Индивидуальное жилищное строительство в последнее время занимает достаточно большую долю в общем объеме ввода жилья на пермском рынке.

По данным Пермьстат, за I полугодие 2012 года в Пермском крае было введено в эксплуатацию 237,1 тыс. кв.метров жилья, в том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) составило 122,3 тыс. кв.метров (52% от объема введенного жилья).

Примечание: по данным Пермьстат

Согласно Краевой долгосрочной целевой программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае в 2011-2015 годах», в 2015 году планируется довести долю малоэтажного строительства в общем объеме вводимого жилья по Пермскому краю до 65%.

Если говорить о структуре рынка индивидуального жилищного строительства, отметим, что он подразделяется на две основные составляющие:

·   рынок земельных участков (под строительство объектов малоэтажного строительства используются земельные участки трех основных видов разрешенного использования: земли под ИЖС, под ЛПХ и под садоводство и дачное строительство);

·   рынок индивидуальных жилых домов.

В свою очередь, в развитии пермского рынка индивидуальных жилых домов можно выделить несколько основных направлений (подсегментов):

1. дома сезонного проживания (дачи);

2. точечная (хаотичная) застройка в виде отдельных коттеджей (вне организованных поселков);

3. организованная застройка коттеджных поселков, комплексов таун-хаусов, поселков смешанного типа.

В настоящее время на всех подсегментах рынка ИЖС (дачная застройка, хаотичная коттеджная застройка, организованная застройка) наблюдается стадия умеренного роста.

Основные тенденции пермского рынка объектов дачной застройки

Данный подсегмент рынка представлен в большей степени объектами вторичного рынка, т.е. владельцы выставляют на продажу дачи, приобретенные ими еще в советские времена. Вместе с тем наблюдается рост числа предложений современных объектов дачного хозяйства – коттеджей больших площадей, предназначенных для сезонного проживания.

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Как видно из графика, на сегменте объектов дачного строительства наблюдается умеренный рост средних цен предложения – цена колеблется на уровне 16–17 тыс.руб./кв.метр. За 2 квартал 2012 в среднем по рынку цена предложения выросла незначительно – на 2,3%.

Основные тенденции пермского рынка объектов хаотичного малоэтажного строительства (точечная застройка коттеджей)

В данном подсегменте рассматриваются:

·   дома и коттеджи старой постройки: дома – до 90-х гг., коттеджи – застройки 90-х – начала 2000-х гг.;

·   коттеджи современной постройки: готовые объекты «под ключ» (застройки 2006 – 2011 гг.) и объекты незавершенного строительства (без отделки).

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Для данных подсегментов также характерен растущий ценовой тренд.

Общая тенденция: на подсегментах дач и объектов хаотичной застройки изменение средних цен предложения связано в большей степени с изменением структуры предложения.

Это свидетельствует о неразвитости и несформированности пермского рынка ИЖС – трудно выявить наиболее общие тенденции изменения цен объектов. В каждом конкретном случае необходимо проводить анализ множества факторов: местоположения, качественных характеристик объекта, дорожной и инженерной инфраструктуры и т.д. По отдельным объектам (наиболее ликвидным) в течение квартала наблюдался рост в пределах 7-17%, по менее ликвидным объектам отмечено снижение цен от 1% до 30%.

Основные тенденции пермского рынка организованных поселков малоэтажного строительства

На пермском рынке организованных комплексов заметно повышение активности – с каждым месяцем 2012 года на рынке появляются новые названия посёлков. Всего на пермском рынке насчитывается около 80 посёлков.

Постепенно расширяется территориальная диверсификация посёлков. Помимо традиционных территорий Пермского и Добрянского районов, начинают застраиваться территории Краснокамского, Чусовского, Ильинского, Оханского, Нытвенского районов, ЗАТО Звездный.

Но: активность на рынке поддерживается в основном за счет выхода большого числа земельных массивов, в рамках которых распродаются участки.

В последнее время (2011 – нач.2012) на рынке появилось большое число земельных массивов, в том числе и больших площадей – от 10 до 50 га и более. В некоторых из них распродаются участки, а некоторые позиционируются в качестве организованных посёлков (имеют генплан застройки, план посадки домов и т.п.), однако фактически также происходит лишь продажа земельных участков.

Как правило, это земли сельхозназначения (под садоводство, дачное строительство). Среди объектов, имеющихся сейчас на рынке, земельные массивы расположены в основном на территории Пермского района – вблизи поселков Хохловка, Култаево – Протасы, Усть-Качка, а также на территории Добрянского района вблизи пос. Красная Слудка.

Средний диапазон цен составляет порядка 20-30 тыс.руб./сотку.

Для сравнения: цена участка, обеспеченного инженерными коммуникациями составляет на рынке в среднем от 60 до 100 тыс.руб. (в основном эти земли имеют назначение «под ИЖС»; а в зависимости от местоположения цена может быть еще выше).

На рынке крайне мало концептуально проработанных проектов: поселков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю «образ жизни», а не участок без коммуникаций. Особенно это касается покупателей эконом-класса. Если выбор среди организованных поселков бизнес-класса еще существует (и по площадям домов, и по технологиям строительства, и по местоположению), то в сегменте эконом-формата выбора практически нет.

Вывод: пермский рынок организованного строительства всё больше превращается в рынок распродажи земельных участков. На рынке крайне мало концептуально проработанных проектов: поселков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю «образ жизни», а не участок без коммуникаций. Особенно это касается покупателей эконом-класса. Если выбор среди организованных поселков бизнес-класса еще существует (и по площадям домов, и по технологиям строительства, и по местоположению), то в сегменте эконом-формата выбора практически нет.

Тем не менее, отметим, что выходят единичные проекты «с идеей» и архитектурной целостностью, в том числе и эконом-класса: поселки «Южный ветер» (ОАО «Камская долина»), вновь реализуемый после кризисного застоя поселок «Строгановский Посад» (ЗАО «Родэкс-Юкон»), «Вернисаж» (ОАО «ПЗСП»), канадский посёлок «Протасово» (компания «Новадом»).

Ценовая политика на пермском рынке организованных посёлков:

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»

За 2 квартал 2012 ценовая ситуация во многих организованных посёлках не изменилась – цены «держатся» фактически на одном уровне (как по коттеджам и таун-хаусам, так и по земельным участкам).

Изменения цен предложения отмечены в следующих посёлках:

•     Рост цены на таун-хаусы в комплексе «Дом О.К.» с 33 до 36 тыс.руб./кв.м., что связано с вводом в эксплуатацию построенной первой очереди домов.

•     Снижение цены на 20% на земельные участки в посёлках «Горки» и СНП «Пальники» - снижение цены к летнему периоду в целях активизации продаж.

•     На 20-30% также отмечено снижение цен на участки в поселке «Холмогорье» - в данном случае это связано с изменением концепции продаж: если ранее шла речь о продаже участков, то теперь есть ряд возведенных домов, ведутся как продажи домов, так и отдельно участков.

•     Рост цены на участки на 20-30% в поселках «Новое Заполье» и «Солнечная поляна».

•     Также отмечен достаточно большой рост цены на отдельные участки в составе земельных массивов в районе Хохловки и дер. Красная Слудка (ОАО «Пермглавснаб») – от 20% до 100%.

Таким образом, отметим, что в основном изменения цены происходят именно в поселках, предлагающих земельные участки. В коттеджных поселках, реализующих дома, изменения незначительны, и наблюдаются в единичных проектах. В комплексах же таун-хаусов цены предложения не меняются на протяжении уже достаточно длительного периода.

Исполнитель:

Лагунова Наталья Владимировна

ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», г. Пермь

сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости