По данным Ульяновского мультилистингового сервиса (ulmls.real-estate.ru) и открытым источникам информации, за период с января по июнь 2013 года средняя цена предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке в г.Ульяновске повысилась с 40 220 рублей до 41 750 рублей или на 3,8%.

Динамика изменения цены предложения 1 кв.м. общей площади квартир

на вторичном рынке жилья г. Ульяновска в I полугодии 2013 г.

Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, в 1 полугодии 2013 года совершено 118 633 регистрационных действия, что  на 3,1 % меньше, чем в 1 полугодии предыдущего года. Это снижение в основном вызвано принятием Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отменяющего с 01.03.2013 регистрацию ряда сделок. К их числу относятся: договор купли-продажи жилого помещения или предприятия, договор дарения и договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты. Регистрируется только переход прав. При учете данных по количеству сделок, регистрация которых отменена с 01.03.2013, отставание по этому показателю по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило бы 8 %. Кроме этого, увеличилось количество обращений граждан на государственную регистрацию прав (перехода прав) на 10,7 %. Это, в основном, связано с резким (почти в 4 раза) ростом заявлений о государственной регистрации прав в порядке приватизации жилых помещений, что вызвано окончанием срока, предоставленного гражданам для их бесплатного приобретения в собственность.

Ипотека жилых помещений в I полугодии 2013 г. составила 6188, что на 7,5 % меньше чем аналогичный показатель предыдущего года. Резкий рост этого показателя за аналогичный период 2012 года (35 %), по итогам 1 полугодия текущего года позволил обеспечить превышение данных 1 полугодия 2011 года на 24,5 %. Что говорит о продолжающейся активизации процесса обеспечения жильем жителей Ульяновской области.

Средняя цена 1 кв. м. общей площади предлагаемых на продажу квартир на вторичном рынке жилья в г. Ульяновске в июне 2013 г. (тыс. руб.)

Динамика цен на жилье в разрезе районов города

Cамым дешевым районом города по итогам I полугодия 2013 г. по-прежнему остается Нижняя Терраса (36 660 рублей за кв.м), именно этот район показал в I полугодии 2013 года наименьший прирост цен – 1,43%. Сейчас цены в этом микрорайоне находятся в стадии стагнации.

А вот 4-й мкр. в этом периоде показал максимальный прирост - 8,05%. Уровень цен в этом микрорайоне стремительно приблизился к уровню центральной части города. Престижность данного района значительно возросла, этому в некоторой степени способствовал окончательный этап завершающей стадии строительства нового жилого комплекса 24-этажных жилых домов в ЖК «Симбирские высотки».
В остальных районах города цены также показали стабильный рост — Дальнее Засвияжье (+6,48%), Киндяковка (+5,73%), Ближнее Засвияжье (+5,68%), Север (+4,48%), Новый Город (+3,14), Верхняя терраса (+2,16%).

Динамика изменения средней цены 1 кв.м. общей площади квартир

на вторичном рынке жилья по районам г. Ульяновска в I полугодии 2013 г.

Динамика цен на жилье в разрезе типовой категории квартир

В январе-июне 2013 г. наиболее заметная корректировка средней цены 1 кв.м по городу в сторону увеличения произошла в категории квартир «новых» серий (+4,46%). Квартиры «улучшеных» серий и «хрущевки» выросли практически одинаково 3,31% и 3,33% соответственно.

При рассмотрении динамики темпов роста цен по районам можно отметить, что:

-          среди квартир «новых» серий наибольший прирост показали квартиры в Киндяковке (+7,99%), несколько меньшим темпом росли квартиры на Севере (+6,9%), Ближнем и Дальнем Засвияжье (6,34% и 6,35% соответственно). Минимальный рост цен показала Нижняя терраса (+1,4%). В остальных районах города цены показали рост в диапазоне 2,9-3,9%.

-          среди квартир «улучшенных» серий наибольший прирост показали квартиры в 4-ом мкр и Киндяковке (13,7% и 13,3% соответственно). Цены в Дальнем Засвияжье росли в 2 раза меньшим темпом - +5,7% к уровню цен прошлого года. Некоторое падение средней цены 1 кв.м. показала Нижняя и Верхняя терраса (-3,2% и -4,5% соответственно). Остальные районы города показали стагнацию цен — Центр (+0,15%), Север (+0,05%), Ближнее Засвияжье (-0,51%).

-          среди квартир «хрущевок», наибольший прирост средней цены 1 кв.м. показали квартиры в 4-ом мкр. (+7,6%). Немного меньшим темпом росли квартиры в Дальнем Засвияжье (6,9%) и в Северной части города (+6,57%). Минимальный рост цен показала Верхняя терраса (+0,71%). В остальных районах города цены показали рост в 2,3%-3,0%.

В разрезе типовой категории квартир, самый дорогой квадратный метр показали квартиры «улучшенных» серий в 4-ом мкр. города - 49 630 рублей за 1 кв.м., а самый дешевый — квартиры «улучшенных» серий на Нижней террасе — 31 410 рублей за 1 кв.м.

Динамика изменения цены предложения 1 кв.м. общей площади квартир

разных типов на вторичном рынке жилья г. Ульяновска в I полугодии 2013 г.

Динамика цен на жилье в разрезе комнатности

Тенденции увеличения темпа роста средней цены 1 кв.м. в разрезе комнатности квартир вторичного рынка, наметившиеся в I квартале 2013 года нашли дальнейшее развитие во II квартале.

В январе-июне 2013 г. наиболее заметная корректировка средней цены 1 кв.м по городу в сторону увеличения произошла в категории 2-х комнатных квартир +4,79%. Темп роста на 1-но комнатные квартиры немного меньше +4,38%. На 3-х и 4-х комнатные квартиры темп роста цен составил +1,21% и +0,04% соответственно.

При рассмотрении динамики темпов роста цен по районам можно отметить, что:

-  среди 1-но комнатных квартир наибольший прирост показали квартиры в 4-ом мкр. (+8,95%), чуть меньшим темпом росли квартиры в Ближнем Засвияжье (+8,85%), наименьший — квартиры в Центре (+2,29%);

-  среди 2-х комнатных квартир наибольший прирост показали квартиры в 4-ом мкр (+11,13%), чуть меньшим темпом росли квартиры в Киндяковке (+9,54%), наименьший прирост - на Нижней террасе (+1,15%);

-  среди 3-х комнатных квартир наибольший прирост показали квартиры в Дальнем Засвияжье (+6,04%), незначительное падение цен показал центральный район города (+1,11%), ситуацию стагнации цен показали квартиры на Нижней террасе (+0,2%). Квартиры в Ближнем Засвияжье, Киндяковке, Верхней террасе и Новом городе показали незначительный рост в пределах 1,2%-1,5%.

В среднем по городу самый дорогой квадратный метр в однокомнатных квартирах в 4-ом мкр. города – 50 830 рублей, а самый дешевый – в 4-х комнатных квартирах на Нижней террасе – 28 970 рублей.

Динамика изменения цены предложения 1 кв.м. общей площади
1-, 2-, 3-, 4-х комнатных квартир на вторичном рынке жилья г. Ульяновска в I полугодии 2013 г.

Объем и структура предложения вторичного рынка жилья

По данным Ульяновского мультилистингового сервиса и открытым источникам информации, в I полугодии 2013 года объем предложения в среднем составил 3781 объектов в месяц. Динамика изменения количества предложений квартир на вторичном рынке жилья представлена на диаграмме.

I полугодие традиционно характеризуется увеличением объема предложения, в этом году это не стало исключением. В июне 2013 года по сравнению с декабрем 2012 года объем предложения вторичного рынка жилья вырос на 50,82%. Подобное увеличение объема вторичного рынка жилья напрямую связано со сложившейся ситуацией стагнации цен на рынке недвижимости Ульяновска.

При рассмотрении объема предложений в разрезе комнатности объектов, наибольший удельный вес занимают предложения 3-х комнатных квартир – 34%, немного меньше выставлено на продажу 2-х и 1-но комнатных квартир – 31% и 28% соответственно. 4-х комнатные квартиры составляют 6% от всего объема предложений. В разрезе районов города, наибольшее количество предложений наблюдается в Дальнем Засвияжье – 22%. Далее идут Новый Город — 19% и Центр – 14% от всего объема предложений. Наименьшее количество предложений в 4 микрорайоне и на Нижней Террасе – по 4% общего объема.

Первичный рынок

По данным Федеральной службы государственной статистики по Ульяновской области в январе-мае 2013 г. предприятиями и организациями области выполнено работ собственными силами по виду деятельности "строительство" на 9029,3 млн. рублей, или 116,5% к январю-маю 2012 года.

Крупными и средними предприятиями выполнено работ собственными силами по виду деятельности "строительство" на 3308,3 млн. рублей, индекс физического объема к январю-маю 2012 года составил 109,5%.

Крупными и средними предприятиями и организациями области в январе-мае с. г. выполнено проектно-изыскательских работ для строительства на 37,5 млн. рублей, в мае с. г.- на 7,0 млн. рублей.

По данным Федеральной службы государственной статистики по Ульяновской области введено 262 066 квадратных метров общей площади жилья (при плане 250 тысяч). Рост к показателю аналогичного периода прошлого года составил 101,3%. В том числе индивидуальное строительство – 174842 кв. метров общей площади

По информации Министерства строительства Ульяновской области за первое полугодие 2013 года введено 34 многоквартирных жилых дома, в том числе в Ульяновске - 18 домов, в Вешкаймском районе - 4 дома, по 3 дома в Димитровграде и Инзенском районе, в Новомалыклинском районе 2 дома, по 1 дому в Сенгилеевском, Мелекесском, Кузоватовском и Ульяновском районах.

В Ульяновске под жилищное строительство комплексно осваиваются территории в Засвияжском («Запад-1»), в Ленинском («Искра, квартал Б»), в Заволжском районе («Запад-2» - 17, 18, 19 микрорайоны) районах.

По результатам первого полугодия в Ульяновской области введено 262,1 тысяч квадратных метров жилья. Этот показатель соответствует шестому месту в Поволжье и 22 месту по РФ. Таким образом, регион опережает такие субъекты, как Калужская, Владимирская, Воронежская, Калининградская области. Объем вода жилья к концу года должен составить 620 тысяч квадратных метров. Эксперты отмечают, что на сегодняшний день план выполняется без отставания.

Согласно региональной программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Ульяновской области в 2011-2015 годах», в 2013 году в регионе планируется построить 620 тыс. кв. м жилья, в 2014 году – 713 тыс. кв. м, а в 2015 году - .920 тыс. кв. м. Жилья. Ввод жилья эконом-класса в 2012 году в Ульяновской области составил около 335,8 тысяч квадратных метров. В 2013 году планируется построить 416 тысяч квадратных метров таких квартир. Это 57% от общего объёма.

Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в I полугодии 2013 г. составило 2235, превысив на 15,4% аналогичный показатель предыдущего года, количество зарегистрированных уступок прав требования - 865, превысив на 13,8 % аналогичный показатель предыдущего года. (см. графики Управления Росреестра по Ульяновской области).

По данным Ульяновского мультилистингового сервиса (ulmls.real-estate.ru) и открытых источников информации, в I полугодии 2013 года средняя цена предложения 1 кв.м квартир на первичном рынке г. Ульяновска понизилась с 36 640 рублей до 35 190 рублей или на 2,12%. Причиной сложившейся ситуации на рынке стало:

-                    постепенный уход с рынка и окончание продаж квартир с более высокой стоимостью квадратного метра, которые располагались в центральной части города и в 4-м мкр.;

-                    отсутствие активного строительства в центральной части города;

-                    основной объем предложения первичного рынка жилья составляют квартиры эконом-класса с низкой стоимостью квадратного метра, строительство которых сосредоточено в спальных районах города — Дальнем Засвияжье (р-н «Юго-Западный»), Севере (м-н «Искра»), в Новом городе «Запад-2»

Средняя цена 1 кв. м. общей площади предлагаемых на продажу квартир

на первичном рынке жилья в г. Ульяновске в июне 2013 г. (тыс. руб.)

Жилищное кредитование

По данным Банка России, наметившееся еще в 2012 году повышение средневзвешенных процентных ставок по жилищным кредитам продолжилось в январе-мае 2013 года, по состоянию на 01.06.2013 г. она составляет 12,8%. Несмотря на это, в данный период времени в Ульяновской области выдано 10801 жилищный кредит на сумму 11 388 млн. рублей, что на 29,5 % больше чем в аналогичном периоде 2012 года. При этом, количество выданных кредитов увеличилось на 19,9 %.

Заключение

Краткие выводы:

1.                       Индексы потребительских цен и тарифов на товары и услуги населению по Ульяновской области (уровень инфляции) в июне 2013 года в процентах к декабрю 2012 года составил 103,5%
(по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ульяновской области).

2.                       Денежные доходы населения Ульяновской области в I полугодии 2013 г. (98 842,9 рублей) выросли, составив 111,7% по отношению к I полугодию 2012 года.

3.                        В период январь-май 2013 г. В Ульяновской области выдано 10801 жилищный кредит на сумму 11 388 млн. рублей, что на 29,5 % больше чем в I квартале 2012 года, количество выданных кредитов увеличилось на 19,6 %.

4.                        Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, количество зарегистрированных сделок с жилыми помещениями, при учете данных по количеству сделок, регистрация которых отменена с 01.03.2013, отставание по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 8 %.
Ипотека жилых помещений в I полугодии 2013 г. составила 6188, что на 7,5 % меньше чем аналогичный показатель предыдущего года.
Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве составило 2235, превысив на 15,4% аналогичный показатель предыдущего года, количество зарегистрированных уступок прав требования - 865, превысив на 13,8 % аналогичный показатель предыдущего года

Итак, в целом, I полугодие 2013 года характеризуется незначительным ростом цен на вторичном рынке жилья (+3,8%), а на первичном рынке новостроек - стабилизацией и незначительным падением (-2,12).

В отличие от роста цен на вторичном рынке жилья в I полугодии 2012 года (7,08%) темп роста цен в I полугодии 2013 г. почти в 2 раза ниже (+3,8%). На рынке наблюдается ситуация стагнации цен как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. Рост цен незначителен, в основном за счет уменьшения спроса на вторичном рынке жилья и смены вектора покупательской активности в сторону первичного жилья. Также свое влияние оказывает увеличение объема выданных жилищных кредитов при незначительном росте доходов населения.

В ближайшие 2,3 месяца ситуация на рынке недвижимости вряд ли кардинально изменится. На сегодняшний момент нет предпосылок для дальнейшего активного роста цен на жилье, конечно при условии отсутствия катаклизмов в экономике.

Обзор подготовлен по данным фирм, входящих в Ульяновский мультилистинговый сервис (http://ulmls.real-estate.ru) и свободным источникам информации.

Елена Гамова, исполнительный директор, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

Татьяна Куклова, директор по маркетингу

ЗАО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ»

ул. Радищева, 3, корп.1, (8422) т. 41-05-05.

http://ec.real-estate.ru , ulmls@ul.real-estate.ru