По данным Пермьстат, в январе-декабре 2013 года на территории Пермского края индивидуальными застройщиками за счёт собственных и привлечённых средств построены жилые дома общей площадью 486,7 тыс. кв. метров (или 154,1% к соответствующему периоду 2012 года).

Общий объем введенного в январе-декабре жилья в крае составил 1004,1 тыс. кв. метров (что составило 121,6% к вводу жилья в аналогичном периоде предыдущего года.).

Доля индивидуального жилья в общем объеме ввода за 2013 год составила 48,5%.

Примечание: по данным Пермьстат

Таким образом, из введенного 1 млн.кв.метров жилья практически половина приходится на индивидуальные жилые дома. Более чем в 30-ти муниципальных районах края ввод жилья был обеспечен фактически полностью за счет индивидуального строительства. При этом объемы ввода ИЖС в ряде городов и районов края выросли за 2013 год в два раза и более.

Если говорить о структуре рынка индивидуального жилищного строительства, отметим, что он подразделяется на две основные составляющие:

·   рынок земельных участков (под строительство объектов малоэтажного строительства используются земельные участки трех основных видов разрешенного использования: земли под ИЖС, под ЛПХ и под садоводство и дачное строительство);

·   рынок индивидуальных жилых домов.

В свою очередь, в развитии пермского рынка индивидуальных жилых домов можно выделить несколько основных направлений (подсегментов):

1. дома сезонного проживания (дачи);

2. точечная (хаотичная) застройка в виде отдельных коттеджей (вне организованных поселков);

3. организованная застройка коттеджных поселков, комплексов таун-хаусов, поселков смешанного типа.

Основные тенденции пермского рынка объектов дачной застройки

Данный подсегмент рынка представлен в большей степени объектами вторичного рынка, т.е. владельцы выставляют на продажу дачи, приобретенные ими еще в советские времена. Вместе с тем наблюдается рост числа предложений современных объектов дачного хозяйства – коттеджей больших площадей, предназначенных для сезонного проживания. Отметим, что в последнее время с изменением законодательства, разрешающего прописку в дачных домах, статус дач как домов, предназначенных исключительно для сезонного проживания, постепенно исчезает.

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных ПМЛС и каталога «Недвижимость как 1-2-3»

Дачные дома в сравнении с другими объектами индивидуального жилья наиболее подвержены воздействию сезонного фактора. Под влиянием сезонности наибольшее количество предложений наблюдается в весенне-летний период, тогда как в зимние месяцы число экспонируемых объектов становится на порядок ниже.

За 4-й квартал 2013 г. на подсегменте дачных домов средние цены предложения увеличились на всех территориях. Наибольший рост установлен в г. Перми, расчетная средняя цена выросла на 10,7% и остановилась на уровне 21,73 тыс.руб./кв.м. Дачные объекты в черте г. Перми предлагаются в таких микрорайонах, как Новые Ляды, Новобродовский, Голованово и т.п., то есть территориально расположены аналогично поселениям Пермского района, хотя административно относятся к городу.

Подводя итоги 2013 года, можно отметить, что в целом на подсегменте дач наблюдается стабильный ценовой тренд с повышательной тенденцией. Средняя по рынку цена предложения за период с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г. увеличилась, ее прирост составил 10,2% (с 18,68 до 20,59 тыс.руб./кв.м.).

Основные тенденции пермского рынка объектов хаотичного малоэтажного строительства (точечная застройка коттеджей)

В данном подсегменте рассматриваются:

·   дома и коттеджи старой постройки: дома – до 90-х гг., коттеджи – застройки 90-х – начала 2000-х гг.;

·   коттеджи современной постройки: готовые объекты «под ключ» и коттеджи современного типа без отделки.

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных ПМЛС и каталога «Недвижимость как 1-2-3»

На графике представлена динамика средних цен предложения на данные объекты в среднем по Пермскому краю. Отметим, что на территории города Перми цены предложения превышают среднерыночные по краю в 1,2 – 1,5 раза.

Средние цены предложения на коттеджи современной постройки «под ключ» в течение 4-го квартала 2013г. незначительно снизились – от 1% до 6% в зависимости от направления расположения (г.Пермь и пригороды). Если рассмотреть среднюю цену по рынку, то за 4 квартал она выросла на 3,3%, а за период с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г. ее прирост составил 5,9%. Разброс цен на объекты достаточно велик – от 12 - 30 до 70 - 130 тыс.руб./кв.м. При этом наибольшее число предложений сосредоточено в диапазоне от 30 до 50 тыс.руб./кв.м.

Средние цены предложения на коттеджи современной постройки «под отделку» в течение 4-го квартала 2013г., наоборот, выросли – от 3% до 10% в зависимости от направления расположения (г.Пермь и пригороды). Если рассмотреть среднюю цену по рынку, то за 4 квартал она выросла на 6%, а за период с декабря 2012 г. по декабрь 2013 г. ее прирост составил 8,3%.

Общая тенденция: на подсегментах дач и объектов хаотичной застройки изменение средних цен предложения связано в большей степени с изменением структуры предложения. Это свидетельствует о неразвитости и несформированности пермского рынка ИЖС – трудно выявить наиболее общие тенденции изменения цен объектов. В каждом конкретном случае необходимо проводить анализ множества факторов: местоположения, качественных характеристик объекта, дорожной и инженерной инфраструктуры и т.д.

Основные тенденции пермского рынка организованных поселков

На пермском рынке наблюдается общий рост числа посёлков, по числу предложений – возврат на докризисный уровень (середина 2008 года). С начала 2013 года рост по общему числу поселков, представленных на рынке, составил 12%.

Постепенно расширяется территориальная диверсификация посёлков. Помимо традиционных территорий Пермского и Добрянского районов, застраиваются территории Краснокамского, Чусовского, Ильинского, Оханского, Нытвенского районов, ЗАТО Звездный.

Хотя это лишь в количественном разрезе. В качественном же выражении ситуация иная – крайне мало планируемых (разрабатываемых) проектов, большая часть посёлков предусматривают распродажу земельных участков и т.п. Активность на рынке поддерживается фактически за счет увеличения числа земельных массивов, анонсируемых «под маркой» организованных посёлков.

Примечание: на основании баз данных АЦ «КД-консалтинг»

Более 60% рынка занимают земельные массивы, реализуемые в качестве организованных проектов. В таких посёлках на сегодняшний день имеются как дорогостоящие земельные участки, так и дешевые земли. Цена зависит от местоположения (удаленность от города / живописность), наличия инженерных коммуникаций, вида разрешенного использования участка и «раскрученности» места. Так, самые дорогие участки продаются по ценам от 65 до 700 тыс.руб./сотку. Вместе с тем подавляющее большинство предложений по продаже земельных участков относятся к более низкой ценовой категории – от 40-50 до 15-20 тыс.руб./сотку. Как правило, это земли сельхозназначения под садоводство, дачное строительство, личное подсобное хозяйство. Цены варьируются в зависимости от наличия инженерных коммуникаций и дорог (обычно повышаются по мере строительства сетей и обустройства дорог). Отметим, что реализация земельных участков в рамках подобных массивов не предусматривает наличия всех необходимых инженерных коммуникаций. Если коммуникации и предусмотрены проектом, как правило, они включают в себя электричество и водоснабжение. В основном земельные массивы обозначенной ценовой категории расположены на территории Пермского района – вблизи поселков Хохловка, Култаево – Протасы, Усть-Качка, а также на территории Добрянского, Ильинского, Нытвенского, Кунгурского, Краснокамского районов. Более дешевые участки расположены, как правило, дальше от города Перми.

На пермском рынке крайне мало концептуально проработанных проектов: организованных посёлков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю определенный «образ жизни», а не участок без коммуникаций. На сегодняшний день насчитывается порядка 14-ти посёлков, которые характеризуются определенным концептом. Цены домовладений в таких посёлках колеблются от 5 – 6 до 10 – 13 млн.рублей и выше (до 35 – 55 млн.руб.)

Небольшим для пермского рынка числом концептуальных посёлков представлен класс «комфорт». Здесь цены домовладений варьируются от 2 до 5 млн.рублей (максимум до 6 млн.руб.).

В целом на пермском рынке выбор среди посёлков различных классов качества крайне ограничен. В связи с этим покупатели рассматривают возможности приобретения участка и строительства дома самостоятельно.

Примечание: на основании баз данных АЦ «КД-консалтинг»

Ценовая политика на пермском рынке организованных посёлков:

Примечание: на основании баз данных АЦ «КД-консалтинг»

В коттеджных посёлках и комплексах таун-хаусов цены предложения достаточно стабильны. Изменения ценовой политики в таких посёлках отмечаются, но, как правило, в рамках специальных акций или при переходе к строительству домов других площадей (более больших или, наоборот, меньших площадей).

Отметим, что для земельных участков в составе массивов под организованную застройку характерно повышение цены по мере их оснащения инженерными коммуникациями – например, после подведения к комплексу электричества, газа, строительства дороги и т.п. Вместе с тем, в ряде проектов наблюдается снижение цен в виде различных акций.

За 2012-2013 годы структура рынка сместилась в сторону массового покупателя. Основу предложения составляют земельные массивы (участки без подряда), сократились площади коттеджей, появились компактные предложения в сегменте таун-хаусов. Однако эти изменения пока не привели к активному росту рынка.

В настоящее время можно констатировать, что на пермском рынке организованных посёлков наблюдается стадия стагнации: на рынке не появляется качественно новых предложений, цены на объекты в организованных посёлках меняются незначительно.

Активность на рынке поддерживается в основном за счет выхода большого числа земельных массивов, в рамках которых распродаются участки. В связи с этим в отношении подсегмента земельных участков можно говорить о наступлении насыщения, что отражается в снижении темпов реализации участков.