Основные факторы развития рынка недвижимости 2006 года

1. Основным фактором, оказавшим влияние на развитие рынка жилой недвижимости в 2006 году, стало интенсивное развитие ипотечного и жилищного кредитования.
Локомотивом развития жилищного кредитования в Перми выступают Сбербанк РФ и ПАИЖК. В 2006 году Сбербанк дважды снижал ставки по кредитованию: в феврале – с 18% до 16%, в августе – с 16% до 13–15% (дифференцированный платеж). ПАИЖК за год снизил ставку с 12% до 11% (аннуитетный платеж).
Кроме того, в отчетном году на пермский рынок вышли новые иногородние и зарубежные банки: «Райффайзен банк» (Австрия), «Северная Казна» (Екатеринбург). Усиление конкуренции среди кредитных программ различных банков является одной из причин, способствующих снижению процентных ставок.

2. Значительное влияние на рост цен на рынке недвижимости оказало запаздывание предложения. Если объем спроса за 2006 год увеличился на 16%, то объем предложения – всего на 2%. Данная ситуация привела к тому, что срок экспозиции того или иного объекта на рынке в течение всего года не превышал 1 месяца.

Рис. 1. Динамика средней цены предложения на рынке вторичного жилья, 2003-2006 гг.

3. Повышение уровня общего благосостояния населения также способствовало росту цен на рынке недвижимости. За 9 месяцев 2006 года, по данным департамента экономики и инвестиций администрации города Перми, среднедушевой доход населения возрос на 38,9% и составил 19 294 рубля; среднемесячная заработная плата за этот же период увеличилась на 23,6% и составила 11 820,8 рублей.
Следует отметить, что уровень прожиточного минимума за 9 месяцев 2006 года вырос всего на 18,6%, благодаря чему увеличилась доля средств, направляемых населением на покупку иностранной валюты, накопление сбережений и приобретение недвижимости.
Таким образом, благосостояние населения постепенно повышается, что способствует более активному развитию рынка недвижимости.

4. По итогам 2006 года объем жилищного фонда Перми можно оценить как недостаточный для покрытия потребностей населения в жилье. Средняя обеспеченность одного жителя города Перми составляет 19,4 кв.м (этот показатель выше общероссийского уровня). Однако, по официальным данным, более 18,5 тыс. пермских семей нуждаются в срочном улучшении жилищных условий.

Рынок вторичного жилья

Рынок вторичного жилья в 2006 году по динамике своего развития, а именно: темпам роста цен, изменению объемов предложения, – повторил ситуацию 2004 года. Годовой рост цен на жилую недвижимость в 2004 году достиг уровня 55,7%, аналогичный показатель 2006 года остановился на уровне 52,5%. Однако если в 2004 году средняя цена 1 кв.м возросла на 7 тыс. рублей (с 12,6 тыс. рублей до 19,6 тыс. рублей за 1 кв.м), то в 2006 году – на 12,5 тыс. рублей (с 25,1 тыс. рублей до 37,6 тыс. рублей за 1 кв.м).

Несмотря на схожий темп роста цен на жилую недвижимость, конъюнктура рынка 2004 года значительно отличается от конъюнктуры 2006 года. В 2004 году увеличение цен было обусловлено общим всплеском деловой активности после трехлетнего периода стабилизации. Согласно социологическому исследованию, проведенному Корпорацией «Перспектива», за тот год число сделок возросло практически в два раза.

Источником средств на покупку недвижимости в 2004 году были собственные сбережения. Активное развитие рынка привело к тому, что запас платежеспособности населения к следующему году был исчерпан: 2005 год охарактеризован аналитиками рынка как спокойный – в силу низкой активности спроса и медленного роста цен. Источником средств на покупку недвижимости в 2006 году стали преимущественно заемные средства. В 2007 году ожидается дальнейшее снижение ставок по жилищным кредитам; следовательно, тенденции активного развития рынка недвижимости продолжатся.

Рис. 2. Темпы прироста цен на вторичном рынке жилья

В 2006 году оживление рынка началось с февраля и отразилось в первую очередь на изменении объемов спроса. С февраля темп спроса постепенно рос и «догонял» предложение. Данный процесс растянулся до июля, и в августе спрос окончательно превысил предложение. Соответственно, цены, являющиеся непосредственным отражением взаимодействия спроса и предложения, также начали постепенно расти.

К осени 2006 года на рынке вторичного жилья сформировался ажиотажный спрос на недвижимость. Опережение спросом предложения в июле-августе привело к резкому скачку цен на вторичное жилье в сентябре. В течение осени каждый месяц цены росли на 5,4%. В декабре темп незначительно снизился и составил 4,8%.

Рис. 3. Темпы прироста средней цены на вторичном рынке жилья по кварталам 2006 г.

В течение последних трех лет структура спроса постоянно изменялась. В начале 2004 года наибольшим спросом пользовались 2-комнатные квартиры, расположенные в 9–16-этажных домах «СП», «УП». С ростом цен на рынке недвижимости предпочтения покупателей стали смещаться в сторону 1-комнатных квартир в 5-этажных домах «ХР», «БР». Такая ситуация сохранялась до середины 2005 года. Увеличение платежеспособности населения способствовало тому, что спрос стал смещаться в сторону более комфортного жилья; но в конце 2006 года наиболее востребованными квартирами снова оказались 1-комнатные квартиры, расположенные в 5-этажных домах.

В отличие от спроса предложение в течение последних трех лет демонстрирует достаточную стабильность. Наибольшую долю составляют 2-комнатные квартиры, на них приходится 36,4% всего предложения квартир на вторичном рынке. Наиболее востребованные на рынке жилья 1-комнатные квартиры занимают лишь четверть всего объема предложения. Несоответствие структуры спроса и предложения также приводит к активному росту цен.

Рис. 4. Структура предложения на рынке вторичного жилья, 2006 г.

Что касается структуры предложения по административным районам города, то здесь изменений в течение всего 2006 года не наблюдалось. Тройку лидеров по-прежнему составляют Кировский, Свердловский и Мотовилихинский районы. Структура предложения во многом отражает структуру жилого фонда города Перми: именно на данные районы приходится основная доля квадратных метров вторичного жилья.

Рис. 5. Структура предложения по административным районам, 2006 г.

Увеличение цен по административным районам города Перми в 2006 году составило 43,9–50,6%. Максимально выросли цены на квартиры, расположенные в одном из самых отдаленных районов города – Орджоникидзевском; минимальный рост цен пришелся на жилую недвижимость Дзержинского района.

Рис. 6. Темп прироста средней цены предложения на рынке вторичного жилья по районам, 2006 г.

Рис. 7. Средняя цена предложения на рынке вторичного жилья по районам, 2006г

Соотношение средних цен между административными районами города в течение 2006 года было неизменным. В центральных районах города: Ленинском, Свердловском, Дзержинском, – были представлены самые дорогие объекты.
По всем типам жилья в течение отчетного года наблюдался уверенный рост стоимости. Значительные колебания средней цены отмечены на жилье в 3–5-этажных домах «СТ», «ПГ»: дома сталинской постройки и полногабаритные дома ежегодно становятся все менее востребованным типом жилья среди населения, несмотря на более низкую по сравнению с другими типами домов цену квартир и комнат. Это связано с высоким износом коммуникаций, устареванием прочих систем и в целом с возрастом объектов: время постройки таких домов – это 1950-е–1960-е годы.

Рис. 8. Средняя цена предложения на рынке вторичного жилья по типам домов, 2006г

С другой стороны, часть домов данного типа располагается на центральных улицах города, что значительно повышает стоимость такого жилья.
В больших по территории и численности населения городах, как правило, центральные районы развиваются быстрее, чем окраины. С начала 2006 года в центральных и прилегающих к центру районах города Перми отмечено увеличение средней цены, тогда как в районах средней удаленности и на окраинах города наблюдалось замедление темпов ее роста. Прослеживается четкая закономерность: когда в отдаленных районах волна активного роста цены заканчивается, в центральных районах уже начинается новая. Таким образом, активный рост цен на жилье, расположенное в приближенных к центру районах, свидетельствует о скором начале роста цен на недвижимость, находящуюся в отдаленных районах.

Рис. 9. Динамика средней цены на рынке вторичного жилья по отдаленности, 2006 г.

Важным фактом, иллюстрирующим динамику развития цены на рынке вторичного жилья, является рост цен на объекты, находящиеся в экспозиции с предыдущего месяца. В течение всего 2006 года отмечено постепенное увеличение темпов прироста цен на данные объекты.

Табл. 1. Средняя цена на рынке вторичного жилья,
рост за месяц и доля в общем объеме предложения квартир,
находящихся в экспозиции с предыдущего месяца, 2006 г.

Таким образом, рынок вторичного жилья активно развивался в течение всего 2006 года. Конъюнктура рынка, которая сложилась в течение 2006 года, будет способствовать повторению тенденций в 2007 году. Рост средней цены составит не менее 30%.

Комнаты

Рынок комнат – особый сегмент рынка недвижимости. Комната как объект продажи представляет собой подобие мини-квартиры, только вот приходится делить с соседями и кухню, и прихожую, и ванную комнату…
В 2006 году, по сравнению с ситуацией, сложившейся на рынке квартир, развитие рынка комнат было менее динамичным: средняя цена комнат по городу выросла в целом на 34,1%.

Рис. 10. Динамика средней цены на рынке комнат и рынке квартир, январь-декабрь 2006 г.

Средняя цена предложения комнат по итогам года установилась на уровне 37,4 тыс. рублей за кв.м. Максимальный рост цен был отмечен в IV квартале 2006 года, как и на рынке жилья в целом.
С начала года цена 1 кв.м на рынке комнат была выше, чем цена 1 кв.м на рынке вторичного жилья, на 12,7%. Здесь существует такая закономерность: площадь квартиры и стоимость 1 кв.м жилья – это величины обратно пропорциональные (чем больше площадь квартиры, тем меньше стоимость квадратного метра). Даже в 2-комнатной квартире в большинстве случаев 1 кв.м стоит дешевле, чем в 1-комнатной. Развитие ипотечного кредитования, ориентированного исключительно на квартиры, привело к тому, что с июля 2006 года разрыв в стоимости 1 кв.м квартир и 1 кв.м комнат неумолимо сокращался, что привело к выравниванию цен на рынке вторичного жилья.
Если рассматривать рынок продажи комнат Перми отдельно по районам, можно отметить, что наибольший рост цен с января по декабрь 2006 года наблюдался в Кировском и Мотовилихинском районах: за год цены выросли здесь на 45% и 37,2% соответственно. Минимальное изменение цены произошло в Ленинском районе и составило 11%.

Рис. 11. Динамика средней цены предложения на рынке комнат, январь-декабрь 2006 г.

Рис. 12. Структура предложения на рынке комнат, декабрь 2006 г.

В целом по городу структура предложения на рынке комнат не менялась на протяжении всего отчетного периода. Лидерами по объему предложения здесь стали Кировский и Свердловский районы, что объясняется их масштабностью и развитой структурой жилого фонда.

Рис. 13. Средняя цена на рынке комнат, декабрь 2006 г.

Абсолютное большинство (в средней порядка 80%) представленных на рынке пермской недвижимости комнат расположено в 3-комнатных и 4-комнатных квартирах. В течение всего 2006 года, предложение таких комнат постепенно сокращалось. Возросший спрос привел к тому, что на рынке комнат возникла ситуация дефицита: объекты на продажу выбывали быстрее, чем появлялись новые. С июля цена 1 кв.м. комнат в 4-комнатных квартирах начала активно расти. С октября резко поднялись цены на комнаты в 2-комнатных квартирах.

Рис. 14. Динамика средней цены на рынке комнат, 2006 г.

С января по декабрь 2006 года максимально выросли в цене комнаты, расположенные в районах средней удаленности (м/р Балатово, Владимирский, Рабочий поселок) и в отдаленных районах (Кировский, Орджоникидзевский). Рост составил 31,7% и 38,8% соответственно.

Рис. 15. Средняя цена на рынке комнат по отдаленности, декабрь 2006 г.

НОВОСТРОЙКИ

Об увеличении темпов строительства в нашей стране сейчас говорится много. Однако, несмотря на всю перспективность рынка нового жилья, на сегодняшний день приходится констатировать тот факт, что качественного жилья не хватает.
В течение последних пяти лет в Перми продолжается устойчивая динамика увеличения объемов ввода жилья. За 2006 год объемы возросли на 10,8% и составили 424 тыс. 888 кв.м. (план – 421,5 тыс.кв.м.). Из них 372,37 тыс. кв. метров – многоквартирные жилые дома, 52,518 тыс. кв. метров - индивидуальные жилое строительство.

Рис. Динамика объемов ввода жилья, Пермь

В 2007 году объемы ввода возрастут и составят порядка 450 тыс.кв.м. Только в рамках программы «Дом для вашей семьи» планируется построить 140 тыс.кв.м. в м/р «Юбилейный-2» (строительство уже началось), 180 тыс.кв.м. в м/р Окуловский. Кроме того продолжается поквартальная застройка на улице Мильчакова (30 тысяч кв.м) и Шоссе Космонавтов (40 тыс. кв.м).
Первичный рынок жилья Перми постоянно пополняется новыми объектами, однако они активно поглощаются существующим спросом. Происходит этот процесс благодаря растущей доступности кредитов на недвижимость и за счет предоставления рассрочек застройщиками.
Средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках на декабрь 2006 года установилась на уровне 37,4 тыс. рублей за 1 кв.м.
Необходимо отметить, что до августа 2006 года средняя цена на рынке нового жилья была выше средней цены на рынке вторичного жилья в среднем на 4%, но разрыв между ними постепенно сокращался. В августе средние удельные цены практически сравнялись, а с ноября стоимость вторичного жилья начала превышать стоимость новостроек.
Динамика цен на рынке первичного жилья во многом обусловлена ростом себестоимости строительства, в том числе увеличением цен на земельные участки, сокращением объема жилой недвижимости, вводимой в эксплуатацию. Например, летом 2006 года на рынке стройматериалов Перми произошел значительный рост цен, что было вызвано дефицитом производственных мощностей. Негативные тенденции развития отрасли не могли не сказаться на темпах строительства и на стоимости строительства 1 кв.м, которая сейчас, по данным Областного комитета статистики города Перми, в среднем составляет 17,2–17,6 тыс. рублей.

Рис. 16. Динамика средней цены предложения на рынке новостроек и вторичного жилья,
январь-декабрь 2006 г.

По данным социологического опроса, проведенного в августе 2006 года, около 38% потенциальных покупателей хотели бы приобрести квартиры в новостройках; однако по причине более высокого уровня цен на жилую площадь в новых домах пермяки отдают предпочтение жилью на вторичном рынке.

Рис.17. Динамика средней цены предложения на рынке новостроек

Объем продаж новостроек в 2006 году, начиная с весны, постепенно рос; однако осеннее повышение спроса на вторичном рынке привело к тому, что в последние месяцы отчетного года активность продаж на рынке новостроек незначительно снизилась.
Сезонное повышение покупательской активности на рынке первичного жилья и быстрый рост стоимости вторичного жилья привели к выравниванию цен на рынке «старого» и «нового» жилья. Спрос на вторичное жилье продолжает оставаться на высоком уровне, несмотря на то, что качество такого жилья уступает современным домам.
С другой стороны следует учитывать то, что по площади квартиры в новых домах больше квартир, представленных на вторичном рынке, и в целом стоимость квартиры на первичном рынке оказывается выше.

Рис.18. Прирост средней цены по кварталам, 2006 г.

Согласно аналитическим данным, темп роста цен на новое жилье за отчетный год составил 37,6% и установился на уровне 36,7 тыс. рублей за 1 кв.м. Несмотря на уверенный рост стоимости новостроек, это наименьший показатель увеличения цены за три последних года.

Рис.19. Темпы прироста цен на рынке новостроек

Все более распространенным в современном городском строительстве становится монолитно-каркасный метод возведения домов. Однако если весной и летом 2006 года стоимость жилья в таких домах была максимальной, то с ноября резко подорожали квартиры в кирпичных домах. Наименьшее увеличение цены отмечено на квартиры, расположенные в панельных домах. Несмотря на эту тенденцию стоимость 1 кв.м в некоторых панельных домах держится на высоком уровне. Например, цена 1 кв.м в доме по ул. Шоссе Космонавтов, 166а (срок сдачи объекта – IV квартал 2006 года) на начало декабря отчетного года составила 41,8 тыс. рублей.

Рис. 20. Структура предложения по конструктивному материалу домов, декабрь 2006 г.

Как известно, срок сдачи дома значительно влияет на цену нового жилья: чем ближе срок сдачи, тем выше стоимость 1 кв.м. Однако здесь следует учитывать район расположения дома, материал, планировочные решения и классность объекта.

Рис. 21. Средняя цена на рынке вторичного жилья по срокам сдачи домов, декабрь 2006 г.

В 2006 году по количеству сданного жилья несомненными лидерами можно считать Свердловский, Дзержинский и Мотовилихинский районы: в этих районах введено в эксплуатацию более 25 тыс. кв.м жилья. От них значительно отстает Орджоникидзевский район – по итогам года на него приходится менее 10 тыс. кв.м нового жилья.
Следует отметить, что в 2006 году (по сравнению с 2004–2005 годами) изменилась структура новостроек по такому показателю, как число комнат. Сегодня наибольшая доля первичного жилья приходится на 1- и 2-комнатные квартиры, поскольку покупательский спрос на жилье с таким количеством комнат является самым высоким.

Сертифицированный аналитик рынка недвижимости
И.о. руководителя проекта «Консалтинг»
Корпорации «Перспектива»
Давлетшина Регина

Пермь
Пространственно-параметрическая модель
Вторичный рынок
Декабрь 2006 года