Вторичный рынок жилья г. Шахты во II квартале 2008 года.

При использовании материалов полностью или частично ссылка на авторство обязательна.

Второй квартал 2008 года начался неожиданно – в апреле вторичный рынок жилья продемонстрировал отрицательный прирост цен (-0,5% относительно марта). Никаких предпосылок для снижения цен не наблюдалось - покупательский спрос оставался на достаточно высоком уровне, количество сделок по городу относительно марта увеличилось на 18%, сроки экспозиции квартир не увеличились, объем предложения остался на уровне марта. Снижение средней удельной цены произошло за счет изменения структуры выборки по территориальной составляющей – доля квартир в поселках увеличилась, в то время как количество объектов, расположенных в центре и околоцентральной зоне, уменьшилось. Уже в мае ситуация стабилизировалась, цены вновь устремились вверх – прирост составил +2,9%. В июне началось традиционное снижение спроса, тем не менее, цены выросли еще на 3,7%, достигнув средней удельной цены 26473 +/-1033 руб/кв.м., за второй квартал рост составил +6,2% по сравнению с +8,4% в апреле - июне 2007 года, за первое полугодие 2008 г. прирост снизился до +19,5% относительно +32,3% с января по июнь 2007 года.

Объем предложения на фоне падения спроса увеличивался, достигнув в июне максимальной цифры – 404 объекта (+49,1% с декабря 2007 года).

Доля квартир, впервые выставленных на продажу, постепенно снижалась – с 28,1% в апреле до 23,5% в июне, средняя цена квадратного метра новых объектов в апреле за счет изменения структуры выборки вновь поступивших квартир впервые оказалась на 2,3% ниже всех предложений, имеющихся в базе, однако уже в мае зафиксировано повышение до +5,6%, а в июне новые квартиры опережали цену всех объектов в базе уже на 7,5%.

В структуре по числу комнат с 13% до 18% увеличилась доля однокомнатных квартир, наиболее широко представлены, по-прежнему, трехкомнатные квартиры – 45%.

Самыми дорогими остаются двухкомнатные квартиры, увеличение цен в июне произошло за счет двух- и трехкомнатных квартир (+4,1% и +4,3%, соответственно), однокомнатные практически не подорожали (+0,7%). Эта тенденция сохранялась в течение всего полугодия – рост цен «двушек» и «трешек» составил +20,9% и +24,7%, соответственно, «однушек»: +3,5%.

Прирост цен в зависимости от количества комнат на вторичном рынке г. Шахты.

В структуре по типу жилья изменений не произошло, в базе по-прежнему преобладают «хрущевки», по уровню средней удельной цены «хрущевки» лидировали с января, и только в мае «улучшенные» вышли на первое место. Прирост средней удельной цены квартир первого типа за квартал составил +7.9%, второго типа: +5.1%.

Прирост цен в зависимости от типа квартир на вторичном рынке г. Шахты.

* ТИП 1 - улучшенные

ТИП 2 – «хрущевки», «брежневки»

По территориальной составляющей в апреле доля квартир в поселках увеличилась, в то время как количество объектов, расположенных в центре и околоцентральной зоне, уменьшилось, что привело к снижению средней удельной цены. В мае-июне структурных изменений не произошло.

Наибольший ценовой прирост за квартал зарегистрирован в ближних и отдаленных поселках (+14.8% и +14.7%, соответственно), меньше всего подорожание затронуло квартиры в центре (+7.8%).

Прирост цен в зависимости от местоположения на вторичном рынке г. Шахты.

* ЦЕНОВАЯ ЗОНА 1. Центр.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 2. Приближенные к центру районы.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 3. Близлежащие поселки.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 4. Отдаленные поселки.

Прирост цен в зависимости от местоположения на вторичном рынке г. Шахты.

Прирост цен в зависимости от количества комнат на вторичном рынке г. Шахты.

Прирост цен в зависимости от типа квартир на вторичном рынке г. Шахты.

На диаграммах видно, что если в I квартале прирост цен по сравнению с аналогичным периодом прошлого года существенно уменьшился, то во втором квартале этого не произошло, в отдельных сегментах прирост цен даже превысил показатели II квартала 2007 г. Объем спроса во втором квартале также превышает прошлогодний уровень, спад начался только в июне, в то время как в апреле – мае наблюдалась стабильно высокая активность покупателей.

Статистика зарегистрированных в целом по городу сделок купли-продажи квартир подтверждает более высокую активность участников рынка, чем во втором квартале 2007 года. Количество сделок по месяцам стабильно превышает прошлогодние показатели, даже в июне не наблюдается серьезного спада.

Пространственно-параметрическая модель вторичного рынка предложения квартир г. Шахты, июнь 2008 года.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ.

1. В начале II квартала 2008 года рынок жилья г. Шахты демонстрировал достаточно высокую активность, падение спроса началось в июне. В апреле за счет структурных изменений произошло снижение средней удельной цены, однако, уже в мае рост цен возобновился, и в июне был зарегистрирован довольно высокий для летнего сезона прирост: +3.7%.

2. За второй квартал цены выросли на 6.2%, незначительно отстав от прироста аналогичного периода прошлого года (+8.4%), в то время как в первом квартале темпы прироста снизились относительно января-марта 2007 года на 9.5%. Количество зарегистрированных в городе сделок по месяцам стабильно превышает прошлогодние показатели.

3. Объем предложения постепенно увеличивался, достигнув максимума в июне. В целом за квартал количество предлагаемых к продаже объектов возросло на 21%, по отношению к декабрю 2007 года – на 49,1%.

4. Анализ спроса по данным компании и количество сделок свидетельствуют о том, что уровень покупательской активности в течение всего полугодия существенно превышал показатели января-июня 2007 года. Рынок по-прежнему не насыщен жильем. Начавшееся в июне снижение спроса в ближайшие два месяца продолжится, но в сентябре покупатели вернутся на рынок, и темпы прироста, вероятнее всего, увеличатся до 3-5% в месяц.

Обзор проведен по базе данных ЗАО «Риэлти».

Анализ выполнен в соответствии с методикой

главного аналитика РГР

Г.М.Стерника.

ЗАО «Риэлти», г. Шахты

Начальник отдела оценки и аналитики

Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Г. Эйдлина

Телефон /факс: (8636) 23-70-03, 25-01-05/25-03-05

Realty@shakht.donpac.ru