Отчёт по рынку вторичной недвижимости г. Ростова-на-Дону за декабрь 2012 г.

Средняя цена предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке в декабре в среднем по городу составила 62 809 руб./кв.м., что выше аналогичной цены в ноябре 2012 г всего лишь на (+295) руб.. Общее изменение цен на квартиры за истекший месяц составило (+0,47%) (в ноябре (+2,46%)[1] Анализ производится на основании данных риэлторской базы компании ООО «КУН «Титул», объём выборки – 635 единиц, нормирование выборки производится путём исключения повторов, очистки от случайных ошибок. Таким образом, учитывая погрешность в расчёте средней, равной в отчётном месяце 1075,03 руб./кв.м. (1,71%), можно сделать вывод о стагнации цен в течение декабря месяца, поскольку изменение средней не превышает показатель погрешности.

По данным Росстата[2] в декабре 2012 г. индекс потребительских цен составил 100,5%, за период с начала года - 106,6% (в декабре 2011г. - 100,4%, за период с начала года - 106,1%). Увеличение за месяц составило 0,5%. Как видно из вышеприведённых данных, изменение среднего удельного показателя цен на вторичном рынке объектов ростовской жилой недвижимости в декабре 2012 г. практически равно показателю месячной инфляции.

На нижеследующем графике (Рис.1) представлена средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону – номинальная цена, в виде красной линии. Синяя линия отражает реальную цену (в ценах января 2002 года) – то есть среднюю удельную цену, скорректированную на показатель инфляции, в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает процентное изменение цен товаров, составляющих потребительскую корзину[3].

График 1. Динамика изменения средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м.

Также на графике показаны средние, полученные путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 5-го порядка. Данная линия не является прогнозом, а лишь показывает траекторию, по которой развивался рынок недвижимости на протяжении последних восьми лет. Как видно из графика, номинальная удельная цена предложения примерно с начала 2010 г. имеет тенденцию роста, хотя и с некоторой волатильностью. Тогда как реальная удельная цена предложения за тот же период демонстрирует практически один и тот же уровень. Таким образом, удельные цены, очищенные от инфляции, преодолев падение после кризиса 2008 г., держатся на одном и том же уровне уже довольно длительное время.

Рассмотрим изменение цен предложений по микрорайонам города. График 2 иллюстрирует характер изменений средней удельной цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке жилья по микрорайонам г. Ростова-на-Дону. Из графика видно, что в декабре, в отличие от ноября, имела место разнонаправленная ценовая динамика. В пяти районах цены предложения продемонстрировали небольшой рост, в четырёх районах – снижение, в районе Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ цен практически не изменились. Максимальное увеличение цен предложения за декабрь отмечалось в районе Военвед/Зоопарк/Каменка (+4,72%), который занимал второе место по приросту цен в ноябре. Лидер прошлого месяца по росту цен – район Сельмаш/Нахичевань в декабре оказался «лидером наоборот», продемонстрировав по итогам декабря заметное снижение средней удельной цены предложения (-8,21%). Стоит отметить, что для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам, так что изменение структуры выборки влияет на отображаемые колебания.

График 2. Изменение средней цены предложения 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке за декабрь 2012 г., %

На первом месте по росту средних цен предложения в декабре, как уже указывалось выше, район Военвед/Зоопарк/Каменка, причём тенденция роста цен в этом районе наметилась ещё в предыдущем месяце (+4,51% в ноябре). В декабре на втором месте по уровню прироста цен район Орджоникидзе/Аэропорт (+3,85%), на третьем – СЖМ (+1,93%). Район Александровка в ноябре занимал третье место по приросту средних удельных цен предложения (в ноябре +3,54%). Тогда как в декабре район Александровка – второй из аутсайдеров по снижению цен предложения на (-4,99%).

Специалисты[4] кредитного и залогового брокера «Первый залоговый центр» прогнозировали к концу 2012 г. возможный рост цен на жилую недвижимость на 10%. Однако стоимость квадратного метра жилья в г. Ростове-на-Дону в октябре практически не изменилась, в ноябре подросла только на 2,46%, а в декабре в среднем по городу прибавила лишь на месячную инфляцию (+0,47%).

По мнению экспертов[5], с одной стороны, инфляция способствует подорожанию реальных активов, в том числе недвижимости, а с другой, системные изъяны экономической модели регулярно провоцируют периоды нестабильности на рынках, не позволяя установиться продолжительному восходящему ценовому тренду. Из-за этого цены на недвижимость во многих городах России, ведут себя весьма необычным образом, характерным скорее для биржевых индексов: нет ни длительно роста, ни падения, вектор меняется каждые несколько месяцев. Ситуация на мировых рынках еще очень долго будет оставаться «стабильно неустойчивой», со склонностью к краткосрочным катаклизмам локального характера. Но именно они будут определять погоду на российском рынке недвижимости в тот или иной период времени. А когда конкретно случится очередной скачок курсов валют, цен на нефть и другие финансовые активы, предугадать невозможно, так как такие мини-кризисы часто являются результатом достаточно иррациональных действий. Поэтому сейчас проблематично также угадать, в какой именно момент на рынок недвижимости придет очередное оживление или очередная стагнация.

Однако, скорее всего, последующие обострения не будут иметь таких далеко идущих последствий, как кризис 2008 г., так как политика бизнеса и властей в отношении расходов стала более разумной, а оценка собственных перспектив – более трезвой. Благодаря этому в экономике сейчас стало меньше «пузырей», которые могли бы лопнуть с громким треском.

Негативное влияние макроэкономических проблем на рынок недвижимости дополняет и усиливает внутрироссийская специфика. А именно – очень низкий платежеспособный спрос на недвижимость (при огромном неудовлетворенном потенциальном спросе), который продолжает сокращаться в связи с ростом расходов – как отдельных домохозяйств, так и компаний - на фоне сокращения доходов. Конечно, одна из причин такого положения дел – вышеописанная макроэкономическая ситуация. Однако национальная фискальная политика также вносит в общее дело свою немалую ложку дегтя.

С 2011 г. социальные налоги с фонда заработной платы в России увеличились с 26% до 34%, а для малого бизнеса – с 14% до 34%, то есть сразу в 2,5 раза. Потом государство немного «сжалилось» над предпринимателями и опустило планку до 30%, введя при этом с 2012 г. дополнительный 10-процентый пенсионный налог на «большие» зарплаты. «Большие зарплаты» у народа в понимании чиновников – это все, что выше примерно 43 000 руб. в месяц.

Уровень жизни населения снижается не первый год: в 2011 г. зарплаты в реальном выражении уменьшились на 4%, а доходы от собственности - на 12%. Расходы, напротив, растут: доля трат на оплату товаров и услуг увеличилась за два года с 70,7% до 85,6%.

За несколько последних посткризисных лет стоимость жилья в большинстве регионов страны постепенно подрастает, отыгрывая инфляцию, а вот реальные доходы населения нередко сокращаются. Возможности купить жилье в кредит, взяв ипотеку, тоже сокращаются. Нехватка ликвидности привела к росту ипотечных ставок. По данным Центробанка, за девять месяцев 2012 г. средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам увеличилась с 11,6% до 12,3% годовых.

По мнению экспертов, ипотека будет дорожать и в дальнейшем – никаких признаков снижения стоимости заемных денег для самих банков пока не наблюдается. Наоборот, в целях борьбы с инфляцией ЦБ РФ принимает меры, направленные на ограничение ликвидности. С 14 сентября 2012 г. ставка рефинансирования и процентные ставки по операциям Банка России были повышены на 0,25 процентного пункта. Вполне возможно, что в обозримом будущем Центробанк будет вынужден вновь поднять ставки «в связи с ростом цен и инфляционных ожиданий».

Ипотека остается недоступной для большинства россиян. Так, 81% населения не могут воспользоваться данным видом кредитования, даже если испытывают потребность улучшить свои жилищные условия. Об этом свидетельствуют результаты всероссийских опросов, проведенных Национальным агентством финансовых исследований в течение последних пяти лет. Основной причиной, по которой большинство опрошенных не могут обратиться в банк за ипотекой, остается недостаточный уровень доходов. Неуверенность в стабильном доходе помешает 29% россиян улучшить жилищные условия при помощи ипотеки. Эти данные еще раз свидетельствуют, что значительный разрыв между доходами населения и условиями получения ипотечного кредита в нашей стране остается сильнейшим барьером, сдерживающим развитие отечественной ипотеки.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объёме предложений по продаже вторичного жилья за декабрь 2012 г. квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 6,77% (в ноябре 5,84%) от общего объёма предлагаемого к продаже вторичного жилья. Квартиры в панельных домах составляют в декабре 34,33% (в ноябре 37,91%) в общем объёме предложений. Предложения на продажу в кирпичных домах составляют в декабре 58,9% (в ноябре 56,25%) от общего числа заявок, что отражено на диаграмме 3. Таким образом, можно отметить, что в декабре структура общего объёма предлагаемого к продаже жилья ненамного отличается от ноябрьской. Доля выставленных на продажу квартир в каркасно-монолитных домах немного увеличилась по сравнению с ноябрём, но изменение невелико. Доля квартир в кирпичных домах так же немного увеличилась, за счёт уменьшения в структуре предложения доли панельных домов.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в декабре, с разбивкой домов по материалу постройки, %

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений отображено на диаграмме 4.

Первое место по количеству предложений на продажу с солидным отрывом стабильно занимает ЗЖМ – 30,87% (в ноябре 31,56%). В декабре 2012 г., так же как и в ноябре, район Центр/Комсомольская пл-дь на втором месте по количеству предложений – 18,58% (в ноябре 18,55%). Район СЖМ в декабре 2012 г. также на третьем месте 17,01%, (как и в ноябре 15,27%) от общего числа предложений. Далее в четвёрке лидеров устойчиво держится район Темерник/Чкаловский – 11,02% от общего числа предложений (в ноябре 10,55%).

Остальные районы существенно отстают от вышеуказанной стабильно лидирующей четвёрки. Менее всего заявок на продажу в декабре поступило по району Болгарстрой/ Стройгородок – 0,94% (в ноябре 2,36%), что отмечалось и в предыдущие месяцы.

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за декабрь, с разбивкой по микрорайонам, %

Таким образом, структура объёма предложений по микрорайонам за истекший месяц по сравнению с предыдущим изменилась незначительно. Лидеры декабря сохраняют свои позиции почти на том же уровне, что и в ноябре с незначительной динамикой. Это иллюстрирует график 5, на котором отображено процентное соотношение количества предложений на продажу вторичного жилья по микрорайонам.

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объёме предложений на продажу жилья за декабрь 2012 г., в сравнении с ноябрём 2012 г., %

Далее график 6 отображает изменение средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в декабре 2012 г.

График 6. Средняя цена предложения 1 кв.м. в различных микрорайонах в декабре 2012 г.

Структура объёма предложений на продажу жилья с разделением по числу комнат отображена на графике 7. В декабре 2012 г. так же, как и в ноябре в структуре предложения на продажу двухкомнатные квартиры уступили первое место по количеству предложений на продажу однокомнатным квартирам – 31,97% (в ноябре 31,56%) от общего числа предложений. Двухкомнатные квартиры занимают второе место по количеству предложений на продажу – 29,76% (в ноябре 27,77%). На третьем месте стабильно трёхкомнатные квартиры – 21,57% (в ноябре 22,85%) от общего числа предложений. Далее в декабре, в отличие от ноября, рейтинг продолжают коммуналки – 6,93% (в ноябре 7,38%), за ними следуют гостинки – 6,3% (в ноябре 5,65%), на последнем месте многокомнатные квартиры – 3,46% (в ноябре 3,07%). В целом, структура предложений с разделением по числу комнат в декабре 2012 г. практически не изменилась в сравнении с ноябрём.

График 7. Структура предложения по продаже жилья за декабрь, %

Выше была рассмотрена структура предложений на вторичном рынке жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону по количественному составу в разрезе материала постройки жилого дома, микрорайонов города и комнатности (число комнат квартиры – объекта предложения).

Далее рассмотрим структуру предложений по ценовым диапазонам в тех же срезах рынка недвижимости на фоне ретроспекции данных показателей с января 2002 г.

На графике 8 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 г. по декабрь 2012 г., вне зависимости от местоположения объекта.

Средняя цена предложения 1 квадратного метра в декабре 2012 г. в целом по городу составила 62 809 руб./кв.м., что на 295 руб. и всего на (+0,47%) выше аналогичной цены в ноябре 2012 г.

В панельных домах средняя цена предложения декабря 2012 г. составила 61174 руб./кв.м. (в ноябре 60 310 руб./кв.м.), что больше ноябрьской цены предложения на (+1,43%). Средняя цена предложения 1 кв.м. в домах кирпичной постройки в декабре 2012 г. – 63 639 руб./кв.м. (в ноябре 63 619 руб./кв.м.), что практически идентично ноябрьскому уровню. Тенденция снижения средней удельной цены предложения 1 кв.м. в монолитно-каркасных домах продолжается и в декабре 2012 г., составив 63 885 руб./кв.м. (в ноябре 66 170 руб./кв.м.), что на (-3,45%) и на (-2285 руб./кв.м.) меньше, чем в ноябре.

Таким образом, в декабре 2012 года цены предложения квартир в панельных домах показали небольшой рост, в каркасно-монолитных домах – заметное снижение, а цены предложения квартир в домах кирпичной постройки практически не изменились.

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения 1 кв.м. жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону, с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Далее рассматривается динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат за период с января 2002 г. по декабрь 2012 г., вне зависимости от местоположения объекта, предлагаемого на продажу. Данные отображены на графике 9.

График 9. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке с дифференциацией квартир на 1-2-3 комнатные, гостинки и коммуналки, руб./кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в декабре 2012 г., как и в течение всех предыдущих месяцев 2012 г., по-прежнему лидируют квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила в декабре 69 218 руб./кв.м. (в ноябре 68 243 руб./кв.м.). На втором месте в декабре по уровню средней цены предложения 1 кв. м. остались однокомнатные квартиры с небольшой отрицательной динамикой цен предложения (-0,69%) – 64 778 руб./кв.м. (в ноябре 65 225 руб./кв.м.).

В декабре 2012 г., как и в предыдущие четыре месяца, средние цены предложения двухкомнатных квартир незначительно, но уступают средним удельным ценам предложения «коммуналок». Средняя цена предложения «двушек» в декабре 2012 г. составила 61 826 руб./кв.м. (в ноябре 61 096 руб./кв.м.). Цены предложения комнат в коммунальных квартирах в декабре 2012 г. составили 62 571 руб./кв.м. (в ноябре 61 740 руб./кв.м.). Цены предложений трёхкомнатных квартир в декабре так же подросли: 59 862 руб./кв.м. (в ноябре 59 086 руб./кв.м.).

Помимо «комнатности» квартиры и материала стен жилого дома, в котором располагается объект предложения, потенциальные покупатели обращают внимание и на этажность. Весь объём предложения можно сгруппировать по сочетанию материал стен, количество этажей в доме и сопоставить цены по данным группам.

Как правило, дома старой постройки не превышают 5-6 этажей и чаще имеют кирпичные стены, кроме «хрущёвок», которые являются, в основном, панельными. Дома относительно недавней – «советской» постройки, имеют не меньше 9-10 этажей и в подавляющем большинстве построены из железобетонных панелей. В последнее десятилетие активно строятся дома повышенной этажности 9,10,15,17,20 и более этажей, имеющие либо кирпичные, либо монолитно-каркасные стены.

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с условной разбивкой на группы по этажности и материалу постройки дома.

График 10. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке, с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с декабря 2011 г. по декабрь 2012 г.

Как видно из графика 10 тенденция увеличения цен прослеживается за весь период, хоть и отличается некоторой колебательной динамикой в соответствии с сезонностью рынка недвижимости. На график вынесены значения средних удельных цен предложения по вышеуказанным типам на декабрь 2012 г.

Для наглядности представлен график 10.1, на котором отображена динамика средней цены предложения в декабре 2012 г. в сравнении с ноябрём 2012 г. и добавлены более современные кирпичные и панельные дома повышенной этажности.

График 10.1. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке, с разбивкой по этажности и материалу постройки в декабре 2012 г. по сравнению с ноябрём 2012 г.

Самые дорогие квартиры из расчёта средней цены предложения 1 кв.м. в декабре 2012 г., как и в ноябре предлагались к продаже в 12-20-этажных панельных домах – 68 977 руб./кв.м. (в ноябре 66 122 руб./кв.м.), прирост 4,32%. Второе место в декабре 2012 г. занимают средние цены предложения квартир в 12-20-этажных кирпичных домах – 67 143 руб./кв.м. (в ноябре 64 883 руб./кв.м.), прирост 3,48%. Цены на жильё современной постройки в декабре 2012 г. несколько увеличились, что видимо вызвано предновогодним спросом на жильё этого сегмента.

На третьем месте квартиры в 9-10-этажных кирпичных домах – 65 426 руб./кв.м. (в ноябре 65 703 руб./кв.м.), что на (-0,42%) ниже ноябрьского уровня цен на данный тип жилья. Далее на четвёртом месте цены предложения квартир в кирпичных 5-этажках (скорее всего, за счёт цен на квартиры в домах сталинской постройки) – 62 590 руб./кв.м. (в ноябре 63 108 руб./кв.м.). На пятом месте, так же, как и в ноябре цены предложения квартир в 9-10-этажных панельных домах – 61 310 руб./кв.м. (в ноябре 60 263 руб./кв.м.), что выше ноябрьского уровня цен на (+1,74%). Самые дешёвые цены предложения стабильно у квартир в панельных пятиэтажках – 55 488 руб./кв.м. (в ноябре 56 609 руб./кв.м.), снижение на (-1,98%).

Такое распределение средних цен обусловлено скорее всего тем, что 12-20 этажные дома – это дома последних лет постройки, выполненные из самых современных материалов, с учётом всех современных требований и возможностей строительной технологии. Дома 9-10 этажные кирпичные и панельные, как правило, улучшенной планировки, построенные в 90-х годах ХХ – в 00 годах ХХI вв., которые пользуются устойчивым спросом на рынке как добротное жильё эконом-класса. Тогда как 5-тиэтажные «панели» в основном относятся к «хрущёвкам», котирующимся в настоящее время существенно ниже.

Следующий график отображает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных группах в отчётном месяце.

График 11. Структура предложения по продаже жилья в декабре, с разбивкой по этажности и материалу постройки, %

Структура предложений в декабре мало изменилась по сравнению с ноябрём: количество предложений в 9-10-этажных панельных домах превышает все остальные. Число квартир предлагаемых к продаже в 9-10-этажных панельных домах составило в декабре 2012 г. – 28,13% (в ноябре 31,49%) от общего объёма предложения. В декабре 2012 г., так же как и в ноябре, второе место по количеству предложений занимают квартиры в кирпичных 5-тиэтажках – 24,5% (в ноябре 22,44%). На третьем месте квартиры в 9-10-этажных кирпичных домах – 18,87% (в ноябре 19,04%) от общего числа предложений. Совсем чуть-чуть отстаёт от тройки лидеров предложение квартир в 12-20 этажных кирпичных домах – 17,06% (в ноябре 15,04%), далее идут предложения квартир в 5-тиэтажных панельных домах – 6,9% (в ноябре 7,17%). И меньше всего предлагается на продажу квартир в 12-20 этажных панельных домах последних лет постройки – 4,54% (в ноябре 4,82%).

Таким образом, количество предложений в 9-10-этажных панельных домах «советской» постройки больше, чем в подобных домах, но с кирпичными стенами. Значительное преобладание на рынке панельных 9-10-этажек объясняется, скорее всего, тем, что этот сегмент наиболее разнообразен в плане соотношения цена/качество, то есть предоставляет достаточно широкий выбор вариантов, сочетающих приемлемую для жизни планировку с адекватной ценой. А так же в сегменте панельных домов, по-видимому, сосредоточено большое количество желающих изменить (улучшить) свои жилищные условия.

Далее интересно посмотреть структуру средних цен предложения в квартирах различного жилого фонда, классифицируемых по следующим типам:

·         дореволюционный,

·         сталинский,

·         хрущёвский,

·         улучшенный

·         панельные многоэтажки (постройки 70-80-х годов ХХ века).

На графике 12 изображена динамика средней цены предложения 1 кв.м. в квартирах различных типов жилого фонда за годовой период – с декабря 2011 по декабрь 2012 года.

График 12. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда, за период с декабря 2011 по декабрь 2012 года.

Самые дорогие квартиры (исключая элитные дома, учитывая их относительно небольшую долю в общем объёме предложения) в декабре 2012 г., как и в течение всех 3-х предыдущих кварталов 2012 г., предлагались к продаже в улучшенном жилом фонде.

Для наглядности ниже представлен график 12.1, на котором отображена динамика средней цены предложения по типам фонда в декабре 2012 г. в сравнении с ноябрём 2012 г.

График 12.1. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда, в сравнении декабрь 2012 г. / ноябрь 2012 г.

Средняя цена предложения 1 кв.м. «улучшенок» составила в декабре 65 942 руб./кв.м. (в ноябре 65 653 руб./кв.м.). На графике отчётливо отображается устойчивая тенденция существенного превышения цен предложения квартир в улучшенном жилом фонде, над ценами предложения квартир в иных типах жилых фондов. На втором месте в декабре, потеснив наконец цены предложения квартир в сталинском и дореволюционном фонде, оказались цены предложения квартир в панельных многоэтажках «советской» постройки – 62 474 руб./кв.м. (в ноябре 60 944 руб./кв.м.), прирост составил (+2,51%). На третье место в декабре 2012 г. выдвинулись цены предложения квартир в «хрущёвках» - 60 274 руб./кв.м. (в ноябре 60 307 руб./кв.м.).

На четвёртое место со второго сдвинулись в декабре 2012 г. цены предложения квартир в сталинском жилом фонде – 58 335 руб./кв.м. (в ноябре 63,215 руб./кв.м.), что ниже уровня прошлого месяца на (-7,72%). Не менее заметное изменение цен предложения произошло и с изолированными квартирами в дореволюционном фонде. В декабре они на последнем месте – 52 340 руб./кв.м. (в ноябре 60 650 руб./кв.м.), что ниже уровня цен ноября на (-13,7%).

В течение 2012г. цены предложения квартир в сталинском и дореволюционном жилых фондах демонстрировали колебательную динамику с устойчивой тенденцией к росту. И вот в декабре «рыночные качели» пошли вниз, сдулся пузырь, вызванный вбросом на вторичный рынок ряда эксклюзивных объектов в старом фонде, которые подверглись реконструкции с проведением высококачественного ремонта. Продавцы таких квартир подняли на них цену, что при относительно небольшом количестве выставляемых на продажу объектов в дореволюционном жилом фонде давало заметный прирост цен.

Что касается «сталинок», по нашему мнению рост цен на квартиры в этом жилом фонде был вызван локализацией в центральной части города, где из домов современной постройки представлено в основном элитное жильё с очень высоким уровнем цен. Сталинки же предлагают более демократичные цены при неплохих технических и конструкционных характеристиках домов вкупе с весьма элитным центральным местоположением. Продавцы квартир в сталинском жилфонде постепенно поднимали цены, что при небольшом количестве выставляемых на продажу объектов и вызывало прирост цен. Существует ещё один аспект увеличения стоимости подобных объектов. Это низкий уровень платёжеспособности населения. Фактически купить квартиру без привлечения заёмных средств  могут позволить себе только люди с доходами существенно выше среднего, причем большинство из них осилят покупку лишь самого дешевого жилья. А квартиры в старом жилом фонде – это самое низкобюджетное предложение на рынке (по цене за квартиру в целом, а не за квадратный метр, который весьма не дешёв[6]).

На следующем графике показано процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчётном месяце.

Большинство квартир, предлагаемых к продаже в декабре 2012 г., как и в ноябре, являются квартирами в улучшенном жилом фонде – 39,21% (в ноябре 35,35%). Квартиры в панельных многоэтажках («советской» постройки) в декабре 2012 г. на втором месте – 28,03% (в ноябре 31,35%) от общего количества предложений. На третьем месте в декабре предложения на продажу «хрущёвок» – 24,88% (в ноябре 25,92%) от общего числа продаваемых квартир. Далее с большим отрывом идут квартиры в домах “сталинской” постройки – 5,35% (в ноябре 3,59%), и квартиры в дореволюционном жилом фонде – 2,52% (в ноябре 3,79%).

График 13. Структура предложения по продаже жилья в декабре, с разбивкой по типу жилфонда, %

Таким образом, в декабре 2012 г., как и в ноябре, в структуре предложения на продажу лидируют квартиры в улучшенном жилом фонде современной постройки, потеснившие квартиры в панельных многоэтажках постройки позднего советского периода. Жильё эконом-класса в виде «хрущёвок» находится на 3-ем месте по количеству предложений. В аутсайдерах по количеству предложений старый жилой фонд – кирпичные дома сталинской и дореволюционной постройки. Малое количество достаточно эксклюзивных предложений в этих типах фонда формирует тренд на повышение цен предложения таких квартир.

Выше был проанализирован объём предложений на вторичном рынке жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону. Далее целесообразно рассмотреть динамику и структуру спроса на основе анализа заявок на покупку. Примечание: анализ производится на основании данных риэлторской базы компании ООО «КУН «Титул», объём выборки – 226 единиц. Рассмотрим, как распределились предпочтения потенциальных покупателей квартир на вторичном рынке в декабре 2012 г. по комнатности – числу комнат в квартирах. Структура спроса отображена на графике 14.

Лидерами спроса в декабре, в отличие от ноября, вновь стали двухкомнатные квартиры, опередившие однокомнатные. Интерес к двухкомнатным квартирам в декабре выразили 38,05% потенциальных покупателей (в ноябре 35,99%). Однокомнатные квартиры в декабре 2012 г. желали приобрести 32,74% из числа потенциальных покупателей (в ноябре 38,41%). Далее покупательские предпочтения в декабре обращаются на трёхкомнатные квартиры – 19,91% (в ноябре 19,72%) от общего объёма спроса.

График 14. Структура спроса в декабре 2012 с разбивкой по числу комнат, %

В декабре 2012 г., в отличие от ноября, гостинки по уровню спроса уступили коммуналкам. Гостинки в декабре 2012 г. желали приобрести 2,21% (в ноябре 2,77%) из числа обратившихся. Коммуналками в декабре интересовались 3,54% потенциальных покупателей (в ноябре 2,08%), столько же в декабре 2012 г. выразили интерес к многокомнатным квартирам – 3,54% потенциальных покупателей (в ноябре 1,04%).

Завершающим этапом исследования рынка купли-продажи жилья стал анализ структуры спроса с разбивкой по микрорайонам, результаты которого приведены на графике 15.

По объёму заявок на покупку квартир на вторичном рынке в декабре по-прежнему лидирует район ЗЖМ. В декабре квартиры в ЗЖМ желали приобрести 22,57% (в ноябре 28,72%) от общего числа потенциальных покупателей. Второе место по уровню спроса в декабре занимает район Центр/Комс.площадь – 19,47% (в ноябре 25,95%) от общего числа потенциальных покупателей. На третьем месте район СЖМ – 17,7% (в ноябре 15,57%).

График 15. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам, %

На четвёртом месте по уровню спроса, в декабре район Александровка. Его доля в общем объёме заявок на покупку составляет в декабре 11,5% (в ноябре 11,42%). На пятом месте район Темерник/Чкаловский, количество интересующихся приобретением жилья в этом районе – 9,73% (в ноябре 5,19%). Меньше всего заявок на покупку в декабре 2012 г. поступило по районам: Болгарстрой/Стройгородок – 0,44% (в ноябре 2,08%), Орджоникидзе/Аэропорт – 1,77% (в ноябре 0,69%); Военвед/Зоопарк/Каменка – 2,21% (в ноябре 1,38%). На эти районы спрос был минимальным и в ноябре 2012 г.

Кроме рынка купли-продажи жилья были также исследованы данные рынка найма (аренды) жилья. Примечание: анализ производится на основании данных риэлторской базы компании ООО «КУН «Титул».

Как прогнозируют эксперты рынка недвижимости аналитического центра IRN.RU[7], в ситуации, когда покупка жилья без привлечения ипотечных средств по карману немногим, стоимость аренды жилья в ближайшие годы будет показывать систематический рост. В итоге вырастет доходность арендного бизнеса, сейчас составляющая 3-5% годовых, что сопоставимо со ставками по банковским депозитам на длительный срок. Рассмотрим изменение количества предложений объектов аренды по микрорайонам города. Диаграмма 16 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по количеству предложений. Как видно из диаграммы 16, лидером по количеству предложений в секторе найма (аренды) жилья в декабре, как и в ноябре, выступает ЗЖМ. Количество предложений в найм в декабре 2012 г. в ЗЖМ составило 26,67% (в ноябре 22,52%).

График 16. Относительное количество предложений по найму (аренде) жилья в декабре, с разбивкой по микрорайонам, %

Второе место по количеству предложений в найм (аренду) жилья в декабре 2012 г., с незначительным отрывом занимает район Центр/Комсомольская пл-дь – 25,45% (в ноябре 20,72%). Лидерство этих районов по нашему мнению объясняется, скорее всего, тем, что в Центре и в ЗЖМ располагается львиная доля высших учебных заведений. Повышенный спрос на жильё поближе к вузу рождает соответствующее предложение. На третьем месте в декабре, в отличие от ноября, район Темерник/Чкаловский – 13,33% (в ноябре 7,21%), потеснивший на четвёртое место район СЖМ. В декабре в районе СЖМ предлагалось в аренду – 12,12% (в ноябре 18,02%) от общего объёма предложений в найм (аренду) квартир в Ростове-на-Дону в текущем месяце. Минимальное количество предложений в найм (аренду) квартир в декабре 2012 г. отмечается в районах Болгарстрой/Стройгородок – 1,82% (в ноябре 0,9%); в районе Орджоникидзе/Аэропорт – 2,42% (в ноябре 1,8%) и в районе Военвед/Зоопарк/Каменка – тоже 2,42% (в ноябре 1,8%) от общего числа заявок в найм (аренду) в декабре 2012 г.

График 17. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объёме предложений в найм (аренду) жилья в декабре в сравнении с ноябрём 2012 г., %

Столбчатая диаграмма 17 отображает рейтинг микрорайонов г. Ростова-на-Дону по процентной доле в общем объёме предложений в найм (аренду) в декабре по сравнению с ноябрём. Процентные значения, выделенные жирным шрифтом, соответствуют данным декабря 2012 г.

Далее рассмотрим структуру объёма предложений на рынке найма (аренды) жилья в Ростове-на-Дону в декабре 2012 г. по числу комнат.

График 18. Структура объема предложений на рынке найма (аренды) в декабре, %

Из диаграммы 18 видно, что в декабре 2012 г., как и в ноябре, по числу предложений в найм (аренду) жилья лидируют однокомнатные квартиры – 31,52% (в ноябре 40,18%). Двухкомнатные квартиры предлагались в найм в декабре в 25,45% (в ноябре 25,89%) заявок от общего объёма предложения. Таким образом, предложение в аренду однокомнатных квартир в декабре, как и в ноябре, обгоняет предложение квартир двухкомнатных.

В декабре трёхкомнатные квартиры предлагались в найм в количестве 19,39% (в ноябре 17,86%) от общего объёма предложений. В декабре, как и в ноябре, предложение в найм комнат в коммунальных квартирах увеличилось – 18,79% (в ноябре 10,71%). Предложения в найм (аренду) гостинок в декабре 2012 г. составили 3,64% (в ноябре 0,89%) от общего объёма предложений. На последнем месте предложения в найм многокомнатных квартир – 1,21% (в ноябре 4,46%) от общего числа предложений.

Выше был проанализирован объём предложений в найм (аренду) жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону. Далее целесообразно рассмотреть структуру спроса на основе анализа заявок на аренду (анализ производится на основании данных риэлторской базы компании ООО «КУН «Титул»).

Рассмотрим, как распределились предпочтения потенциальных арендаторов в декабре 2012 г. по комнатности – числу комнат в квартирах.

Структура спроса отображена на диаграмме 19. Лидируют по уровню спроса в найм, как и по уровню предложения, в декабре 2012 г. однокомнатные квартиры – 61,84% (в ноябре 64,85%) потенциальных нанимателей жилья интересуются «однушками».

Двухкомнатные квартиры в декабре желали снять 27,63% (в ноябре 25,25%) от общего числа обратившихся. Далее с большим отрывом предпочтения потенциальных нанимателей в декабре, в отличие от ноября, обращаются на трёхкомнатные квартиры – 5,26% (в ноябре 2,48%), затем на многокомнатные квартиры и коммуналки – по 1,97% (в ноябре коммуналками интересовались 2,97%, многокомнатными квартирами – 0,99% потенциальных покупателей).

Меньше всего заявок потенциальных покупателей поступило в декабре 2012 г. на гостинки – 1,32% (в ноябре 3,47%).

График 19. Структура спроса в найм (аренду) в декабре 2012 с разбивкой по числу комнат, %

Завершающим этапом исследования рынка найма жилья стал анализ структуры спроса с разбивкой по микрорайонам, результаты которого приведены на диаграмме 20.

По объёму заявок на аренду квартир в декабре с заметным отрывом лидирует не район ЗЖМ, как в ноябре 2012 г., а район Центр/Комсомольская пл-дь – 32,24% (в ноябре 21,29%).

Район ЗЖМ в декабре 2012 г. на втором месте – 19,08% (в ноябре 36,63%) от общего числа заявок. На третьем месте в декабре 2012 г. район СЖМ – его доля в общем объёме заявок на аренду квартир составляет 12,5% (в ноябре 14,85%).

Район Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ в декабре на четвёртом месте среди предпочтений потенциальных нанимателей жилья – 9,87% (в ноябре 6,44%). Меньше всего заявок на аренду в декабре 2012 г. было в районах: Болгарстрой/Стройгородок – 0,66% (в ноябре 0,5%), Орджоникидзе/Аэропорт – 1,32% (в ноябре 1,49%), Военвед/Зоопарк/Каменка – 1,32% (в ноябре 2,97%). Нетрудно заметить, что предпочтения потенциальных нанимателей жилья в выборе микрорайонов весьма близки к предпочтениям потенциальных покупателей.

График 20. Структура спроса в найм (аренду) жилья с разбивкой по микрорайонам, %

Далее рассмотрим сводные показатели вторичного рынка жилой недвижимости за истекший месяц. В декабре 2012 г. индекс доходности годовой составил 2,96% (в ноябре 2,94%). Как уже говорилось выше, после августо-сентябрьского всплеска на рынке аренды, вызванного повышением спроса, в октябре-ноябре произошла некоторая коррекция, и в среднем по городу арендные ставки немного снизились. Средняя удельная арендная ставка по городу составила в декабре 2012 г. – 394,79 руб./кв.м. (в ноябре 403,57 руб./кв.м.) в месяц.

Таблица 1 Показатели средней удельной цены предложения. Декабрь 2012.

Таблица 2 Индексы цен

Номинальная цена – это средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону в соответствующем месяце.

Реальная цена – это средняя удельная цена, скорректированная на показатель инфляции, в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает процентное изменение цен товаров, составляющих потребительскую корзину.

Как показывает таблица 2, за месяц изменения средних удельных цен невелики. За год – в сравнении с декабрём 2011 года, номинальные цены выросли на 12,56% (в ноябре 2012 г. по сравнению с ноябрём 2011 г. – на 12,28%), а реальные (скорректированные на инфляцию) – на 5,59% (в ноябре 2011 г. / к ноябрю 2012 г. – на 5,82%). Таким образом, можно заключить, что имеющий место постепенный рост цен на жилую недвижимость на вторичном рынке в большой мере вызван ростом инфляции, чем иными рыночными факторами. График 21 показывает, что в декабре район Орджоникидзе/Аэропорт лидирует по доходности. Лидерство района Орджоникидзе/Аэропорт объясняется оптимальным соотношением арендной ставки и средней цены предложения на продажу 1 кв.м., которые близки к средним по городу, а так же наиболее значительным годовым приростом средней цены предложения на продажу (18,95%, см. т. 2).

График 21. Рейтинг микрорайонов по доходности жилья в декабре, Титул-доходность, годовой

Таблица 3 Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья. Декабрь 2012.

Е.Г. Сосницкий, С. В. Фомина, САРН

Компания по управлению недвижимостью “Титул”

Тел. (863) 290-78-78

[1] Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской Гильдией Риэлторов.

[2] http://www.gks.ru/bgd/free/b04_03/IssWWW.exe/Stg/d04/286zen29.htm

[3] Источник: Федеральная служба государственной статистики. // www.gks.ru

[4] http://161.ru/text/newsline/2012/09/06/#r561944

[5]http://www.irn.ru/articles/34276.html

[6] По материалам http://www.irn.ru

[7] http://www.irn.ru/articles/30915.html

[8] Индекс “Титул-Рантье” разработан компанией “Титул”, показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

Титул-Рантье = (арендная плата за период (год) + прирост ср.цены предложения за период (год))*100

Ср.цена предложения в базовый период

[9] Титул-доходность годовой (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср.банковского депозита) Кд= (Pар/Pнедв*100% + Тпр(%)) / Pдеп(%) - рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья в месяц, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за год, и все это делится на среднюю годовую ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам.