Обзор рынка жилья г.Ульяновска по итогам 2006 года

Вторичный рынок

С декабря 2005 по декабрь 2006 года средний уровень цен на квартиры в Ульяновске увеличился на 68,4%. Если в декабре 2005 года средняя по городу цена предложения 1 кв.м общей площади квартир составляла 13 600 рублей, то в декабре 2006 года средний уровень цен на жилье в городе составил 22 900 рублей за 1 кв.м. В долларовом эквиваленте за 2006 год цены выросли с 473$ до 870$ или на 83,9%.Такого роста цен на жилье не наблюдалось с 1996 года. Для сравнения: в 2005 году цены на квартиры ( в рублях) повысились в среднем на 24,8%; в 2002, 2004 годах прирост цен на жилье составил примерно 22,5%. Даже в 2001 году - переломном, своего рода, для Ульяновской области, когда произошла смена политического курса в регионе, рост цен на рынке жилья составил около 48%. Таким образом, темп роста цен на жилье в 2006 году превысил все известные показатели по темпам ценового прироста за последние десять лет.

Среди основных причин роста цен на жилье в нашем городе выделим следующие:
1. Инфляция на потребительском рынке, которая (по данным Ульяновскстата) за период с ноября 2005 года по ноябрь 2006 года по Ульяновской области составила 10,5%;
2. Увеличение денежных доходов на душу населения (по данным Ульяновскстата, с ноября 2005 года по ноябрь 2006 года прирост денежных доходов на душу населения составил 29,6%);
3. Увеличение себестоимости жилищного строительства, как за счет роста цен на строительные материалы, так и за счет монополизма крупных застройщиков города, который заключается в повышении и удержании высокого уровня цен на вновь строящееся жилье;
4. Развитие ипотечного кредитования в нашем регионе что, в свою очередь, стимулирует платежеспособный спрос горожан;
5. Низкие темпы ввода в эксплуатацию нового жилья в нашем регионе. К примеру, по данным госкомстата, в 2005 году на территории Ульяновской области (при численности населении Ульяновской области – 1382 тыс. чел.) было введено в эксплуатацию 288 тыс. кв.м общей площади жилья, то есть 0,2 кв.м общей площади жилья на человека. В Чувашской республике за этот же период времени было сдано в эксплуатацию 732,9 тыс. кв.м общей площади жилья при населении Чувашской Республики – 1 314 тыс.чел., то есть 0,6 кв.м общей площади жилья на человека.

Динамика изменения цены предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья за период с декабря по декабрь 2006 г. показана на графике (Рис.1).

Вот некоторые итоги развития ценовой ситуации на Ульяновском рынке жилья в 2006 году.

С января по август этого года цены на жилищном рынке плавно росли. В целом по городу, среднемесячный прирост на типовые квартиры находился в пределах 2-2,5%.

С открытием осеннего сезона темпы роста цен на жилье стали стремительно расти. Так, в сентябре, по данным ЗАО «Центр недвижимости», среднемесячный прирост составил 4,3%. В октябре темпы роста продолжали набирать обороты – общегородской индекс цен на жилье за октябрь вырос в среднем на 7,1%. В ноябре был зафиксирован максимальный прирост цен на типовые категории квартир за период с января по декабрь 2006 года. Он составил 13,2 % в среднем по городу. В декабре темпы роста цен на жилье пошли на спад. Ценовой прирост за декабрь относительно ноября составил в среднем 11,7%.

Показатели прироста цен в декабре 2006 года в зависимости от типа квартир приведены в табл.1. Из таблицы видно, что наибольшие темпы роста цен наблюдаются у «хрущевок» и квартир «новых» серий. С небольшим отрывом от них по приросту цен следуют квартиры переходной серии и гостинки. Данные таблицы показывают, что медленнее названных типов жилья дорожают квартиры улучшенной планировки, комнаты в квартирах, «малогабаритки». Наименьшими темпами растут в цене «сталинки».

Таблица 1

В зависимости от категории жилья и района города прирост цен на квартиры в 2006 году был различным. Максимальный ценовой прирост отмечался на двухкомнатные квартиры новых серий. Цена предложения 1 кв.м указанных объектов за 2006 год повысилась в среднем на 72,4% (Таблица 2). Несколько меньший рост отмечался на однокомнатные квартиры новых серий относительно двухкомнатных. Годовой прирост в категории однокомнатных новых серий составил 69,8%. Наибольший прирост цен на указанные категории квартир свидетельствует о максимальной востребованности именно этих классов жилья. Ценовые приросты на другие категории квартир в 2006 году приведены в Таблице 2.

Таблица 2

На протяжении всего 2006 года в структуре предложения жилищного рынка устойчиво преобладали 1-комнатные и 3-х комнатные квартиры новых серий (75,90,90А и аналогичные серии) в Засвияжском (Дальнее Засвияжье) и Заволжском (Новый Город) районах города.

Ажиотажный рост цен на рынке жилья, пик которого пришелся на ноябрь 2006 года, в декабре 2006 года постепенно пошел на спад. За декабрь прошлого года цены на жилье выросли в среднем на 11,7%, в то время как в ноябре 2006 года прирост цен на квартиры составил в среднем 13,2%. Снижение темпов роста цен в конце 2006 года позволяет предположить, что на рынке жилья произошло некоторое насыщение платежеспособного спроса. Это означает, что в ближайшие месяцы 2007 года возможно дальнейшее снижение темпов роста цен относительно ноября-декабря 2006 года. С другой стороны, по информации объединенной риэлтерской базы данных, объем предложения на вторичном рынке жилья в декабре 2006 года относительно декабря 2005 года сократился почти вдвое. На конец декабря 2006 года в объединенной риэлтерской базе данных количество квартир наиболее распространенных типовых категорий (новых серий, «хрущевок», улучшенных планировок) составило чуть больше 1100 объектов. (К примеру, в декабре 2005 года объем предложения квартир был более 2 100 вариантов). Резкое снижение объема предложения на рынке жилья в конце 2006 года, скорее всего, говорит о следующем: в условиях, когда большинство сделок продажи квартир осуществляется с альтернативной покупкой, много квартир было снято с продажи ввиду того, что продавцы в условиях высокого роста цен так и не сумели решить свои жилищные вопросы и заняли выжидающие позиции. Сокращение предложения жилья на рынке является фактором повышения цен. Таким образом, существуют предпосылки как для снижения, так и для повышения темпов роста цен. В итоге можно предположить, что в первые месяцы 2007 года темпы роста цен останутся на уровне декабря 2006 года, то есть не превысят 11-12% в месяц.

Средняя цена 1 кв. метра общей площади предлагаемых на продажу квартир на вторичном рынке жилья в г. Ульяновске в декабре 2006 г. (тыс. руб.) (с учетом расходов риэлторской фирмы по продаже)

Первичный рынок

С декабря 2005 по декабрь 2006 года прирост цен на первичном рынке жилья составил в среднем 53,5%. Темп роста цен на первичном рынке в 2006 году был ниже, чем на вторичном.
Максимальный ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками жилья наблюдался в сентябре 2006 года, тогда средняя цена предложения на первичном рынке превышала аналогичный показатель вторичного на 2 300 руб. за 1 кв. м. Доля первичного рынка в общем объеме предложения жилищного рынка в течение 2006 года колебалась в пределах 12%.

Основной объем нового жилья в 2006 году возводился в Ленинском (Центр, Север), Железнодорожном (Киндяковка) и Засвияжском (Дальнее Засвияжье) районах города. На протяжении 2006 года предложение первичного рынка было представлено, в основном, квартирами улучшенных планировок, которые отличаются от типовых квартир 75-х, 90-х серий большей площадью, нестандартной планировкой, а в отдельных случаях – наличием автономного отопления в доме.

По данным Ульяновскстата, ввод в действие новых жилых домов в Ульяновской области за период с января по ноябрь 2006 год увеличился на 22,2% к соответствующему периоду 2005 года. При этом в абсолютном выражении с января по ноябрь 2006 года на территории области было введено 219,9 тыс. кв.м жилья.

В 2007 году наиболее вероятно продолжение тенденции роста цен на первичном рынке. Это объясняется тем, что ценность нового жилья с каждым годом растет, а объем предложения квартир-новостроек (даже с учетом увеличения темпов жилищного строительства в регионе) растет медленно.

Динамика изменения средней цены предложения 1 кв. м на первичном рынке по типовым категориям квартир с декабря 2005 по декабрь 2006 года показана на графике (Рис.2)

Средняя цена 1 кв. метра общей площади предлагаемых на продажу квартир на первичном рынке в г. Ульяновске в декабре 2006 г. (тыс. руб.) ( с учетом расходов риэлторской фирмы по продаже)

Обзор подготовлен по данным фирм, входящих в Региональную риэлторскую сеть (РРС).
Ярсина Наталья, сертифицированный аналитик рынка недвижимости
ЗАО «Центр недвижимости» тел.(8422) 41-05-05.
mailto: nt@centre.real-estate.ru