В группе компаний ТИТАН в течение многих лет ведется многопараметрический мониторинг квартирного рынка г. Твери дифференцированный по двум основаниям: по качеству квартир и по их размеру, выраженному числом комнат. В зависимости от размера квартир они группируются по трем секторам: 1-о комнатные, 2-х комнатные и 3-х комнатные. В каждом из них выделяются сегменты рынка квартир: низкого качества – ”сталинки, хрущевки, брежневки”; стандартные – квартиры, в основном в блочных домах постройки 80-х годов; повышенного качества – квартиры, в современных домах, построенных по не типовым проектам. Итогом является многоуровневая система показателей состояния рынка, обеспечивающая широкий охват его объектов.

Ценовая ситуация, сложившаяся на вторичном квартирном рынке Твери в декабре 2013 года, по данным мониторинга в показателях средних абсолютных и удельных цен предложения квартир в каждом сегменте и рассчитанных в соответствии с ними средних цен в секторах рынка представлена в табл.1.

Таблица 1. Ценовая ситуация на квартирном рынке Твери по итогам декабря 2013 года

Изменения характеристик ценовой ситуации по секторам рынка за декабрь относительно итогов предыдущего месяца представлены в табл. 2.

Таблица 2. Изменение цен на квартирном рынке Твери за декабрь 2013 года

Согласно данным, приведенным в табл. 2, средние цены квартир всех размеров в декабре выросли по сравнению с их величинами в предыдущем месяце. Особенно заметно это произошло в секторе 3-х комнатных квартир, почти на 7%. Однако снижение удельных цен 1-о и 2-х комнатных квартир повлияло на величину интегрального показателя – средней удельной цены квартир по всему рынку. Она оказалась меньше значения этого показателя в ноябре, фиксируя тем самым продолжающееся снижение цен на квартирном рынке.

Ценовая ситуация на рынке в целом складывается из её составляющих в его отдельных секторах. Динамика абсолютных цен в секторах одно, двух и трехкомнатных квартир представлена на рис.1.

Рис. 1. Динамика абсолютных цен в секторах 1-комнатных, 2-комнатных и трехкомнатных квартир в 2013 году

Общей для всех трех графиков является тенденция снижения цен и её наиболее достоверное описание линейной функцией, конкретные параметры которой для каждого сектора указаны на рис.1. Коэффициенты снижения цен за 2013 год, рассчитанные по выявленным трендам, в зависимости от типа квартиры, равны: для 1-комнатных – 0,914; для 2-комнатных – 0,895; для 3-комнатных – 0,925. Сезонные коэффициенты снижения цен: отношение средней за декабрь месяц 2013 года цены данного типа квартиры к значению этого показателя за декабрь 2012 года отличаются от значений, приведенных выше, незначительно в секторах 1-о и 2-х комнатных квартир. В секторе 3-х комнатных квартир это различие существенно, на 0,05 в сторону увеличения, за счет декабрьского 2013 года отскока цен.

Темп прироста средних цен по типам квартир за 2013 год и, для сравнения, за 2012 год представлен на рис.2.

Рис. 2. Темп прироста средних цен по типам квартир за 2012 и 2013 годы

Из приведенных данных на рис. 2, прежде всего, обращает на себя внимание движение цен в секторе 2-х комнатных квартир. Темп прироста квартир этого размера был минимальным за 2012 год, а в течение истекшего года средняя цена в секторе снизилась больше, чем в остальных.

Темпы роста или снижения средних цен на квартиры разных размеров значительно различаются. Отчасти это обусловлено сложной в зависимости от качества квартир внутренней структурой секторов. В каждом из них независимо от типа (размера) квартиры выделяются сегменты рынка квартир: низкого качества – ”сталинки, хрущевки, брежневки”; стандартные – квартиры, в основном в блочных домах постройки 80-х годов; повышенного качества – квартиры, в современных домах, построенных по не типовым проектам.

В качестве показателя динамики цен в разрезе сегментов рынка представлены на рис. 3 темп прироста средних цен в декабре 2013 года к их значениям в декабре 2012 года.

Рис. 3. Темп прироста цен в сегментах рынка в декабре 2013 года по отношению к их значениям в декабре 2012 года

Приведенные на рис.3 в секторе одно комнатных квартир темпы прироста квартир разного качества свидетельствуют о согласованном во всех сегментах этого сектора направлении движения цен в сторону снижения. Данное обстоятельство повышает уверенность в устойчивости понижательного тренда средней цены в указанном секторе.

В сегментах двух других секторов изменения цен были разнонаправлены. Если в сегментах квартир низкого и стандартного качества средние цены в декабре 2013 года оказались ниже декабрьских 2012 года, то квартиры повышенного качества наоборот в декабре прошедшего года выросли в цене.

Для однозначной характеристики ценовой ситуации на квартирном рынке города применяется интегральный показатель – цена 1 кв. м. площади квартиры или удельная цена. Этот расчетный показатель позволяет находить его среднюю величину для квартир различных размеров и качества.

Результаты ежемесячного мониторинга квартирного рынка, отражающие динамику средней по всей территории города удельной цены в течение 2013 года, приведены на рис. 4.

Рис. 4. Ежемесячная динамика удельной цены квартир на рынке г.Твери в течение 2013 года

Согласно данным, приведенным на рис.4, в развитии ценовой ситуации на рынке по данному показателю наблюдалось два периода. Первый – с января по апрель, в течение которого произошел небольшой рост удельной цены, и второй период – с мая до конца года, на его протяжении цена устойчиво снижалась. В итоге сезонный индекс роста: отношение величины удельной цены в декабре 2013 года к её величине в декабре 2012 года оказался равен 0,966, т.е. темп снижения за год составил 3,4%.

Изменение числа квартир, выставляемых на продажу, в течение года, представленное на рис.5, наглядно демонстрирует известную сезонную активность рынка жилья: её снижение в начале года, затем подъем накануне периода летних отпусков, спад активности летом и снова её возрастание.

Рис. 5. Ежемесячная динамика объема квартирного рынка по числу выставленных на продажу квартир в течение 2012 и 2013 годов

Для сравнения на рис. 5 также приведена ежемесячная динамика объема рынка в течение 2012 года. Очевидным является рост числа выставленных на продажу квартир в 2013 году. Если в 2012 году средний месячный объем рынка составлял 1315 квартир, то в среднем за истекший год зафиксированный объем предложения продаж в месяц равен 1727 квартир, т.е. вырос на 30%.

Представленный анализ развития квартирного рынка г. Твери в течение 2013 года и его состояния в конце этого периода свидетельствует о понижательной тенденции удельной цены на квартирном рынке и росте его объема. Однако, динамика этих показателей говорит также и о сокращении запаса устойчивости выявленных тенденций. Так, если темп снижения удельной цены за июнь составил 1,7%, то уменьшаясь в последующие месяцы, его величина за декабрь была равна всего 0,04%. Объем рынка в июне в полтора раза превышал его величину в июне 2012 года. После коррекции в конце года величина показателя почти вернулась к её значениям в этот период 2012 года: в ноябре 2013 года количество выставленных на продажу квартир превышало их число в том же месяце 2012 года только в 1,07 раза. Естественно возникает вопрос о применимости выявленных тенденций для характеристики дальнейшего развития рынка.

Снижение квартирных цен на рынке Твери по времени практически совпало с сообщениями о торможении национальной экономики. Прогнозируемое её функционирование в 2014 - 2015 годах, характеризуемое как стагфляция – незначительный рост ВВП с некоторым сокращением существующего уровня инфляции, создает высокий уровень неопределенности в поведении рынка жилой недвижимости.

В публикуемых аналитических исследованиях развития рынка приводится многообразие факторов, способных повлиять как на рост квартирных цен, так и на их снижение. Поскольку исследования ведутся на качественном уровне, то степень влияния факторов оценивается экспертными методами. Вследствие этого отмечается высокий уровень неопределенности направления движения рынка в складывающихся условиях его функционирования. В этой связи прогноз изменения цен в текущем году известными аналитиками представляется в виде коридора в пределах +10%...-10% от действующих цен.

Зав. отделом анализа рынка

ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА"

Е.И. Песня

Президент группы компаний "ТИТАН”,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат технических наук В.Н.Каминский