При использовании материалов полностью или частично ссылка на авторство обязательна.

В первом полугодии 2010 года на рынке вторичного жилья наблюдалась стагнация цен на фоне низкой активности участников рынка, как продавцов, так и покупателей. Январь-февраль продемонстрировали резкое снижение покупательского спроса, в марте-апреле оживление внесли покупатели по жилищным сертификатам, в мае-июне спрос вернулся на прежний уровень. Средняя удельная цена в июне составила 26505 руб./кв.м. (+/-805 руб./кв.м.), за шесть месяцев цены снизились всего на 2% (первое полугодие 2009: -6,6%).

Второе полугодие оживления не принесло, в июле-августе цены продолжали снижаться (-1,2%, -1,5%, соответственно). С сентября количество сделок, в том числе ипотечных, начало увеличиваться, превысив к декабрю уровень не только 2009 г., но и 2008 г. После кратковременного повышения (+1%) в сентябре, цены вновь практически остановились (-0,6%/+0,8%). Средняя цена квадратного метра в декабре составила 26261 рублей (+/-812 руб./кв.м.). По отношению к декабрю 2009 г. цены упали на 2,9% (за 2009: -13%).

Объем предложения до августа постепенно увеличивался, с сентября начал снижаться (-4,4% по сравнению с декабрем прошлого года) за счет увеличения количества сделок и в связи с крайне низким коэффициентом обновления базы. Если даже в кризисный 2009 год доля квартир, впервые выставленных на продажу, составляла от 23,5% до 28,1%, то в 2010 г. она упала до 4,1%-5,5%, лишь в апреле поднявшись до 9,5%.

Средняя цена квадратного метра новых квартир стала, таким образом, абсолютно неинформативным показателем, то опережая цену всех предложений, имеющихся в базе, то значительно отставая, так как структура столь малой выборки постоянно менялась.

С декабря 2009 года средняя удельная цена при фактической структуре снизилась на 2,9%, при постоянной структуре (структуре апреля 2006 года) – на 3,8%. Индекс номинальных цен в декабре 2010 при фактической структуре предложения по отношению к базовому периоду – апрелю 2006 года – составил 2.854, при постоянной: 2.821. Индекс структурных сдвигов – 1,012, из чего следует, что структура выборки практически не изменилась.

Индекс номинальных цен в декабре 2010 по отношению к базовому периоду составил 2.854, индекс реальных цен – 2.042. Индекс номинальных цен в декабре 2010 по отношению к декабрю 2009 - 0.971, реальных цен - 0.888.

В структуре предложения по размеру с 2006 по 2008 год преобладали трехкомнатные квартиры, наблюдался дефицит однокомнатных квартир, в последующем доля трехкомнатных квартир существенно снизилась за счет повышения доли одно- и двухкомнатных, в 2010 г. вернулась к прежнему уровню в связи с низкой ликвидностью «трешек».

Структура предложения квартир по размеру с декабря 2006 г. по декабрь 2010 г.

В декабре 2006 г. средняя удельная цена уменьшалась с увеличением количества комнат, в 2008 году ситуация повторила расклад декабря 2006 г. и сохранялась до апреля 2009 г., затем на первое место вышли трехкомнатные квартиры. В целом за 12 месяцев меньше всего упали в цене однокомнатные квартиры (-0,9%), цены на двух- и трехкомнатные снизились на 2,7% и 4,1%, соответственно.

В структуре по типу жилья в базовом периоде с небольшим перевесом преобладали квартиры улучшенной планировки, однако в последующем «хрущевки» стабильно занимали основную долю в общей структуре.

Структура предложения квартир по типу с декабря 2006 г. по декабрь 2010 г.

Средняя цена «улучшенных» в 2010 году падала быстрее, чем цена «хрущевок», прирост за 12 месяцев составил, соответственно, -3,1% и -2,8%, однако, квартиры улучшенной планировки по-прежнему лидируют.

* ТИП 1 - улучшенные

ТИП 2 – «хрущевки», «брежневки»

В структуре по местоположению со значительным преимуществом преобладали квартиры, расположенные в третьей ценовой зоне, в 2009-2010 г. доля таких объектов еще более увеличилась.

Структура предложения квартир по местоположению

с декабря 2006 г. по декабрь 2010 г.

Наибольший отрицательный прирост в зависимости от местоположения показали квартиры, расположенные в центре: -6,1% и в околоцентральной зоне: -5,2%. Умеренное снижение цен произошло в третьей и четвертой зонах (-2,9% и -1,3%, соответственно).

* ЦЕНОВАЯ ЗОНА 1. Центр.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 2. Приближенные к центру районы.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 3. Близлежащие поселки.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 4. Отдаленные поселки.

В структуре спроса по местоположению уверенно лидируют квартиры, расположенные в третьей ценовой цене. По размеру спрос еще более сместился в пользу одно- и двухкомнатных квартир, в то время как трехкомнатные практически не востребованы. Что касается типов квартир – предпочтения покупателей отдаются «хрущевкам».

Сравнивая структуру спроса в зависимости от цены квартиры в абсолютных цифрах, можно заметить, что опять появился спрос на самое дешевое жилье. Так, если в декабре 2008 г. спрос на объекты стоимостью до 600 000 рублей отсутствовал, то в декабре 2009 г. заявки на такие квартиры составили 10%, в то время как спрос на объекты стоимостью от 600 000 до 900 000 снизился, более 1 000 000 рублей остался на прежнем уровне. В 2010 году структура спроса практически не изменилась.

Объем спроса оставался крайне низким до сентября, затем спрос начал постепенно расти.

Статистика зарегистрированных в целом по городу сделок купли-продажи квартир демонстрирует низкую активность участников рынка до сентября 2010 г., затем количество сделок начинает существенно увеличиваться, превысив в декабре не только показатели 2009 г., но и 2008г. В целом за 12 месяцев по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом объем сделок вырос на 27,8%, в то время как приблизиться к уровню 2008 г. не удалось (-40,2%).

Что касается ипотечного рынка, на диаграмме видно, что доля сделок с участием ипотеки повысилась в середине года, достигнув максимального уровня в сентябре, затем несколько снизилась. В среднем за год доля ипотечных сделок практически не изменилась, составив 43,3% (в 2009г. - 44,5%), в то время как объем ипотечных сделок по сравнению с предыдущим годом увеличился на 24,3%.

Анализ разрывов рынка и определение соотношения спроса и предложения на основе расчетно-табличной методики выявили:

- в 2009 году наблюдался рост объема предложения вследствие снижения покупательской активности, в первом полугодии 2010г. умеренный рост продолжился, достигнув в августе максимальных цифр – 611 объектов, затем началось постепенное снижение;

- стагнация рынка привела к снижению объема нового предложения, начавшемуся уже в конце 2008 г., а в 2009 - 2010 г.г. коэффициент обновления базы оказался самым низким за весь период исследования рынка;

- в 2009 году на фоне стагнации рынка объем предложения начал расти, разрыв рынка резко сократился, показав в апреле 2009 г. отрицательное значение, однако в ноябре – декабре дефицит предложения вернулся к прошлогодним цифрам в связи с крайне низким объемом поступления новых объектов, в первом полугодии 2010г. вновь наблюдалось сокращение разрыва рынка, но, начиная с сентября, дефицит предложения увеличился в связи с ростом числа сделок и низким коэффициентом обновления базы;

- в 2010 году было отмечено увеличение удовлетворенного спроса по сравнению с 2009 годом.

В целом за 12 месяцев 2010 года объем поглощения по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года увеличился на 27,8%, разрыв рынка за год увеличился на 112,4%. Такой дефицит предложения объясняется увеличением во втором полугодии реализованного спроса, в то время как поступление новых предложений оставалось на крайне низких цифрах.

В 2010 году рынок купли-продажи жилья характеризовался невысоким уровнем спроса и относительной стабильностью цен. Снижение активности рынка и увеличение сроков экспозиции квартир привели к отказам продавцов от продажи в пользу аренды, что привело к увеличению базы жилья, предназначенного к аренде.

На рынке аренды с начала года отмечалось увеличение спроса, особенно на элитное жилье. Цены на жилье эконом-класса остались на прежнем уровне, в элитном секторе зарегистрирован рост на 10-15%.

Основную долю первичного рынка жилья составляют индивидуальные жилые дома. Многоэтажная застройка, по-прежнему, представлена единичными объектами.

Таблица средней цены квартир в зависимости от местоположения на вторичном рынке г. Шахты.

Таблица средней цены квартир в зависимости от количества комнат на вторичном рынке г. Шахты.

Таблица средней цены квартир в зависимости от типа на вторичном рынке г. Шахты.

Пространственно-параметрическая модель вторичного рынка предложения квартир г. Шахты, декабрь 2010 года.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ.

1.      В 2010 году сохранялась низкая активность участников вторичного рынка жилья г. Шахты, как покупателей, так и продавцов, рынок демонстрировал колебательный характер цен, по сравнению с декабрем 2009 г. отрицательный прирост цен составил всего 2,9%.

2.      С сентября зарегистрировано увеличение количества сделок, в целом за год рост составил 27,8%. Оживление наблюдалось и на ипотечном рынке, несмотря на то, что доля ипотечных сделок за год осталась на прежнем уровне, количество сделок с использованием ипотеки выросло на 24,3%.

3.      С сентября на фоне повышения активности рынка объем предложения начал уменьшаться. Структура предложения по отношению к базовому периоду практически не изменилась, индекс структурных сдвигов составил 1,012.

4.      Объем нового предложения остается на рекордно низком уровне, таким образом, цена квадратного метра вновь поступивших квартир не может быть прогнозным показателем в связи с малым объемом выборки.

5.      К концу года на вторичном рынке жилья наметилась тенденция к оживлению, связанная, в первую очередь, с повышением активности ипотечного рынка и различными федеральными программами. Тем не менее, восстановление рынка только начинается. Непростая ситуация на рынке труда, отсутствие реального роста денежных доходов населения не позволят ценам совершить очередной скачок, в то время как дефицит жилья в городе, уход с рынка продавцов будут препятствовать дальнейшему их снижению. Сложившаяся ситуация позволяет предположить, что активность рынка в 2011 г. останется невысокой, восстановление оборотов рынка будет постепенным, волатильность цен сохранится, однако, в целом за год наиболее вероятно повышение цен на 5-15%.

Обзор проведен по базе данных ЗАО «Риэлти».

Анализ выполнен в соответствии с методикой

главного аналитика РГР

Г.М.Стерника.

ЗАО «Риэлти», г. Шахты

Начальник отдела оценки и аналитики

Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Г. Эйдлина

Телефон /факс: (8636) 23-70-03, 25-01-05/25-03-05

Realty@shakht.donpac.ru