По данным Ульяновского мультилистингового сервиса (ulmls.real-estate.ru) и открытым источникам информации, за период с января по сентябрь 2013 года средняя цена предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке в г.Ульяновске повысилась с 40 220 рублей до 42 320 рублей или на 5,2%. При этом по прежнему, цены в Ульяновске остаются ниже, чем в соседних регионах (Чебоксары, Казань, Самара, Тольятти). На конец сентября средняя удельная цена предложения 1 кв.м. в Чебоксарах - 47,8, в Казани - 62,9, в Самаре – 57.9, в Тольятти - 44,3.

Динамика изменения цены предложения 1 кв.м. общей площади квартир

на вторичном рынке жилья г. Ульяновска за 9 месяцев 2013 г.

Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, количество зарегистрированных прав с жилыми помещениями за 9 месяцев 2013 г. составило 79 548, что на 17,5 % больше, чем за аналогичный период предыдущего года.

Средняя цена 1 кв. м. общей площади предлагаемых на продажу квартир на вторичном рынке жилья в г. Ульяновске в сентябре 2013 г. (тыс. руб.)

Динамика цен на жилье в разрезе районов города

В период с января по сентябрь 2013 г все районы города показали рост цен на вторичном рынке жилья. В разных районах города цены росли по разному – от 2,6 % на Верхней террасе до 9,3% в 4-ом мкр. Уровень цен в 4-ом микрорайоне за этот период (47 350 рублей за кв.м) стремительно приблизился к уровню центральной части города (48 370 рублей за кв.м). Тем не менее, самым дорогим районом города по-прежнему остается Центральная часть города, причем темп роста цен на вторичном рынке жилья в данном районе (+6,5%) превышает средний по городу (+5,2%).

Cамым дешевым районом города по итогам 9 месяцев 2013 г. по-прежнему остается Нижняя Терраса (37 930 рублей за кв.м), прирост цен за данный период сложился на уровне + 4,9%.

В заволжском районе города цены на вторичном рынке жилья показали рост ниже уровня накопленной инфляции. (4,9% - сентябрь к декабрю предыдущего года). Так цены на Нижней террасе выросли на 4,9%, на Верхней террасе на 2,6%, в Новом городе – +4%.

В остальных районах города цены на жилье росли большими темпами — Ближнее Засвияжье (+8,2%), Киндяковка (+7,9%), Дальнее Засвияжье (+7,6%), Север (+6,8%). Активности рынка и росту цен в этих районах, в некоторой степени, способствовало активное строительство нового жилья, которое оживляет весь рынок недвижимости.

Динамика изменения средней цены 1 кв.м. общей площади квартир

на вторичном рынке жилья по районам г. Ульяновска за 9 месяцев 2013 г.

Динамика цен на жилье в разрезе типовой категории квартир

В январе-сентябре 2013 г. квартиры «новых» и «улучшеных» серий выросли практически одинаково 5,7% и 5,4% соответственно, чуть меньшими темпами росли цены в категории квартир «хрущевок» - (+4,7%).

При рассмотрении динамики темпов роста цен по районам можно отметить, что:

-          среди квартир «новых» серий наибольший прирост показали квартиры в Киндяковке (+10,5%), несколько меньшим темпом росли квартиры в Ближнем Засвияжье (+9,0%) и в 4-ом мкр. (+8,3%). Квартиры на Севере и в Дальнем Засвияжье росли примерно одинаково - 7,2% и 7,4% соответственно. За 9 месяцев текущего года минимальный рост цен на квартиры «новых» серий показал Новый город (+3,4%).

-          среди квартир «улучшенных» серий наибольший прирост показали квартиры в 4-ом мкр (+14,1%), а наименьший квартиры на Нижней террасе (+2,77%). За 9 месяцев текущего года падение средней цены 1 кв.м. показала только Верхняя терраса (-9,3%). В остальных районах города квартиры «улучшенных» серий показали стабильный рост в диапазоне от 4-11 %.

-          среди квартир «хрущевок», наибольший прирост средней цены 1 кв.м. показали квартиры в Дальнем Засвияжье. (+8,4%). Немного меньшим темпом росли квартиры на Севере (7,3%) и в Центральной части города (+6,1%). Минимальный рост цен показала Верхняя терраса (+0,98%). В остальных районах города цены показали рост в 4-5%.

В разрезе типовой категории квартир, самый дорогой квадратный метр показали квартиры «улучшенных» серий в Центре города - 50 700 рублей за 1 кв.м., а самый дешевый — квартиры «улучшенных» серий на Нижней террасе — 33 300 рублей за 1 кв.м.

Динамика изменения цены предложения 1 кв.м. общей площади квартир

разных типов на вторичном рынке жилья г. Ульяновска за 9 месяцев 2013 г.

Динамика цен на жилье в разрезе комнатности

В январе-сентябре 2013 г. наиболее заметная корректировка средней цены 1 кв.м по городу в сторону увеличения произошла в категории 2-х комнатных квартир +6,5%. Темп роста на 1-но комнатные квартиры немного меньше +5,1%. На 3-х и 4-х комнатные квартиры темп роста цен составил +2,0% и +3,2% соответственно.

При рассмотрении динамики темпов роста цен по районам можно отметить, что:

-  среди 1-но комнатных квартир наибольший прирост показали квартиры в 4-ом мкр. (+10,37%), чуть меньшим темпом росли квартиры в Ближнем Засвияжье (+9,7%), на Нижней террасе (+9,5%) и в Центре (+8,4%), наименьший — квартиры на Верхней Террасе (+2,24%); В остальных районах цены росли в пределах 3-5%.

-  среди 2-х комнатных квартир наибольший прирост показали квартиры в Центре (+10,4%), чуть меньшим темпом росли квартиры в Киндяковке (+9,9%) и в 4-ом мкр. (+9,5% ), наименьший прирост - на Верхней террасе (+2,2%);

-  среди 3-х комнатных квартир наибольший прирост показали квартиры на Севере (+6,7%), немного меньшими темпом росли квартиры в Дальнем Засвияжье (+6,0%) и в 4-ом мкр. (+5,5%). Ситуацию стагнации цен на рынке показали районы Нижней террасы (+0,5%) и Центр (+0,7%). В остальных районах цены росли в пределах 2-5%.

-  В среднем по городу самый дорогой квадратный метр в однокомнатных квартирах в Центре города – 51 400 рублей, а самый дешевый – в 4-х комнатных квартирах на Нижней террасе – 29 800 рублей.

Динамика изменения цены предложения 1 кв.м. общей площади
1-, 2-, 3-, 4-х комнатных квартир на вторичном рынке жилья г. Ульяновска за 9 месяцев 2013 г.

Объем и структура предложения вторичного рынка жилья

По данным Ульяновского мультилистингового сервиса и открытым источникам информации, за 9 месяцев текущего года объем предложения в среднем составил 3974 объектов в месяц. Динамика изменения количества предложений квартир на вторичном рынке жилья представлена на диаграмме.

I полугодие характеризовалось увеличением объема предложения связанным с обычной сезонностью рынка. В августе объем предложения несколько снизился, на что рынок отреагировал незначительным ростом цен (+ 1,00%). Но наметившийся августовский рост не получил своего дальнейшего продолжения. В сентябре спрос остался на прежнем уровне, что повлекло за собой увеличение объема предложения вторичного рынка жилья.

Подобная ситуация на рынке указывает на сложившуюся стагнацию вторичного рынка недвижимости г. Ульяновска.

При рассмотрении объема предложений в разрезе комнатности объектов, наибольший удельный вес занимают предложения 3-х комнатных квартир – 34%, немного меньше выставлено на продажу 2-х и 1-но комнатных квартир – 30% и 29% соответственно. 4-х комнатные квартиры составляют 6% от всего объема предложений. В разрезе районов города, наибольшее количество предложений наблюдается в Дальнем Засвияжье – 23%. Далее идут Новый Город — 20% и Центр – 13% от всего объема предложений. Наименьшее количество предложений в 4 микрорайоне и на Нижней Террасе – по 4% общего объема.

Первичный рынок

Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве за 9 месяцев 2013 г. составило 3617, превысив на 14,0% аналогичный показатель предыдущего года, количество зарегистрированных уступок прав требования - 1281, превысив на 6,5 % аналогичный показатель предыдущего года. (см. графики Управления Росреестра по Ульяновской области).

По данным Ульяновского мультилистингового сервиса (ulmls.real-estate.ru) и открытых источников информации, за 9 месяцев 2013 года средняя цена предложения 1 кв.м квартир на первичном рынке г. Ульяновска понизилась с 36 640 рублей до 35 710 рублей или на 2,12%. Причиной сложившейся ситуации на рынке стало:

-                    постепенный уход с рынка и окончание продаж квартир с более высокой стоимостью квадратного метра, которые располагались в центральной части города и в 4-м мкр.;

-                    отсутствие активного строительства в наиболее дорогих ценовых зонах, таких как Центр города и 4-ый мкр;

-                    основной объем предложения первичного рынка жилья составляют квартиры эконом-класса с низкой стоимостью квадратного метра, строительство которых сосредоточено в спальных районах города — Дальнем Засвияжье (р-н «Юго-Западный»), Севере (м-н «Искра»), в Новом городе «Запад-2»

Средняя цена предложения 1 кв.м. квартир на первичном рынке жилья г. Ульяновска

за 9 месяцев 2013 г. по районам

-                    Сегодня основную часть первичного рынка Ульяновска составляет комплексная застройка территорий в Дальнем Засвияжье (р-н «Юго-Западный»), Севере (м-н «Искра»), в Новом городе «Запад-2»

По-прежнему, однокомнатные квартиры остаются самыми востребованными. Большинство застройщиков учитывают этот факт при проектировании строящихся домов. Появляются дома, где вообще нет 3-х комнатных квартир и минимум 2-х комнатных. Некоторые застройщики строят 1-комнатные квартиры такого маленького метража (например 27 кв.м), чтобы общая цена квартиры не превышала 1 млн.руб.

К сентябрю 2013 г. объекты точечной застройки (многоэтажные многоквартирные дома) в основной массе находятся на завершающей стадии строительства и продаж.

Строительство малоэтажных домов клубного типа сформировалось и активно развивается в основном в Северной части города. В более дорогих районах города, таких как Центр и 4-й мкр., подобные дома единичны и ориентированы на элитное жилье. В Дальнем Засвияжье дома клубного типа встречаются только в районе комплексного освоения территории – р-н «Юго-Западный», в Новом городе – в территориально ближайщем к нему поселке – пос. Рыбацкий. Полностью отсутствует строительство малоэтажных домов клубного типа в районах Ближнего Засвияжья, Нижней и Верхней террасе.

Средняя цена 1 кв.м квартир на первичном рынке сегодня ниже, чем на вторичном. Так, по 1-комнатным квартирам разница составляет 9т.р. Учитывая, что квартиры сдаются без отделки, можно умножить разницу в цене "первички" и "вторички" на среднюю площадь 1-комн.квартиры - 36 кв.м и получить стоимость отделки 324т.р. - реальная цена не самого "крутого", но и не самого экономного ремонта. То есть, купив новостройку, за те же деньги, получаем вместо жилья б/у - новое (правда, придется подождать какое-то время, пока дом достроится и надеяться, чтобы застройщик не разорился и сдал дом в срок).

Средняя цена 1 кв. м. общей площади предлагаемых на продажу квартир

на первичном рынке жилья в г. Ульяновске в сентябре 2013 г. (тыс. руб.)

Жилищное кредитование

По данным Банка России, наметившееся еще в 2012 году повышение средневзвешенных процентных ставок по жилищным кредитам продолжилось в январе-апреле 2013 года, а начиная с мая текущего года наметилась тенденция к незначительному снижению процентной ставки с 12,8% до 12,6%. По состоянию на 01.10.2013 г. средневзвешенная процентная ставка по жилищным кредитам составляет 12,8%. За 9 месяцев 2013 года в Ульяновской области выдано 36063 жилищных кредита на сумму 39269 млн. рублей, что на 33,6 % больше чем за аналогичный период 2012 года. При этом, количество выданных кредитов увеличилось на 22,2 %.

Заключение

Краткие выводы:

1.                       Индексы потребительских цен и тарифов на товары и услуги населению по Ульяновской области (уровень инфляции) в сентябре 2013 года в процентах к декабрю 2012 года составил 104,9%
(по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ульяновской области).

2.                       Денежные доходы на душу населения в Ульяновской области за 9 месяцев 2013 г. (15 604 рубля) выросли, составив 108,1% по отношению к аналогичному периоду 2012 года.

3.                        В период январь-сентябрь 2013 г. В Ульяновской области выдано 36063 жилищных кредита на сумму 39269 млн. рублей, что на 33,6 % больше чем в аналогичном периоде 2012 года, количество выданных кредитов увеличилось на 22,2 %.

4.                        Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, количество зарегистрированных прав с жилыми помещениями за 9 месяцев 2013 г. составило 79 548, что на 17,5 % больше, чем за аналогичный период предыдущего года.
Ипотека жилых помещений составила 9989, что на 8,5 % меньше чем аналогичный показатель предыдущего года.
Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве составило 3617, превысив на 14,0% аналогичный показатель предыдущего года, количество зарегистрированных уступок прав требования - 1281, превысив на 6,5 % аналогичный показатель предыдущего года

Итак, в целом, 9 месяцев 2013 года характеризуются стагнацией цен как на вторичном рынке жилья (незначительный рост +5,2% при уровне инфляции 4,9%), так и на первичном рынке новостроек (-2,12). Рост цен на вторичном рынке жилья сложился за счет смены вектора покупательской активности в сторону первичного жилья. Также свое влияние оказывает увеличение объема выданных жилищных кредитов при незначительном росте доходов населения.

До конца года ситуация на рынке недвижимости вряд ли кардинально изменится. На сегодняшний момент нет предпосылок для дальнейшего активного роста цен на жилье, конечно при условии отсутствия катаклизмов в экономике.

Обзор выполнен по методологии РГР по данным фирм, входящих в Ульяновский мультилистинговый сервис (http://ulmls.real-estate.ru) и свободным источникам информации.

Елена Гамова, исполнительный директор, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

Татьяна Куклова, директор по маркетингу

ЗАО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ»

ул. Радищева, 3, корп.1, (8422) т. 41-05-05. http://ec.real-estate.ru , ulmls@ul.real-estate.ru