По данным Пермьстат, в январе-марте 2013 года на территории Пермского края индивидуальными застройщиками за счёт собственных и привлечённых средств построены жилые дома общей площадью 51,1 тысяч кв.метров (или 92,3% к соответствующему периоду 2012 года). Доля индивидуального жилья в общем объеме ввода составила 46,8%.

Примечание: по данным Пермьстат

Согласно Краевой долгосрочной целевой программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае в 2011-2015 годах», в 2015 году планируется довести долю малоэтажного строительства в общем объеме вводимого жилья по Пермскому краю до 65%.

Если говорить о структуре рынка индивидуального жилищного строительства, отметим, что он подразделяется на две основные составляющие:

·   рынок земельных участков (под строительство объектов малоэтажного строительства используются земельные участки трех основных видов разрешенного использования: земли под ИЖС, под ЛПХ и под садоводство и дачное строительство);

·   рынок индивидуальных жилых домов.

В свою очередь, в развитии пермского рынка индивидуальных жилых домов можно выделить несколько основных направлений (подсегментов):

1. дома сезонного проживания (дачи);

2. точечная (хаотичная) застройка в виде отдельных коттеджей (вне организованных поселков);

3. организованная застройка коттеджных поселков, комплексов таун-хаусов, поселков смешанного типа.

В настоящее время на всех подсегментах рынка ИЖС (дачная застройка, хаотичная коттеджная застройка, организованная застройка) наблюдается стадия умеренного роста.

Основные тенденции пермского рынка объектов дачной застройки

Данный подсегмент рынка представлен в большей степени объектами вторичного рынка, т.е. владельцы выставляют на продажу дачи, приобретенные ими еще в советские времена. Вместе с тем наблюдается рост числа предложений современных объектов дачного хозяйства – коттеджей больших площадей, предназначенных для сезонного проживания. Отметим, что в последнее время с изменением законодательства, разрешающего прописку в дачных домах, статус дач как домов, предназначенных исключительно для сезонного проживания, постепенно исчезает.

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных ПМЛС и каталога «Недвижимость как 1-2-3»

Как видно из графика, на сегменте объектов дачного строительства наблюдается умеренный рост средних цен предложения – цена долгое время колебалась на уровне 16 – 17 тыс.руб./кв.метр, в летние месяцы 2012 года поднялась до 20 тыс.руб./кв.метр, к концу года вновь незначительно снизилась. С начала 2013 года средняя цена предложения дач выросла на 3,2%.

Основные тенденции пермского рынка объектов хаотичного малоэтажного строительства (точечная застройка коттеджей)

В данном подсегменте рассматриваются:

·   дома и коттеджи старой постройки: дома – до 90-х гг., коттеджи – застройки 90-х – начала 2000-х гг.;

·   коттеджи современной постройки: готовые объекты «под ключ» (застройки 2006 – 2012 гг.) и коттеджи современного типа без отделки.

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных ПМЛС и каталога «Недвижимость как 1-2-3»

На графике представлена динамика средних цен предложения на данные объекты в среднем по Пермскому краю. Отметим, что на территории города Перми цены предложения превышают среднерыночные по краю в 1,2 – 1,5 раза.

За 1 квартал 2013 года прирост средних цен предложения по объектам хаотичной застройки был незначительным – порядка 1%. По большинству объектов за квартал цены остались неизменными. По единичным объектам были отмечены как снижения цен (на 3-8%), так и приросты цен (на 3-10%).

Общая тенденция: на подсегментах дач и объектов хаотичной застройки изменение средних цен предложения связано в большей степени с изменением структуры предложения. Это свидетельствует о неразвитости и несформированности пермского рынка ИЖС – трудно выявить наиболее общие тенденции изменения цен объектов. В каждом конкретном случае необходимо проводить анализ множества факторов: местоположения, качественных характеристик объекта, дорожной и инженерной инфраструктуры и т.д.

Основные тенденции пермского рынка организованных поселков малоэтажного строительства

На пермском рынке наблюдается общий рост числа посёлков, по числу предложений – возврат на докризисный уровень (середина 2008 года). С начала 2013 года рост по общему числу поселков, представленных на рынке, составил 5,2%.

Постепенно расширяется территориальная диверсификация посёлков. Помимо традиционных территорий Пермского и Добрянского районов, начинают застраиваться территории Краснокамского, Чусовского, Ильинского, Оханского, Нытвенского районов, ЗАТО Звездный.

Но: активность на рынке поддерживается фактически за счет увеличения числа земельных массивов, анонсируемых «под маркой» организованных посёлков.

Примечание: на основании баз данных АЦ «КД-консалтинг»

Фактически 60% рынка занимают земельные массивы, реализуемые в качестве организованных проектов. В таких посёлках на сегодняшний день имеются как дорогостоящие земельные участки, так и дешевые земли. Цена зависит от местоположения (удаленность от города / живописность), наличия инженерных коммуникаций, вида разрешенного использования участка и «раскрученности» места. Так, самые дорогие участки продаются по ценам от 65 до 700 тыс.руб./сотку. Вместе с тем подавляющее большинство предложений по продаже земельных участков относятся к более низкой ценовой категории – от 40-50 до 15-20 тыс.руб./сотку. Как правило, это земли сельхозназначения под садоводство, дачное строительство, личное подсобное хозяйство. Цены варьируются в зависимости от наличия инженерных коммуникаций и дорог (обычно повышаются по мере строительства сетей и обустройства дорог). Отметим, что реализация земельных участков в рамках подобных массивов не предусматривает наличия всех необходимых инженерных коммуникаций. Если коммуникации и предусмотрены проектом, как правило, они включают в себя электричество и водоснабжение. В основном земельные массивы обозначенной ценовой категории расположены на территории Пермского района – вблизи поселков Хохловка, Култаево – Протасы, Усть-Качка, а также на территории Добрянского, Ильинского, Нытвенского, Кунгурского, Краснокамского районов. Более дешевые участки расположены, как правило, дальше от города Перми.

На пермском рынке крайне мало концептуально проработанных проектов: организованных посёлков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю определенный «образ жизни», а не участок без коммуникаций. На сегодняшний день насчитывается лишь порядка 12-ти посёлков, которые характеризуются определенным концептом.

Подавляющее большинство концептуальных организованных посёлков представлено комплексами классов «бизнес» и «элит». Цены домовладений в таких посёлках колеблются от 5 – 6 млн.рублей до 8 – 9 млн.рублей и выше (до 35 – 55 млн.руб.).

Крайне малым для пермского рынка числом концептуальных посёлков представлен класс «эконом-комфорт». Здесь цены домовладений варьируются от 2 до 5 млн.рублей (максимум до 6 млн.руб.).

В целом на пермском рынке выбор среди посёлков различных классов качества крайне ограничен. В связи с этим покупатели рассматривают возможности приобретения участка и строительства дома самостоятельно.

Примечание: на основании баз данных АЦ «КД-консалтинг»

Ценовая политика на пермском рынке организованных посёлков:

Примечание: на основании баз данных АЦ «КД-консалтинг»

В коттеджных посёлках и комплексах таун-хаусов цены предложения достаточно стабильны. В течение 1-го квартала 2013 года в единичных посёлках цены выросли на 15-20%. В отношении цен на земельные участки отметим, что в составе ряда массивов наблюдался рост цены за квартал от 3% до 30%, в отдельных массивах, наоборот, снижение в пределах 10-20%.

Вывод: пермский рынок организованного строительства всё больше превращается в рынок распродажи земельных участков. В целом он далек от сформированной и цивилизованной стадии развития.

Исполнитель:

Короткая Наталья Владимировна

главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», г. Пермь

сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости