ОБЗОР ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ г. Шахты

 2008 год.

При использовании материалов полностью или частично ссылка на авторство обязательна.

В первом квартале 2008 года активность участников рынка жилья сохранялась на уровне осени, традиционного январского спада не наблюдалось, тем не менее, прирост цен по сравнению с предыдущим годом существенно снизился, что обусловлено резким подорожанием квартир в октябре-ноябре 2007 г. Средняя удельная цена предложения в марте составила 24931 +/- 1165 руб./кв.м., за первый квартал цены выросли на 12,6% (I квартал 2007 г.: + 22.1%).

В апреле вторичный рынок жилья неожиданно продемонстрировал отрицательный прирост цен (-0,5% относительно марта). Никаких предпосылок для снижения цен не наблюдалось -  покупательский спрос оставался на достаточно высоком уровне, количество сделок по городу относительно марта возросло на 18%, сроки экспозиции квартир не увеличились, объем предложения остался на уровне марта. Снижение средней удельной цены произошло за счет изменения структуры выборки по территориальной составляющей – доля квартир в поселках увеличилась, в то время как количество объектов, расположенных в центре и околоцентральной зоне, уменьшилось. Уже в мае ситуация стабилизировалась, цены вновь устремились вверх – прирост составил +2,9%. В июне началось традиционное снижение спроса, тем не менее, цены выросли еще на 3,7%, достигнув средней удельной цены 26473 +/-1033 руб/кв.м., за второй квартал рост составил +6,2% по сравнению с +8,4% в апреле - июне 2007 года, за первое полугодие 2008 г. прирост снизился до +19,5% относительно +32,3% с января по июнь  2007 года.

В июле-августе рынок демонстрировал сезонное снижение спроса и умеренный рост цен на уровне 2 – 2,8%. Сентябрь был отмечен ожидаемым подъемом – прирост цен увеличился до 4,1%. В предыдущие годы максимальная активность рынка наблюдалась в октябре-ноябре, и хотя покупательский спрос в октябре 2008 года был достаточно высок, прирост оказался неожиданно низким: +3,7% (+6,9% - в 2006 году, +5,8% - в 2007 году). С ноября стало заметным влияние на рынок недвижимости мирового финансового кризиса – кривая спроса пошла вниз, прирост цен упал до +2,9% (+6,6% - в 2006 году, +11,4% - в 2007 году). В декабре падение спроса продолжилось, цены практически остановились, показав статистически незначимый прирост +0,8%. Средняя удельная цена в декабре составила 31082 (+/-1037) руб./кв.м., за 12 месяцев цены выросли на 40,4%, в то время как рост цен за 2007 год составил 75,6%.

Объем предложения относительно декабря прошлого года вырос на 51,7%, но не за счет активных поступлений новых объектов, а за счет снижения числа сделок. В декабре зафиксирован самый низкий коэффициент обновления базы – 14,1%. Цена квадратного метра новых квартир стабильно превышала стоимость всех предложений, имеющихся в базе, в сентябре ситуация изменилась, вновь поступившие объекты впервые показали отрицательную разницу, которая в декабре достигла -3,2%.

Доля новых квартир в общем объеме выборки и разница в цене впервые выставленных на продажу объектов и всех предложений, имеющихся в базе.

С декабря 2007 года средняя удельная цена при фактической структуре выросла на 40,4%, при постоянной структуре (структуре апреля 2006 года) – на 41,8%. Индекс номинальных цен в декабре 2007 при фактической структуре предложения по отношению к базовому периоду – апрелю 2006 года – составил 3.369, при постоянной: 3.295. Индекс структурных сдвигов – 1,027.

Индекс номинальных цен в декабре 2008 по отношению к базовому периоду составил 3.369, индекс реальных цен – 3.295. Индекс номинальных цен в декабре 2008 по отношению к декабрю 2007 - 1.404, реальных цен - 1.221.

В структуре предложения по размеру  в апреле 2006 года преобладали трехкомнатные квартиры, наблюдался выраженный дефицит однокомнатных квартир, в декабре 2008 года «трешки» сохраняют преимущество, но доля «однушек» несколько увеличилась за счет уменьшения доли двухкомнатных квартир.

 Структура предложения квартир по размеру с апреля 2006 г. по декабрь 200 8 г.

В декабре 2006 года средняя удельная цена уменьшалась с увеличением количества комнат, в 2008 году ситуация повторила расклад декабря 2006 года, в целом за 12 месяцев квартиры в зависимости от числа комнат подорожали довольно равномерно: однокомнатные +36,5%, двухкомнатные +37,8%, трехкомнатные +43%.

Однако, за декабрь 2008 года увеличилась цена только на однокомнатные квартиры (+3,7%), двух- и трехкомнатные остались на том же ценовом уровне.

В структуре по типу жилья в базовом периоде с небольшим перевесом преобладали квартиры улучшенной планировки, однако, в последующем «хрущевки» стабильно занимали основную долю в общей структуре.

  Структура предложения квартир по типу с апреля 2006 г. по декабрь 200 8 г.

Средняя цена «хрущевок» в 2008 году росла быстрее, чем цена «улучшенных», прирост за 12 месяцев составил, соответственно, +44,3% и  +35,1%.

* ТИП 1 - улучшенные

    ТИП 2 – «хрущевки», «брежневки»

В структуре по местоположению в базовом периоде со значительным преимуществом преобладали квартиры, расположенные в третьей ценовой зоне, однако постепенно доля квартир в поселках, как ближних, так и отдаленных, снизилась за счет увеличения количества объектов в центре и околоцентральной зоне.

Структура предложения квартир по местоположению

с апреля 2006 г. по декабрь 200 8 г.

Лидерами роста в зависимости от местоположения оказались квартиры, расположенные в самых отдаленных поселках (+85,9%). Снижение прироста цен произошло, в основном, за счет переоцененных в прошлом году объектов, расположенных в центре (+26,7% в сравнении с +66% в 2007 г.).

* ЦЕНОВАЯ ЗОНА 1. Центр.

   ЦЕНОВАЯ ЗОНА 2. Приближенные к центру районы.

   ЦЕНОВАЯ ЗОНА 3. Близлежащие поселки.

   ЦЕНОВАЯ ЗОНА 4.  Отдаленные поселки.

В структуре спроса по местоположению уверенно лидируют квартиры, расположенные в третьей ценовой цене. По размеру заметно увеличился спрос на однокомнатные квартиры, в то время как трехкомнатные стали значительно менее востребованы. Что касается типов квартир – предпочтения покупателей отдаются «хрущевкам».

   Структура спроса  по количеству комнат с апреля 2006 г. по декабрь 200 8 г.

    Структура спроса  по типу квартир с апреля 2006 г. по декабрь 2008 г.

    Структура спроса по местоположению  с апреля 2006 г. по декабрь 200 8 г.

Сравнивая структуру спроса в зависимости от цены квартиры в абсолютных цифрах, можно заметить, что платежеспособный спрос продолжает смещаться в сторону более дорогостоящих квартир. Так, если в декабре 2007 довольно существенная часть покупателей (18%) предпочитала квартиры в ценовом диапазоне до 500 000 рублей, то в декабре 2008 заявки на такие квартиры отсутствуют, в то время как спрос на объекты стоимостью более 1 000 000 рублей заметно вырос.

Объем спроса в первом полугодии превышал прошлогодние показатели, в июне начался сезонный спад, но ожидаемого осеннего подъема так и не произошло – после повышения в сентябре-октябре активности покупателей ноябрь продемонстрировал рекордно низкие показатели – спрос упал в два раза.

Статистика зарегистрированных в целом по городу сделок купли-продажи квартир подтверждает более высокую активность участников рынка в первом полугодии 2008 года. Количество сделок по месяцам стабильно превышает прошлогодние показатели, даже в июне не наблюдается серьезного спада, однако, с июля ситуация меняется, объем сделок начинает отставать от аналогичного периода 2007 года, тем не менее никакого катастрофического падения числа сделок пока  не отмечено.

Что касается ипотечного рынка, на диаграмме видно, что в середине года доля  сделок с участием ипотеки достигла высокого уровня, однако уже с августа количество ипотечных сделок начало снижаться, достигнув в декабре самых низких показателей – 13,1%. В среднем за год доля ипотечных сделок составила 27,6%.

Анализ разрывов рынка и определение соотношения спроса и предложения на основе расчетно-табличной методики выявили:

- наибольший объем предложения характерен для начала осени, к концу года он снижается, с февраля-марта начинается восстановление, однако 2008 год явился исключением – объем не уменьшился вследствие снижения покупательской активности;

- самый низкий объем нового предложения наблюдается в начале и конце года, но если в 2007 году максимальное поступление новых объектов зарегистрировано  в период осенней активности, то в 2008 году весенняя планка так и не была преодолена;

- максимальный разрыв рынка (дефицит предложения) отмечен в декабре 2007 года, что объясняется активными продажами осенью, приводящими к уменьшению базы объектов, в конце 2008 года ситуация изменилась – в связи со стагнацией рынка объем предложения практически не уменьшился;

- снижение удовлетворенного спроса отмечается во втором полугодии 2008 года в связи с падением платежеспособного спроса.

В целом за 12 месяцев 2008 года объем поглощения по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года снизился на 4,2%, за второе полугодие – на 21,4%, разрыв рынка за год уменьшился на 14,2%, за второе полугодие – на 40,2%. Тем не менее, несмотря на снижение как реализованного, так и платежеспособного спроса, дефицит предложения сохраняется.

В первом полугодии 2008 года развитие шахтинского рынка жилья было предсказуемым. В городе сохранялась положительная динамика денежных доходов населения – рост заработной платы составил 23,3% относительно аналогичного периода предыдущего года, активно развивалось ипотечное кредитование, спрос сохранялся на высоком уровне, что в сочетании с дефицитом жилья способствовало активному развитию рынка. Тем не менее, ажиотажный рост цен в 2007 году привел к неизбежному результату – темпы прироста существенно снизились. 

Во втором полугодии поведение участников рынка определялось макроэкономическими факторами. Разрастающийся финансовый кризис не мог не оказать влияние на рынок недвижимости – спрос начал падать. С одной стороны, этому способствовали такие факторы как снижение жизненного уровня населения, сокращения на предприятиях, сложности с ипотечным кредитованием, с другой стороны, массовая пропаганда в СМИ о грядущем обвале цен на недвижимость заставила и платежеспособных покупателей отложить покупки. Однако, продавцы пока не соглашаются на снижение цен, скорее готовы отложить продажи. Рынок откорректировал лишь заведомо завышенные цены, кроме того, с дисконтом выставлялись единичные объекты при срочных продажах. Таким образом, в декабре сложившаяся ситуация привела к стагнации рынка, рост цен практически остановился.

.

Таблица средней цены квартир в зависимости от местоположения на вторичном рынке г. Шахты.

Таблица средней цены квартир в зависимости от количества комнат на вторичном рынке г. Шахты.

Таблица средней цены квартир в зависимости от типа на вторичном рынке г. Шахты.

Пространственно-параметрическая модель вторичного рынка предложения квартир г. Шахты, декабрь 2008 года.

ТЕНДЕНЦИИ И ВЫВОДЫ.

1.      В первом полугодии 2008 года рынок жилья демонстрировал достаточно высокую активность. Тем не менее, резкий взлет цен на квартиры осенью  привел к снижению темпов прироста. Во втором полугодии под влиянием сначала сезонных факторов, а затем экономического кризиса произошло снижение спроса, достигшее пика к концу года, что привело к стагнации рынка, после многолетнего роста  цены впервые остановились.

2.      Объем предложения к концу года увеличился за счет снижения покупательской активности. Структура предложения не претерпела существенных изменений, индекс структурных сдвигов составил 1,027.

3.      Сроки экспозиции увеличились, цена квадратного метра вновь поступивших квартир в конце года стала ниже цены всех имеющихся в базе объектов, что свидетельствует о тенденции к снижению цен.

4.      Дальнейшее развитие рынка полностью зависит от макроэкономической ситуации. Если в прошлом году большинство экспертов прогнозировало, что кризис продлится до середины 2009 года, затем ситуация начнет постепенно улучшаться, теперь даже оптимисты считают, что в течение ближайшего года восстановление экономики маловероятно. Прогнозы по рынку недвижимости будут зависеть от того, насколько глубоким будет кризис и как долго он продлится. Вероятнее всего, в 2009 году спрос останется на низком уровне, стагнация рынка продолжится, к лету падение спроса усугубится сезонными факторами, появится тенденция  к снижению цен, возможна коррекция на 10-15%. Осенью могут возникнуть первые признаки оживления, и наступит стабилизация цен. В будущем рынок, несомненно, ждет новый период подъема цен, но не ранее весны 2010 года.

Обзор проведен по базе данных ЗАО «Риэлти».

Анализ выполнен в соответствии с методикой

главного аналитика РГР

Г.М.Стерника.

ЗАО «Риэлти», г. Шахты

Начальник отдела оценки и аналитики

Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Г. Эйдлина

Телефон /факс: (8636) 23-70-03, 25-01-05/25-03-05

Realty@shakht.donpac.ru