ситуацию: на предприятии вместе с директором работают 10 человек. Простые работники получают по 1000 руб., а их руководитель, который, к тому же, является собственником, - 10000 руб. Если вычислить среднее арифметическое, то получится, что в среднем зарплата на данном предприятии равна 1900 руб. Будет ли справедливым данное утверждение? Нет, и все это наталкивает на мысль, что одной средней часто бывает недостаточно, и именно поэтому в дополнение к ней используется медиана. Если посчитать ее для нашего примера, то получится 1000 руб.

И ещё, если медиана близка или равна среднеарифметической взвешенной, то это говорит об однородности исследуемого параметра.

5.   Размер выборки квартир всех типов всех Застройщиков при мониторинге.

Примечание к рисунку: размер выборки квартир для мониторинга равен количеству квартир (1274 квартиры), как проданных (904 квартиры), так и квартир в предложении (370 квартир) всех Застройщиков, участвующих в мониторинге (100% выборка).

6.   Стадии строительства объектов застройщиков на дату последнего мониторинга:

Застройщик 1 -        монтаж здания/более 50%

Застройщик 2 -        завершение монтажа здания, спецработы

Застройщик 3 -        завершение монтажа здания, спецработы

Застройщик 4 -        завершение монтажа здания, спецработы

Застройщик 5 -        завершение монтажа здания, спецработы

Застройщик 6 -        завершение монтажа здания, спецработы

Застройщик 7 -        монтаж здания/более 50%

- под «спецработами»  подразумевается подводка коммуникаций, благоустройство, отделка и т.п. 

– детализация стадий строительства не проводилась, т.к. для исключения субъективности оценки понадобились бы данные «графика производства работ» каждого из застройщиков.

7.   Обобщённые данные мониторинга.

           Несомненно, любой Застройщик перед тем как начать новое строительство просчитает сметные затраты, оценит свои риски и спланирует свою прибыль. Ниже представлены данные, позволяющие понять принципы формирования Застройщиками своей прибыли.

-  планируемые Застройщиком сметные затраты должны учитывать затраты на приобретение земельного участка в собственность или аренду, проектирование и т.п. Так это на самом деле или нет, Исполнитель не знает. График «отношение планируемой среднеарифметической взвешенной стоимости (по всем типам, стадиям стр-ва, объектам) 1 кв.м. квартиры к сметной ст-ти 1 кв.м. квартиры», смотри ниже, составлен на основе сметных данных, взятых в  декларациях  Застройщиков, и являющихся индивидуальным для каждого из Застройщиков. Если предположить, что Застройщики не включили затраты на приобретение земельного участка в собственность или аренду, то это предположение только увеличит разницу между среднеариф. планируемыми договорными и сметными ценами 1 кв.м. строящегося жилья (следует отметить, что при использовании Застройщиками кредитов разница в ценах уменьшается и это требует отдельного исследования).

-    следует отметить, при построении кривых использованы данные по объектам, разрешенных к строительству. При оценке новых (проектируемых) объектов строительства  можно  использовать, справочно, полученные данные, но только в случаях, когда разработан соответствующий градостроительный план объекта и известны его параметры.

- тренд роста стоимости предложения – отрицательный для одно-двухкомнатных квартир. Для трёхкомнатных квартир тренд - положительный. Чем это обусловлено? Ответы будут даны в разделах ниже. 

- следует учитывать, что расчетные кривые получены по всем Застройщикам без разделения их по стадиям строительства и срокам начала строительства, что может ввести в заблуждение читающего при попытке применить данные рисунка для оценки доходности нового проекта на этапе подготовки к техническому заданию на проектирование.

-  Исполнитель, в данной ситуации, не видит проблем при корректировке   полученных данных по желанию потенциального заказчика (девелопера, оценщика и др.) применительно к конкретному объекту.

- представленные данные о стоимости 1 кв.м. строящегося жилья Исполнитель приводит в надежде, что читающий эти строки прочитал, понял и будет учитывать замечания Исполнителя, приведённые на стр.4-5, ибо, по мнению Исполнителя оперирование данными цены 1 кв.м. строящегося жилья без учета замечаний, приведённых  на стр.5, вносит смуту и недопонимание между всеми заинтересоваными лицами.

7.1. Обобщённые данные рынка предложений и поглощений квартир всех размеров и типов всех Застройщиков по всем объектам.

- общая тенденция результатов поглощения: падение медианы поглощения, минимальных значений поглощения, что обусловлено приоритетами покупателя и его финансовыми возможностями (к примеру – падение реальных доходов). Стоит отметить, что величину максимальной цены поглощения обеспечил реализацией Застройщик 6.

- общая тенденция в предложении: рост медианы, минимальной и максимальной стоимости, что обусловлено, по мнению Исполнителя, финансовой устойчивостью Застройщиков, смотри представленную информацию ниже, в разделе «финансовое планирование застройщика»).

- зависимость указанных Застройщиков низкая от спроса потенциальных покупателей и как следствие рост в предложение очевиден, а темпы его зависят только от Застройщиков.

- ниже, в таблице, представлены данные, которые характеризуют рынок спроса и предложения на 25.02.2019. Указанные данные полезны для нового проектирования и создание нового бизнес-плана для Застройщиков.

Распределение цены одного кв.м. квартиры.

Смотреть продолжение таблицы ниже.

Смотреть продолжение таблицы ниже.

Смотреть продолжение таблицы ниже.

Смотреть продолжение таблицы ниже.

Комментарии к рисункам:

- существенное различие  цифровых значений медиан предложения и поглощения квартир, что говорит о несбалансированности рынка спроса и предложения. Рост медианы предложения на следующий период мониторинга обусловлен финансовой устойчивостью Застройщиков (см. ниже раздел «финансовое планирование застройщика»).

- небольшая разница среднеарифметическивзвешенной и медианы поглощения говорит об однородности спроса покупателями и показывает диапазон их предпочтений.

Комментарии к рисункам:

- существенная разница  цифровых значений медиан предложения и поглощения квартир говорит о разбалансированности рынка спроса и предложения. Рост медианы предложения на следующий период мониторинга обусловлен финансовой устойчивостью Застройщиков (см. ниже раздел «финансовое планирование застройщика»).

- небольшая разница среднеарифметическивзвешенной и медианы предложения говорит об однородности предложения покупателям.

Комментарии к рисункам:

- существенная разница  цифровых значений медиан предложения и поглощения квартир говорит о разбалансированности рынка спроса и предложения. Рост медианы предложения на следующий период мониторинга обусловлен финансовой устойчивостью Застройщиков (см. ниже раздел «финансовое планирование застройщика»).

- небольшая разница среднеарифметическивзвешенной и медианы предложения говорит об однородности предложения покупателям.

7.2. Обобщённые данные рынка предложений и поглощений нежилых помещений всех размеров и типов всех Застройщиков по всем объектам.

100% выборка при мониторинге

100 % выборка при мониторинге.

100 % выборка при мониторинге.

7.3. «Результаты финансового планирования» Застройщиков, участвующих в мониторинге

Комментарии к рисунку:

- доходы от поглощения превышают не только текущую, а и общую сметную стоимость строительства, что обеспечивает Застройщику сметное финансирование строящегося объекта.

- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений не актуальна для текущего анализа  и направлена только на получение Застройщиком максимальной прибыли.

Справочно: поглощение коммерческих нежилых помещений принесло на 25.02.2019 доход в размере - 10 530 600  рублей. Поглощение автопаркингов принесло на 25.02.2019 доход в размере - 11 752 410  рублей. Остаток с планируемой стоимостью поглощения составляет - 6 241 580  рублей. Поглощение кладовых принесло на 25.02.2019 доход в размере - 12 536 000  рублей. Остаток с планируемой стоимостью поглощения составляет - 5 759 600 рублей.

- Спрос и предложения сбалансированы. Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства. Ценовая политика Застройщика – продолжение увеличения стоимости квартир.

- Сальдо Застройщика требует анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета).

Комментарии к рисунку:

- доходы от поглощения превышают текущую сметную стоимость строительства, что обеспечивает Застройщику сметное финансирование строящегося объекта. Планируемая реализация в последующий период по действующим стоимостным показателям позволяет Застройщику, как минимум, обеспечить общую сметную стоимость строительства.

- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений не актуальна для текущего анализа  и направлена только на получение Застройщиком максимальной прибыли.

Справочно: поглощение коммерческих нежилых помещений принесло на 25.02.2019 доход в размере - 656 899 000  рублей. Планируемые дополнительные доходы от реализации коммерческих нежилых помещений составляют - 25 107 700  рублей. Поглощение автопаркингов принесло на 25.02.2019 доход в размере - 58 633 733 рублей. Остаток с планируемой стоимостью поглощения составляет - 81 599 400 рублей. Поглощение кладовых принесло на 25.02.2019 доход в размере - 53 135 000 рублей. Остаток с планируемой стоимостью поглощения составляет –

9 942 500 рублей.

- Спрос и предложения сбалансированы. Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства. Ценовая политика Застройщика – продолжение увеличения стоимости квартир.

Комментарии к рисунку:

- доходы от поглощения превышают не только текущую, а и общую сметную стоимость строительства, что обеспечивает Застройщику сметное финансирование строящегося объекта.

- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений не актуальна для текущего анализа  и направлена только на получение Застройщиком максимальной прибыли.

Справочно: поглощение коммерческих нежилых помещений принесло на 25.02.2019 доход в размере - 30 626 500  рублей. Поглощение автопаркингов принесло на 25.02.2019 доход в размере - 2 600 020 рублей. Остаток с планируемой стоимостью поглощения составляет -  31 200 240   рублей. Поглощение кладовых принесло на 25.02.2019 доход в размере - 2 868 200 рублей.

- Спрос и предложения сбалансированы. Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства. Ценовая политика Застройщика – продолжение увеличения стоимости квартир.

- Сальдо Застройщика требует анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета).

Комментарии к рисунку:

- дом сдан.

- доходы от поглощения меньше текущих расчетных сметных доходов, что не обеспечило сметное финансирование строящегося объекта.

- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений  была актуальна и была направлена на получение дополнительной прибыли Застройщиком для финансирования строительства.

Справочно: поглощение коммерческих нежилых помещений принесло на 25.02.2019 доход в размере - 36 393 950  рублей. Планируемые дополнительные доходы составляют - 30 471 106    рублей. Поглощение автопаркингов принесло на 25.02.2019 доход в размере - 104 367 960   рублей. Поглощение кладовых принесло на 25.02.2019 доход в размере - 1 990 000 рублей. Остаток с планируемой стоимостью поглощения составляет – 5 510 000 рублей.

- Финансовая политика Застройщика, в целом, была оптимальна для финансирования строительства.

Комментарии к рисунку:

- дом сдан.

- доходы от поглощения квартир меньше текущих расчетных сметных доходов, что не обеспечило сметное финансирование строящегося объекта за счёт реализации жилых помещений.

- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений  была актуальна и была направлена на получение дополнительной прибыли Застройщиком для финансирования строительства. На 01.10.2017 года у Застройщика в продаже было: нежилых помещений коммерческого назначения – 24, автопаркинга – 137, кладовых – 224. С 01.11.2017 предложения о продаже нежилых помещений была удалена Застройщиком со своего официального сайта. Несомненно, всё это было реализовано и сметное финансирование строительства было обеспечено.

Поглощение кладовых принесло на 25.02.2019 доход в размере - 6 602 180 рублей. Остаток с планируемой стоимостью поглощения составляет – 3 913 750 рублей.

- Финансовая политика Застройщика, в целом, была оптимальна для финансирования строительства.

Комментарии к рисунку:

- доходы от поглощения превышают не только текущую, а и общую сметную стоимость строительства, что обеспечивает Застройщику сметное финансирование строящегося объекта.

- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений не актуальна для текущего анализа  и направлена только на получение Застройщиком максимальной прибыли.

Справочно: планируемые дополнительные доходы от реализации коммерческих нежилых помещений на 25.02.2019 составляют - 29 640 600 рублей. Поглощение автопаркингов принесло на 25.02.2019 доход в размере - 15 656 224 рублей. Остаток с планируемой стоимостью поглощения составляет -  1 500 009  рублей. Поглощение кладовых принесло на 25.02.2019 доход в размере - 2 814 000 рублей.

- Спрос и предложения сбалансированы. Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства. Ценовая политика Застройщика – продолжение увеличения стоимости квартир.

- Сальдо Застройщика требует анализ всех объектов и работ Застройщика, что не входит в задачи текущего аналитического отчета).

Комментарии к рисунку:

- доходы от поглощения превышают текущую сметную стоимость строительства, что обеспечивает Застройщику сметное финансирование строящегося объекта. Планируемая реализация в последующий период по действующим стоимостным показателям позволяет Застройщику, как минимум, обеспечить общую сметную стоимость строительства.

- Влияние ценовой политики Застройщика в отношении строящихся нежилых помещений не актуальна для текущего анализа  и направлена только на получение Застройщиком максимальной прибыли.

Справочно: поглощение коммерческих нежилых помещений принесло на 25.02.2019 доход в размере - 72 137 850 рублей. Планируемые дополнительные доходы составляют - 44 769 650      рублей.

- Спрос и предложения сбалансированы. Финансовая политика Застройщика на данный момент оптимальна для финансирования строительства. Ценовая политика Застройщика – продолжение увеличения стоимости квартир.

8.   Общие выводы.

            Рынок квартир.

           Спрос  и предложение сбалансированы, как по характеристикам квартир, так и по стоимостным показателям. Рост стоимости предложения имеет перспективы роста,  по крайней мере в течение полугода, в размерах текущей инфляции в РФ, и поддерживается существующей ставкой ипотечного кредита, в перспективе имеющей все шансы на снижение (январское заявление Президента РФ). С июля 2019 года, при переходе на банковское кредитование строительства и применение эскроу-счетов, желание застройщиков компенсировать свои потери в планируемых доходах с сохранением достигнутых экономических показателей в виде повышения стоимостных показателей, несомненно, приведёт к снижению спроса или снижению его медианной составляющей к минимальным значениям рынка предложения. В первую очередь это скажется на реализации у тех застройщиков, которые нарушат одно из золотых правил торговли: повышай медленно, снижай быстро. Лидирующие позиции в предложении сохранят предложения квартир в домах «эконом» - класса как минимум до конца 2019 года. Предложения в домах класса - «комфорт», при сохранении достигнутых параметров предложения/спроса, имеют все шансы на реализацию и выполнение застройщиками, взятых обязательств в части сроков ввода строящегося объекта в эксплуатацию. 

            Рынок нежилых помещений.

            Рынок спроса и предложения коммерческой (офисно-торговое) недвижимости сбалансирован. Медианные значения предложения и поглощения близки и постоянны в течении всего периода мониторинга. Перспективы роста медиальных стоимостных показателей предложения и спроса минимальны, за исключением случаев, когда объект предложения имеет уникальные характеристики, выгодно выделяющие его из общего круга (местоположение, отсутствие конкурентов по бизнесу и т.п.). Традиционно, с 2015 года, реализация увеличивается при достижении строительства стадии – «более 50%/спецработы»

            Рынок спроса и предложения мест парковок автомобилей (автопаркинг) не сбалансирован, если иметь ввиду 100% реализацию предложения. Но следует принять во внимание, что реализация автопаркинга влияет скорее на текущую прибыль застройщика «для личных нужд» и в малой степени на  финансирование проекта. Традиционно, с 2015 года, реализация увеличивается при достижении строительства стадии – «спецработы». Перспективы стремительного роста медиальных стоимостных показателей предложения и спроса минимальны, наиболее вероятен вариант роста в пределах текущей инфляции.

            Рынок спроса и предложения кладовых не сбалансирован, если иметь ввиду 100% реализацию предложения Застройщиков. Но следует принять во внимание, что реализация кладовок влияет скорее на текущую прибыль застройщика «для личных нужд» и в малой степени на  финансирование проекта. Перспективы стремительного роста медиальных стоимостных показателей предложения и спроса минимальны.