По данным Пермьстат, в январе-июне 2013 года на территории Пермского края индивидуальными застройщиками построены жилые дома общей площадью 111,7 тыс.кв.метров (или 91,3% к соответствующему периоду 2012 года). Общий объем введенного в январе-июне жилья в крае составил 238 тыс.кв.метров (91,3% к соответствующему периоду 2012 года). Таким образом, доля индивидуального жилья в общем объеме ввода составила 46,9%.

Примечание: по данным Пермьстат

Согласно краевой долгосрочной целевой программе «Развитие жилищного строительства в Пермском крае в 2013-2015 годах», в 2015 году планируется довести долю малоэтажного (индивидуального) жилья в общем объеме вводимого жилья по Пермскому краю до 50% (650 тысяч кв.м.).

Если говорить о структуре рынка индивидуального жилищного строительства, отметим, что он подразделяется на две основные составляющие:

·   рынок земельных участков (под строительство объектов малоэтажного строительства используются земельные участки трех основных видов разрешенного использования: земли под ИЖС, под ЛПХ и под садоводство и дачное строительство);

·   рынок индивидуальных жилых домов.

В свою очередь, в развитии пермского рынка индивидуальных жилых домов можно выделить несколько основных направлений (подсегментов):

1. дома сезонного проживания (дачи);

2. точечная (хаотичная) застройка в виде отдельных коттеджей (вне организованных поселков);

3. организованная застройка коттеджных поселков, комплексов таун-хаусов, поселков смешанного типа.

В настоящее время на всех подсегментах рынка ИЖС (дачная застройка, хаотичная коттеджная застройка, организованная застройка) наблюдается стадия умеренного роста.

Основные тенденции пермского рынка объектов дачной застройки

Данный подсегмент рынка представлен в большей степени объектами вторичного рынка, т.е. владельцы выставляют на продажу дачи, приобретенные ими еще в советские времена. Вместе с тем наблюдается рост числа предложений современных объектов дачного хозяйства – коттеджей больших площадей, предназначенных для сезонного проживания. Отметим, что в последнее время с изменением законодательства, разрешающего прописку в дачных домах, статус дач как домов, предназначенных исключительно для сезонного проживания, постепенно исчезает.

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных ПМЛС и каталога «Недвижимость как 1-2-3»

В течение 2 квартала 2013г. наблюдалось незначительное колебание средних цен предложения на дачные дома, расположенные на различных территориях Пермского края.

В целом на подсегменте наблюдается умеренный рост средних цен предложения – цена долгое время колебалась на уровне 16 – 17 тыс.руб./кв.метр, в летние месяцы 2012 года поднялась до 20 тыс.руб./кв.метр, к концу года вновь незначительно снизилась. С начала 2013 года средняя цена предложения дач выросла на 5,2%, но не превышает 20 тыс.руб. в расчете на 1 кв.метр.

Основные тенденции пермского рынка объектов хаотичного малоэтажного строительства (точечная застройка коттеджей)

В данном подсегменте рассматриваются:

·   дома и коттеджи старой постройки: дома – до 90-х гг., коттеджи – застройки 90-х – начала 2000-х гг.;

·   коттеджи современной постройки: готовые объекты «под ключ» (застройки 2006 – 2012 гг.) и коттеджи современного типа без отделки.

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных ПМЛС и каталога «Недвижимость как 1-2-3»

На графике представлена динамика средних цен предложения на данные объекты в среднем по Пермскому краю. Отметим, что на территории города Перми цены предложения превышают среднерыночные по краю в 1,2 – 1,5 раза.

За 2 квартал 2013 года прирост средних цен предложения по объектам хаотичной застройки был незначительным – порядка 1-3%. По большинству объектов за квартал цены остались неизменными. По единичным объектам были отмечены как снижения цен (на 3-8%), так и приросты цен (на 3-10%).

Что касается коттеджей современной постройки, за год (с июня.2012 по июнь.2013) средняя цена предложения выросла на 10%.

Общая тенденция: на подсегментах дач и объектов хаотичной застройки изменение средних цен предложения связано в большей степени с изменением структуры предложения. Это свидетельствует о неразвитости и несформированности пермского рынка ИЖС – трудно выявить наиболее общие тенденции изменения цен объектов. В каждом конкретном случае необходимо проводить анализ множества факторов: местоположения, качественных характеристик объекта, дорожной и инженерной инфраструктуры и т.д.

Основные тенденции пермского рынка организованных поселков

На пермском рынке наблюдается общий рост числа посёлков, по числу предложений – возврат на докризисный уровень (середина 2008 года). С начала 2013 года рост по общему числу поселков, представленных на рынке, составил 13%.

Постепенно расширяется территориальная диверсификация посёлков. Помимо традиционных территорий Пермского и Добрянского районов, начинают застраиваться территории Краснокамского, Чусовского, Ильинского, Оханского, Нытвенского районов, ЗАТО Звездный.

Хотя это лишь в количественном разрезе. В качественном же выражении ситуация иная – крайне мало планируемых (разрабатываемых) проектов, большая часть посёлков предусматривают распродажу земельных участков и т.п. Активность на рынке поддерживается фактически за счет увеличения числа земельных массивов, анонсируемых «под маркой» организованных посёлков.

Примечание: на основании баз данных АЦ «КД-консалтинг»

Фактически 67% рынка занимают земельные массивы, реализуемые в качестве организованных проектов. В таких посёлках на сегодняшний день имеются как дорогостоящие земельные участки, так и дешевые земли. Цена зависит от местоположения (удаленность от города / живописность), наличия инженерных коммуникаций, вида разрешенного использования участка и «раскрученности» места. Так, самые дорогие участки продаются по ценам от 65 до 700 тыс.руб./сотку. Вместе с тем подавляющее большинство предложений по продаже земельных участков относятся к более низкой ценовой категории – от 40-50 до 15-20 тыс.руб./сотку. Как правило, это земли сельхозназначения под садоводство, дачное строительство, личное подсобное хозяйство. Цены варьируются в зависимости от наличия инженерных коммуникаций и дорог (обычно повышаются по мере строительства сетей и обустройства дорог). Отметим, что реализация земельных участков в рамках подобных массивов не предусматривает наличия всех необходимых инженерных коммуникаций. Если коммуникации и предусмотрены проектом, как правило, они включают в себя электричество и водоснабжение. В основном земельные массивы обозначенной ценовой категории расположены на территории Пермского района – вблизи поселков Хохловка, Култаево – Протасы, Усть-Качка, а также на территории Добрянского, Ильинского, Нытвенского, Кунгурского, Краснокамского районов. Более дешевые участки расположены, как правило, дальше от города Перми.

На пермском рынке крайне мало концептуально проработанных проектов: организованных посёлков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю определенный «образ жизни», а не участок без коммуникаций. На сегодняшний день насчитывается 13 посёлков, которые характеризуются определенным концептом.

Подавляющее большинство концептуальных организованных посёлков представлено комплексами классов «бизнес» и «элит». Цены домовладений в таких посёлках колеблются от 6 – 8 до 10 – 13 млн.рублей и выше (до 35 – 55 млн.руб.)

Крайне малым для пермского рынка числом концептуальных посёлков представлен класс «эконом-комфорт». Здесь цены домовладений варьируются от 2,5 до 5 млн.рублей (максимум до 6 млн.руб.).

В целом на пермском рынке выбор среди посёлков различных классов качества крайне ограничен. В связи с этим покупатели рассматривают возможности приобретения участка и строительства дома самостоятельно.

Примечание: на основании баз данных АЦ «КД-консалтинг»

Ценовая политика на пермском рынке организованных посёлков:

Примечание: на основании баз данных АЦ «КД-консалтинг»

В коттеджных посёлках и комплексах таун-хаусов цены предложения достаточно стабильны. Изменения ценовой политики в таких посёлках отмечаются, но, как правило, в рамках специальных акций или при переходе к строительству домов других площадей (более больших или, наоборот, меньших площадей).

В отношении цен на земельные участки отметим, что в составе ряда массивов наблюдался рост цены за первое полугодие 2013г. от 3% до 10-18%. За период 2012 год – первая половина 2013 гг. в отдельных земельных массивах цены выросли от 5% до 25-40%.