Квартирный рынок Твери в 2012 году

2012 год прошёл в ожидании обещанного кризиса на рынке недвижимости. Кризис миновал, а чем же уходящий год запомнился? Что ждать в следующем году?

В группе компаний ТИТАН в течение многих лет ведется многопараметрический мониторинг квартирного рынка г. Твери. Итогом является многоуровневая система показателей состояния рынка, обеспечивающая широкий охват объектов рынка. Некоторые результаты мониторинга, характеризующие ценовую ситуацию на рынке, ежемесячно публикуются в прессе. Ниже приводятся данные о состоянии квартирного рынка в 2012 году, его динамике и возможном направлении развития.

Результаты ежемесячного мониторинга квартирного рынка, отражающие динамику средней по всей территории города удельной цены, т.е. стоимости 1кв.м. площади квартиры, его объема, выражаемого в числе выставленных на продажу квартир, в течение 2012 года приведены на рис. 1.

Рис. 1. Ежемесячная динамика объема квартирного рынка по числу выставленных на продажу квартир и их удельной цены на территории г.Твери в течение 2012 года

Согласно данным, приведенным на рис.1, удельная цена устойчиво росла на протяжении всего года. Развитие ценовой ситуации на рынке по данному показателю очень хорошо аппроксимируется линейной функцией, параметры которой указаны на рисунке. Коэффициент роста удельной цены за истекший год, рассчитанный как произведение ежемесячных цепных индексов роста, равен 1,111. Следовательно, прирост удельной цены за 2012 год составил 11,1%. В среднем каждый месяц цена возрастала на 0,89%. Таким образом, темп прироста удельной цены на квартирном рынке Твери за 2012 год превысил ожидаемый темп инфляции по прогнозу Министерства экономического развития , примерно, в 1,5 раза.

Изменение числа квартир, выставляемых на продажу, в течение года, представленное на рис.1, наглядно демонстрирует известную сезонную активность рынка жилья: её снижение в начале года, затем подъем накануне периода летних отпусков, спад активности летом и снова её возрастание в конце года. В среднем за истекший год зафиксированный объем предложения продаж составляет 1315 квартир.

По данным статистики и оценке Администрации города на начало 2013 года квартирный фонд Твери в многоквартирных домах включает около 160 тыс. квартир. 95% его общего объема группируются по трем секторам, классифицированным по типам квартир: 1-о комнатные, 2-х комнатные и 3-х комнатные. Следовательно, средний объем рынка за 2012 год составил 0,8% общего количества квартир указанных типов. Эта величина оказалась меньше, чем в предыдущем году. В течение 2011 года на рынок выставлялось в среднем 1582 квартиры или около 1% от общего их числа.

Из общего среднего количества квартир, представленных на рынке в течение прошедшего года, предлагалось 359 однокомнатных квартир, 516 – двухкомнатных и 440 – трехкомнатных. Данные мониторинга позволяют исследовать структуру рынка в разрезе секторов и выявить происходящие в ней изменения. На рис.2 приведена структура квартирного фонда в долях числа 1-о, 2-х и 3-х комнатных квартир от их общего количества и в таком же виде структура рынка в среднем за 2012 год, а также для сравнения – за 2011 год.

Рис. 2. Структура квартирного фонда и среднего за 2011 и 2012 годы объема рынка в долях по типам квартир от их общего числа

Данные рис.2, с одной стороны, свидетельствуют о близости структур квартирного фонда и объемов рынка в 2011 – 2012 годах, но в то же время наблюдается определенная динамика структуры рынка по типам квартир. Для оценки структурных изменений какой-либо совокупности считается наиболее точным расчет "коэффициента пропорциональности". Содержательно он представляет числовую меру близости между оцениваемыми структурами. Возможные значения коэффициента пропорциональности находятся между 0 и 1. При полном совпадении структур коэффициент равен 1или в процентных пунктах – 100%.

Для характеристики структурной динамики рынка естественно принять в качестве эталонной структуры состав квартирного фонда в виду относительной стабильности его составляющих, обусловленной большим числом квартир в каждом секторе. Совпадение структуры рынка в 2011 году со структурой квартирного фонда составляло 99,3%, а этот же параметр в 2012 году равнялся 99,16%. Конечно, и в первом, и во втором случае типаж квартир на рынке очень близок по долевому составу к структуре фонда, но вместе с этим в 2012 году дистанция возросла. В 2011 году её величина равнялась 0,7%, а в 2012 году уже 0,84%, т.е. в 1.2 раза больше. Структурные сдвиги влияют на общую картину рынка.

Ценовая ситуация на рынке в целом складывается из её составляющих в его отдельных секторах. Динамика абсолютных цен в секторах одно, двух и трехкомнатных квартир представлена на рис.3.

Рис.3. Динамика абсолютных цен в секторах 1-комнатных, 2-комнатных и трехкомнатных квартир в 2012 году

Общей для всех трех графиков является тенденция роста цен и её наиболее достоверное описание линейной функцией, конкретные параметры которой для каждого сектора указаны на рис.3. Коэффициенты роста цен за 2012 год, рассчитанные по выявленным трендам, в зависимости от типа квартиры, равны: для 1-комнатных – 1,13; для 2-комнатных – 1,078; для 3-комнатных – 1,14. Сезонные коэффициенты роста цен: отношение средней за декабрь месяц 2012 года цены данного типа квартиры к значению этого показателя за декабрь 2011года отличаются от значений, приведенных выше, незначительно.

Динамика показателя удельной цены в каждом секторе также положительна. Для квартирного рынка Твери, в отличие от столичного, характерным является убывание удельной цены с возрастанием числа комнат в квартире. Так, например, в декабре месяце 2012 года среднее значение удельной цены в секторе 1-о комнатных квартир было равно 63 840 руб., в секторе 2-х комнатных – 56 620 руб., 3-х комнатных – 54 380 руб.

Темп прироста средних цен по типам квартир и средней удельной цены на рынке за 2012 год и, для сравнения, за 2011 год представлен на рис.4.

Рис. 4. Темп прироста за 2012 и 2011годы средних цен по типам квартир и средней удельной цены на рынке

Из приведенных данных на рис. 4, прежде всего, обращает на себя внимание темп прироста 3-х комнатных квартир за 2012 год. Его величина выросла в 4,6 раза по сравнению с аналогичным показателем за 2011 год. Такое значительное увеличение квартирных цен в этом секторе обусловило более высокий, по сравнению с 2011 годом, темп прироста обобщающего, характеризующего ценовую ситуацию на квартирном рынке в целом, интегрального показателя ”удельная цена”.

Темпы роста средних цен на квартиры разных типов значительно различаются. Отчасти это обусловлено колебательным характером изменения цен на рынке, вызванным сложной внутренней структурой квартирных секторов. В каждом из них независимо от типа квартиры выделяются сегменты рынка квартир: низкого качества – ”сталинки, хрущевки, брежневки”; стандартные – квартиры, в основном в блочных домах постройки 80-х годов; повышенного качества – квартиры, в современных домах, построенных по не типовым проектам. Средние цены предложения в указанных сегментах каждого сектора в декабре месяце 2012 года представлены в табл.1.

Таблица 1. Ценовая ситуация на квартирном рынке Твери по итогам декабря месяца 2012 года

Самый широкий диапазон изменения цен, обусловленный разным качеством квартир, согласно приведенным данным, наблюдался в секторе 2-х комнатных квартир. Средняя цена в сегменте повышенного качества этого сектора превысила данный показатель в сегменте низкого качества почти в 2 раза.

В качестве показателя динамики цен в разрезе сегментов рынка представлен на рис. 5 темп прироста средних цен в декабре 2012 года к их значениям в декабре 2011 года.

Рис. 5. Темп прироста цен в сегментах рынка по отношению их значений в декабре 2012 года к значениям в декабре 2011 года

Приведенные на рис.5 темпы прироста квартир разного качества в секторах одно и трех комнатных квартир свидетельствуют о согласованном во всех сегментах этих секторов направлении движения цен в сторону увеличения. Данное обстоятельство повышает уверенность в устойчивости возрастающих трендов (Рис. 3) средних цен в указанных секторах. Вместе с этим следует отметить, что рост средней цены на 3-х комнатные квартиры в значительной степени связан с высокой скоростью подорожания квартир сегмента "Низкого качества" в данном секторе.

В отличие от сказанного, 2-х комнатные квартиры в сегменте "Повышенного качества" в конце 2012 года были ниже в цене, чем в декабре 2011 года. В среднем по сектору 2-х комнатных квартир, как указывалось выше, в течение года наблюдался рост цен, но как следует из данных рис.5 на квартиры повышенного качества их динамика не соответствует этой тенденции.

Представленный анализ развития квартирного рынка г. Твери в течение 2012 года и его стояния в конце этого периода позволяет сделать вывод об умеренном росте большинства параметров, определяющих функционирование рынка. Естественно возникает вопрос о применимости выявленных тенденций для характеристики дальнейшего развития рынка. В интересах решения этого вопроса был проведен анализ среднесрочных прогнозных документов развития социально-экономического положения страны, региона и города на период 2013 – 2015 г.г. Анализ показал, что качественного изменения ситуации не прогнозируется. Для большинства показателей, влияние которых на квартирный рынок вполне очевидно, предполагается ежегодный темп роста не превышающий 110%. Так, в г.Твери прогнозируется темп роста ввода в эксплуатацию жилья в пределах 102%, заработной платы около 111%, уровня потребительских цен менее 106%, рост числа жителей города с темпом 100,1%.

Если не брать во внимание вербальные прогнозные модели, выражающиеся в кратких формулировках: ”распадется Евросоюз”, ”обрушится доллар”, ”грядет вторая волна кризиса” и т. д., а базироваться на количественных значениях показателей развития социально-экономической ситуации в стране и городе, то представляется возможным для характеристики динамики квартирного рынка в среднесрочной перспективе применение экстраполяционных методов.

Наиболее общей характеристикой состояния квартирного рынка является удельная цена кв. метра жилья. Выше указывалось, что за прошедший 2012 год темп роста этого показателя составил 111%. и по величине оказался, примерно, в 1,5 раза выше темпа роста потребительских цен в стране. В силу того, что интенсивность действия факторов, определяющих поведение рынка, существенно меняться не будет, можно предположить сохранение в будущем сложившейся динамики удельной цены жилья, т.е. роста цены за предстоящий год, примерно, на 110%..

Темп роста средней цены на квартиры в секторах 1-о и 3-х комнатных квартир будет немного выше, чем удельной цены в масштабе всего рынка. Его величина предположительно будет находиться в диапазоне 111% – 113%. В секторе 2-х комнатных квартир также этот показатель будет расти, но меньшими темпами.

Зав. отделом анализа рынка ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА", Е.И.Песня

Президент ГК ”ТИТАН”,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости ,

кандидат технических наук В.Н.Каминский