Наступивший в стране общеэкономический кризис, отразившийся на рынке недвижимости, внес свои коррективы и в развитие рынка индивидуального строительства (в частности, пермского рынка). В то же время развитие именно пермского рынка ИЖС связано с большим числом внутренних проблем, не имеющих отношения к экономическому кризису.

В докризисный период пермский рынок индивидуального жилищного строительства находился в стадии формирования, различные его подсегменты только начинали появляться и развиваться. Сейчас же развитие рынка ИЖС тормозится наступившим на рынке недвижимости кризисом.

Структура рынка индивидуального жилищного строительства на данном этапе его развития выглядит следующим образом:

График 1

Таким образом, рынок индивидуального жилищного строительства подразделяется на две основные составляющие:

·    рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство;

·    рынок индивидуальных жилых домов.

Рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство

Рынок объектов индивидуального жилищного строительства невозможно анализировать в отрыве от анализа состояния рынка земельных участков, поскольку стоимость и размер земельного участка во многом определяют будущую стоимость объекта индивидуального жилищного строительства в целом.

Изменение числа предложений земельных участков под ИЖС за 4-ый квартал 2009 года представлено на графике:

График 2

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика 2 видно снижение общего числа предложений земельных участков под ИЖС в течение 4-го квартала по сравнению с ситуацией на конец 3-го квартала. Так, за 4-ый квартал снижение числа предложений земельных участков под ИЖС составило 18,7%.

Рассмотрение средних цен предложения на земельные участки данного вида использования проведем в разрезе их территориальной принадлежности.

График 3

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика 3 видно, что в течение 4-го квартала снижение средних цен предложения наблюдалось на всех рассматриваемых территориях, кроме г. Перми. На территории г. Перми отмечено небольшое повышение средней цены предложения, однако вызвано оно сохранением в структуре предложения участков по более высоким ценам.

В таблице 1 представлены средние цены предложения 1 сотки земли, а также темп роста цен за квартал.

Таблица 1. Средние цены предложения земельных участков под ИЖС,

темпы роста / снижения средних цен за 4 квартал 2009г.

Наибольшее снижение средних цен предложения наблюдается на рынке земель под ИЖС на территории Пермского района, а также на территории других муниципальных образований края. В то же время на территории г. Перми и Добрянского района отмечается небольшой рост средних цен предложения. В среднем по краю отметим некоторое снижение средних цен предложения на участки с видом разрешенного использования «под ИЖС».

Рынок индивидуальных жилых домов

Возвращаясь к структуре пермского рынка индивидуального жилищного строительства (график 1) отметим, что в развитии рынка индивидуальных жилых домов в Пермском регионе можно выделить четыре основных направления (подсегмента):

1. дома сезонного проживания (дачи);

2. точечная застройка в виде отдельных коттеджей (вне коттеджных поселков) по микрорайонам (районам) г. Перми, а также в городах и районах Пермского края;

3. застройка жилых коттеджных поселков;

4. застройка поселков домами типа «таун-хаус» (сблокированные жилые малоэтажные дома в основном на 2-8-16 семей).

График 4

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

и баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

В связи с наступлением кризиса на пермском рынке недвижимости сокращаются объемы вводимого жилья. В то же время всё большую долю в общем вводе жилья начинает составлять именно малоэтажное индивидуальное строительство.

По предварительным итогам, подведенным Пермьстат, за 2009 год в Пермском крае было введено в эксплуатацию 675,5 тыс. кв.метров жилья, в том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) составило 378 тыс. кв.метров (56% от объема введенного жилья).

Таблица 2

Примечание: по данным Пермьстат

Как видно из таблицы, по данным Пермьстат до 2008 года наблюдалось ежегодное повышение объемов вводимого индивидуального жилья (небольшое снижение в 2009 году). Однако на пермском рынке рост ввода объектов ИЖС связан не с ростом числа организованных поселков, а в большей степени с увеличением объемов стихийной малоэтажной застройки. Одна из тенденций пермского рынка – «ослабление» позиций сегмента организованного строительства и «усиление» сегмента индивидуальных домов, строящихся физическими лицами в районах стихийной малоэтажной застройки.

Рассмотрим общую ситуацию на рынке индивидуального жилищного строительства в целом, а также представим данные по отдельным его подсегментам (выделенным выше).

Распределение количества предложений объектов индивидуального строительства за 4-ый квартал 2009 года представлено на графике:

График 5

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Как видно из графика, на пермском рынке индивидуального строительства в течение 4-го квартала наблюдалось постепенное снижение числа предложений объектов индивидуального строительства. В целом за 4-ый квартал снижение числа предложений объектов ИЖС составило 18,7%.

Рассмотрим структуру предложения объектов индивидуального жилья (включая первичный и вторичный рынки) согласно территориальному критерию.

График 6

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика видно, что основная доля предлагаемых к продаже объектов расположена на территории г. Перми и Пермского района. Из графика также видно снижение в 4-ом квартале числа предложений объектов ИЖС на всех рассматриваемых территориях.

На графике 7 представлено соотношение предлагаемых к продаже объектов индивидуального строительства в зависимости от временного критерия, т.е. стадии жизненного цикла объектов недвижимости (первичный и вторичный рынки).

График 7

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика 7 видно, что на протяжении 4-го квартала сохраняются тенденции прошлых периодов – в структуре предложения наибольшую долю составляют готовые объекты, число объектов незавершенного строительства составляет меньшую долю. В целом за 4-ый квартал отмечается снижение числа предложений готовых объектов (на 20,5%), а также снижение числа объектов незавершенного строительства – на 11,5%.

Подсегмент объектов дачного строительства

Динамика числа предложений объектов дачного строительства за 4-ый квартал 2009 года выглядит следующим образом:

График 8

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Как правило, на объекты дачного строительства фактор сезонности оказывает наибольшее влияние – в зимний период число предложений значительно снижается. В целом за 4-ый квартал снижение числа предложений дачных объектов составило 33,3%.

На сегодняшний день данный подсегмент рынка представлен в большей степени объектами вторичного рынка, т.е. владельцы выставляют на продажу дачи, приобретенные ими еще в советские времена. Вместе с тем наблюдается рост числа предложений современных объектов дачного хозяйства – коттеджей больших площадей, предназначенных для сезонного проживания. Такие объекты сейчас предлагаются в поселках Троица, Мостовая, Куликовка, Жебреи и других.

Динамика средних цен предложения объектов дачного строительства представлена на графике 9 и в таблице 3.

График 9

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Таблица 3. Динамика средних цен предложения объектов дачного строительства,

темпы роста/снижения средних цен за 4 квартал 2009г.

Как видно из графика и таблицы, в среднем за квартал наблюдается снижение средней цены предложения (оно отмечено на всех территориях, кроме г. Перми). В то же время на объекты, расположенные на территории г. Перми, отмечен рост средней цены предложения. Связано это с общим снижением числа предложений таких объектов, а также «уходом» с рынка предложений по более низким ценам. Дачные объекты, территориально расположенные в границах города, относятся, как правило, к таким микрорайонам, как Новые Ляды, Левшино, Соболи, Запруд и т.п.

Подсегмент индивидуальных домов – коттеджей, расположенных вне организованных посёлков

На графике 10 приведена динамика числа предложений индивидуальных домов (коттеджей, расположенных вне организованных посёлков) за 4-ый квартал 2009 г.:

График 10

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Число предложений индивидуальных домов в течение всех месяцев 4-го квартала снижалось, в результате в целом за квартал снижение составило 14,5%.

На графиках 11-12 представлена динамика средних цен предложения на готовые объекты – индивидуальные дома старой постройки (до 90-х гг.) и коттеджи современной постройки.

Графики 11-12

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Средние цены предложений коттеджей современной постройки, относящихся к объектам незавершенного строительства, рассмотрены с точки зрения двух критериев – территориального (график 13) и временного (график 14), поскольку цены предложения различаются как в зависимости от местоположения объекта, так и в зависимости от его стадии строительства.

* Недостаточное число предложений для определения средней цены

Графики 13-14

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Таблица 4. Динамика средних цен предложения инд. домов, расположенных вне организованных посёлков

* - недостаточное число предложений для определения средней цены предложения

В целом можно отметить следующие изменения средних цен предложения объектов индивидуального жилищного строительства по рассмотренным подсегментам рынка за 4 квартал 2009 г.

·    В течение 4-го квартала на всех подсегментах рынка, рассмотренных выше, отмечаются колебания средних цен предложения (то в сторону повышения, то в сторону снижения).

·    Наблюдается снижение средних цен предложения объектов дачного строительства: в среднем по краю за 4-ый квартал средняя цена предложения упала на 7,6%. Снижение средней цены предложения наблюдалось на объекты дачного строительства, расположенные на всех рассматриваемых территориях края, кроме г. Перми. Наибольший процент снижения – на объекты дачного строительства, расположенные на территории прочих муниципальных образований края.

·    На вторичном рынке объектов индивидуального строительства (дома старой постройки до 90-х гг. и коттеджи застройки 90-х – нач.2000-х гг.) в течение 4-го квартала отмечался незначительный рост средней цены предложения (в среднем по краю). В то же время снижение цены отмечено на объекты, расположенные в Добрянском и Пермском районах, что связано с выбыванием более дешевых предложений.

·    На вторичном рынке объектов индивидуального строительства (коттеджи современного типа застройки 2006-2008 гг.) отмечен рост средних цен предложения в течение 4-го квартала в среднем по краю на 1,36%. Рост наблюдается на объекты, расположенные на всех территориях, кроме Добрянского района, где зафиксировано незначительное снижение цены. В г. Перми и Добрянском районе в течение ноября-декабря заметна стабилизация средней цены предложения.

·    На первичном рынке коттеджей современного типа в целом по краю отмечено снижение средней цены предложения за 4-ый квартал на 2,04%. В наибольшей степени снизилась цена на объекты Добрянского района, а также объекты, расположенные на территории г. Перми.

·    Отметим, что по всем объектам, расположенным в Добрянском районе, наблюдается наибольшее снижение цены на всех подсегментах. Во многом это вызвано изначальным завышением цен предложений на такие объекты в силу их достаточно привлекательного местоположения.

·    Если рассматривать средние цены предложения по объектам первичного рынка в зависимости от временного критерия, необходимо отметить рост средней цены предложения на объекты «нулевого цикла» (что связано с уменьшением числа предложений таких объектов в 4-ом квартале). На объекты, находящиеся в стадии возведения основных конструктивных элементов, а также на объекты под чистовую отделку отмечено снижение средней цены на 5-5,5%.

Подсегмент объектов рынка, расположенных в организованных посёлках коттеджей и таун-хаусов^[1]

Рассмотрим структуру рынка организованного строительства в зависимости от ряда критериев.

Потребительский критерий

На конец 4-го квартала 2009 года в Перми и прилегающих территориях (территории, находящиеся в радиусе 50-60 км от города) насчитывается 58 организованных посёлков коттеджей и таун-хаусов (сокращение за квартал на 6,3%).

График 15

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Территориальный критерий

График 16

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Отметим, что в 3-ем квартале доли поселков, расположенных на территории Пермского района и остальных муниципальных образований края, составляли практически равные доли (46% и 41,3% соответственно). В 4-ом квартале увеличилась доля поселков, расположенных на территории Пермского района. Не изменилось в абсолютном выражении число поселков, находящихся на территории г. Перми (8 организованных поселков), число же поселков за пределами города сократилось. Отметим, что среди других территорий края большую часть занимает Добрянский район (70% поселков), кроме него сюда относятся территории Краснокамского, Чусовского, Ильинского, Кунгурского районов (остальные территории – 30%).

Временной критерий

График 17

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Отметим изменения, происходившие на рынке организованного строительства в течение 2009 года.

В целом общее число поселков сократилось за 2009 год на 33%. К концу 1-го квартала приостановка реализации проектов организованного строительства только начинала прослеживаться. Основные изменения на рынке произошли в течение 2-го квартала (весна-лето). К концу 2-го квартала на рынке насчитывалось уже достаточное число «замороженных» проектов, строительство которых уже было начато, а также наблюдалось большое количество проектов, находившихся в стадии проектирования, от реализации которых в условиях кризиса девелоперы отказались. В 3-ем квартале продолжились проявившиеся на рынке кризисные тенденции, однако дальнейшего снижения числа поселков не наблюдалось. Во многом некоторое «выравнивание» ситуации на рынке в 3-ем квартале связано с тем, что в этот период в наибольшей степени проявляется влияние фактора сезонности: в летний период девелоперы выставляют в СМИ все имеющиеся предложения, на рынке наблюдается большая активность именно с позиций застройщиков (необходимо отметить, что на спрос в условиях кризиса фактор сезонности оказывает крайне незначительное влияние). В 4-ом квартале, с наступлением осенне-зимнего периода, активность девелоперов снижается, вследствие чего наблюдается сокращение общего числа поселков, представленных на рынке – с рынка «ушли» некоторые проекты, как строящиеся, так и планируемые.

В течение года были «заморожены» либо приостановлены порядка 30% строящихся организованных поселков. Кроме того, в течение года дальнейшей реализации не получили почти 85% проектов, планировавшихся к застройке.

Устойчивой тенденцией пермского рынка организованного строительства продолжает оставаться процесс так называемой реконцепции поселков. Проявляется он на пермском рынке в основном в том, что девелоперы переходят от первоначально разработанных концепций поселков к распродаже земельных участков, либо снижают первоначально заявленные класс качества проектов, тем самым удешевляя строительство и снижая итоговую цену продаж.

На пермском рынке значительную долю продолжают сохранять за собой поселки, где на продажу выставляются лишь размежеванные земельные участки (36,7% рынка). Ряд экспертов даже называют такие поселки «вторым видом загородной недвижимости». В условиях кризиса ситуация усугубляется еще и тем, что некоторые девелоперы исключают из цены участка стоимость проведения коммуникаций, оставляя их оплату на покупателя, таким образом, фактически переходят к распродаже земельных участков без коммуникаций.

Почти 13% рынка составляют поселки, в которых часть территории поселка застроена домами, выставляемыми на продажу, а часть территории размежевана и распродается отдельными незастроенными участками.

Необходимо отметить вариант процесса реконцепции, характерный для поселков таун-хаусов, - в ряде проектов по застройке таун-хаусов девелоперы переходят к строительству коттеджей, что связано с большим интересом со стороны потенциальных покупателей к приобретению индивидуального дома.

На сегодняшний день имеющиеся на пермском рынке организованного строительства проекты можно условно разделить на следующие типы:

·    поселки, сданные в эксплуатацию, в которых объекты уже построены;

·    поселки, которые находятся в стадии строительства;

·    поселки, в которых распродаются земельные участки (как с подрядом, так и без подряда, без коммуникаций);

·    «замороженные» проекты (как начатые строительством, так и находящиеся в стадии разработки концепции).

В современных условиях изменению подвергается также структура предложения организованных поселков в зависимости от классов качества. Необходимо отметить, что на пермском рынке отсутствует строгая и понятная (в первую очередь покупателям) классификация организованных поселков малоэтажного строительства. Зачастую каждый из девелоперов (застройщиков, риэлторов) самостоятельно присваивает тот или иной класс своим собственным проектам в целях их более успешного позиционирования на рынке. Поэтому часто получается так, что заявленный класс качества присваивается практически произвольно и не соответствует поселку по целому набору характеристик. На сегодняшний день между специалистами рынка недвижимости Перми отсутствует единая договоренность о том, что относить к различным классам индивидуального жилья.

Специалистами ОАО «Камская долина» предложены критерии качества и разработана классификация посёлков организованного малоэтажного строительства.

Распределение в процентном выражении готовых и строящихся организованных посёлков, расположенных в г.Перми и территориях в радиусе 50 км от города, в зависимости от классов качества представлено на графике 18:

График 18

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Определим диапазоны цен предложения объектов в посёлках организованного строительства различных классов качества:

Таблица 5

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

В отношении ценовой ситуации на пермском рынке организованного строительства необходимо отметить, что формирование ценовой политики в каждом поселке происходит, можно сказать, индивидуально.

В течение 2009 года ценовая ситуация на пермском рынке организованного строительства складывалась следующим образом:

·    цены предложения либо оставались неизменными;

·    либо наблюдается снижение цены предложения на 10-45% в коттеджных поселках, на 12-30% в поселках таун-хаусов, на 20-60% на участки в составе организованной застройки;

·    либо происходит изменение политик продаж в поселках в связи с процессом реконцепции проектов.

В целом необходимо отметить, что выделять диапазоны цен по поселкам различных классов качества становится проблематично (особенно это касается коттеджных поселков бизнес- и эконом-классов), что связано с изменениями ценовой политики девелоперов (что, в свою очередь, вызвано реконцепцией поселков) в условиях кризиса. Как было отмечено, цены на объекты устанавливаются в каждом поселке, можно сказать, индивидуально и связаны с рядом причин – финансовым состоянием застройщика, степенью готовности поселка и т.д. Поэтому появляются поселки, с одной стороны, соответствующие бизнес-классу, однако продающиеся по ценам эконом-класса в целях привлечения покупателей.

Исполнитель:

Лагунова Наталья Владимировна,

аналитик II категории ОАО «Камская долина», г. Пермь

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

[1] В данном разделе рассматриваются организованные коттеджные посёлки и посёлки таун-хаусов, расположенные на территории г. Перми и территориях в радиусе до 50 км. от города