Индивидуальное жилищное строительство в последнее время занимает достаточно большую долю в общем объеме ввода жилья на пермском рынке.

По данным Пермьстат, за I квартал 2012 года в Пермском крае было введено в эксплуатацию 85,6 тыс. кв.м. жилья, в том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) составило 55,4 тыс. кв.метров (64,7% от объема введенного жилья).

Примечание: по данным Пермьстат

Согласно Краевой долгосрочной целевой программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае в 2011-2015 годах», в 2015 году планируется довести долю малоэтажного строительства в общем объеме вводимого жилья по Пермскому краю до 65%.

Если говорить о структуре рынка индивидуального жилищного строительства, отметим, что он подразделяется на две основные составляющие:

·   рынок земельных участков (под строительство объектов малоэтажного строительства используются земельные участки трех основных видов разрешенного использования: земли под ИЖС, под ЛПХ и под садоводство и дачное строительство);

рынок индивидуальных жилых домов.

В свою очередь, в развитии пермского рынка индивидуальных жилых домов можно выделить несколько основных направлений (подсегментов):

1. дома сезонного проживания (дачи);

2. точечная (хаотичная) застройка в виде отдельных коттеджей (вне организованных поселков);

3. организованная застройка коттеджных поселков, комплексов таун-хаусов, поселков смешанного типа.

В настоящее время на всех подсегментах рынка ИЖС (дачная застройка, хаотичная коттеджная застройка, организованная застройка) наблюдается стадия стабилизации и восстановления.

Основные тенденции пермского рынка объектов дачной застройки

Данный подсегмент рынка представлен в большей степени объектами вторичного рынка, т.е. владельцы выставляют на продажу дачи, приобретенные ими еще в советские времена. Вместе с тем наблюдается рост числа предложений современных объектов дачного хозяйства – коттеджей больших площадей, предназначенных для сезонного проживания.

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Как видно из графика, на сегменте объектов дачного строительства наблюдается стабилизация с восстановлением средних цен предложения (растущий ценовой тренд). За 1 квартал 2012 в среднем по краю средняя цена предложения не изменилась. На отдельных территориях отмечается рост / снижение средних цен в пределах 6%.

Основные тенденции пермского рынка объектов хаотичного малоэтажного строительства (точечная застройка коттеджей)

В данном подсегменте рассматриваются:

·   дома и коттеджи старой постройки: дома – до 90-х гг., коттеджи – застройки 90-х – начала 2000-х гг.;

·   коттеджи современной постройки: готовые объекты «под ключ» (застройки 2006 – 2011 гг.) и объекты незавершенного строительства (без отделки).

Примечание: показатели рассчитаны на основании данных Пермской мультилистинговой системы

Для данных подсегментов также характерен растущий ценовой тренд.

Общая тенденция: на подсегментах дач и объектов хаотичной застройки изменение средних цен предложения связано в большей степени с изменением структуры предложения.

Это свидетельствует о неразвитости и несформированности пермского рынка ИЖС – трудно выявить наиболее общие тенденции изменения цен объектов. В каждом конкретном случае необходимо проводить анализ множества факторов: местоположения, качественных характеристик объекта, дорожной и инженерной инфраструктуры и т.д.

Основные тенденции пермского рынка организованных поселков малоэтажного строительства

По общему числу предложений, представленных на пермском рынке организованных посёлков, можно говорить о возврате на докризисный уровень (середина 2008 года): сейчас на рынке представлено порядка 80 организованных посёлков.

Постепенно расширяется территориальная диверсификация посёлков. Помимо традиционных территорий Пермского и Добрянского районов, начинают застраиваться территории Краснокамского, Чусовского, Ильинского, Оханского, Нытвенского районов. Организованная застройка ведется и на территории ЗАТО Звездный.

Однако рост числа предложений на рынке происходит фактически за счет увеличения числа земельных массивов, анонсируемых «под маркой» организованных посёлков.

Что они собой представляют?

Площади от 10 до 50 га и более. Как правило, это земли сельхозназначения (под садоводство, дачное строительство). Среди объектов, имеющихся сейчас на рынке, земельные массивы расположены в основном на территории Пермского района – вблизи поселков Хохловка, Култаево – Протасы, Усть-Качка, а также на территории Добрянского района вблизи пос. Красная Слудка.

Порядок цен на участки достаточно низкий – от 9-10 до 30-35 тыс.руб./сотку (в среднем 10-15 тыс.руб./сот.). То есть цена участка площадью, например, 10 соток составляет в среднем 100 – 150 тыс.рублей.

Необходимо сделать важное замечание – реализация земельных участков в рамках подобных массивов не предусматривает наличие всех необходимых инженерных коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, газ, электричество). Если коммуникации и предусмотрены проектом, как правило, они включают в себя электричество и водоснабжение. Либо подразумевается возможность подведения к участкам каких-либо коммуникаций.

Таким образом, обеспечение участка коммуникациями перекладывается на плечи будущего собственника.

Для сравнения: цена участка, обеспеченного инженерными коммуникациями составляет на рынке в среднем от 60 до 100 тыс.руб. (в основном эти земли имеют назначение «под ИЖС»; а в зависимости от местоположения цена может быть еще выше).

Ряд застройщиков предлагают проекты строительства коттеджей покупателям участков, однако строительство дома становится уже следующим шагом после приобретения участка. В большинстве же случаев владельцам участков предоставляется право строительства любого дома по собственному проекту.

Вывод: пермский рынок организованного строительства всё больше превращается в рынок распродажи земельных участков. На рынке крайне мало концептуально проработанных проектов: поселков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю «образ жизни», а не участок без коммуникаций.

Тем не менее, отметим, что выходят единичные проекты «с идеей» и архитектурной целостностью, в том числе и эконом-класса. «Южный ветер» (ОАО «Камская долина»), «Строгановский Посад» (ЗАО «Родэкс-Юкон»).

Ценовая политика на пермском рынке организованных посёлков:

Примечание: показатели рассчитаны на основании баз данных аналитического отдела ОАО «Камская долина»

За 1 квартал 2012 ценовая ситуация во многих организованных посёлках не изменилась – цены «держатся» фактически на одном уровне.

Исполнитель:

Лагунова Наталья Владимировна, аналитик II категории ОАО «Камская долина», г. Пермь

сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости