Известные особенности функционирования рынка недвижимости: неперемещаемость товара, локальный характер, закрытость информации и т.д. не позволяют достичь такой же полноты, доступности и оперативности его информационного обеспечения, свойственной, например, фондовому рынку. В этой связи в странах с развитой рыночной экономикой мониторинг рынка недвижимости и открытый доступ к его результатам рассматривается как важнейшая составляющая аналитической работы, обосновывающая в какой-то степени применение к нему закономерностей совершенного рынка.

ЗАО "ТИТАН" провело очередное, ежегодное выборочное исследование состояния земельного рынка Тверской области в 2013 году.

Сведения о продаже земельных участков в Тверской области были получены в результате анализа данных, представленных на 13 различных сайтах и в газетах рекламных объявлений, опубликованных в октябре - ноябре месяцах текущего года. Основными источниками этой информации продолжают оставаться сайты "tverzem.ru", "ydacha.org", "zemtver.ru", "tverlands.ru", и другие.

В качестве первичной информации использовались предложения продаж на территории региона участков земли без существенных улучшений. Данные о продажах земель, расположенных в границах городских муниципальных округов и других сравнительно крупных городских поселений Тверской области, не включались в состав выборки из-за недостатка достоверной информации.

В ходе анализа первичной информации было отобрано 527 предложений о продаже земельных участков. Структура массива выставленных на рынке предложений в зависимости от разрешенного использования и категории земель, на которых расположены продаваемые участки, представлена в табл. 1

.

Таблица 1. Структура предложений продажи на земельном рынке Тверской области по категориям земель

Из данных, приведенных в табл. 1, следует, что на рынке продолжают доминировать предложения участков двух категорий земель, имеющих сельскохозяйственное назначение (с/н) и для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это обстоятельство положено в основу сегментирования регионального рынка для характеристики его ценовой ситуации.

Распределения числа предложений продажи земельных участков с/н и для ИЖС по ценовым интервалам удельной стоимости единицы площади (одной сотки) представлены на рис. 1.

Рисунок 1. Распределения числа предложений продажи земельных участков с/н и для ИЖС по ценовым интервалам удельной стоимости (цена одной сотки)

Как видно из рисунка, более 50% всех выставленных на продажу участков с/н имеют стоимость до пяти тысяч рублей за одну сотку. Распределение участков внутри этого диапазона по ценовым интервалам в тысячу рублей, также показано на рисунке. Из него следует, что более 20% предлагаемых к продаже участков имеют удельную стоимость в пределах 1 тыс. рублей. При этом минимальная удельная стоимость, зафиксированная в наблюдениях, оказалась равной 167 руб./сотка. А более 70% участков, как показывает приведенное на рис. 1 распределение, имеют удельную стоимость до 10 тыс. руб./сотка. При этом обращает на себя внимание, что 3% выставленных на продажу участков, т.е. в абсолютных величинах 6 участков, имеет удельную цену даже более 70 тыс. руб./сотка (рис.1).

Распределение числа предложений на продажу участков для ИЖС по ценовым диапазонам (рис.1) существенно отличается от представленного распределения для участков с/н. Удельные стоимости участков для ИЖС находятся в более широком диапазоне ценовых интервалов. Конечно, имеются и достаточно дешёвые предложения, но их сравнительно мало. Доля участков, имеющих удельную стоимость в диапазоне до 5,0 тысяч рублей за сотку составляет 1,3%. В то же время, согласно рис. 1, свыше 30% предлагаемых к продаже участков для ИЖС имеют удельную стоимость больше 70 тыс. руб./сотка.

В связи с этим на рис. 2 представлено распределение числа предложений на продажу участков для ИЖС по ценовым интервалам, ширина которых в 4 раза больше (20 тысяч рублей за сотку), чем на предыдущем рисунке. Из этого рисунка видно, что более половины участков (50,3%) выставлены на продажу с удельной стоимостью до 40 тыс. руб./сотка, а 86,3% участков от общего их количества имеют цену предложения в диапазоне до 100 тыс. руб./сотка. При этом 6 участков или 1,9% предложений на продажу имеют стоимость свыше 221 тыс. руб./сотка.

Более широкий размах изменения удельной стоимости земли для ИЖС (отношение максимального значения показателя в выборке к минимальному), по сравнению с данной характеристикой для участков с/н, обусловлен большим количеством факторов, влияющих на её величину. Прежде всего, среди них выделяются такие как: наличие инженерной инфраструктуры, местоположение (транспортная доступность, близость воды, леса) и другие.

Рисунок 2. Распределение числа предложений продажи земельных участков для ИЖС по ценовым интервалам удельной стоимости (цена одной сотки)

Не маловажное значение при ценообразовании имеет и размер предлагаемых к продаже земельных участков.

Распределения числа продаваемых участков с/н по диапазонам площади в Га и для ИЖС по диапазонам площади в сотках представлены на рис.3 и рис.4, соответственно.

Рисунок 3. Распределение числа предлагаемых к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения по диапазонам площади (Га)

При анализе и сравнении приведенных на рис.3 и рис.4 распределений, прежде всего, обращает на себя внимание существенное различие в размерах участков в зависимости от их целевого назначения. Так, почти 80% предложений, касающихся земель сельхоз назначения, имеют площадь, не превышающую 30 га, а около 80% участков для ИЖС по размеру не превосходят и трети гектара.

Почти 43% выставленных на продажу участков с/н имеют площадь в пределах до 10 га, а 50% предложений продаж земли для ИЖС относятся к участкам площадью от 10 до 20 соток.

Площадь отдельного участка, удельная стоимость единицы его площади (сотки) и цена взаимосвязаны определенным образом. На земельном рынке, т.е. большом количестве продаваемых участков, связь удельной стоимости единицы площади, представляющей характеристику ценовой ситуации, с площадями участков не является детерминированной, как для каждого участка. Однако, такая связь может существовать в виде регрессионой зависимости.

Рисунок 4. Распределение числа предлагаемых к продаже земельных участков для ИЖС по диапазонам площади (сотки)

Указанные зависимости, которые в результате исследований были установлены на рынке Тверской области для сегментов земель сельхоз назначения и для ИЖС, представлены на рис.5 и рис.6, соответственно.

Рисунок 5. Зависимость удельной стоимости одной сотки земли сельхоз. назначения от площади предлагаемого к продаже участка

Рисунок 6. Зависимость удельной стоимости одной сотки земли для ИЖС от площади предлагаемого к продаже участка

На рисунках 5 и 6 приведены графики средней удельной цены одной сотки земли участков, имеющих площадь, относящуюся к заданному диапазону её значений. Аппроксимация указанных графиков параметрическими функциями и уравнения найденных трендов также показаны на рисунках.

Полученные результаты свидетельствуют, что в обоих сегментах, с увеличением площади выставленных на продажу участков, наблюдаются тенденции падения удельной стоимости единицы площади по мере увеличения площади продаваемых участков. Однако, характер выявленных закономерностей неодинаков. Вид аппроксимирующей функции для участков сельхоз назначения свидетельствует о нелинейном характере этой зависимости в данном сегменте (рис.5), а тренд снижения удельной стоимости единицы площади участков для ИЖС имеет линейный характер.

В сегменте земель сельхоз назначения при малых площадях участков уменьшение удельной стоимости происходит наиболее быстро, а по мере возрастания площадей продаваемых участков снижение удельной стоимости замедляется. Так, если при увеличении площади участков в диапазоне 0 – 10 Га удельная стоимость снижается, согласно аппроксимирующей кривой, на 0,8 тыс. руб. при возрастании общей площади участка на один гектар, то в диапазоне 20,1 – 30 Га уменьшение происходит на 0,1 тыс. руб. на один Га или существенно медленнее.

Динамика изменения данного показателя в сегменте рынка участков для ИЖС значительно выше. Согласно аппроксимирующей зависимости уменьшение удельной стоимости происходит со скоростью 0.6 тыс. руб. на одну сотку площади участка.

Таким образом, если сравнивать закономерности снижения удельной стоимости единицы площади по мере увеличения площади продаваемых участков в данных сегментах (Га – для земель с/н и сотка – для ИЖС), то следует заметить, что на рынке участков для ИЖС падение удельной стоимости сотки происходит с большей скоростью.

География земельного рынка Тверской области определяется в основном двумя факторами: наличием на территории крупных водных объектов и близостью к границе с Московской областью. Выставленные на продажу участки располагаются в основном в районах области, по территориям которых протекает река Волга, а также находится озеро Селигер. По большей части эти административно-территориальные образования граничат также с Московской областью. На их территориях находятся почти 80% участков всей выборки, а также им принадлежат свыше 80% всех участков для ИЖС и 60%, от общего числа участков с/н, выставленных на продажу.

В табл.2 внесены, по мере убывания объема рынка – количества выставленных на продажу участков, первые десять районов, а также средние по их территориям удельные цены земель (одной сотки) сельхоз назначения и для ИЖС.

Из данных табл.2 следует, что по числу участков лидируют районы, на территории которых действуют оба упомянутых выше привлекательных фактора, т.е. расположены значительные водные объекты, а также граничащие с Московской областью и условно входящие в дальнее Подмосковье.

Таблица 2. Территориальные характеристики земельного рынка Тверской области

По ценовым характеристикам предлагаемых участков выделяются Кашинский и Конаковскй район, известный своей популярностью у москвичей. Границы ценового диапазона земель для ИЖС в зависимости от района их расположения по величине отличаются почти в 5 раз. Размах ценовой характеристики, по представленным в табл.2 районам, для земель сельхоз назначения, т.е. отношение максимальной средней удельной стоимости к минимальной ещё шире и составляет более 20 раз.

Таково состояние земельного рынка Тверской области на сегодняшний день. Земельный рынок представляет собой сложное, многомерное явление. Его состояние, как видно из материалов статьи, имеет ценовой аспект, геометрический (размеры участков), географический и некоторые другие. Их сравнение с данными предыдущих лет представляет естественный, самостоятельный интерес и по объему необходимых для этого сведений является предметом рассмотрения отдельной статьи.

Для характеристики вектора развития рынка приведем динамику наиболее общего параметра ценовой ситуации – средней удельной цены 1 сотки земли. В 2012 году средняя по всей выборке наблюдения удельная цена одной сотки земли сельхоз назначения была равна 7,2 тыс. руб., а величина этого параметра для земель поселений – 62 тыс. рублей. В текущем году указанные характеристики составили для земель с/н – 11,3 тыс. руб., для ИЖС – 58,2 тыс. руб. В результате, коэффициент роста средней удельной цены единицы площади в 2013 году относительно 2012 года в сегменте участков сельхоз назначения равен К_с/н = 1,6, а в сегменте земель для ИЖС К_ИЖС = 0,94.

На основании приведенной динамики развития ценовой ситуации можно сделать вывод о разнонаправленном движении рынка в данных сегментах. Если в категории земель сельскохозяйственного назначения на земельном рынке Тверской области в 2013 году обозначился рост цен, то участки, предлагаемые к продаже для ИЖС, в среднем упали в цене, что, возможно, связано с продолжительным снижением цен на жилую недвижимость в разных регионах страны.

Зав. отделом анализа рынка ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА", Е.И.Песня

Президент группы компаний "ТИТАН”,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости ,

кандидат технических наук

В.Н.Каминский