Мониторинг
РЫНОК ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, квартальные мониторинги - Россия
Тверь. Первая треть 2013 года на квартирном рынке. (В.Н.Каминский, САРН, к.т.н., Президент группы компаний "ТИТАН", Е. И. Песня, зав. отделом анализа рынка ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА")
Первая треть года на квартирном рынке Твери. Наметился разворот рынка в сторону стагнации
Результаты функционирования народного хозяйства в начале текущего года показали, что динамика экономического роста в РФ ниже, чем прогнозировало Минэкономразвития. В связи с этим Министерство предполагает в этом году сохранение темпов роста ВВП, но на более низком уровне, чем прежде - до 2,4 %, вместо 3,6 %, намеченных ранее. Рост промпроизводства снижен с 3,6 до 2%, инвестиции - с 6,5 до 4,6%. Финансовые аналитики предупреждают граждан, что замедление темпов роста ВВП может обернуться снижением доходов, стагнированием зарплаты, возможным ростом безработицы. В связи с этим представляет интерес анализ поведения квартирного рынка Твери в начальный период текущего года.
Показатели, характеризующие состояние квартирного рынка и в частности сложившуюся ценовую ситуацию, отличаются степенью охвата объектов рынка.
В группе компаний ТИТАН в течение многих лет ведется многопараметрический мониторинг квартирного рынка г. Твери дифференцированный по двум основаниям: по качеству квартир и по их размеру, выраженному числом комнат. В зависимости от размера квартир они группируются по трем секторам: 1-о комнатные, 2-х комнатные и 3-х комнатные. В каждом из них независимо от размера квартиры выделяются сегменты рынка квартир: низкого качества – ”сталинки, хрущевки, брежневки”; стандартные – квартиры, в основном в блочных домах постройки 80-х годов; повышенного качества – квартиры, в современных домах, построенных по нетиповым проектам. Итогом является многоуровневая система показателей состояния рынка, обеспечивающая широкий охват его объектов.
Сложившаяся на квартирном рынке Твери в апреле месяце 2013 года ценовая ситуация по данным мониторингового исследования в разрезе секторов и сегментов рынка представлена в табл.1.
Таблица 1. Ценовая ситуация на квартирном рынке Твери по итогам апреля месяца 2013 года.
Абсолютная цена, руб. |
Удельная цена, руб./кв.м |
||||||
Кол-во комнат |
Кол-во квартир |
Средняя цена |
Минимум |
Максимум |
Средн. |
Миним |
Макс. |
1-о комнатные |
195 |
2 390 000 |
1 630 000 |
4 100 000 |
64 590 |
45 510 |
94178 |
Низкого качества |
52 |
2 002 000 |
1 630 000 |
2 750 000 |
65 430 |
45 510 |
94178 |
Стандартные |
98 |
2 259 000 |
1 185 000 |
2 750 000 |
62 290 |
50 000 |
78595 |
Повышенного качества |
45 |
3 123 000 |
2 250 000 |
4 100 000 |
67 570 |
51 520 |
82889 |
2-х комнатные |
230 |
2 929 000 |
1 650 000 |
7 500 000 |
57 120 |
36 670 |
83333 |
Низкого качества |
123 |
2 481 000 |
1 650 000 |
3 600 000 |
54 410 |
36 670 |
79545 |
Стандартные |
65 |
2 969 000 |
2 150 000 |
4 000 000 |
57 390 |
41 910 |
83333 |
Повышенного качества |
42 |
4 179 000 |
2 850 000 |
7 500 000 |
66 070 |
47 185 |
80000 |
3-х комнатные |
164 |
3 983 000 |
2 300 000 |
8 500 000 |
54 340 |
35 290 |
87500 |
Низкого качества |
49 |
3 075 000 |
2 300 000 |
6 500 000 |
49 775 |
35 290 |
79452 |
Стандартные |
79 |
3 678 000 |
2 300 000 |
5 500 000 |
53 830 |
41 180 |
78571 |
Повышенного качества |
36 |
5 890 000 |
3 500 000 |
8500000 |
61 510 |
40 210 |
87500 |
По всем: |
58 550 |
Апрель завершает первую треть года. За этот период накапливается некоторый объем статистических данных, на основании анализа которых можно судить о направлении развития представляющих интерес процессов в экономике, в данном случае квартирного рынка, во вновь возникающих условиях, обстоятельствах внешней по отношению к нему среды.
Результаты ежемесячного мониторинга состояния квартирного рынка позволяют построить динамику цен и выявить тенденции их изменения. В первую очередь для анализа движения рынка применяется наиболее обобщающий, интегральный показатель "средняя удельная цена", т.е. цена 1 кв.м. общей площади квартиры, характеризующая ценовую ситуацию на рынке в целом на всей территории города и по всему разнообразию квартир.
Динамика этого показателя за последние 6 лет представлена на рис. 1.
Рис. 1. Изменение усреднённых удельных цен на квартиры в Твери с середины 2007 года по настоящее время
Из графика наглядно видно, что, несмотря на замедление темпа роста в течение последних двух месяцев этого года, в целом за первые 4 месяца 2013 года наблюдается позитивный тренд или тенденции роста средней по всем сегмента рынка удельной цены. Коэффициент роста с января месяца по апрель составил 1,012, или 1,2%, а средний ежемесячный прирост удельной цены равен 0,3%.
Таким образом, на квартирном рынке Твери в начале 2013 года сохранилась тенденция повышения удельной цены, но темп её роста значительно снизился по сравнению с 2012 годом. На протяжении всего прошлого года удельная цена устойчиво росла. Коэффициент её роста за истекший год оказался равным 1,111. Соответственно, прирост удельной цены за 2012 год составил 11,1%. В среднем за каждый месяц цена возрастала на 0,89%.
Сравнение среднемесячных темпов прироста удельной цены в текущем и прошедшем году показывает снижение темпа в 2013 году почти в три раза. При этом наблюдаемая величина среднего ежемесячного прироста данного показателя оказалась также и меньше темпов инфляционного процесса, которая составила за начальный период 2013 года 2,4 %.
Ценовая ситуация на рынке в целом складывается из её составляющих в его отдельных секторах.
Динамика удельных цен в секторах одно, двух и трехкомнатных квартир представлена в табл.2.
Таблица 2. Динамика удельных цен в различных секторах квартирного рынка Твери в начальный период 2013 года.
Сектор |
Средняя удельная цена, руб./кв.м |
|||
Кол-во комнат |
Январь |
Февраль |
Март |
Апрель |
1 |
63 653 |
63 917 |
64 589 |
63 620 |
2 |
57 167 |
57 116 |
57 121 |
57 618 |
3 |
54 621 |
56 089 |
54 343 |
54 754 |
По характеру их изменения, в сравнении с динамикой этого показателя по всему квартирному рынку, ближе всего к общей картине развития ценовой ситуации на квартирном рынке находится временной ряд прироста цен 3-х комнатных квартир. В этом секторе также в феврале месяце произошел активный рост цен, а в марте ещё более интенсивное их падение. Амплитуду этих колебаний при расчете средней по всему рынку цены компенсировало разнонаправленное движение цен в двух других секторах.
Анализ динамики удельных цен в секторах квартирного рынка в течение начального периода 2013 года показал понижающие линейные тренды во всех трех секторах. В каждом из них, за время с января по апрель месяцы, величина хотя бы одного среднемесячного прироста цены была отрицательной. Результаты анализа выявляют тенденцию замедления развития ценовой ситуации на квартирном рынке. Можно предположить, что это свидетельствует о движении рынка в сторону стагнации.
На рис.2 представлена динамика ежемесячного объема рынка в первой трети 2013 года, выраженного числом квартир, предлагаемых к продаже в газете «Из рук в руки»..
Рис. 2. Динамика числа предложений продажи квартир в начальный период 2013 года
В текущем году после январского затишья (рис. 2) на квартирном рынке начался подъем активности. За период с января месяца по апрель коэффициент роста составил 1,24, а прирост, соответственно, 24%.
Если сравнить приросты объема рынка за первые четыре месяца прошедшего и текущего года, то прирост числа квартир на рынке за начальный период 2013 года почти в шесть раз превзошел его значение за аналогичный период 2012 года. Такой стремительный рост объема рынка, в сочетании с замедлением роста цен, помимо его весенней активизации перед летним затишьем в большей степени свидетельствует о затоваривании рынка.
В пользу этого предположения говорит и складывающаяся нецелесообразность инвестиционных вложений в жилую недвижимость. Величина средней процентной ставки по депозитам центральных банков России за период с 21.03 по 20.04.2013 г. составила 9,94% годовых. В то время как прирост удельной цены в годовом исчислении, определенный на основании темпов её увеличения в первой трети текущего года, составляет меньше половины банковской ставки. При таких условиях с рынка уходят инвесторы и остаются только покупатели, приобретающие квартиры для решения конкретных жилищных проблем. В связи с этим заметим, что такая же величина удельной цены, почти 59 тыс. руб., наблюдалась на рынке Твери в аналогичный период предкризисного 2008 года. Однако, темп прироста удельной цены в то время составлял в месяц около 10%.
Таким образом, характеризуя развитие ценовой ситуации на квартирном рынке Твери в начальный период 2013 года, можно констатировать следующее:
· наиболее общий показатель состояния рынка – средняя удельная цена 1 кв.м. общей площади квартир на территории города увеличилась с января по апрель месяцы 2013 года на 382 руб., а темп прироста составил соответственно 1,2%;
· средний ежемесячный темп прироста за данный период оказался равным 0,3%, что в два раза меньше среднего ежемесячного темпа инфляции за это же время;
· временной ряд значений ежемесячных темпов прироста удельной цены за первую треть года имеет линейный тренд снижения прироста показателя;
· рост удельной цены в годовом исчислении, определенный по данным начального периода 2013 года, примерно, в 2 раза меньше средней банковской ставки по депозитам.
На основании сказанного можно сделать предположение, что наметился поворот Тверского квартирного рынка в сторону стагнации. В этом смысле Тверской рынок не является уникальным. Аналитики других регионов, в частности нашего ближайшего соседа – Московской области, также обнаруживают признаки стагнации локальных квартирных рынков, вызванных снижением макроэкономических показателей развития экономики.
Зав. отделом анализа рынка
ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА"
Е.И. Песня
Президент группы компаний "ТИТАН”,
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,
кандидат технических наук
В.Н.Каминский