Наступивший в стране общеэкономический кризис, отразившийся на рынке недвижимости, внес свои коррективы и в развитие рынка индивидуального строительства (в частности, пермского рынка). В то же время развитие именно пермского рынка ИЖС связано с большим числом внутренних проблем, не имеющих отношения к экономическому кризису.

В кризис рынок вошел со следующими признаками: не были четко сформированы подсегменты рынка и в целом его классификация, отсутствовали примеры реализации организованных поселков, обладающих продуманными концепциями, не было примеров массовых и успешных продаж объектов в организованных поселках, не сложились предпочтения потенциальных покупателей в отношении индивидуального жилья и т.д.

Отметим, что по данным Пермьстат до 2008 года наблюдалось ежегодное повышение объемов вводимого индивидуального жилья (небольшое снижение в 2009 году). Однако на пермском рынке рост ввода объектов ИЖС связан не с ростом числа организованных поселков, а в большей степени с увеличением объемов стихийной малоэтажной застройки. Одна из тенденций пермского рынка – «ослабление» позиций сегмента организованного строительства и «усиление» сегмента индивидуальных домов, строящихся физическими лицами в районах стихийной малоэтажной застройки.

Структура пермского рынка индивидуального жилищного строительства на данном этапе его развития выглядит следующим образом:

Таким образом, рынок индивидуального жилищного строительства подразделяется на две основные составляющие:

·    рынок земельных участков (под строительство объектов малоэтажного строительства в настоящее время используются земельные участки трех основных видов разрешенного использования, выделенных в структуре);

·    рынок индивидуальных жилых домов.

В свою очередь, в развитии рынка индивидуальных жилых домов в Пермском регионе можно выделить четыре основных направления (подсегмента):

1. дома сезонного проживания (дачи);

2. точечная застройка в виде отдельных коттеджей (вне коттеджных поселков) по микрорайонам (районам) г. Перми, а также в городах и районах Пермского края;

3. застройка жилых коттеджных поселков;

4. застройка поселков домами типа «таун-хаус» (сблокированные жилые малоэтажные дома в основном на 2-8-16 семей).

Основные тенденции пермского рынка неорганизованного строительства (дачи, точечная застройка коттеджей).

В целом по объектам неорганизованного строительства необходимо отметить стабилизацию средних цен предложения. С начала года на данных подсегментах не наблюдается резких скачков цен: на объекты дачного строительства в целом с начала года цена фактически не изменилась (незначительное снижение), на дома старой постройки цена упала на 4%, рост в пределах 2 - 4,5% отмечается на коттеджи современной постройки (первичный и вторичный рынки).

Основные тенденции, характерные для пермского рынка организованных поселков малоэтажного строительства.

1. В начале 2009 года значительные изменения ситуации на пермском рынке организованного строительства еще не были явно обозначены (хотя влияние кризиса и приостановка активности как девелоперов, так и покупателей уже наблюдались), в середине года на рынке уже четко просматривались кризисные явления и их влияние на развитие рынка. Именно в течение 2-го квартала 2009 произошли значительные изменения на рынке – общее сокращение числа поселков, «заморозка» ряда проектов, уход с рынка мелких и средних застройщиков, приостановка планов по реализации новых проектов и т.д.

Общая тенденция пермского рынка организованного строительства в течение 2010 года – переход к стабилизации. В сравнении с ситуацией середины и конца 2009 года на рынке уже не наблюдается массовых «заморозок» строительных проектов, а также «ухода» с рынка планируемых к застройке проектов. В течение текущего года на рынке ежеквартально появляются новые проекты, хотя уже и не в таком количестве, как в докризисный период.

На конец 3-го квартала 2010 года в Перми и прилегающих территориях (территории, находящиеся в радиусе 50-60 км от города) насчитывается более 60-ти организованных посёлков коттеджей и таун-хаусов.

В целом за 3-ий квартал 2010 года общее число поселков, представленных на пермском рынке организованного строительства, выросло на 8%, однако действительно новых проектов (ранее не выходивших на рынок) всего 3. Таким образом, изменение числа поселков на рынке связано как с выходом на рынок новых проектов, так и с обновлением информации по ранее заявленным поселкам, которые временно не «проявлялись» на рынке.

2. Устойчивой тенденцией пермского рынка организованного строительства в современных условиях его развития остается процесс реконцепции, который в большей степени проявляется в том, что девелоперы отказываются от полного цикла строительства (от разработки концепции до строительства и эксплуатации) и переходят к распродаже земельных участков.

Доля поселков, где на продажу выставляются лишь размежеванные земельные участки, составляет на пермском рынке более 40%. Кроме того, более 10% рынка составляют поселки, в которых часть территории поселка застроена домами, выставляемыми на продажу, а часть территории размежевана и распродается отдельными незастроенными участками.

В условиях кризиса ситуация усугубляется еще и тем, что некоторые девелоперы исключают из цены участка стоимость проведения коммуникаций, оставляя их оплату на покупателя, таким образом, фактически переходят к распродаже земельных участков без коммуникаций.

Во многих проектах, которые находились на стадии строительства в кризисный период, застройщики уже перешли к распродаже земли. Кроме того, большинство вновь появляющихся на рынке проектов (с начала 2010 года) также предусматривают лишь продажу земельных участков.

3. Действительно, губительной для рынка является тенденция перехода девелоперов к распродаже земельных участков (как с подрядом, так и без, как с коммуникациями, так и без инженерного и инфраструктурного обеспечения). Ведь сам рынок из рынка строительства организованных поселков превращается в рынок распродажи земельных участков.

4. В связи с проведением реконцепций поселков происходят изменения и в политике продаж (так, застройщики переходят к распродаже земельных участков, причем некоторые исключают из цены стоимость коммуникаций; ряд компаний разделяют стоимости дома и земли и т.д.).

В целом за 3-ий квартал текущего года (по сравнению с ситуацией на конец прошлого квартала) ценовая ситуация в большинстве коттеджных поселков и в комплексах таун-хаусов фактически не изменилась.

Изменения ценовой политики наблюдаются в поселках, где на продажу выставлены земельные участки. При этом политика девелоперов таких «поселков» кардинально отличается:

>   в ряде таких поселков цены предложения 1 сотки повысились от +7% до +40%,

>   в других поселках цены предложения 1 сотки снизились на 30-40%.

Исполнитель:

Лагунова Наталья Владимировна,

аналитик II категории ОАО «Камская долина», г. Пермь

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости