При использовании материалов полностью или частично ссылка на авторство обязательна.

В первом квартале 2012 года активность участников рынка жилья оставалась на уровне осени, с апреля объем спроса начал плавно повышаться, однако большинство сделок по-прежнему происходило за счет привлечения ипотеки и продажи альтернативного жилья. Начиная с февраля, прирост цен был стабильно положительным, колебания составляли от 0,4% до 1,6% в месяц.

В ноябре средняя удельная цена пересекла отметку в 30000 руб./кв.м, в декабре достигла 30312 руб/кв.м(+/-995 руб./кв.м), вплотную приблизившись к докризисному уровню. По отношению к декабрю 2011 г. цены выросли на 10% (за 2011: +5%).

Объем предложения по сравнению с декабрем предыдущего года уменьшился на 25% за счет увеличения количества сделок и в связи с низким коэффициентом обновления базы (2,7-12,1% от общего количества предлагаемых к продаже объектов).

Средняя цена квадратного метра новых квартир имела колебательный характер, варьируя между положительными и отрицательными значениями.

С декабря 2011 года средняя удельная цена при фактической структуре повысилась на 10%, при постоянной структуре (структуре апреля 2006 года) – на 9,5%. Индекс номинальных цен в декабре 2011 при фактической структуре предложения по отношению к базовому периоду – апрелю 2006 года – составил 3.2843, при постоянной: 3.2362. Индекс структурных сдвигов – 1,015, из чего следует, что структура выборки практически не изменилась.

Индекс номинальных цен в декабре 2012 по отношению к базовому периоду составил 3.2843, индекс реальных цен – 2.0831. Индекс номинальных цен в декабре 2012 по отношению к декабрю 2011 - 1.10, реальных цен - 1.031, что свидетельствует о том, что рост цен превысил уровень инфляции.

В структуре предложения по размеру с 2006 по 2008 год преобладали трехкомнатные квартиры, наблюдался дефицит однокомнатных квартир, в последующем доля трехкомнатных квартир существенно снизилась за счет повышения доли одно- и двухкомнатных, в 2010 г. вернулась к прежнему уровню в связи с низкой ликвидностью «трешек», структура в 2012 г. полностью повторяет предыдущий год.

Структура предложения квартир по размеру с декабря 2006 г. по декабрь 201 2 г.

В декабре 2006 г. средняя удельная цена уменьшалась с увеличением количества комнат, в 2008 году ситуация повторила расклад декабря 2006 г. и сохранялась до апреля 2009 г., затем на первое место вышли трехкомнатные квартиры. В целом за 12 месяцев 2012 г. одно-, двух- и трехкомнатные квартиры показали достаточно высокий рост (+11,4%, +8,3% и +10,8%, соответственно).

В структуре по типу жилья в базовом периоде с небольшим перевесом преобладали квартиры улучшенной планировки, однако в последующем «хрущевки» стабильно занимали основную долю в общей структуре.

Структура предложения квартир по типу с декабря 2006 г. по декабрь 201 2 г.

Средняя цена «улучшенных» в 2012 году росла чуть медленнее, чем цена «хрущевок», прирост за 12 месяцев составил, соответственно, +9,0% и +10,7%, в декабре средняя цена квартир обоих типов практически сравнялась.

* ТИП 1 - улучшенные

ТИП 2 – «хрущевки», «брежневки»

В структуре по местоположению со значительным преимуществом преобладали квартиры, расположенные в третьей ценовой зоне, в 2009-2010 г. доля таких объектов еще более увеличилась.

Структура предложения квартир по местоположению

с декабря 2006 г. по декабрь 201 2 г.

Максимальный прирост в зависимости от местоположения показали квартиры, расположенные во второй (+12,8%), третьей (+10,3%) и четвертой (+9,9%) зонах, умеренное повышение цен произошло в центре (+6,5%).

* ЦЕНОВАЯ ЗОНА 1. Центр.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 2. Приближенные к центру районы.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 3. Близлежащие поселки.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 4. Отдаленные поселки.

Объем спроса в 2012 году вырос на 25-30%. По типу жилья максимально востребованы квартиры улучшенной планировки. Что касается размера, абсолютными лидерами являются двухкомнатные квартиры – 70%, потребность в одно- и трехкомнатных примерно равноценна – по 15%. В зависимости от местоположения половина объема спроса приходится на район ХБК, на втором месте – р-н Артема, далее с существенным отставанием – р-н центра, Соцгорода и ШахтНИУИ. Эти районы стабильно популярны у покупателей благодаря развитой инфраструктуре, самому большому объему предложения и хорошей транспортной доступности.

По ценовому уровню наибольший спрос приходится на объекты стоимостью от 1000000 до 1500000 рублей.

В следующем году изменение предпочтений покупателей маловероятно.

В первом полугодии 2012 г. продолжился существенный рост количества сделок по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года (+46,3%), однако, во втором полугодии темпы роста резко снизились, в июле и сентябре объем сделок не достиг уровня 2011 г. В целом за 10 месяцев по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом рост составил 18,3%.

Выявлена высокая зависимость общего количества сделок от числа сделок с привлечением ипотеки - активность рынка жилья в течение года отражала активность ипотечного рынка. В целом за 10 месяцев объем ипотечных сделок вырос незначительно (+11,2%), составив 38,8% от общего количества (-2,5% относительно 2011г.).

На рынке аренды в 2012 году отмечалось увеличение спроса, арендная плата выросла во всех сегментах жилья на 20-25%.

Таблица средней цены квартир в зависимости от местоположения на вторичном рынке г. Шахты.

Таблица средней цены квартир в зависимости от количества комнат на вторичном рынке г. Шахты.

Таблица средней цены квартир в зависимости от типа на вторичном рынке г. Шахты.

Пространственно-параметрическая модель вторичного рынка предложения квартир г. Шахты, декабрь 2012 года.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ.

1.      В 2012 году продолжился рост активности участников рынка жилья г. Шахты, темпы прироста цен увеличились в два раза, вплотную приблизившись к докризисному уровню, колебательную стабильность сменил устойчивый рост.

2.      Количество сделок за первое полугодие по сравнению с аналогичным периодом прошлого года существенно выросло: +46,3%, сохранялся и рост объема ипотечных сделок, однако во втором полугодии темпы прироста резко сократились, и в целом за 10 месяцев 2012 г. сделки выросли на 18,3% (+79,9% - в 2011 г.), выявлена высокая зависимость активности рынка жилья от доступности ипотеки. Несмотря на существенное снижение темпов роста сделок с использованием ипотеки, доля ипотечных сделок осталась практически на прежнем уровне.

3.      Объем предложения по отношению к декабрю 2011 г. уменьшился на 25% за счет роста сделок и низкого уровня нового предложения. Структура предложения по отношению к базовому периоду практически не изменилась, индекс структурных сдвигов составил 1,015.

4.      Объем нового предложения остается на низком уровне, цена квадратного метра вновь поступивших квартир в течение года имела колебательный характер, варьируя от отрицательных значений к положительным.

5.      Дальнейшее развитие событий на рынке жилья будет определяться макроэкономической ситуацией. Если все макроэкономические показатели останутся в норме, в следующем году ситуация на рынке недвижимости кардинально не изменится, рост цен сохранится примерно на том же уровне (+7-12%), высока вероятность, что уже в первом полугодии будет преодолен зарегистрированный в январе 2009 г. докризисный максимум.

Обзор проведен по базе данных ЗАО «Риэлти».

Анализ выполнен в соответствии с методикой

главного аналитика РГР

Г.М.Стерника.

ЗАО «Риэлти», г. Шахты

Директор центра оценки и аналитики

САКРН Г. Эйдлина

Телефон /факс: (8636) 23-70-03, 25-01-05/25-03-05

Realty@shakht.donpac.ru