ОБЗОР ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ г. Шахты, 2013 год.

При использовании материалов полностью или частично ссылка на авторство обязательна.

В 2013 году рынок жилья демонстрировал колебательный характер цен с ежемесячным приростом от -2,2% до +2,1%, активность участников рынка жилья была достаточно стабильна.

Средняя удельная цена в декабре составила 30862 руб./кв.м. (+/-804 руб./кв.м.). По отношению к декабрю 2012 г. цены выросли на 1,8% (за 2012: +10%).

Объем предложения относительно декабря 2012 года вырос на 63,2% за счет увеличения количества новых квартир. Наметившаяся в 2011 году тенденция повышения цен продолжилась в 2012 г., что привело к повышению активности продавцов и выбросу на рынок новых объектов.

Доля квартир, впервые выставленных на продажу, существенно выросла: с 5,4% в январе до 19,8% в июле, средняя цена квадратного метра новых квартир отражала тенденции рынка, варьируя между положительными и отрицательными значениями.

С декабря 2012 года средняя удельная цена при фактической структуре повысилась на 1,8%, при постоянной структуре (структуре апреля 2006 года) – на 2,8%. Индекс номинальных цен в декабре 2013 при фактической структуре предложения по отношению к базовому периоду – апрелю 2006 года – составил 3,3418, при постоянной: 3,3284. Индекс структурных сдвигов – 1,004, из чего следует, что структура выборки практически не изменилась.

Индекс номинальных цен в декабре 2013 по отношению к базовому периоду составил 3.3418, индекс реальных цен – 1.9894. Индекс номинальных цен в декабре 2013 по отношению к декабрю 2012 - 1.018, реальных цен - 0.955, что свидетельствует о том, что рост цен не достиг уровня инфляции.

В структуре предложения по размеру в 2013 году уменьшилась доля трехкомнатных квартир, в то время как двухкомнатные впервые после 2009 г. вышли на первое место, по-прежнему сохраняется дефицит однокомнатных квартир.

Структура предложения квартир по размеру с декабря 2006 г. по декабрь 201 3 г.

Наиболее высокая средняя удельная цена с 2009 года стабильно удерживалась в сегменте трехкомнатных квартир, однако, по изменению цен за 2013 г. был зафиксирован статистически незначимый прирост: -0,8%, а лидирующую позицию заняли «однушки»: +7,0%, таким образом, к декабрю 2013 г. они практически сравнялись, двухкомнатные несколько уступают по ценовому уровню.

В структуре по типу жилья «хрущевки» стабильно занимали основную долю, однако, в 2013 году с небольшим перевесом впервые вышли вперед квартиры улучшенной планировки.

Структура предложения квартир по типу с декабря 2006 г. по декабрь 201 2 г.

Средняя цена «улучшенных» и «хрущевок» в 2013 году выросла примерно одинаково, прирост за 12 месяцев составил, соответственно, +2,1% и +1,9%.

* ТИП 1 - улучшенные

ТИП 2 – «хрущевки», «брежневки»

По территориальной составляющей структурных изменений не произошло, наиболее широко представлены квартиры в третьей ценовой зоне, аутсайдеры, по-прежнему, объекты в отдаленных поселках, однако, в 2013 г. доля таких объектов несколько увеличилась.

Структура предложения квартир по местоположению

с декабря 2006 г. по декабрь 201 2 г.

Максимальный прирост в зависимости от местоположения показали квартиры, расположенные в третьей (+6,3%) и во второй (+6,1%) ценовых зонах, умеренное повышение цен произошло в отдаленных поселках (+1,2%).

* ЦЕНОВАЯ ЗОНА 1. Центр.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 2. Приближенные к центру районы.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 3. Близлежащие поселки.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 4. Отдаленные поселки.

Объем спроса в 2013 году вырос на 20-30%. По типу жилья максимально востребованы квартиры улучшенной планировки. Что касается размера, абсолютными лидерами остаются двухкомнатные квартиры – 70%, потребность в одно- и трехкомнатных примерно равноценна – по 15%. В зависимости от местоположения наибольшим спросом пользуется район ХБК, на втором месте – р-н Артема, далее – р-н центра, Соцгорода и ШахтНИУИ. Эти районы стабильно популярны у покупателей благодаря развитой инфраструктуре, самому большому объему предложения и хорошей транспортной доступности.

Сравнивая структуру спроса в зависимости от цены квартиры в абсолютных цифрах, можно заметить, что платежеспособный спрос сместился в сторону более дорогостоящих квартир. Спрос на квартиры до 800 000 рублей существенно снизился, в то время как интерес покупателей к объектам в ценовом диапазоне от 1500 000 – 2500 000 рублей заметно вырос.

В 2013 году рынок жилья характеризовался увеличением количества сделок на 20-30%, выросла и доля ипотечных сделок, по данным компании, каждая третья сделка проводилась с использованием ипотечного кредита.

В настоящее время наблюдается опережающее развитие ипотечного рынка на фоне общего замедления экономического роста в стране.

Повышение доступности ипотеки привело к снижению спроса на рынке аренды жилья – часть покупателей перешла в сектор продаж, высокий спрос сохранился только в самом дешевом сегменте, тем не менее, арендная плата осталась на прежнем уровне.

Таблица средней цены квартир в зависимости от местоположения на вторичном рынке г. Шахты.

Таблица средней цены квартир в зависимости от количества комнат на вторичном рынке г. Шахты.

Таблица средней цены квартир в зависимости от типа на вторичном рынке г. Шахты.

Пространственно-параметрическая модель вторичного рынка предложения квартир г. Шахты, декабрь 2013 года.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ.

1.      В 2013 году на вторичном рынке жилья г. Шахты наблюдалась колебательная стагнация цен, ежемесячный прирост варьировал от положительных до отрицательных значений, в целом за год средняя цена квадратного метра выросла на 1,8%, что значительно ниже прошлогодних показателей, в то время как покупательский спрос оставался стабильным.

2.      Количество сделок по сравнению с прошлогодними показателями выросло на 20-30%, сохранился и рост объема ипотечных сделок, выявлена высокая зависимость активности рынка жилья от доступности ипотеки, доля ипотечных сделок также возросла. По итогам года рост цен не достиг даже уровня инфляции, и, таким образом, не привел к снижению доступности жилья. Однако, макроэкономические факторы способствуют скорее будущему замедлению темпов роста ипотечного кредитования.

3.      Объем предложения по отношению к декабрю 2012 г. вырос на 63,2% за счет увеличения объема нового предложения. Структура предложения по отношению к базовому периоду практически не изменилась, индекс структурных сдвигов составил 1,004.

4.      Объем нового предложения существенно вырос, цена квадратного метра вновь поступивших квартир в течение года отражала тенденции рынка, варьируя между положительными и отрицательными значениями.

5.      В настоящее время рынок недвижимости находится в состоянии посткризисной стабильности. В 2014 году сохранятся основные тенденции 2013 года, однако, по оценке АИЖК, темпы роста ипотечного рынка замедлятся, что в свою очередь предохранит его от перегрева. Развитие, как ипотечного рынка, так и рынка жилья в целом предопределят макроэкономические факторы. Если кардинальных изменений в экономике не произойдет, в ближайший год спрос на рынке жилья, скорее всего, сохранится на прежнем уровне, но это не означает, что цены будут расти, так как платежеспособность населения остается низкой. Наиболее вероятно, что колебательная стагнация цен продолжится, возможен рост на уровне инфляции в отдельных сегментах, пользующихся высоким спросом у покупателей.

Обзор проведен по базе данных ЗАО «Риэлти».

Анализ выполнен в соответствии с методикой

главного аналитика РГР

Г.М.Стерника.

ЗАО «Риэлти», г. Шахты

Директор центра оценки и аналитики

САКРН Г. Эйдлина

Телефон /факс: (8636) 23-70-03, 25-01-05/25-03-05

Realty@shakht.donpac.ru