При использовании материалов полностью или частично ссылка на авторство обязательна.

Во втором полугодии 2014 г. на фоне падения рубля и угрозы экономической нестабильности страны интерес к недвижимости начал расти. В ноябре-декабре 2014 г. спрос стал ажиотажным – угроза финансово-экономического кризиса подтолкнула потенциальных покупателей вкладывать деньги в жилье. В ожидании роста цен продавцы начали снимать объекты с продажи, в декабре появился дефицит предложения, особенно ликвидных квартир.

В январе 2015 г. наступило традиционное затишье на рынке недвижимости, время новогодних праздников. С февраля спрос начал расти, однако, приобретать объекты клиенты не спешили, ожидая снижения цен и улучшения условий кредитования. В феврале на рынок начали возвращаться отложенные в декабре продажи, объекты выставлялись по цене прошлого года. Дефицита предложения уже не наблюдалось, количество объектов в базе с каждым месяцем увеличивалось.

Цены в первом полугодии колебались в рамках статистической погрешности, фактически оставаясь на месте, за 6 месяцев прирост составил +0,6%, средняя удельная цена в июне - 34390 руб./кв.м. (+/-787 руб./кв.м.), для сравнения – в первом полугодии 2014 г. средняя удельная цена выросла на 8%. Во втором полугодии существенных изменения не произошло, средняя цена квадратного метра в декабре составила 34808+/-709 руб./кв.м, за 12 месяцев рост достиг 1,8% (за 2014: +10,8%).

Объем предложения относительно декабря 2014 года увеличился на 22,9% за счет уменьшения количества сделок.

Доля квартир, впервые выставленных на продажу, колебалась от 4,6 до 13,7%, средняя цена квадратного метра новых квартир варьировала от отрицательных до достаточно высоких положительных значений, отражая нестабильность рынка.

С декабря 2014 года средняя удельная цена при фактической структуре повысилась на 1,8%, при постоянной структуре (структуре апреля 2006 года) – на 2,7%. Индекс номинальных цен в декабре 2014 при фактической структуре предложения по отношению к базовому периоду – апрелю 2006 года – составил 3,7657, при постоянной: 3,7709. Индекс структурных сдвигов – 0,9987, из чего следует, что структура выборки практически не изменилась.

Индекс номинальных цен в декабре 2015 по отношению к базовому периоду составил 3.7657, индекс реальных цен – 1.7807. Индекс номинальных цен в декабре 2014 по отношению к декабрю 2013 - 1.018, реальных цен - 0.899, что свидетельствует о том, что рост цен не достиг уровня инфляции.

В структуре предложения по размеру в 2015 году доли двух- и трехкомнатных квартир сравнялись, по-прежнему сохраняется дефицит однокомнатных квартир.

Структура предложения квартир по размеру с декабря 2006 г. по декабрь 2015 г.

Наиболее высокая средняя удельная цена зафиксирована в сегменте трехкомнатных квартир, по приросту за год все квартиры практически сравнялись - однокомнатные и двухкомнатные: +1,9%, трехкомнатные: +1,7%.

В структуре по типу жилья, как и в прошлом году, лидерство сохраняют квартиры улучшенной планировки.

Структура предложения квартир по типу с декабря 2006 г. по декабрь 2015 г.

По ценовому уровню лидируют «хрущевки». Прирост средней удельной цены квартир первого типа за полугодие составил +1,5%, второго типа: +2,1%.

* ТИП 1 - улучшенные

ТИП 2 – «хрущевки», «брежневки»

По территориальной составляющей структурных изменений не произошло, наиболее широко представлены квартиры в третьей ценовой зоне, аутсайдеры, по-прежнему, объекты в отдаленных поселках.

Структура предложения квартир по местоположению

с декабря 2006 г. по декабрь 2015 г.

Максимальный прирост в зависимости от местоположения показали квартиры, расположенные в третьей (+4,8%) и во второй (+4,0%) ценовых зонах, несколько отстают квартиры в центре и отдаленных поселках (+2,5% и +2,0%, соответственно).

* ЦЕНОВАЯ ЗОНА 1. Центр.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 2. Приближенные к центру районы.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 3. Близлежащие поселки.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 4. Отдаленные поселки.

В структуре спроса по типу жилья максимально востребованы квартиры улучшенной планировки. Что касается размера, абсолютными лидерами остаются двухкомнатные квартиры – 70%, потребность в одно- и трехкомнатных примерно равноценна – по 15%. В зависимости от местоположения наибольшим спросом пользуется район ХБК, на втором месте – р-н Артема, далее – р-н центра, Соцгорода и ШахтНИУИ. Эти районы стабильно популярны у покупателей благодаря развитой инфраструктуре, самому большому объему предложения и хорошей транспортной доступности.

Сравнивая структуру спроса в зависимости от цены квартиры в абсолютных цифрах, можно заметить, что платежеспособный спрос сместился в сторону более дешевого жилья, наиболее популярны квартиры в ценовом диапазоне от 1 000 000 – 1 500 000 рублей.

Ажиотаж на рынке жилья в конце 2014 года существенно уменьшил сбережения населения, что повлияло на снижение спроса - в текущем году количество сделок сократилось на 30-40%. Кроме того, несмотря на принятые правительством меры, объем выданных жилищных кредитов в 2015 году значительно уменьшился, банки стали более требовательно подходить к заемщикам в условиях потери ликвидности.

Объем предложения на фоне падения спроса растет, в то время как цены предложения за 2015 г. не только не снизились, но даже показали умеренный рост, однако, продать квартиру в разумные сроки, по оценкам риелторов, можно лишь с дисконтом от 8 до 10%, для менее ликвидных объектов скидка на торг доходит до 15-20%. Таким образом, мониторинг реальных сделок демонстрирует снижение цен на вторичном рынке жилья.

Снижение доступности ипотеки привело к увеличению спроса на рынке аренды жилья – тем не менее, арендная плата осталась на прежнем уровне.

Таблица средней цены квартир в зависимости от местоположения на вторичном рынке г. Шахты.

Местоположение	Средняя цена в декабре 2015, (руб/кв.м.)	Прирост с декабря 2013 по декабрь 2014	Прирост с декабря 2014 по декабрь 2015
Центр	45942	+7,7%	+2,5%
Прилегающие к центру районы	38185	+8,4%	+4,0%
Ближние поселки	31048	+11,2%	+4,8%
Отдаленные поселки	21998	+19,2%	+2,0%
В целом по городу	34808	+10,8%	+1,8%

Таблица средней цены квартир в зависимости от количества комнат на вторичном рынке г. Шахты.

Количество комнат	Средняя цена в декабре 2015, (руб/кв.м.)	Прирост с декабря 2013 по декабрь 2014	Прирост с декабря 2014 по декабрь 2015
1-комнатные	34548	+8,6%	+1,9%
2-комнатные	34581	+12,1%	+1,9%
3-комнатные и более	35175	+10,6%	+1,7%

Таблица средней цены квартир в зависимости от типа на вторичном рынке г. Шахты.

Тип	Средняя цена в декабре 2015, (руб/кв.м.)	Прирост с декабря 2013 по декабрь 2014	Прирост с декабря 2014 по декабрь 2015
Улучшенные	34733	+11,5%	+1,5%
«Хрущевки», «брежневки»	34902	+10,0%	+2,1%

Пространственно-параметрическая модель вторичного рынка предложения квартир г. Шахты, декабрь 2015 года.

Тип	Зона	Размер	Показатели
			Кол-во, шт.	Сред.уд. цена, руб/ кв.м.	СКО, руб/ кв.м.	Максруб/ кв.м.	Медиана, руб/ кв.м.	Мин.руб/ кв.м.	Погр.руб/ кв.м.
По всем типам	По всем зонам	По всем размерам	907	34808	10677	75000	33871	8393	709
		1-к	200	34548	10179	68182	33784	10390	1443
		2-к	350	34581	10453	70000	33461	8393	1119
		3-к и более	357	35175	11173	75000	34286	11179	1184
	1	По всем размерам	195	45942	9779	75000	45372	25000	1404
		1-к	34	48522	9329	68182	50000	25000	3248
		2-к	67	46191	8958	70000	46185	25586	2205
		3-к и более	94	44832	10390	75000	43463	27494	2155
	2	По всем размерам	204	38185	8322	59524	38673	15581	1168
		1-к	44	35704	7118	47038	37522	18729	2171
		2-к	87	38964	8514	59524	39130	15581	1836
		3-к и более	73	38751	8580	57143	38889	18889	2022
	3	По всем размерам	403	31048	6715	59322	30909	15625	670
		1-к	94	32518	6427	54545	33105	17689	1333
		2-к	160	30292	6088	51163	30238	17891	966
		3-к и более	149	30934	7396	59322	30556	15625	1216
	4	По всем размерам	105	21998	5470	36928	21875	8393	1073
		1-к	28	22580	4835	32308	22049	10390	1861
		2-к	36	21446	4945	32143	21055	8393	1672
		3-к и более	41	22085	6332	36928	22388	11179	2002
Сталинки, улучшенные	По всем зонам	По всем размерам	507	34733	10421	75000	33448	10390	927
		1-к	113	33469	9834	68182	33333	10390	1858
		2-к	177	34360	10165	63830	32075	15192	1532
		3-к и более	217	35696	10872	75000	34483	14052	1479
	1	По всем размерам	102	46027	9670	75000	46667	27494	1924
		1-к	14	49514	9452	68182	50144	28378	5243
		2-к	29	48219	7311	63830	48077	33195	2763
		3-к и более	59	44122	10391	75000	43000	27494	2729
	2	По всем размерам	100	38311	8511	56818	38231	18889	1711
		1-к	20	35474	5997	45455	36039	19906	2752
		2-к	40	39214	8326	56818	38676	25145	2666
		3-к и более	40	38827	9581	56452	38936	18889	3068
	3	По всем размерам	258	31138	6911	59322	31115	15625	862
		1-к	64	32067	6594	54545	33105	17689	1662
		2-к	93	29974	5785	43764	30000	17891	1206
		3-к и более	101	31621	7907	59322	31481	15625	1581
	4	По всем размерам	47	22349	5175	36928	21212	10390	1526
		1-к	15	21801	5303	32308	20930	10390	2835
		2-к	15	21818	4206	28125	20833	15192	2248
		3-к и более	17	23302	5949	36928	23188	14052	2975
Хрущевки, брежневки	По всем зонам	По всем размерам	400	34902	11005	71174	34241	8393	1102
		1-к	87	35951	10502	63333	37097	16129	2265
		2-к	173	34807	10765	70000	34444	8393	1642
		3-к и более	140	34368	11619	71174	33520	11179	1971
	1	По всем размерам	93	45849	9950	71174	44743	25000	2075
		1-к	20	47827	9423	63333	50000	25000	4324
		2-к	38	44643	9849	70000	43615	25586	3238
		3-к и более	35	46029	10427	71174	44643	30844	3576
	2	По всем размерам	104	38063	8177	59524	38887	15581	1611
		1-к	24	35896	8058	47038	38710	18729	3360
		2-к	47	38752	8755	59524	39130	15581	2582
		3-к и более	33	38658	7331	57143	38596	23050	2592
	3	По всем размерам	145	30889	6372	51163	32796	17241	1062
		1-к	30	33481	6049	43333	32796	22581	2247
		2-к	67	30733	6504	51163	30682	18182	1601
		3-к и более	48	29488	6008	43103	28861	17241	1753
	4	По всем размерам	58	21213	5726	34091	21984	8393	1517
		1-к	13	23479	4261	30645	22581	16129	2460
		2-к	21	21181	5499	32143	21277	8393	2459
		3-к и более	24	21223	6575	34091	21294	11179	2742

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ.

1.      В 2015 году на вторичном рынке жилья г. Шахты наблюдалось снижение покупательского спроса на 30-40%, средняя цена предложения выросла на 1,8%, однако, скидка на торг для реальных сделок составляла не менее 8-10%, что свидетельствует о неявном, но существенном удешевлении объектов.

2.      Объем предложения по отношению к декабрю 2014 г. увеличился на 22,9% на фоне падения спроса, при отсутствии покупателей квартиры зависают в базе.

3.      Количество сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилось на 30-40%, снизилась и доля сделок с привлечением ипотечного кредита.

4.       Дальнейшее развитие событий на рынке жилья будет определяться макроэкономической ситуацией. Наиболее вероятно, что в ближайшее время сохранится стагнация. По мнению большинства экспертов, ожидать какой-то активизации рынка недвижимости ранее 2017 года не приходится. При существующих темпах экономического развития по всем сегментам рынка не прогнозируется рост ценовых показателей, в дальнейшем наиболее вероятно умеренное снижение цен.

Обзор проведен по базе данных ООО «Риэлти».

Анализ выполнен в соответствии с методикой

главного аналитика РГР

Г.М.Стерника.

ООО «Риэлти», г. Шахты

Директор центра оценки и аналитики

САКРН Г. Эйдлина

Телефон /факс: (8636) 23-70-03, 25-01-05/25-03-05

Realty@shakht.donpac.ru