Анализ проводится с апреля 2006 года.

Вторичный рынок жилья г. Шахты в 2006 году активно развивался, демонстрируя нормальную сезонную динамику. В течение первого полугодия наблюдался прогрессирующий рост цен на жилую недвижимость. С июня темпы ежемесячного прироста начали постепенно снижаться (с +5.4% в мае до +0.9% в августе), что характерно для летнего сезона и связано со снижением общей деловой активности рынка. Наступившая осень вновь принесла оживление на вторичный рынок жилья, что привело к увеличению темпов роста цен, достигнувших своего пика в октябре - ноябре (+6.9% и +6.6% соответственно).

Декабрь был отмечен замедлением темпов роста до 3%. Средняя удельная цена предложения в декабре составила 12613 руб/кв.м. +/- 852 руб/кв.м. За период с апреля по декабрь цены выросли на 36.6%, индекс структурных сдвигов - 1.017. Средняя цена квадратного метра квартир, впервые выставленных на продажу, в течение года постоянно превышала цену всех предложений, имеющихся в базе. Однако, если в апреле разница составляла 1.5%, то в октябре разрыв увеличился до 17.7%, что свидетельствует о продолжении активного роста цен.

С сентября появилась тенденция к уменьшению количества предлагаемых к продаже квартир. Растущий спрос привел к поглощению квартир рынком, срок экспозиции неуклонно снижался, дойдя в октябре до отметки 20 дней. Доля объектов, снятых с продажи, выросла почти в три раза - с 12.5% до 36.2%, с одной стороны, в связи с увеличением числа сделок, с другой стороны, из-за решения части продавцов придержать квартиры в ожидании дальнейшего повышения цен. Доля вновь прибывших квартир, напротив, уменьшалась - с 22.6% в апреле до 19.2% в декабре. Все это привело к тому, что в декабре объем предложения относительно апреля сократился на 25.8%.

Структура предложения с апреля по декабрь не претерпела существенных изменений.

В разрезе по числу комнат преобладают трех- и двухкомнатные квартиры, налицо дефицит однокомнатных квартир.

Наиболее высокая средняя удельная цена в апреле зафиксирована в сегменте двухкомнатных квартир, однако, на фоне сохраняющегося дефицита предложения, однокомнатные квартиры переместились на первую позицию, показав максимальный прирост за три квартала: + 45.2%.

Что касается различных типов жилья, по числу предложений с небольшим перевесом лидируют "хрущевки".

Средняя удельная цена квартир улучшенной планировки и "сталинок" стабильно превышала цену "хрущевок" и "брежневок", но "хрущевки" дорожали более высокими темпами, постепенно сокращая разрыв, и в декабре впервые вышли на первое место, показав прирост с апреля по декабрь +43.5% (улучшенные +30.5%). Такая рокировка связана с изменением структуры выборки: к концу года в общем количестве предложений "хрущевок" выросла доля квартир, расположенных в центре и прилегающих к центру районах.

* ТИП 1 - улучшенные
ТИП 2 - "хрущевки", "брежневки"

В территориальной структуре наиболее широко представлены квартиры, расположенные в близлежащих поселках.

Рассматривая уровень цен в зависимости от местоположения, можно отметить, что цены традиционно снижаются с удалением от центра. Максимальный прирост за рассматриваемый период показали квартиры, расположенные в ценовой зоне 3 (+34,7%), меньше всего подорожание затронуло жилье в отдаленных поселках (+27%), что связано со стабильно низким спросом на такие квартиры.

* ЦЕНОВАЯ ЗОНА 1. Центр.
ЦЕНОВАЯ ЗОНА 2. Приближенные к центру районы.
ЦЕНОВАЯ ЗОНА 3. Близлежащие поселки.
ЦЕНОВАЯ ЗОНА 4. Отдаленные поселки.

Структура спроса в течение всего периода оставалась достаточно стабильной. По количеству комнат более половины объема спроса составляют двухкомнатные квартиры. По типам квартир предпочтение отдается "хрущевкам". Анализируя спрос в зависимости от местоположения, можно отметить, что с большим преимуществом лидируют квартиры, расположенные в пос. ХБК и пос.им. Артема (зона 3), самый низкий уровень спроса - в наиболее удаленных от центра города районах с недостаточным развитием инфраструктуры.

Объем спроса в летний период несколько снизился под влиянием сезонных факторов, с сентября кривая спроса постепенно поползла вверх, и, наконец, в октябре-ноябре увеличение объема спроса по отношению к апрелю, по экспертным оценкам специалистов отдела недвижимости, составило 25-30%.

На развитие шахтинского рынка жилья в 2006 году оказали влияние следующие факторы:

В городе сохраняется положительная динамика роста денежных доходов населения. Темпы роста доходов опережают темпы роста потребительских цен. По данным департамента экономики городской администрации, рост реальных доходов населения за 9 месяцев 2006 года составил 51.2%.

Повышение жизненного уровня населения привело к изменению не только объема спроса, но и его структуры.

Сравнивая структуру спроса в зависимости от цены квартиры в абсолютных цифрах, можно заметить, что платежеспособный спрос сместился в сторону более дорогостоящих квартир. Так, если большинство покупателей в апреле предпочитало квартиры в ценовом диапазоне 300 000 - 400 000 рублей, то в декабре фаворитами стали объекты стоимостью от 400 000 до 600 000.

В 2006 году было введено в эксплуатацию 31600 кв. м. жилья, из них 25400 кв.м. - индивидуальные жилые дома и только четыре многоквартирных жилых дома, которые в дальнейшем будут использованы в качестве социального жилья. Новое строительство не ведется. Таким образом, первичный рынок жилья в городе на сегодняшний день практически отсутствует, что неизбежно приводит к снижению предложения и росту цен на вторичном рынке.

Ипотечное кредитование в г. Шахты набирает обороты медленно. Продавцы жилья отдают предпочтение покупателям, которые могут заплатить за недвижимость сразу, на сделки с участием ипотеки идут неохотно, так как оформление кредита требует определенного времени. Тем не менее, ипотечное кредитование привлекло на рынок новых покупателей жилья, внеся в свой вклад в увеличение объема спроса.

Таблица средней цены квартир в зависимости от местоположения на вторичном рынке г. Шахты.

Таблица средней цены квартир в зависимости от количества комнат на вторичном рынке г. Шахты.

Таблица средней цены квартир в зависимости от типа на вторичном рынке г. Шахты.

ТЕНДЕНЦИИ И ВЫВОДЫ.

1. В 2006 году вторичный рынок жилья г. Шахты активно развивался, демонстрируя высокий рост цен. Пик активности рынка пришелся на октябрь - ноябрь, в декабре темпы прироста несколько снизились.

2. Появившаяся в сентябре тенденция к сокращению числа объектов, выставленных на продажу, привела к падению объема предложения на 25.8%, в то время как спрос продолжает расти. Заметно снизился срок экспозиции квартир на рынке: с 53-56 дней в апреле - мае до 20 - 25 дней в октябре - ноябре. Повышается доля снятых с продажи объектов с одновременным снижением доли вновь поступивших квартир. Все эти факторы создают предпосылки для дальнейшего роста цен. После характерного для рынка жилья в период рождественских каникул затишья, с февраля возможно некоторое увеличение объема предложения, но к лету снижение, вероятнее всего, продолжится.

3. Структура предложения и спроса в течение рассматриваемого периода оставалась достаточно стабильной, к концу года было отмечено смещение платежеспособного спроса в сторону более дорогостоящих квартир.

4. Улучшение макроэкономических показателей в регионе, повышение жизненного уровня населения, развитие ипотечного кредитования способствуют увеличению спроса, в то время как объем предложения снижается. Отсутствие нового строительства в городе является дополнительным фактором, способствующим преобладанию спроса над предложением.

Растущий дисбаланс спроса и предложения свидетельствует о том, что в ближайшее время рост цен на вторичном рынке квартир будет продолжаться.

Наиболее вероятные темпы прироста за 2007 год можно прогнозировать на уровне 50 - 60%.

Обзор проведен по базе данных ЗАО "Риэлти".

Анализ выполнен в соответствии с методикой
главного аналитика РГР, директора Аналитического центра
компании "МИЭЛЬ-недвижимость"
Г.М.Стерника.

ЗАО "Риэлти", г. Шахты
Начальник отдела оценки и аналитики
Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости
Г. Эйдлина

Телефон /факс: (8636) 23-70-03, 25-01-05/25-03-05

Realty@shakht.donpac.ru