Структура пермского рынка индивидуального жилищного строительства на данном этапе его развития выглядит следующим образом:

График 1

Таким образом, рынок индивидуального жилищного строительства подразделяется на две основные составляющие:

· рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство;

· рынок индивидуальных жилых домов.

Рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство

Рынок объектов индивидуального жилищного строительства невозможно анализировать в отрыве от анализа состояния рынка земельных участков, поскольку стоимость и размер земельного участка во многом определяют будущую стоимость объекта индивидуального жилищного строительства в целом.

Изменение числа предложений земельных участков под ИЖС за 1-ый квартал 2009 года представлен на графике:

График 2

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

На графике 2 видно снижение числа предложений земельных участков под ИЖС в течение 1-го квартала 2009 года. Так, за 1-ый квартал снижение числа предложений земельных участков под ИЖС составило 18,8%.

Рассмотрение средних цен предложения на земельные участки данного вида использования проведем в разрезе их территориальной принадлежности.

График 3

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика 3 видно, что в течение 1-го квартала практически во всех рассматриваемых территориях прослеживается тенденция снижения средних цен предложения (особенно на рынке земель под ИЖС на территории г. Перми).

На территории г. Перми отмечается явное снижение средних цен предложения земельных участков под ИЖС в январе по сравнению с декабрем, в течение 1-го квартала наблюдается стабилизация средних цен. На территории Пермского и Добрянского районов наблюдается стабилизация и небольшое снижение средних цен предложения. На участки, расположенные на территории других муниципальных образований края, отмечен небольшой рост средних цен предложения.

В таблице 1 представлены средние цены предложения 1 сотки земли под ИЖС, а также темп роста средних цен предложения за 1-ый квартал.

Таблица 1. Средние цены предложения земельных участков под ИЖС, темпы роста / снижения средних цен

Из таблицы 1 видно снижение среднеценового показателя в течение 1-го квартала на участки, выставляемые на продажу во всех территориях края, за исключением земель, расположенных на территории других муниципальных образований края, что связано с выставлением на продажу на этих территориях большого числа участков по высоким ценам.

Рынок индивидуальных жилых домов

Возвращаясь к структуре пермского рынка индивидуального жилищного строительства (график 1) отметим, что в развитии рынка индивидуальных жилых домов в Пермском регионе можно выделить четыре основных направления (подсегмента):

1. дома сезонного проживания (дачи);

2. точечная застройка в виде отдельных коттеджей (вне коттеджных поселков) по микрорайонам (районам) г. Перми, а также в городах и районах Пермского края;

3. застройка жилых коттеджных поселков;

4. застройка поселков домами типа «таун-хаус» (сблокированные жилые малоэтажные дома в основном на 2-8-16 семей).

График 4

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

и баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

В настоящее время в Пермском крае в сфере индивидуального жилищного строительства наблюдается положительная динамика: начиная с 2001 года, идет стабильное наращивание объемов индивидуального жилищного строительства. Связано это в первую очередь с реализацией на территории края приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Пермский край был объявлен «пилотным регионом», т.е. стал одним из первых участвовать в разработке механизмов решения проблем, возникающих у субъектов в процессе реализации национального проекта. В свою очередь, Правительством края было решено реализовывать задачи проекта по увеличению объемов вводимого жилья за счет развития индивидуального строительства.

По данным Пермьстат, за 1 квартал 2009 года в Пермском крае было введено в эксплуатацию 134,0 тыс. кв.метров жилья, в том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) составило 91,4 тыс. кв.метров (68,2% от объема введенного жилья).

Таблица 2

Примечание: по оперативным данным Пермьстат (возможна корректировка данных)

Рассмотрим общую ситуацию на рынке индивидуального жилищного строительства в целом, а также представим данные по отдельным его подсегментам (выделенным выше).

Распределение количества предложений объектов индивидуального строительства за 1-ый квартал 2009 года представлено на графике:

График 5

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

На рынке индивидуального строительства прослеживается влияние фактора сезонности – снижение числа предложений в январе-феврале, рост их количества к марту. В целом за 1-ый квартал снижение числа предложений объектов ИЖС составило 6,8%.

Рассмотрим структуру предложения объектов индивидуального жилья (включая первичный и вторичный рынки) согласно территориальному критерию.

График 6

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика 6 видно, что основная доля предлагаемых к продаже объектов расположена на территории г. Перми и Пермского района. В течение 1-го квартала структура предложения объектов с точки зрения территориального критерия практически не изменилась.

На графике 7 представлено соотношение предлагаемых к продаже объектов индивидуального строительства в зависимости от временного критерия, т.е. стадии жизненного цикла объектов недвижимости (первичный и вторичный рынки).

График 7

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Из графика 7 видно, что на протяжении 1-го квартала сохраняются тенденции прошлых периодов – в структуре предложения растет число готовых объектов, число объектов незавершенного строительства составляет меньшую долю, хотя также растет. За 1-ый квартал число готовых объектов в структуре предложения снизилось на 8,7%, число объектов незавершенного строительства возросло на 5,4%. Кроме готовых объектов и объектов незавершенного строительства, в структуре предложения также присутствует ветхое жилье, однако оно занимает около 1-2% всех предложений (см. график 7). Такие объекты постепенно исчезают из предложений, так как в связи с Федеральной программой «Расселение граждан из ветхого и аварийного жилья» происходит снос подобных застроек на территории всего края.

Подсегмент объектов дачного строительства

Динамика числа предложений объектов дачного строительства выглядит за 1-ый квартал 2009 г. следующим образом:

График 8

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Как правило, на объекты дачного строительства фактор сезонности оказывает наибольшее влияние, что и проявляется в 1-ом квартале – в январе число предложений сократилось, к марту отмечен рост числа объектов, выставляемых на продажу. В целом за 1-ый квартал рост числа предложений составил 21,7%.

Динамика средних цен предложения объектов дачного строительства представлена на графике 9 и в таблице 3.

График 9

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Таблица 3. Динамика средних цен предложения объектов дачного строительства

Подсегмент индивидуальных домов – коттеджей, расположенных вне организованных посёлков

На графике 10 приведена динамика числа предложений индивидуальных домов (коттеджей, расположенных вне организованных посёлков) за 1-ый квартал 2009 г.:

График 10

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Аналогично другим подсегментам рынка число предложений индивидуальных домов в начале 1-го квартала снижается и растет к марту. В целом за квартал число предложений сократилось на 15,5%.

На графиках 11-12 представлена динамика средних цен предложения на готовые объекты – индивидуальные дома старой постройки (до 90-х гг.) и коттеджи современной постройки.

Графики 11-12

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Средние цены предложений коттеджей современной постройки, относящихся к объектам незавершенного строительства, рассмотрены с точки зрения двух критериев – территориального (график 13) и временного (график 14), поскольку цены предложения различаются как в зависимости от местоположения объекта, так и в зависимости от его стадии строительства.

* Недостаточное число предложений для определения средней цены

Графики 13-14

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Таблица 4. Динамика средних цен предложения индивидуальных домов,

расположенных вне организованных посёлков

* - Недостаточное число предложений для определения средней

В целом можно отметить следующие изменения средних цен предложения объектов индивидуального жилищного строительства по рассмотренным подсегментам рынка за 1 квартал 2009 г.:

· в 1-ом квартале на всех подсегментах рынка, рассмотренных выше, наблюдалось проявление фактора сезонности – снижение числа предложений в январе-феврале и их рост в марте. Вместе с этим отмечается снижение средних цен предложения, что связано как с сезонным снижением активности на рынке, так и с проявлением на рынке ИЖС кризисных явлений – рынок становится менее привлекательным, объекты на продажу выставляются по сниженным ценам;

· наблюдается снижение средних цен предложения объектов дачного строительства: в среднем по краю за 1-ый квартал средняя цена предложения упала на 9,05%. Снижение средней цены предложения наблюдалось на объекты дачного строительства, расположенные на всех рассматриваемых территориях края;

· на вторичном рынке объектов индивидуального строительства (дома старой постройки до 90-х гг. и коттеджи застройки 90-х – нач.2000-х гг.) также отмечено снижение средних цен предложения в течение 1-го квартала в среднем по краю на 6,55%;

· на вторичном рынке объектов индивидуального строительства (коттеджи современного типа застройки 2006-2008 гг.) отмечено снижение средних цен предложения в течение 1-го квартала в среднем по краю на 2,82%.. Наиболее значительное снижение отмечается на объекты, расположенные на территории Добрянского района (-14,2%);

· отметим, что по объектам вторичного рынка, расположенным на территории других муниципальных образований края, отмечался незначительный рост средней цены предложения, однако связано это с выставлением на продажу объектов по более высоким ценам и не отражает общей тенденции рынка таких объектов – цены предложения по ним держатся практически на одном уровне;

· на первичном рынке коттеджей современного типа в целом по краю отмечено снижение средней цены предложения на 8-9%. При этом снижение наблюдается на коттеджи, расположенные во всех рассматриваемых территориях края. Если рассматривать средние цены предложения по объектам в зависимости от временного критерия, необходимо отметить значительное снижение цены на объекты «нулевого» цикла (фактически – фундаменты домов на земельных участках) – средняя цена предложения таких объектов упала за квартал почти на 40%.

Необходимо отметить, что наступление стадии спада на рынке многоквартирного жилья отражается и на рынке индивидуального жилищного строительства – в течение всех месяцев 1-го квартала продолжилось снижение средних цен предложения объектов ИЖС.

Подсегмент объектов рынка, расположенных в организованных посёлках коттеджей и таун-хаусов^[2]

Бурный рост организованного малоэтажного строительства в Пермском крае пришелся на 2007 год. Если в июне 2005 года на пермском рынке насчитывалось 7 готовых и строящихся посёлков, то к июню 2007 года их число достигло 25-30. В конце 2007 года на рынке насчитывалось уже 47 поселков малоэтажного строительства, на конец 1-го квартала 2008 года – 66, на конец 4-го квартала 2008 года – 87.

На конец 1-го квартала 2009 года в Перми и прилегающих территориях (территории, находящиеся в радиусе 50-60 км от города) насчитывается 79 организованных посёлков коттеджей и таун-хаусов.

График 15

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Распределение организованных посёлков в зависимости от территориального критерия представлено на графике 16:

График 16

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Большую долю составляют посёлки, находящиеся на территории Пермского района. Необходимо отметить, что в течение 1-го квартала в абсолютном выражении произошло снижение числа поселков во всех рассматриваемых территориях. Отметим, что среди других территорий края, доля которых по-прежнему составляет около 1/3 от всего объема предложения, большую часть занимает Добрянский район, кроме него сюда относятся территории Краснокамского, Кунгурского, Чусовского районов.

Структура объектов рассматриваемого подсегмента рынка в зависимости от временного критерия представлена на графике 17:

График 17

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Из графика видно, что наибольшую долю в структуре рынка по-прежнему занимают строящиеся посёлки. При этом произошло сокращение числа строящихся и планируемых проектов за 1-ый квартал 2009 г.:

· количество строящихся поселков сократилось на 8,3%,

· количество планируемых к застройке проектов снизилось на 31,5%.

Общая тенденция рынка организованного строительства – сокращение числа планируемых к строительству проектов. Начинать новые проекты девелоперы не спешат, большого числа новых проектов на рынке в течение 1-го квартала 2009 года заявлено не было (в отличие от состояния рынка в начале 2008 года). Многие из планируемых поселков, которые ранее были заявлены к реализации, девелоперы не реализуют.

Кроме того, ряд проектов, реализация которых уже была начата, на сегодняшний день «заморожены». Так, не реализуются проекты поселков ООО «Усадьба Королево» - поселки «Усадьба Королево», «Вишневый», «Малая медведица», «Большая медведица» (за компанией числится долг), «заморожены» проекты «Царёво» (который ранее был заявлен как загородный клуб элитного класса), «Green Hill» и другие.

Характерная тенденция пермского рынка организованного строительства – во многих реализуемых проектах девелоперы отступают от первоначальной концепции и переходят к распродаже земельных участков. Если раньше девелоперы не продавали свои земельные участки, а осваивали их, подводили к ним коммуникации и предпочитали продавать уже готовые дома (и получать большую норму прибыли), то сейчас девелоперы переориентировались на предложение земельных участков с подрядом (или даже без подряда) для тех, кто готов строить сам. Одна из последних тенденций рынка – в условиях кризиса ряд девелоперов исключают из цены участка стоимость проведения коммуникаций, оставляя их оплату на покупателя, таким образом, фактически переходят к распродаже земельных участков без коммуникаций.

Также выходят на рынок проекты строительства «дешевых» коттеджей – домов, строящихся по технологиям быстросборного каркасного домостроения.

Рассмотрим объем пермского рынка организованного строительства, т.е. число имеющихся объектов в посёлках, представленных на сегодняшний день на рынке. По коттеджным посёлкам рассмотрим общее количество домов (коттеджей) в посёлках, по посёлкам таун-хаусов – общее число квартир в домах-секциях.

График 18

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Число объектов в готовых посёлках в течение 1-го квартала 2009 г. оставалось неизменным, сократилось число объектов в строящихся и в планируемых проектах (в связи с переносом изначально запланированных сроков строительства на более поздние периоды, а также в связи с отказом ряда девелоперов от реализации проектов).

Организованное малоэтажное строительство в Пермском регионе на сегодняшний день только начинает появляться и развиваться. В связи с этим на пермском рынке отсутствует строгая и понятная (в первую очередь покупателям) классификация организованных поселков малоэтажного строительства. Зачастую каждый из девелоперов (застройщиков, риэлторов) самостоятельно присваивает тот или иной класс своим собственным проектам в целях их более успешного позиционирования на рынке. Поэтому часто получается так, что заявленный класс качества присваивается практически произвольно и не соответствует поселку по целому набору характеристик. На сегодняшний день между специалистами рынка недвижимости Перми отсутствует единая договоренность о том, что относить к различным классам индивидуального жилья.

Специалистами ОАО «Камская долина» предложены критерии качества и разработана классификация посёлков организованного малоэтажного строительства. В соответствии с данной классификацией, распределение в процентном выражении готовых и строящихся организованных посёлков, расположенных в г.Перми и территориях в радиусе 50 км от города, в зависимости от классов качества выглядит следующим образом:

График 19

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

Определим диапазоны цен предложения объектов в посёлках организованного строительства различных классов качества:

Таблица 5

Отметим, что по посёлкам таун-хаусов бизнес- и эконом-классов диапазоны цен совмещены. На сегодняшний день на пермском рынке представлено небольшое число посёлков таун-хаусов, и уровень цен на них характеризуется диапазоном в 25,0 – 45,0 тыс.руб./кв.м. Разделить же посёлки на бизнес- и эконом-классы в настоящее время достаточно трудно, поскольку строятся они в основном по одним и тем же технологиям – схожие планировки, материалы стен, качество строительства.

Исполнитель:

Лагунова Наталья Владимировна,

аналитик II категории ОАО «Камская долина», г. Пермь

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости