Наступивший в стране общеэкономический кризис, отразившийся на рынке недвижимости, внес свои коррективы и в развитие рынка индивидуального строительства (в частности, пермского рынка). В то же время развитие именно пермского рынка ИЖС связано с большим числом внутренних проблем, не имеющих отношения к экономическому кризису.

В докризисный период пермский рынок индивидуального жилищного строительства находился в стадии формирования, различные его подсегменты только начинали появляться и развиваться. Сейчас же развитие рынка ИЖС тормозится наступившим на рынке недвижимости кризисом.

Структура рынка индивидуального жилищного строительства на данном этапе его развития выглядит следующим образом:

График 1

Таким образом, рынок индивидуального жилищного строительства подразделяется на две основные составляющие:

· рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство;

· рынок индивидуальных жилых домов.

Рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство

Рынок объектов индивидуального жилищного строительства невозможно анализировать в отрыве от анализа состояния рынка земельных участков, поскольку стоимость и размер земельного участка во многом определяют будущую стоимость объекта индивидуального жилищного строительства в целом.

Изменение числа предложений земельных участков под ИЖС за 2-ой квартал 2009 года представлен на графике:

График 2

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

На графике 2 видно некоторое снижение числа предложений земельных участков под ИЖС в течение 2-го квартала 2009 года. Так, за 2-ой квартал снижение числа предложений земельных участков под ИЖС составило 4,5%. Из графика 2 также видно увеличение числа предложений участков к июню по сравнению с их числом в апреле-мае.

Рассмотрение средних цен предложения на земельные участки данного вида использования проведем в разрезе их территориальной принадлежности.

График 3

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика 3 видно, что в течение 2-го квартала во всех рассматриваемых территориях наблюдается снижение средних цен предложения.

В таблице 1 представлены средние цены предложения 1 сотки земли, а также темп роста цен за квартал.

Таблица 1. Средние цены предложения земельных участков под ИЖС,

темпы роста / снижения средних цен за 2 квартал 2009г.

Наибольшее снижение средних цен предложения наблюдается на рынке земель под ИЖС на территории г. Перми и Пермского района. Необходимо отметить, что снижение средней цены предложения на данные участки вызвано изменением структуры предложения – появлением большого числа предложений по более низким ценам.

Меньший процент снижения наблюдается на участки, расположенные на территории Добрянского района и остальных территориях края. На данных территориях наблюдается небольшое снижение средних цен предложения, что также вызвано появлением в структуре предложения участков по более низким ценам.

Рынок индивидуальных жилых домов

Возвращаясь к структуре пермского рынка индивидуального жилищного строительства (график 1) отметим, что в развитии рынка индивидуальных жилых домов в Пермском регионе можно выделить четыре основных направления (подсегмента):

1. дома сезонного проживания (дачи);

2. точечная застройка в виде отдельных коттеджей (вне коттеджных поселков) по микрорайонам (районам) г. Перми, а также в городах и районах Пермского края;

3. застройка жилых коттеджных поселков;

4. застройка поселков домами типа «таун-хаус» (сблокированные жилые малоэтажные дома в основном на 2-8-16 семей).

График 4

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

и баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

В связи с наступлением кризиса на пермском рынке недвижимости сокращаются объемы вводимого жилья. В то же время всё большую долю в общем вводе жилья начинает составлять именно малоэтажное индивидуальное строительство.

По данным Пермьстат, за 1-ое полугодие 2009 года в Пермском крае было введено в эксплуатацию 252,1 тыс. кв.метров жилья, в том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) составило 181,1 тыс. кв.метров (71,82% от объема введенного жилья).

Таблица 2

Примечание: по данным Пермьстат

Рассмотрим общую ситуацию на рынке индивидуального жилищного строительства в целом, а также представим данные по отдельным его подсегментам (выделенным выше).

Распределение количества предложений объектов индивидуального строительства за 2-ой квартал 2009 года представлено на графике:

График 5

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

В целом за 2-ой квартал снижение числа предложений объектов ИЖС незначительно – оно составило 0,96%.

Рассмотрим структуру предложения объектов индивидуального жилья (включая первичный и вторичный рынки) согласно территориальному критерию.

График 6

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика видно, что основная доля предлагаемых к продаже объектов расположена на территории г. Перми и Пермского района. Кроме того, из графиков виден рост числа предложений объектов ИЖС к июню на всех рассматриваемых территориях.

На графике 7 представлено соотношение предлагаемых к продаже объектов индивидуального строительства в зависимости от временного критерия, т.е. стадии жизненного цикла объектов недвижимости (первичный и вторичный рынки).

График 7

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика 7 видно, что на протяжении 2-го квартала сохраняются тенденции прошлых периодов – в структуре предложения наибольшую долю составляют готовые объекты, число объектов незавершенного строительства составляет меньшую долю. Отметим, что в течение 2-го квартала число как готовых, так и объектов незавершенного строительства снижалось, небольшой рост виден в июне. В целом за 2-ой квартал отмечается снижение числа предложений готовых объектов (на 4,5%) и рост числа объектов незавершенного – на 14,8%.

Подсегмент объектов дачного строительства

Динамика числа предложений объектов дачного строительства выглядит за 2-ой квартал 2009 г. следующим образом:

График 8

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Как правило, на объекты дачного строительства фактор сезонности оказывает наибольшее влияние, что заметно во 2-ом квартале – рост числа объектов, выставляемых на продажу, к июню. В целом за 2-ой квартал рост числа предложений составил 7,2%.

Динамика средних цен предложения объектов дачного строительства представлена на графике 9 и в таблице 3.

График 9

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Таблица 3. Динамика средних цен предложения объектов дачного строительства,

темпы роста/снижения средних цен за 2 квартал 2009г.

Как видно из графика и таблицы, несмотря на наступление летнего периода (фактор сезонности играет особенно значительную роль на рынке объектов дачного строительства), в течение 2-го квартала наблюдается снижение средних цен предложения дачных объектов на всех рассматриваемых территориях: наибольший процент снижения средней цены за квартал наблюдается на территории Пермского и Добрянского районов, наименьший – на территории остальных муниципальных образований края.

Подсегмент индивидуальных домов – коттеджей, расположенных вне организованных посёлков

На графике 10 приведена динамика числа предложений индивидуальных домов (коттеджей, расположенных вне организованных посёлков) за 2-ой квартал 2009 г.:

График 10

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Число предложений индивидуальных домов в целом за 2-ой квартал снизилось (на 5,3%), в то же время наблюдается рост числа предложений в июне по сравнению с апрелем и маем.

На графиках 11-12 представлена динамика средних цен предложения на готовые объекты – индивидуальные дома старой постройки (до 90-х гг.) и коттеджи современной постройки.

Графики 11-12

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Средние цены предложений коттеджей современной постройки, относящихся к объектам незавершенного строительства, рассмотрены с точки зрения двух критериев – территориального (график 13) и временного (график 14), поскольку цены предложения различаются как в зависимости от местоположения объекта, так и в зависимости от его стадии строительства.

* Недостаточное число предложений для определения средней цены

Графики 13-14

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Таблица 4. Динамика средних цен предложения инд. домов, расположенных вне организованных посёлков

* - Недостаточное число предложений для определения средней цены предложения

В целом можно отметить следующие изменения средних цен предложения объектов индивидуального жилищного строительства по рассмотренным подсегментам рынка за 2 квартал 2009 г.:

· в течение 2-го квартала на всех подсегментах рынка, рассмотренных выше, отмечается снижение средних цен предложения, что связано, главным образом, с проявлением на рынке ИЖС кризисных явлений – рынок становится менее привлекательным, объекты на продажу выставляются по сниженным ценам;

· наблюдается снижение средних цен предложения объектов дачного строительства: в среднем по краю за 2-ой квартал средняя цена предложения упала на 19,2%. Снижение средней цены предложения наблюдалось на объекты дачного строительства, расположенные на всех рассматриваемых территориях края (наибольший процент снижения – на объекты дачного строительства, расположенные на территории Пермского и Добрянского районов);

· на вторичном рынке объектов индивидуального строительства (дома старой постройки до 90-х гг. и коттеджи застройки 90-х – нач.2000-х гг.) в течение 2-го квартала отмечалось снижение средних цен предложения на объекты, расположенные на всех рассматриваемых территориях (снижение в среднем по краю составило порядка 22%);

· на вторичном рынке объектов индивидуального строительства (коттеджи современного типа застройки 2006-2008 гг.) отмечено снижение средних цен предложения в течение 2-го квартала в среднем по краю на 8,55%. Необходимо отметить, что небольшие увеличения средних цен по объектам Пермского, Добрянского районов и других муниципальных образований края, отмечаемые в течение апреля-мая, связаны с изменениями структуры предложения: появлением предложений по более высоким ценам;

· на первичном рынке коттеджей современного типа в целом по краю отмечено снижение средней цены предложения за 2-ой квартал на 25,3%. Отметим сближение цены к концу квартала на объекты, расположенные в Перми и Пермском районе (в марте разрыв цен составлял почти 10 тыс.руб./кв.м. в пользу городских объектов, в июне цены практически сравнялись). Кроме того, в течение 2-го квартала нерепрезентативными были выборки по объектам, расположенным в Добрянском районе, поэтому подсчет средней цены предложения по ним был невозможен.

· Если рассматривать средние цены предложения по объектам первичного рынка в зависимости от временного критерия, необходимо также отметить снижение средних цен на объекты каждой из рассматриваемых стадий строительства (наибольшее снижение – на объекты, находящиеся в стадии возведения основных конструктивных элементов).

Подсегмент объектов рынка, расположенных в организованных посёлках коттеджей и таун-хаусов^[2]

Рассмотрим структуру рынка организованного строительства в зависимости от ряда критериев.

Потребительский критерий

Пермский рынок малоэтажного (индивидуального) строительства начинал зарождаться с 2004-2005 гг. Первые проекты организованных поселков были заявлены на рынке в 2005 году (к июню 2005 года на пермском рынке насчитывалось 7 готовых и строящихся посёлков). С тех пор начали появляться и реализовываться все новые проекты коттеджных поселков, поселков таун-хаусов, поселков смешанного типа. К концу 2007 года на рынке насчитывалось уже 47 поселков малоэтажного строительства, а в конце 2008 года – 87. В конце 1-го квартала 2009 года на пермском рынке организованного строительства насчитывалось 79 посёлков.

На конец 2-го квартала 2009 года в Перми и прилегающих территориях (территории, находящиеся в радиусе 50-60 км от города) насчитывается 63 организованных посёлка коттеджей и таун-хаусов.

График 15

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Если рассматривать количество посёлков разных типов в абсолютном выражении, следует отметить, что в течение 2-го квартала произошло снижение числа поселков всех типов:

· число коттеджных поселков сократилось на 20%,

· число поселков таун-хаусов сократилось на 8%,

· число поселков смешанного типа сократилось на 43%.

Территориальный критерий

График 16

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Из графика видно, что большую долю составляют посёлки, находящиеся на территории Пермского района. Однако необходимо отметить, что доля Пермского района в структуре предложения организованных поселков значительно снизилась, причем не только в процентном, но и в абсолютном выражении. Кроме того, в абсолютном выражении наблюдалось снижение числа поселков, расположенных на территориях других муниципальных образований края (доля других территорий края составляет чуть более 1/3 от всего объема предложения).

Временной критерий

График 17

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

В абсолютном выражении прослеживается значительное сокращение числа строящихся и, особенно, планируемых проектов. Так, в течение 2-го квартала:

· количество строящихся поселков сократилось на 13%,

· количество планируемых к застройке проектов снизилось на 70%.

Общая тенденция пермского рынка организованного строительства – сокращение числа поселков и, в первую очередь, значительное снижение числа планируемых проектов. В условиях кризиса девелоперы стараются реализовать проекты, находящиеся в высокой стадии готовности, а также строящиеся поселки. От проектов, находящихся «на бумаге», застройщики отказываются, тем более не рискуют в современных условиях разрабатывать новые проекты.

Число строящихся проектов снижается в основном в результате «заморозки» проектов, когда у застройщика возникает дефицит финансирования, усугубляющийся жесткой политикой банков и отсутствием платежеспособного спроса. Важно отметить и тенденцию, характерную для рынка многоквартирного жилья, - увеличение и затягивание сроков строительства и ввода в эксплуатацию строящихся поселков.

Кроме того, устойчивой тенденцией рынка организованного строительства продолжает оставаться переход девелоперов от первоначально разработанных концепций поселков к распродаже земельных участков. Если раньше девелоперы не продавали свои земельные участки, а осваивали их, подводили к ним коммуникации и предпочитали продавать уже готовые дома (и получать большую норму прибыли), то сейчас девелоперы переориентировались на предложение земельных участков с подрядом (или даже без подряда) для тех, кто готов строить сам. Одна из последних четко проявляющихся тенденций рынка – в условиях кризиса ряд девелоперов исключают из цены участка стоимость проведения коммуникаций, оставляя их оплату на покупателя, таким образом, фактически переходят к распродаже земельных участков без коммуникаций. Тактика перехода к продаже земельных участков выгодна застройщику, поскольку является возможностью привлечения денег в условиях их жесткого дефицита. В то же время такая тенденция чревата подменой самой сути рынка организованного строительства, ведь продажа участков на скупленных первоначально девелоперами землях не может называться рынком организованного малоэтажного строительства.

Одна из тенденций рынка – появление дачных поселков, предусматривающих сезонное проживание. Качество строительства домов в таких поселках, как правило, более низкое, нежели в поселках для круглогодичного проживания, что снижает и себестоимость строительства, и итоговую цену предложения.

На сегодняшний день имеющиеся на пермском рынке организованного строительства проекты можно условно разделить на следующие типы:

· поселки, сданные в эксплуатацию, в которых объекты уже построены;

· поселки, которые находятся в стадии строительства;

· поселки, строительство которых «заморожены» либо строительство которых приостановлено, но может быть продолжено, если появится спрос;

· поселки, в которых распродаются земельные участки (как с подрядом, так и без подряда, без коммуникаций).

В современных условиях изменению подвергается также структура предложения организованных поселков в зависимости от классов качества. Необходимо отметить, что на пермском рынке отсутствует строгая и понятная (в первую очередь покупателям) классификация организованных поселков малоэтажного строительства. Зачастую каждый из девелоперов (застройщиков, риэлторов) самостоятельно присваивает тот или иной класс своим собственным проектам в целях их более успешного позиционирования на рынке. Поэтому часто получается так, что заявленный класс качества присваивается практически произвольно и не соответствует поселку по целому набору характеристик. На сегодняшний день между специалистами рынка недвижимости Перми отсутствует единая договоренность о том, что относить к различным классам индивидуального жилья.

Специалистами ОАО «Камская долина» предложены критерии качества и разработана классификация посёлков организованного малоэтажного строительства.

Распределение в процентном выражении готовых и строящихся организованных посёлков, расположенных в г.Перми и территориях в радиусе 50 км от города, в зависимости от классов качества представлено на графике 18:

График 18

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Определим диапазоны цен предложения объектов в посёлках организованного строительства различных классов качества:

Таблица 5

В целом необходимо отметить, что выделять диапазоны цен по поселкам различных классов качества становится проблематично (особенно это касается коттеджных поселков бизнес- и эконом-классов), что связано с изменениями ценовой политики девелоперов в условиях кризиса. Как было отмечено, цены на объекты устанавливаются в каждом поселке, можно сказать, индивидуально и связаны с рядом причин – финансовым состоянием застройщика, степенью готовности поселка и т.д. Поэтому появляются поселки, с одной стороны соответствующие бизнес-классу, однако продающиеся по ценам эконом-класса в целях привлечения покупателей.

Исполнитель:

Лагунова Наталья Владимировна,

аналитик II категории ОАО «Камская долина», г. Пермь

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости