Мониторинг рынка индивидуального жилищного строительства в Пермском регионе за IV квартал 2008 года

Структура пермского рынка индивидуального жилищного строительства на данном этапе его развития выглядит следующим образом:

График 1

Таким образом, рынок индивидуального жилищного строительства подразделяется на две основные составляющие:

·    рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство;

·    рынок индивидуальных жилых домов.

Рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство

Рынок объектов индивидуального жилищного строительства невозможно анализировать в отрыве от анализа состояния рынка земельных участков, поскольку стоимость и размер земельного участка во многом определяют будущую стоимость объекта индивидуального жилищного строительства в целом.

Рост числа предложений земельных участков под ИЖС за 2008 год представлен на графике:

График 2

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

На графике 2 виден рост числа предложений земельных участков под ИЖС в течение второго и третьего кварталов 2008 года. В 4-ом квартале отмечен дальнейший рост числа предлагаемых к продаже участков. За 4-ый квартал рост числа предложений земельных участков под ИЖС составил 8,4%.

Рассмотрение средних цен предложения на земельные участки данного вида использования проведем в разрезе их территориальной принадлежности.

График 3

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика 3 видно, что в течение 4-го квартала значительных изменений средних цен предложения на участки категории «под ИЖС» не произошло, уровень средних цен предложения во всех рассматриваемых территориях оставался практически неизменным, в то же время видна тенденция снижения средних цен предложения.

В таблице 1 представлены средние цены предложения 1 сотки земли, а также темп роста средних цен предложения за 4-ый квартал.

Таблица 1. Средние цены предложения земельных участков под ИЖС, темпы роста / снижения средних цен

Из таблицы 1 видно снижение среднеценового показателя в течение 4-го квартала на участки, выставляемые на продажу во всех территориях края, за исключением Пермского и Добрянского районов, что связано с выставлением на продажу на этих территориях большого числа участков по высоким ценам.

Рынок индивидуальных жилых домов

Возвращаясь к структуре пермского рынка индивидуального жилищного строительства (график 1) отметим, что в развитии рынка индивидуальных жилых домов в Пермском регионе можно выделить четыре основных направления (подсегмента):

1. дома сезонного проживания (дачи);

2. точечная застройка в виде отдельных коттеджей (вне коттеджных поселков) по микрорайонам (районам) г. Перми, а также в городах и районах Пермского края;

3. застройка жилых коттеджных поселков;

4. застройка поселков домами типа «таун-хаус» (сблокированные жилые малоэтажные дома в основном на 2-8-16 семей).

График 4

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

и баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

В настоящее время в Пермском крае в сфере индивидуального жилищного строительства наблюдается положительная динамика: начиная с 2001 года, идет стабильное наращивание объемов индивидуального жилищного строительства. Связано это в первую очередь с реализацией на территории края приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Пермский край был объявлен «пилотным регионом», т.е. стал одним из первых участвовать в разработке механизмов решения проблем, возникающих у субъектов в процессе реализации национального проекта. В свою очередь, Правительством края было решено реализовывать задачи проекта по увеличению объемов вводимого жилья за счет развития индивидуального строительства.

По оперативным данным Пермьстат, за 2008 года в Пермском крае было введено в эксплуатацию 836,8 тысяч кв.метров жилья, том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – 391,4 тыс. кв.метров (47,5% от объема введенного жилья).

Таблица 2

Примечание: по оперативным данным Пермьстат (возможна корректировка данных)

Рассмотрим общую ситуацию на рынке индивидуального жилищного строительства в целом, а также представим данные по отдельным его подсегментам (выделенным выше).

Распределение количества предложений объектов индивидуального строительства по месяцам с начала 2008 года представлено на графике:

График 5

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Как и на рынке земельных участков, на рынке объектов ИЖС в 4-ом квартале наблюдается рост числа предложений, не связанный с влиянием сезонности на рынок. В целом за 4-ый квартал рост числа предложений объектов ИЖС составил 16,6%.

Рассмотрим структуру предложения объектов индивидуального жилья (включая первичный и вторичный рынки) согласно территориальному критерию.

График 6

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика 6 видно, что основная доля предлагаемых к продаже объектов расположена на территории г. Перми и Пермского района. В течение 4-го квартала отмечается рост числа предложений участков практически на всех рассматриваемых территориях.

На графике 7 представлено соотношение предлагаемых к продаже объектов индивидуального строительства в зависимости от временного критерия, т.е. стадии жизненного цикла объектов недвижимости (первичный и вторичный рынки).

График 7

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика 7 видно, что на протяжении 4-го квартала сохраняются тенденции прошлых периодов – в структуре предложения растет число готовых объектов, число объектов незавершенного строительства составляет меньшую долю. С начала года (янв.08) число готовых объектов в структуре предложения выросло на 90%, число объектов незавершенного строительства – на 53,4%.

Подсегмент объектов дачного строительства

Динамика числа предложений объектов дачного строительства выглядит за 4-ый 2008 г. следующим образом:

График 8

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Как правило, на объекты дачного строительства фактор сезонности оказывает наибольшее влияние, однако в 4-ом квартале его влияние не прослеживается – в течение всех месяцев 4-го квартала наблюдается значительный «выброс» на рынок числа предложений дачных объектов. В целом за квартал рост числа предложений составил 35,5%. С начала года рост числа предложений на данном подсегменте рынка составил 76,5%.

Динамика средних цен предложения объектов дачного строительства представлена на графике 9 и в таблице 3.

График 9

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Таблица 3. Динамика средних цен предложения объектов дачного строительства

Подсегмент индивидуальных домов – коттеджей, расположенных вне организованных посёлков

На графике 10 приведена динамика числа предложений индивидуальных домов (коттеджей, расположенных вне организованных посёлков) за 4-ый квартал 2008 г.:

График 10

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Аналогично другим подсегментам рынка число предложений индивидуальных домов в 4-ом квартале растет (небольшое снижение в декабре). В целом за квартал число предложений выросло на 11,5%,. С начала года рост числа предложений на данном подсегменте составил 84%.

На графиках 11-12 представлена динамика средних цен предложения на готовые объекты – индивидуальные дома старой постройки (до 90-х гг.) и коттеджи современной постройки.

Графики 11-12

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Средние цены предложений коттеджей современной постройки, относящихся к объектам незавершенного строительства, рассмотрены с точки зрения двух критериев – территориального (график 13) и временного (график 14), поскольку цены предложения различаются как в зависимости от местоположения объекта, так и в зависимости от его стадии строительства.

* Недостаточное число предложений для определения средней цены

Графики 13-14

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Таблица 4. Динамика средних цен предложения индивидуальных домов,

расположенных вне организованных посёлков

* - Недостаточное число предложений для определения средней

В целом можно отметить следующие изменения средних цен предложения объектов индивидуального жилищного строительства по рассмотренным подсегментам рынка за 4 квартал 2008 г.:

·    несмотря на рост в 4-ом квартале числа предложений объектов всех подсегментов рынка, рассмотренных выше, на каждом подсегменте наблюдается снижение средних цен предложения. В данном случае следует отметить, что увеличение числа предложений идет в разрез с привычным влиянием фактора сезонности на рынок – в 4-ом квартале наблюдается «выброс» большого числа предложений на рынок, вместе с этим отмечается и снижение средних цен предложения.

·    наблюдается снижение средних цен предложения объектов дачного строительства: в среднем по краю за 4-ий квартал средняя цена предложения упала на 12,3%. Снижение средней цены предложения наблюдалось на объекты дачного строительства, расположенные на всех рассматриваемых территориях края;

·    на вторичном рынке объектов индивидуального строительства (дома старой постройки до 90-х гг. и коттеджи застройки 90-х – нач.2000-х гг.) отмечен рост средних цен предложения в течение 4-го квартала в среднем по краю на 5,5%. Это вызвано ростом средних цен предложения таких объектов, расположенных на территории Добрянского района и других территорий края. На этих территориях в течение 4-го квартала было выставлено в продажу значительное число объектов по более высоким ценам.

·    на вторичном рынке объектов индивидуального строительства (коттеджи современного типа застройки 2006-2008 гг.) отмечено снижение средних цен предложения в течение 4-го квартала на 6,3%. Снижение средней цены предложения наблюдалось на данные объекты, расположенные на всех рассматриваемых территориях края;

·    на первичном рынке коттеджей современного типа в целом по краю отмечено снижение средней цены предложения на 2-3%. При этом снижение наблюдается на коттеджи, расположенные во всех рассматриваемых территориях края.

Необходимо отметить, что наступление стадии спада на рынке многоквартирного жилья отражается и на рынке индивидуального жилищного строительства – в течение всех месяцев 4-го квартала наблюдается увеличение числа предложений и снижение средних цен предложения объектов ИЖС.

Подсегмент объектов рынка, расположенных в организованных посёлках коттеджей и таун-хаусов^[2]

Бурный рост организованного малоэтажного строительства в Пермском крае пришелся на 2007 год. Если в июне 2005 года на пермском рынке насчитывалось 7 готовых и строящихся посёлков, то к июню 2007 года их число достигло 25-30. В конце 2007 года на рынке насчитывалось уже 47 поселков малоэтажного строительства, на конец 1-го квартала 2008 года – 66, на конец 3-го квартала 2008 года – 85.

На конец 4-го квартала 2008 года в Перми и прилегающих территориях (в основном это территории Пермского и Добрянского муниципальных районов, находящиеся в радиусе 50-60 км от города) насчитывается 87 организованных посёлков коттеджей и таун-хаусов.

График 15

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Распределение организованных посёлков в зависимости от территориального критерия представлено на графике 16:

График 16

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Большую долю составляют посёлки, находящиеся на территории Пермского района. Необходимо отметить, что в течение 4-го квартала их доля увеличилась, причем как в процентном, так и в абсолютном соотношении.

Структура объектов рассматриваемого подсегмента рынка в зависимости от временного критерия представлена на графике 17:

График 17

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Из графика видно, что наибольшую долю в структуре рынка занимают строящиеся посёлки. В тоже время необходимо отметить тенденцию, проявившуюся еще в 3-ем квартале – сокращение числа планируемых к строительству проектов. Начинать новые проекты девелоперы не спешат, большого числа новых проектов на рынке в течение 4-го квартала заявлено не было (в отличие от состояния рынка в начале 2008 года). Сокращение числа планируемых посёлков вызвало изменения в структуре предложения организованных посёлков с точки зрения временного критерия.

Также отметим проявляющуюся тенденцию пермского рынка организованного строительства – во многих реализуемых проектах девелоперы отступают от первоначальной концепции и переходят к распродаже земельных участков.

Ряд проектов в настоящее время «заморожены» (например, «Усадьба Королёво», «Green Hill», «Домовята», проект застройки быстросборных домов в районе пос. Протасы ООО «Корпорация Перспектива»).

Рассмотрим объем рынка организованного строительства, т.е. число имеющихся объектов в посёлках, представленных на сегодняшний день на рынке. По коттеджным посёлкам рассмотрим общее количество домов (коттеджей) в посёлках, по посёлкам таун-хаусов – общее число квартир в домах-секциях.

График 18

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Организованное малоэтажное строительство в Пермском регионе на сегодняшний день только начинает появляться и развиваться. В связи с этим на пермском рынке отсутствует строгая и понятная (в первую очередь покупателям) классификация организованных поселков малоэтажного строительства. Зачастую каждый из девелоперов (застройщиков, риэлторов) самостоятельно присваивает тот или иной класс своим собственным проектам в целях их более успешного позиционирования на рынке. Поэтому часто получается так, что заявленный класс качества присваивается практически произвольно и не соответствует поселку по целому набору характеристик. На сегодняшний день между специалистами рынка недвижимости Перми отсутствует единая договоренность о том, что относить к различным классам индивидуального жилья.

Специалистами ОАО «Камская долина» предложены критерии качества и разработана классификация посёлков организованного малоэтажного строительства. В соответствии с данной классификацией, распределение в процентном выражении готовых и строящихся организованных посёлков, расположенных в г.Перми и территориях в радиусе 50 км от города, в зависимости от классов качества выглядит следующим образом:

График 19

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Определим диапазоны цен предложения объектов в посёлках организованного строительства различных классов качества:

Таблица 5

Исполнитель:

Лагунова Наталья Владимировна,

аналитик II категории ОАО «Камская долина», г. Пермь

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости