Рынок жилья Ижевска в апреле 2008 г.

На рынке жилья Ижевска воцарилось затишье: в апреле, как и в первые три месяца года, колебания цен предложения как вторичного, так и первичного жилья носили статистически не значимый характер. Рост цен, который, по прогнозам специалистов Концептуального управления УК «АССО-Строй», а также ряда других экспертов рынка, должен был возобновиться в середине весны, обозначает себя лишь в отдельных сегментах.

Данные мониторинга позволяют сделать вывод, что наблюдаемое незначительное снижение средних цен предложения носит, скорее, инерционный характер. Практика показывает, что в переходные периоды развития рынка жилья снижение цен может продолжаться в течение 3-4 месяцев после восстановления реального спроса. Аналогичным образом сохраняется и тенденция роста цен после фактического падения уровня спроса: на рынке жилья Ижевска подобная ситуация наблюдалась в конце 2006 – начале 2007 года.

В апреле на вторичном рынке квартиры предлагались к продаже по средней удельной цене 44,643 тыс. рублей за 1 кв.м., что на 0,5% ниже аналогичного показателя марта. С начала года снижение цен предложения вторичного жилья составило, в среднем, 1,5%. Эти изменения коснулись квартир всех размеров, за исключением однокомнатных, цены предложения которых сохранились на уровне декабря минувшего года. В целом с начала периода стагнации на рынке жилья Ижевска в марте 2007 года квартиры вторичного рынка подешевели, в среднем, на 14%.

Средняя удельная цена предложения 1-комнатных квартир в апреле составила 47,063 тыс. рублей за 1 кв.м.; 2-хкомнатных – 43,031 тыс. рублей за 1 кв.м. Трехкомнатные и многокомнатные квартиры в истекшем месяце предлагались к продаже по средней цене 44,785 и 44,523 тыс. рублей за 1 кв.м. соответственно.

Наиболее дорогими объектами вторичного рынка являются квартиры гостиничного типа, отличающиеся наименьшей, по сравнению с другими типами жилья, площадью: в апреле они предлагались к продаже по средней удельной цене 49,846 тыс. рублей за 1 кв.м. Немногим менее дорогими являются квартиры в домах современной постройки, а также улучшенной планировки («ленингардки»): средние цены предложения жилья этих типов в прошедшем месяце составили 48,296 и 47,097 тыс. рублей за 1 кв.м. соответственно.

По наименьшим удельным ценам традиционно предлагаются квартиры в ветхих домах в деревянном исполнении (28,494 тыс. рублей), а также малоэтажных домах старой постройки (33,583 тыс. рублей за 1 кв.м.). Среди квартир в многоэтажных домах наименее высокой ценой предложения отличаются панельные «хрущевки»: в апреле она составила, в среднем, 40,753 тыс. рублей за 1 кв.м.

На первичном рынке жилья Ижевска в апреле средняя удельная цена предложения квартир составила 40,3 тыс. рублей за 1 кв.м. Полученное значение на 7% ниже значения аналогичного показателя марта, однако делать вывод о снижении цен в данном случае не является правомерным. Такого рода изменение обусловлено применением усовершенствованной методики расчета средней цены предложения новостроек, а также расширением базы объектов, учитываемых в ходе анализа. Кроме того, на изменении средней удельной цены некоторым образом сказалось выставление на продажу новых объектов, находящихся на начальной стадии строительства и реализуемых по ценам несколько ниже среднерыночных (например, дом на ул. Ворошилова, застройщиком которого выступает ООО «Стройпроект»).

Структура предложения квартир в новостройках свидетельствует о том, что в течение последних месяцев в городе сократилось число объектов нового строительства, что вполне объяснимо длящейся на протяжении целого года стагнацией на рынке жилья Ижевска. Иными словами, в ситуации, когда в большинстве сегментов рынка цены предложения если не снижаются, то сохраняются на одном уровне, застройщики вынуждены с более высокой степенью осторожности приступать к реализации новых проектов. В среднесрочной перспективе это может обернуться дефицитом предложения на первичном рынке жилья Ижевска, что повлечет за собой дальнейшее повышение цен на квартиры в новостройках.

В целом же тенденция повышения застройщиками цен на свои объекты сохраняется: в апреле цены реализации квартир были увеличены несколькими компаниями, и основания предполагать, что этот процесс прекратится, на данный момент отсутствуют. В первую очередь повышение цен коснется объектов, находящихся на заключительной стадии строительства и уже сданных в эксплуатацию.

Дальнейший рост цен предложения новостроек обусловлен, с одной стороны, общими тенденциями развития рынка жилья, в числе которых в первую очередь необходимо обозначить значительный отложенный спрос, который начал реализовываться по мере сокращения темпов снижения цен предложения и повышения ставок по ипотечным кредитам. С другой стороны, существенное влияние на динамику изменения цены оказывают внутренние факторы развития рынка новостроек. К их числу необходимо отнести сокращение количества объектов нового строительства в течение последних нескольких месяцев, а также удорожание себестоимости строительства, вынуждающее застройщиков компенсировать издержки посредством повышения цен на свои объекты.

Александра Черемных, САРН

Концептуальное управление УК «АССО-Строй», г.Ижевск

Мониторинг рынка жилой недвижимости Ижевска осуществляется Концептуальным управлением УК «АССО-Строй» ежемесячно на основании данных специализированных изданий, посвященных рынку недвижимости, в соответствии с методологией Главного аналитика РГР Г.М.Стерника.

По вопросам приобретения полной версии отчета просьба обращаться в Концептуальное управление УК «АССО-Строй» по тел. (3412) 435022, 439326, e-mail: ost@asso-stroy.ru.