Наступивший в стране общеэкономический кризис, отразившийся на рынке недвижимости, внес свои коррективы и в развитие рынка индивидуального строительства (в частности, пермского рынка). В то же время развитие именно пермского рынка ИЖС связано с большим числом внутренних проблем, не имеющих отношения к экономическому кризису.

В докризисный период пермский рынок индивидуального жилищного строительства находился в стадии формирования, различные его подсегменты только начинали появляться и развиваться. Сейчас же развитие рынка ИЖС тормозится наступившим на рынке недвижимости кризисом.

Структура рынка индивидуального жилищного строительства на данном этапе его развития выглядит следующим образом:

График 1

Таким образом, рынок индивидуального жилищного строительства подразделяется на две основные составляющие:

·    рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство;

·    рынок индивидуальных жилых домов.

Рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство

Рынок объектов индивидуального жилищного строительства невозможно анализировать в отрыве от анализа состояния рынка земельных участков, поскольку стоимость и размер земельного участка во многом определяют будущую стоимость объекта индивидуального жилищного строительства в целом.

Изменение числа предложений земельных участков под ИЖС за 3-ий квартал 2009 года представлено на графике:

График 2

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика 2 видно некоторое снижение общего числа предложений земельных участков под ИЖС в течение 3-го квартала по сравнению с ситуацией на конец 2-го квартала. Так, за 3-ий квартал снижение числа предложений земельных участков под ИЖС составило 3%. Из графика 2 также видно небольшое увеличение числа предложений участков к сентябрю.

Рассмотрение средних цен предложения на земельные участки данного вида использования проведем в разрезе их территориальной принадлежности.

График 3

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика 3 видно, что в течение 3-го квартала снижение средних цен предложения наблюдалось на территории Пермского и Добрянского районов. На территории г. Перми отмечено небольшое повышение средней цены предложения, однако вызвано оно сохранением в структуре предложения объектов по более высоким ценам. На территории других муниципальных образований края наблюдается стабилизация средней цены в течение августа-сентября.

В таблице 1 представлены средние цены предложения 1 сотки земли, а также темп роста цен за квартал.

Таблица 1. Средние цены предложения земельных участков под ИЖС,

темпы роста / снижения средних цен за 3 квартал 2009г.

Наибольшее снижение средних цен предложения наблюдается на рынке земель под ИЖС на территории Добрянского района. Меньший процент снижения наблюдается на участки, расположенные на территории г. Перми и Пермского района, самый низкий процент снижения – на участки на остальных территориях края.

Рынок индивидуальных жилых домов

Возвращаясь к структуре пермского рынка индивидуального жилищного строительства (график 1) отметим, что в развитии рынка индивидуальных жилых домов в Пермском регионе можно выделить четыре основных направления (подсегмента):

1. дома сезонного проживания (дачи);

2. точечная застройка в виде отдельных коттеджей (вне коттеджных поселков) по микрорайонам (районам) г. Перми, а также в городах и районах Пермского края;

3. застройка жилых коттеджных поселков;

4. застройка поселков домами типа «таун-хаус» (сблокированные жилые малоэтажные дома в основном на 2-8-16 семей).

График 4

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

и баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

В связи с наступлением кризиса на пермском рынке недвижимости сокращаются объемы вводимого жилья. В то же время всё большую долю в общем вводе жилья начинает составлять именно малоэтажное индивидуальное строительство.

По данным Пермьстат, с начала 2009 года (январь – сентябрь) в Пермском крае было введено в эксплуатацию 454,5 тыс. кв.метров жилья, в том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) составило 278,4 тыс. кв.метров (61,2% от объема введенного жилья).

Таблица 2

Примечание: по данным Пермьстат

Как видно из таблицы, по данным Пермьстат наблюдается ежегодное повышение объемов вводимого индивидуального жилья. Однако на пермском рынке оно связано не ростом числа организованных поселков, а в большей степени с увеличением объемов стихийной малоэтажной застройки. Одна из тенденций пермского рынка – «ослабление» позиций сегмента организованного строительства и «усиление» сегмента индивидуальных домов, строящихся физическими лицами в районах стихийной малоэтажной застройки.

Рассмотрим общую ситуацию на рынке индивидуального жилищного строительства в целом, а также представим данные по отдельным его подсегментам (выделенным выше).

Распределение количества предложений объектов индивидуального строительства за 3-ий квартал 2009 года представлено на графике:

График 5

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Как видно из графика, на пермском рынке индивидуального строительства наблюдается некоторое снижение числа предложений в июле-августе (самое большое число предложений наблюдалось в июне), в сентябре отмечен некоторый рост числа вставляемых на продажу объектов ИЖС. В целом за 3-ий квартал снижение числа предложений объектов ИЖС незначительно – оно составило 2%.

Рассмотрим структуру предложения объектов индивидуального жилья (включая первичный и вторичный рынки) согласно территориальному критерию.

График 6

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика видно, что основная доля предлагаемых к продаже объектов расположена на территории г. Перми и Пермского района. Из графика также видно снижение в 3-ем квартале числа предложений объектов ИЖС на территории г. Перми, рост числа предложений в Пермском районе и сохранение числа предложений практически на одном уровне в Добрянском районе и на территории других муниципальных образований края.

На графике 7 представлено соотношение предлагаемых к продаже объектов индивидуального строительства в зависимости от временного критерия, т.е. стадии жизненного цикла объектов недвижимости (первичный и вторичный рынки).

График 7

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика 7 видно, что на протяжении 3-го квартала сохраняются тенденции прошлых периодов – в структуре предложения наибольшую долю составляют готовые объекты, число объектов незавершенного строительства составляет меньшую долю. В целом за 3-ий квартал отмечается снижение числа предложений готовых объектов (на 2,5%) и рост числа объектов незавершенного – на 2%.

Подсегмент объектов дачного строительства

Динамика числа предложений объектов дачного строительства выглядит за 3-ий квартал 2009 г. следующим образом:

График 8

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Как правило, на объекты дачного строительства фактор сезонности оказывает наибольшее влияние – в июне число объектов, выставляемых на продажу, было наибольшим (начало дачного сезона), к августу число предложений снижается. Небольшой рост числа предложений наблюдался в сентябре. В целом за 3-ий квартал снижение числа предложений составило 9%.

На сегодняшний день данный подсегмент рынка представлен в большей степени объектами вторичного рынка, т.е. владельцы выставляют на продажу дачи, приобретенные ими еще в советские времена. Вместе с тем наблюдается рост числа предложений современных объектов дачного хозяйства – коттеджей больших площадей, предназначенных для сезонного проживания. Такие объекты сейчас предлагаются в поселках Троица, Мостовая, Куликовка, Жебреи и других.

Динамика средних цен предложения объектов дачного строительства представлена на графике 9 и в таблице 3.

График 9

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Таблица 3. Динамика средних цен предложения объектов дачного строительства,

темпы роста/снижения средних цен за 3 квартал 2009г.

Как видно из графика и таблицы, наибольший процент снижения средней цены за квартал наблюдается на территории г. Перми и Пермского района, наименьший – на территории остальных муниципальных образований края. На территории Пермского района снижения средней цены в целом за квартал не зафиксировано, однако в июле-августе средняя цена незначительно снижалась.

Подсегмент индивидуальных домов – коттеджей, расположенных вне организованных посёлков

На графике 10 приведена динамика числа предложений индивидуальных домов (коттеджей, расположенных вне организованных посёлков) за 3-ий квартал 2009 г.:

График 10

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Число предложений индивидуальных домов в целом за 3-ий квартал выросло (на 0,5%), в то же время наблюдается снижение числа предложений в июле-августе.

На графиках 11-12 представлена динамика средних цен предложения на готовые объекты – индивидуальные дома старой постройки (до 90-х гг.) и коттеджи современной постройки.

 

Графики 11-12

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Средние цены предложений коттеджей современной постройки, относящихся к объектам незавершенного строительства, рассмотрены с точки зрения двух критериев – территориального (график 13) и временного (график 14), поскольку цены предложения различаются как в зависимости от местоположения объекта, так и в зависимости от его стадии строительства.

 

* Недостаточное число предложений для определения средней цены

Графики 13-14

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Таблица 4. Динамика средних цен предложения инд. домов, расположенных вне организованных посёлков

* - недостаточное число предложений для определения средней цены предложения

В целом можно отметить следующие изменения средних цен предложения объектов индивидуального жилищного строительства по рассмотренным подсегментам рынка за 3 квартал 2009 г.

·    В течение 3-го квартала практически на всех подсегментах рынка, рассмотренных выше, отмечается снижение средних цен предложения, однако, необходимо отметить, что наблюдается замедление темпов снижения цен.

·    Наблюдается снижение средних цен предложения объектов дачного строительства: в среднем по краю за 3-ий квартал средняя цена предложения упала на 5,5%. Снижение средней цены предложения наблюдалось на объекты дачного строительства, расположенные на всех рассматриваемых территориях края, кроме Пермского района. Наибольший процент снижения – на объекты дачного строительства, расположенные на территории Добрянского района.

·    На вторичном рынке объектов индивидуального строительства (дома старой постройки до 90-х гг. и коттеджи застройки 90-х – нач.2000-х гг.) в течение 3-го квартала, аналогично подсегменту дачного строительства, отмечалось снижение средних цен предложения на объекты, расположенные на всех рассматриваемых территориях, кроме Пермского района (снижение в среднем по краю снижение составило порядка 12%).

·    На вторичном рынке объектов индивидуального строительства (коттеджи современного типа застройки 2006-2008 гг.) отмечено снижение средних цен предложения в течение 3-го квартала в среднем по краю на 0,9%.При этом наибольшее снижение средней цены предложения в данном подсегменте наблюдалось по объектам, расположенным в Пермском районе (-6,2%).

·    На первичном рынке коттеджей современного типа в целом по краю отмечено снижение средней цены предложения за 3-ий квартал на 15,4%. На 19% снизилась цена на коттеджи, расположенные в Пермском районе, в связи с чем к концу квартала наблюдается разрыв почти в 4 тыс.руб./кв.м. в средних ценах на коттеджи в городе и Пермском районе.

·    Если рассматривать средние цены предложения по объектам первичного рынка в зависимости от временного критерия, необходимо также отметить снижение средних цен на объекты каждой из рассматриваемых стадий строительства. Наименьшее снижение цены – на объекты «нулевого цикла» (по ним цены предложения снизились на 11% за прошлый квартал, и в течение 3-го квартала значительных скидок цены нет); наибольшее снижение – на объекты, находящиеся в стадии возведения основных конструктивных элементов, а также на объекты под чистовую отделку.

Подсегмент объектов рынка, расположенных в организованных посёлках коттеджей и таун-хаусов^[2]

Рассмотрим структуру рынка организованного строительства в зависимости от ряда критериев.

Потребительский критерий

На конец 3-го квартала 2009 года в Перми и прилегающих территориях (территории, находящиеся в радиусе 50-60 км от города) насчитывается 63 организованных посёлка коттеджей и таун-хаусов.

График 15

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Территориальный критерий

График 16

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Как видно из графиков, во 2-ом квартале наибольшую долю составляли посёлки, находящиеся на территории Пермского района (50,8%). В 3-ем же квартале доли поселков, расположенных на территории Пермского района и остальных муниципальных образований края, выравниваются (46% и 41,3% соответственно). Отметим, что среди других территорий края большую часть занимает Добрянский район, кроме него сюда относятся территории Краснокамского, Чусовского, Ильинского, Кунгурского районов.

Временной критерий

График 17

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Общая тенденция пермского рынка организованного строительства в 3-ем квартале – выравнивание ситуации на рынке. Не наблюдается значительного сокращения общего числа поселков (такого, какой произошел на рынке в течение 2-го квартала), нет массовых «заморозок» проектов. Вместе с тем практически нет на рынке и новых поселков, вводимых в эксплуатацию, а также новых проектов, заявляемых девелоперами.

Кроме того, устойчивой тенденцией пермского рынка организованного строительства продолжает оставаться процесс так называемой реконцепции поселков. Проявляется он на пермском рынке в основном в том, что девелоперы переходят от первоначально разработанных концепций поселков к распродаже земельных участков, либо снижают первоначально заявленные класс качества проектов, тем самым удешевляя строительство и снижая итоговую цену продаж.

На пермском рынке значительную долю продолжают сохранять за собой поселки, где на продажу выставляются лишь размежеванные земельные участки (32,3% рынка). Ряд экспертов даже называют такие поселки «вторым видом загородной недвижимости». В условиях кризиса ситуация усугубляется еще и тем, что некоторые девелоперы исключают из цены участка стоимость проведения коммуникаций, оставляя их оплату на покупателя, таким образом, фактически переходят к распродаже земельных участков без коммуникаций.

Почти 15% рынка составляют поселки, в которых часть территории поселка застроена домами, выставляемыми на продажу, а часть территории размежевана и распродается отдельными незастроенными участками.

Необходимо отметить вариант процесса реконцепции, характерный для поселков таун-хаусов, - в ряде проектов по застройке таун-хаусов девелоперы переходят к строительству коттеджей, что связано с большим интересом со стороны потенциальных покупателей к приобретению индивидуального дома.

На сегодняшний день имеющиеся на пермском рынке организованного строительства проекты можно условно разделить на следующие типы:

·    поселки, сданные в эксплуатацию, в которых объекты уже построены;

·    поселки, которые находятся в стадии строительства;

·    поселки, строительство которых возобновляется после стадии «заморозки»;

·    поселки, в которых распродаются земельные участки (как с подрядом, так и без подряда, без коммуникаций).

В современных условиях изменению подвергается также структура предложения организованных поселков в зависимости от классов качества. Необходимо отметить, что на пермском рынке отсутствует строгая и понятная (в первую очередь покупателям) классификация организованных поселков малоэтажного строительства. Зачастую каждый из девелоперов (застройщиков, риэлторов) самостоятельно присваивает тот или иной класс своим собственным проектам в целях их более успешного позиционирования на рынке. Поэтому часто получается так, что заявленный класс качества присваивается практически произвольно и не соответствует поселку по целому набору характеристик. На сегодняшний день между специалистами рынка недвижимости Перми отсутствует единая договоренность о том, что относить к различным классам индивидуального жилья.

Специалистами ОАО «Камская долина» предложены критерии качества и разработана классификация посёлков организованного малоэтажного строительства.

Распределение в процентном выражении готовых и строящихся организованных посёлков, расположенных в г.Перми и территориях в радиусе 50 км от города, в зависимости от классов качества представлено на графике 18:

График 18

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Определим диапазоны цен предложения объектов в посёлках организованного строительства различных классов качества:

Таблица 5

В связи с проведением реконцепций поселков происходят изменения и в политике продаж (так, застройщики переходят к распродаже земельных участков, причем некоторые исключают из цены стоимость коммуникаций; ряд компаний разделяют стоимости дома и земли и т.д.). В целом за 3-ий квартал цены на объекты в организованных поселках либо оставались неизменными, либо изменялись в силу изменения застройщиком политики продаж, либо снижались (снижение цен на дома в коттеджных поселках на -15-18%, снижение цен на земельные участки в организованных поселках на -20-30%).

В целом необходимо отметить, что выделять диапазоны цен по поселкам различных классов качества становится проблематично (особенно это касается коттеджных поселков бизнес- и эконом-классов), что связано с изменениями ценовой политики девелоперов (что, в свою очередь, вызвано реконцепцией поселков) в условиях кризиса. Как было отмечено, цены на объекты устанавливаются в каждом поселке, можно сказать, индивидуально и связаны с рядом причин – финансовым состоянием застройщика, степенью готовности поселка и т.д. Поэтому появляются поселки, с одной стороны, соответствующие бизнес-классу, однако продающиеся по ценам эконом-класса в целях привлечения покупателей.

Исполнитель:

Лагунова Наталья Владимировна,

аналитик II категории ОАО «Камская долина», г. Пермь

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

[1] Территория Пермского края поделена на 48 муниципальных образований. Для анализа рассматриваются данные по г. Перми, Пермскому муниципальному району, Добрянскому муниципальному району и в целом по другим территориям (муниципальным образованиям) края. Отдельно для анализа выделяются территории Пермского и Добрянского районов, поскольку на этих территориях представлено наибольшее число предложений, а в силу их близкого расположения к краевому центру – г. Перми – уровень цен значительно отличается от ценовых показателей остальных территорий края.

[2] В данном разделе рассматриваются организованные коттеджные посёлки и посёлки таун-хаусов, расположенные на территории г. Перми и территориях в радиусе до 50 км. от города