Город                          Республика Башкортостан, г. Уфа
           Период (год, месяц)    2006 года
           Руководитель:             Юмагулов Ильшат Ирекович
           Подготовила:              Степанова Айгуль, САРН, ведущий менеджер информационного отдела
                                              ООО Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», тел. (347) 223-87-70, 223-16-75,
                                              e-mail: expertufa@yandex.ru, aigulst@mail.ru
           Дата:                           16.01.2007

Стремительный рост цен на вторичную недвижимость в Уфе начался с декабря 2005 г. Некоторые предполагали, что это обычный ажиотаж перед новогодними праздниками. Но все оказалась совсем иначе. Это было начало невиданного роста цен на жилье достигшего к концу года отметки 95%. В конце зимы цена квадратного метра в Уфе поднялась на 4-5 тысяч рублей и перевалила психологический барьер в 1000 Евро на 1-комнатные квартиры и 1000 долларов на 2-3-4 комнатные.

В феврале-марте 2006 года квартир стали покупать больше и цены на них показали значительный рост. Стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире в среднем по Уфе поднялась почти на 16 % и составляла 34 тысячи 400 рублей. Рекордсменом февраля стал район Центрального рынка. Здесь цена метра однокомнатных квартир, предложенных к продаже, поднялась почти на 30% - с 30 до 39 тыс.рублей за кв.м. Впрочем, у многих была надежда на то, что беспрецедентный рост стоимости жилья на 13-16 процентов скорее всего в этом году больше не повторится.

По данным еженедельных мониторингов аналитического отдела Сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» в апреле 2006 г. цена за кв.метр на однокомнатные квартиры в Уфе преодолела психологический барьер в 40 тысяч рублей! Уфимские квартиры продолжали дорожать прежними темпами: – прирост за месяц составил +7,8%, прирост уровня стоимости по разным классам жилья находился в пределах от 6,4% до 9,0%. Столь высокие темпы роста цен на жилье в Уфе были аномальными. Аналитики считали, что в мае рост цен на недвижимость продолжится и только летом можно ожидать стагнации. По сравнению с декабрем 2005 г. средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам жилья в г.Уфе на 17.04.2006 г. возросла на 31,5% и составляла 36,75 (+/-0,48) т.р/кв.м.

Ипотечные кредиты, выдаваемые под 12-16 % годовых при таком стремительном росте цен на недвижимость играли роль естественного катализатора, разогревающего рынок недвижимости. Многие стали задаваться вопросами: Куда же устремились цены? Где предел роста цен? Есть ли этот предел? К сожалению, ни один аналитик не мог дать прогноз по рынку недвижимости. Никто не мог и предположить, что ралли цен будет длиться уже 4 месяца. Очевидно, что цены устремились к новому психологическому рубежу в СОРОК ТЫСЯЧ рублей за квадратный метр жилья. На однокомнатные квартиры данный рубеж был уже пройден. Можно было ожидать, что в течение мая-июня цены на 2-3-х комнатные квартиры подойдут к данному рубежу и преодолеют его.

В начале мая в тенденциях столичного рынка недвижимости существенных перемен не произошло. Уфимские квартиры продолжали дорожать прежними темпами: –прирост за месяц составил 6,2%, рост уровня стоимости по разным классам жилья находится в пределах от 4,7% до 6,7%. В середине мая цена за кв.метр на однокомнатные квартиры в Уфе достигла 42 тысяч рублей. За прошедшие 4,5 месяца текущего года средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам жилья в г.Уфе за 15.05.2006 г. возросла на 40,2% и составляла 39,18 (+/-0,62) т.р./кв.м. Для сравнения за весь 2005 год прирост по всем типам жилья составил 26,5 %. Лидером ценового прироста оставались однокомнатные квартиры +41,5%. К концу мая цена за кв.метр на однокомнатные квартиры в Уфе уже превысила 43 тысячи рублей! Средняя удельная цена квадратного метра по всем типам квартир по городу за 29 мая 2006 г. преодолела барьер в 40 тысяч рублей.

Покупать или продавать в условиях фантастического роста цен? Покупателям приходилось решать непростой вопрос: отложить покупку квартиры на «после отпуска» или, не дожидаясь лучших времен, соглашаться на первое же более-менее приемлемое предложение? После вступления в силу в апреле прошлого года закона о долевом строительстве число новостроек резко сократилось, а значит, те, кто планировал приобрести квартиру в новом доме и, кому этой квартиры не хватило, быстро переключились на вторичное жилье. Увеличение спроса не замедлило сказаться на стоимости 1 кв. метра. Второй фактор, подстегнувший цены – ипотека, которая медленно, но верно становится доступной. Почти половина квартир на вторичном рынке Уфы продается с использованием ипотечных схем. Ипотека в условиях общего повышения доходов населения буквально взвинчивает спрос. Предложение в результате уменьшается как «шагреневая кожа».

«Продавцы находятся в привилегированном положении и могут выбирать покупателя не только по цене, но и по условиям сделки», – поясняли специалисты по недвижимости Сети агентств недвижимости «Эксперт». На рынке недвижимости условия диктуют продавцы, установился так называемый «рынок продавцов». Продавца, который согласится продать квартиру по ипотечной схеме, найти все сложнее. Тем не менее, почти 50% сделок по ипотеке – неплохой результат. Прогноз развития ситуации был следующий: чтобы цены на квартиры в Уфе стабилизировались и начали падать объемы строительства нового жилья должны составлять 1,5 млн. кв. метров в год. Пока это не выполнимо.

Начиная с мая 2006 года на столичном рынке недвижимости возникла двоякая ситуация и с точки зрения оценки текущей ситуации, и в отношении дальнейших прогнозов. С одной стороны, темпы роста цен на жилье начали немного снижаться, но с другой стороны они, по-прежнему, продолжали оставаться достаточно высокими. Являлось ли текущее снижение темпов роста цен на жилье долгосрочной тенденцией или только временной «заминкой» пока оставалось не ясным.

В начале июня цена за кв.метр на однокомнатные квартиры в Уфе превысила 44 тыс. рублей, а уже в середине месяца 45 тыс.рублей. Средняя цена квадратного метра на 2 комн.квартиры за 5 июня преодолела барьер в 40 тысяч рублей, за 3 июля 2006 г. 43 тыс.рублей. По сравнению с декабрем 2005 г. средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам жилья в г.Уфе за 05.06.2006 г. возросла на 46,7% и составляла 40,99 (+/-0,6) т.р./кв.м. Многие предполагали, исходя из опыта предыдущих лет, что летом цены не будут так же стремительно расти вверх, и только осенью рост наберет прежние темпы.

Небольшой спад роста цен действительно был отмечен в летние месяцы. Аналитики отмечали, что началась стабилизация цен на рынке недвижимости Уфе. Еженедельные мониторинги показывали, что по некоторым типам квартир отмечалось даже падение цен, однако уже на следующей неделе по данным типам отмечался и аналогичный прирост, который можно было поставить в противовес. Также в летние месяца стало увеличиваться количество предложения квартир на рынке, что говорило об уравновешивании «спроса-предложения», который является основным критерием формирования рыночной цены недвижимости. Средняя цена в июне составила 42,03 т.р за квадратный метр. По отношению к средней цене кв.м. за май, равной 39,17 т.р., прирост составил 7,3%.

В июле 2006 г. средняя удельная цена по всем типам квартиры превысила 43 тыс.рублей, а на 1 к.квартиры 46 тыс.рублей за кв.м. В течение июля темпы подорожания уфимских квартир установились на уровне примерно 1,3% в неделю. С одной стороны, текущие темпы удорожания жилья ниже, чем были весной и даже в июне, но с другой стороны, они все равно продолжали оставаться довольно высокими.

Несмотря ни на что, рост цен на уфимском рынке недвижимости пока не торопился сдавать свои позиции. С одной стороны, текущие темпы роста цен на жилье сократились по отношению к темпам середины весны, но с другой стороны, по сравнению с прошлыми годами, они продолжают оставаться неприлично высокими. Причем июль фактически не привел к каким-либо существенным переменам на рынке. Средняя цена в июле составила 43,86 т.р. за квадратный метр. По отношению к средней цене кв.м. за июнь, равной 42,03 т.р./кв.м., рост составил 4,4%. Можно было предположить, что в ближайшие месяцы темпы роста цен на квартиры должны постепенно продолжить свое снижение, как это происходило в течение июня и июля. Хотя с другой стороны, осенний период, как правило, сопряжен с активизацией деловой активности и спроса на жилье, что в свою очередь приводит к более интенсивному росту цен. На основании этого обстоятельства немало участников рынка недвижимости предсказывали новый ценовой скачок осенью текущего года.

Пока на столичном рынке недвижимости продолжала сохраняться неопределенность. Во многом она была связана с неясной политикой властей по восстановлению объемов предложения на рынке новостроек и ускорению темпов освоения новых площадок под застройку, а также с законодательными инициативами. Наблюдаемые тенденции уфимского рынка недвижимости также не позволяли утверждать что-либо с полной определенность.

Рынок недвижимости Уфы после июне-июльской стабилизации цен в августе начал снова разогреваться, средняя цена за кв.метр на 1-ком. квартиры в Уфе превысила 48 тыс. руб. Прежде всего, отмечалось увеличение количества предложений квартир на вторичном рынке жилья на 15% в первую неделю августа, по сравнению с июлем 2006 г. Самый часто задаваемый вопрос аналитику: «До каких пор будет дорожать недвижимость?». Ответ на него всегда один: цена определяется соотношением спроса-предложения. Не будет спроса, не будет сделок, цена упадет. Пока же можно было лишь констатировать тот факт, что на рынке недвижимости Уфы сохраняется неудовлетворенный спрос на покупку квартир и стоимость жилья неуклонно растет.

В целом цены на жилье в Уфе в августе 2006 г. стабилизировались и, по мнению аналитиков, началась консолидация вокруг психологического максимума 50 тыс. рублей за кв.метр.

Лето заканчивалось. Заканчивалась и стабильность в ценах. Резко возросший спрос за последние недели привел к уменьшению выставленных на продажу объектов на вторичном рынке жилья на 5,0 %. Количество сделок по недвижимости увеличилось на 10 %.

Прирост средней цены в августе колебался от 0,1% до 3% в неделю. Тридцатое августа 2006 года вошло в историю аналитиков рынка недвижимости – впервые средняя удельная цена по городу на однокомнатные квартиры превысила 50 тыс. рублей. Увеличение на 9,4% средних удельных цен на многокомнатные квартиры объяснялся увеличением количества сделок в сегменте дорого жилья, где спрос резко увеличился. Вернувшись с отпусков, граждане спешили решать свой квартирный вопрос.

Дальнейшее повышение цен было опасно для рынка, могло привести к его стагнации, уменьшению количества сделок и даже к падению. Напомним, что по параметрам МВФ, падение цен на недвижимость в 14 % считается «обвальным падением цен».

В начале сентября 2006 г. спрос по-прежнему опережал предложения, поэтому квартиры покупали как «горячие пирожки». Но уже к концу месяца впервые предложения начали опережать спрос. Это говорило о том, что в дальнейшем, возможно, произойдет замедление темпов роста цен на недвижимость. Как и прогнозировали аналитики летом, цена в 50 тыс. рублей стала пиковой ценой, вокруг которой происходила консолидация.

В октябре на уфимском рынке жилья начались новые тенденции. Снижение доходности вложений в уфимскую жилую недвижимость сопровождалось увеличением предложения. Основные факторы, повлекшие резкому увеличению предложений на рынке жилья: во-первых, ужесточение выдачи ипотечных кредитов со стороны банков. Это привело к уменьшению потенциальных покупателей, и как следствие, увеличению числа предложений. Во-вторых, сезонный фактор, отпуска закончились, дети пошли в школу, многие начали решать жилищный вопрос. В-третьих, опасения стагнации заставили наиболее осторожных инвесторов распродавать скопившиеся у них квартиры. Новой тенденцией на рынке стало увеличение среднего срока экспонирования продаваемого жилья. Если весной выставленная на продажу уфимская квартира находила покупателя в среднем за 10 дней, то в октябре этот срок увеличился до 45 дней.

К дальнейшему увеличению количества выставляемых на продажу квартир и к стабилизации цен на рынке недвижимости, могла также привести увеличившееся из-за снижения темпов роста цен на жилье количество альтернативных многоступенчатых сделок, которые раньше из-за коротких сроков экспонирования разрушались на стадии их проектирования и подачи заявки на получение ипотечного кредита в банк.

Застройщики уже приспособились к тяжелым условиям, возникшим после принятия закона о долевом строительстве. Свою долю в сокращение спроса вносит и массовый переход многих застройщиков от механизмов долевого строительства при реализации квартир к вексельным схемам и схемам создания ЖСК под конкретный дом. Ажиотаж на рынке жилой недвижимости Уфы поутих еще и потому, что инвестиционная привлекательность жилой недвижимости из-за того же роста цен постоянно уменьшается: высокая стоимость квартир жилья делает невыгодной его покупку с целью последующей перепродажи, где-то маячит «потолок цен».

Однако, по мнению аналитиков, слишком переоценивать значение факторов, играющих на понижение цен на рынке жилья, не стоит. Нельзя сказать, что рост предложения - долгосрочная тенденция. Несмотря на то, что на рынке действительно наблюдается снижение темпов роста, оно проходит довольно вяло - рынок ожидал большего. При сохранении таких линейных темпов роста цен на жилье можно было ожидать к лету 2007 года до 70 тыс. рублей за кв.метр. Однако, все надеялись, что линейный тренд будет сломлен и цены стабилизируются около 55-60 тыс. рублей за кв.метр.

В начале октября 2006 г. средняя удельная цена по всем типам квартир превысила 50 тыс.рублей, а на 2 комн.квартиры превысила 51 тыс.рублей за кв.м. Несмотря на то, что предложение стало превышать спрос, рынок недвижимости по инерции продолжал движение вверх, цены росли. Такое инерционное движение длилось еще 1-2 месяца. Затем цены, как полагают аналитики, должны остановить свой рост. Цены балансировали и пытались выровняться. В середине октября уже можно было говорить о том, что цены на жилье наконец-то замедлили свой рост. По сравнению с летними месяцами темпы роста упали в 3 раза! Как и прогнозировали аналитики Сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ», происходила консолидация цен вокруг цифры в 50 тыс. рублей за кв.метр. Количество сделок, по словам риэлторов, уменьшилось в 2 раза, даже в регпалате не было очередей. Рынок «продавцов», когда продавцы диктуют свои условия, постепенно преобразовался в рынок «покупателей».
Покупателей стало мало и именно они, начинали диктовать условия по сделкам, а, следовательно, и влиять на ценообразование.

На рынке жилой недвижимости Уфы возникла ценовая нестабильность. В середине октября цены упали на 3%, в конце октября подросли на 2%. Возникли новые вопросы: Куда дальше пойдут цены: вверх или вниз? Вероятность роста/падения оценивали как 60 на 40. Будущее цен на недвижимость стало достаточно туманно. Даже мнения экспертов разделились. Одни считали, что на рынке наступит стабилизация, другие - что цены продолжат свой рост.

Цены на рынке жилья Уфы уже вышли на пик платежеспособного спроса. Несмотря на благоприятные внешние условия и высокий платежеспособный спрос, бюджет покупателя все же ограничен даже с учетом ипотечного кредита. Безнадежно отстав от роста цен в условиях галопирующего рынка и не найдя ничего подходящего, покупатель просто уходил с рынка жилой недвижимости. По этой причине сохранялась и тенденция к снижению количества обращений клиентов для приобретения квартиры или дома.

В начале ноября 2006 г. на рынке недвижимости Уфы цены продолжали расти, но темпы роста заметно снизились. Средняя цена 1 кв.м. 1 к.квартир превысили 55 тыс.руб. Цены продолжали расти, но темпы роста заметно снизились. Настал рынок покупателей, наступило время торговаться, в связи со стагнацией спроса. Для вторичного рынка уфимского жилья октябрь оказался переломным: уровень спроса остается низким и соответствует показателям периода стагнации второй половины 2004 года. Объем предложения на вторичном рынке жилья Уфы увеличился за месяц на 15 процентов. Структура предложения, по типам жилья, месторасположению, осталась прежней, но время экспозиции квартир увеличилось. Свою лепту могли внести покупатели инвестиционных квартир: предложение однокомнатных квартир с начала лета неуклонно росло, а именно они чаще всего используются в качестве объекта инвестирования. Замедление темпов роста показало, что платежеспособный спрос покупателей во многом себя исчерпал. В таких условиях краткосрочные инвестиции в недвижимость Уфы стали малоинтересными.

В ноябре на рынке недвижимости Уфы цены продолжали расти. Рынок недвижимости постепенно насыщался, соотношение спроса-предложения постепенно приходило в состояние равновесия. Сеть агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» отмечало резкое увеличение количества ипотечных сделок. Если летом доля ипотечных сделок была на уровне 20-25 %, то на этой неделе зафиксировано беспрецедентное увеличение до 70 % от общего числа сделок. Денег на дорогое жилье не хватает, поэтому покупатели прибегают к ипотечному заимствованию. Ввиду стабилизации цен, на продажу выставляются так называемые инвестиционные квартиры, жилье, которое было приобретено для вложения денег и получения прибыли. Спекулянты спешат фиксировать прибыль. По данным риэлторов Сети агентств недвижимости «Эксперт», после фиксации прибыли, деньги вновь вкладываются в недвижимость городов Стерлитамак, Салават, Туймазы, Октябрьский, где не было безумного 90 процентного роста цен и есть перспектива роста цен.

Продолжается тенденция преобладания альтернативных сделок над чистой продажей. Это вполне объяснимо, при альтернативных сделках (продал свою, купил другую) растет цена и твоей квартиры, разница цен между жильем нивелируется ипотечным кредитованием. Так, если в начале года при альтернативной сделке «продажа однокомнатной-покупка двухкомнатной» на доплату требовалось порядка 300 тыс. рублей, то в ноябре уже около 700 тыс. рублей, разницу в 400 тыс. рублей заимствуют на ипотечном рынке, то есть берут ипотечные кредиты. Резкий рост цен на многокомнатные квартиры объясняется тем, что на продажу выставлены многокомнатные элитные квартиры, где цена превышает 10 млн. руб. Если летом таких квартир было единицы, то осенью их уже больше 50 вариантов.

К концу ноября риэлторы начали отмечать общее по городу снижение количества сделок на рынке вторичного жилья. Высокая цена не позволяет многим покупателям совершать сделки. Покупатели заняли выжидательную позицию: куда пойдет рынок, будет ли снижение, будет ли стабилизация или все же цены продолжат ползучий рост? На рынке первичного жилья давно не было такого большого количества предложений. Строители выставили на рынок все «свои запасы». Банкиры отмечают снижение количества обращений в банки города за получением ипотечного кредита, что тоже вполне объяснимо и виной всему высокая цена на недвижимость.

В начале декабря 2006 г. морозная погода остудила пыл покупателей жилой недвижимости.

Спрос падал, предложение росло. Количество квартир, выставленных на продажу в декабре уже в 4 (!) раза превышало количество квартир в июне. На продажу выставляются так называемые инвестиционные квартиры, жилье, которое было приобретено для вложения денег и получения прибыли. По мнению аналитиков, рост цен на уфимское жилье остановился. Риэлторы объясняют это явление наступившей стагнацией спроса рынка уфимской недвижимости. Рынок замер из-за отложенного спроса на квартиры. Люди надеются, что квадратный метр подешевеет, после чего можно будет заняться «квартирным вопросом».

К середине декабря на рынке жилой недвижимости Уфы продолжался процесс стагнации спроса. Спрос упал до рекордно низкого уровня. Количество квартир, выставленных на продажу продолжал увеличиваться. По словам генерального директора Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», Юмагулова Ильшата, скорее всего рынок оживится только после Новогодних каникул, после 15 января 2007 года». Продавцы снимают с продаж свои квартиры и переносят продажи на 2007 год, чтобы отсрочить срок уплаты подоходного налога. При продаже в 2006 году по Налоговому кодексу РФ им придется подавать декларацию и уплачивать подоходный налог весной-летом 2007 года, а при продаже в 2007 году декларацию надо подавать уже в 2008 году. В конце декабря спрос остался на прежнем низком уровне, но малейшие колебания соотношения спроса-предложения, снижение количества предложений привели к небольшому повышению цен.

Становится вероятным сценарий, что в январе-феврале 2007 г. квартиры могут подешеветь на 5 %. Падением спроса на жилье объясняют долгожданную остановку роста цен уфимские риэлторы. По их словам, квартиры продаются очень тяжело. Однако дефолта на рынке уфимского жилья по прогнозам аналитиков Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» не будет. Подешеветь могут только квартиры в захудалых – типовых – домах. В бизнес-классе стагнация наступит в 2007 году, полагают эксперты. По их подсчетам, рынок жилья бизнес-класса может замереть уже в марте-апреле. А вот элитному жилью ничего не грозит, уверены аналитики. «Элитка» будет расти. Причиной тому – рост платежеспособного спроса на качественные квартиры.