Мониторинг рынка индивидуального жилищного строительства в Пермском крае за 3 квартал 2012

Индивидуальное жилищное строительство в последнее время занимает достаточно большую долю в общем объеме ввода жилья на пермском рынке.

По данным Пермьстат, за 9 месяцев 2012 года на территории Пермского края введено в эксплуатацию 400,1 тыс.кв.метров жилья, в том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) составило 197,5 тыс.кв.метров (49,3% от объема введенного жилья).

Примечание: по данным Пермьстат

В краевом центре (г.Перми) сдано в эксплуатацию 200,1 тыс.кв.метров, индивидуальными застройщиками Перми построены жилые дома общей площадью 45,8 тыс.кв.метров.

Согласно Краевой долгосрочной целевой программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае в 2011-2015 годах», в 2015 году планируется довести долю малоэтажного строительства в общем объеме вводимого жилья по Пермскому краю до 65%.

Если говорить о структуре рынка индивидуального жилищного строительства, отметим, что он подразделяется на две основные составляющие:

·   рынок земельных участков (под строительство объектов малоэтажного строительства используются земельные участки трех основных видов разрешенного использования: земли под ИЖС, под ЛПХ и под садоводство и дачное строительство);

·   рынок индивидуальных жилых домов.

В свою очередь, в развитии пермского рынка индивидуальных жилых домов можно выделить несколько основных направлений (подсегментов):

1. дома сезонного проживания (дачи);

2. точечная (хаотичная) застройка в виде отдельных коттеджей (вне организованных поселков);

3. организованная застройка коттеджных поселков, комплексов таун-хаусов, поселков смешанного типа.

В настоящее время на всех подсегментах рынка ИЖС (дачная застройка, хаотичная коттеджная застройка, организованная застройка) наблюдается стадия умеренного роста.

Основные тенденции пермского рынка объектов дачной застройки

Данный подсегмент рынка представлен в большей степени объектами вторичного рынка, т.е. владельцы выставляют на продажу дачи, приобретенные ими еще в советские времена. Вместе с тем наблюдается рост числа предложений современных объектов дачного хозяйства – коттеджей больших площадей, предназначенных для сезонного проживания.

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных ПМЛС и каталога «Недвижимость как 1-2-3»

Как видно из графика, на сегменте объектов дачного строительства наблюдается умеренный рост средних цен предложения – цена долгое время колебалась на уровне 16–17 тыс.руб./кв.метр, в летние месяцы текущего года отмечается ее прирост в размере 18%.

Основные тенденции пермского рынка объектов хаотичного малоэтажного строительства (точечная застройка коттеджей)

В данном подсегменте рассматриваются:

·   дома и коттеджи старой постройки: дома – до 90-х гг., коттеджи – застройки 90-х – начала 2000-х гг.;

·   коттеджи современной постройки: готовые объекты «под ключ» (застройки 2006 – 2011 гг.) и коттеджи современного типа без отделки.

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных ПМЛС и каталога «Недвижимость как 1-2-3»

Для данных подсегментов также характерен растущий ценовой тренд.

Таким образом, средняя цена предложения на объекты старой постройки фактически не изменилась за период, прирост на коттеджи современной постройки составил порядка 9%.

Общая тенденция: на подсегментах дач и объектов хаотичной застройки изменение средних цен предложения связано в большей степени с изменением структуры предложения.

Это свидетельствует о неразвитости и несформированности пермского рынка ИЖС – трудно выявить наиболее общие тенденции изменения цен объектов. В каждом конкретном случае необходимо проводить анализ множества факторов: местоположения, качественных характеристик объекта, дорожной и инженерной инфраструктуры и т.д.

Основные тенденции пермского рынка организованных поселков малоэтажного строительства

На рынке наблюдается общий рост числа предложений, по числу предложений – возврат на докризисный уровень (середина 2008 года). С начала 2012 года рост по общему числу поселков, представленных на рынке, составил порядка 30%.

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных АЦ «КД-консалтинг»

Постепенно расширяется территориальная диверсификация посёлков. Помимо традиционных территорий Пермского и Добрянского районов, начинают застраиваться территории Краснокамского, Чусовского, Ильинского, Оханского, Нытвенского районов, ЗАТО Звездный.

Но: активность на рынке поддерживается фактически за счет увеличения числа земельных массивов, анонсируемых «под маркой» организованных посёлков.

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных АЦ «КД-консалтинг»

В последнее время (2011 – 2012) на рынке появилось большое число земельных массивов, в том числе и больших площадей – от 10 до 50 га и более. В некоторых из них распродаются участки, а некоторые позиционируются в качестве организованных посёлков (имеют генплан застройки, план посадки домов и т.п.), однако фактически также происходит лишь продажа земельных участков.

Как правило, это земли сельхозназначения (под садоводство, дачное строительство). Среди объектов, имеющихся сейчас на рынке, земельные массивы расположены в основном на территории Пермского района – вблизи поселков Хохловка, Култаево – Протасы, Усть-Качка, а также на территории Добрянского, Ильинского, Нытвенского, Кунгурского, Краснокамского районов.

Порядок цен на участки достаточно низкий – от 10-15 до 30-40 тыс.руб./сотку.

Если в начале 2012 года большинство участков выставлялось по ценам в среднем 10-15 тыс.руб./сотку, то с учетом новых проектов, вышедших в мае-июне, а также с учетом повышения цен на участки в ряде земельных массивов, средний диапазон цен вырос и составляет порядка 20-30 тыс.руб./сотку.

Для сравнения: цена участка, обеспеченного инженерными коммуникациями составляет на рынке в среднем от 60 до 100 тыс.руб. (в основном эти земли имеют назначение «под ИЖС»; а в зависимости от местоположения цена может быть еще выше).