Квартирные цены в Твери. Итоги 2010

Вот и закончился 2010 год, первый год после кризиса. Что же произошло на рынке за это время? В журнале «Мир и Дом», серия «Городская недвижимость», январь 2011 приведены высказывания почти 20 московских экспертов об итогах 2010 года и их мнения, что ждёт нас в 2011 году. Конечно, сколько экспертов, столько и точек зрения. Но большинство из них отмечают, что в прошлом году в Москве наблюдались слабые ценовые колебания, а в целом за год цены выросли всего на 10 – 20%. Многие из них предполагает, что в наступившем году продолжится примерно такая же тенденция с ценами как и в прошлом и такого роста цен, как до кризиса, никто не прогнозирует.

Постоянные читали этой рубрики, наверное, уже привыкли, что наиболее наглядно характер изменения цен на рынке недвижимости можно увидеть на графике изменения удельной цены от времени (рис.1.)

Рисунок 1. Изменение усреднённых удельных цен на квартиры в Твери с начала 2007.

Из представленного рисунка видно, на рынке недвижимости кризис начал проявляться в 2008 году сначала с торможения скорости роста цен, а потом и их падения. К августу 2009 года квартирные цены достигли минимума и, начиная с августа 2009 года до настоящего времени, квартирные цены в Твери, также как и в Москве, да и в России в целом, совершали небольшие, медленные колебания. В декабре ушедшего года удельная цена очередной раз немного – на 1,3%, выросла. А всего за 2010 год, с учётом достаточно интенсивного роста в январе-феврале, усреднённые удельные цены на квартиры в Твери выросли на 6,7%, то есть, в пределах инфляции.

Конечно, читателя интересуют не абстрактные цены одного квадратного метра, усреднённые по всем типам квартир, а абсолютные цены на разные квартиры. Из приведённых на рисунке 2 данных видно, что наиболее стабильно вели себя цены предложения на одно- (в среднем, немного не достигая двух миллионов рублей) и двухкомнатные квартиры (в среднем, около двух с половиной миллионов рублей). Цена трёхкомнатных квартир изменялась от минимальной цены, равной 3 млн.250 тысяч в июне и ноябре, до максимальной 3 млн.600 тысяч – в феврале. То есть, размах варьирования цен предложения на трёхкомнатные квартиры в 2010 году превышал 10%. При этом следует понимать, что приведённые данные тоже не характеризуют конкретные квартиры, а усреднены по типам планировок, местоположению и ряду других факторов.

Рисунок 2. Изменение в течение 2010 года цен предложения на квартиры с разным количеством комнат.

Из таблицы 1 видно, что цены предложения на все квартиры имеют достаточно большой разброс: минимальные цены могут отличаться от максимальных в 4 – 5 раз. Даже в пределах одного типа планировки цены могут различаться до трёх раз, как, например, для двух- и трёхкомнатных квартир так называемого "повышенного качества".

Таблица 1. Фактические цены предложения на Тверские квартиры разной планировки в декабре 2010 года.

Анализ только ценовой ситуации, к сожалению, не позволяет полностью оценить состояние рынка, особенно в период перехода от кризиса к стабильной или метастабильной ситуации. Более полно о рынке, как это уже неоднократно отмечалось в предыдущих публикациях, можно судить по совместному анализу ценовой ситуации и поведению участников рынка – продавцов и покупателей. Рисунок 3 наглядно показывает, что, не смотря на продолжавшийся в начале прошлого года кризис (продолжавшееся падение квартирных цен), количество предложений на рынке (активность продавцов) и количество зарегистрированных сделок «купли-продажи» до конца года продолжало расти. Лишь в декабре количество предложений резко упало и продолжило это падение ещё и в январе. Начиная с февраля 2010 года количество выставленных на продажу объектов начало постепенно расти и к середине года вышло практически на тот же уровень, что и в предыдущем году.

Активность покупателей (количество зарегистрированных сделок «купли-продажи») достигла абсолютного максимума в декабре 2009 года, затем резко упала в январе и в течение всего 2010 года постепенно нарастала, достигнув максимума вновь в декабре месяце 2010 года. Поскольку подобное поведение рынка носит сезонный характер и как оказалось не связано с изменением цен, можно предположить, что участники рынка не очень верили в длительное падение цен и надеялись на их стабилизацию, что и произошло на самом деле.

Рисунок 3. Данные с начала 2009 года по количеству выставленных на продажу квартир (1) и количеству зарегистрированных сделок купли-продажи квартир в Твери (2).

Но кризис на рынке всё-таки сказался, изменив соотношение между зарегистрированными сделками с вновь построенным жильём и с квартирами, бывшими в употреблении (вторичный рынок). Наверное, ни для кого не секрет, что кризис сказался на строительстве новых объектов, прежде всего из-за отсутствия средств у строителей, поскольку банки практически прекратили выдавать строителям кредиты. Но и покупатели стали бояться вкладывать деньги в новое строительство, уже имея негативный опыт потери денег в результате банкротства строителей.

На рисунке 4 представлены данные по количеству зарегистрированных сделок на первичном и вторичном рынках, в том числе, с участием ипотеки, любезно предоставленные Федеральной регистрационной службой по Тверской области. Приведённый график наглядно показывает, что в 2009 году сделки совершались в основном на вторичном рынке. Только, начиная с августа, количество сделок с новым жильём начинает постепенно увеличиваться, а в 2010 году в отдельные месяцы даже достигает 50% от сделок на вторичном рынке. В июне месяце количество сделок на первичном рынке практически сравнялось с количеством сделок на вторичном.

Рисунок 4. Данные Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области за 2009 год – январь 2010 года.

О серьёзном восстановлении квартирного рынка свидетельствует и непрерывный рост количества сделок с участием ипотечных кредитов (рисунок 4).

В заключение автор статьи искренне благодарит исполняющего обязанности руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области Куприянова Дмитрия Валерьевича и его сотрудников за оказанное содействие в получении данных, чрезвычайно полезных для понимания процессов, происходящих на рынке недвижимости.

Президент ЗАО ТИТАН,

заместитель директора ООО «ТИТАН-ОЦЕНКА»,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, к.т.н.

В.Н.Каминский