Рынок квартир в многоквартирных домах

Данные официальной статистики о состоянии рынка жилой недвижимости Омской области в январе-октябре 2013 года

В Таблице 1.1 опубликованы данные, представленные Территориальным органом Федеральной службы Государственной статистики по Омской области, о количестве введенного жилья в Омской области организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками в январе-октябре 2013 года

Таблица 1.1. Ввод в эксплуатацию жилья в январе-октябре 2013 г. по данным Омскстата

Ежемесячно Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области публикуются данные о количестве зарегистрированных сделок, прав на недвижимое имущество того или иного сегмента рынка (жилое, нежилое, земельные участки и т. д). В Таблице 1.2 представлены данные до октября 2013 г. включительно.

Таблица 1.2. Данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о количестве зарегистрированных прав на недвижимое имущество за январь – октябрь 2013 гг.

В течение первых 10 месяцев 2013 года, данные за которые опубликованы Росреестром, количество зарегистрированных прав на рынке недвижимости, как жилой так и коммерческой, сохраняет стабильные позиции. Однако, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, отмечено снижение количества зарегистрированных сделок с жильем (более чем на 6 тысяч), а количество зарегистрированных ипотечных сделок снизилось более чем на 1 тысячу.

Диаграмма 1.1. Данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о количестве зарегистрированных прав на недвижимое имущество за октябрь 2012 – октябрь 2013 гг.

Динамика цен и структура рынка

Исследование рынка жилой недвижимости производилось по данным журналов «Недвижимость» и «Новый адрес», выпущенных в декабре 2013 года, а также интернет-сайтов www.gorod55.ru, www.omskrielt.com, www.mlsn.ru и др.

Количество уникальных оферт, представленных на первичном рынке после очистки от дублей и повторов, составило 3 311 шт., а на вторичном рынке количество оферт составило 13 464 уникальных оферты о продаже квартир в многоквартирных домах.

Диаграмма 1.2. Структура рынка жилой недвижимости по количеству предложений (кол-во оферт, шт.)

На Диаграмме 1.2 показано количество объектов жилой недвижимости, представленных в разрезе первичного и вторичного рынков по округам города Омска. Наибольшее количество новостроек предлагается к продаже в Кировском АО (1 387 шт. – 42% всего рынка), где развернулось самое активное, на фоне остальных округов, строительство. 22% квартир-новостроек, предлагаемых к продаже в г. Омске, сосредоточено в Центральном АО. В Советском округе – 17% всех квартир первичного рынка. Октябрьский округ представлен долей в 12%, а наименьшее количество квартир на первичном рынке расположилось в Ленинском АО – всего 7% (240 квартир-новостроек).

На вторичном рынке лидером по количеству представленных уникальных оферт традиционно стал Центральный округ (3 859 шт. – 29% рынка), который является наибольшим по площади округом города с одной из самых высоких плотностей застройки. В Кировском округе сосредоточено 22% рынка, как и в Советском АО. Почти поровну распределились доли Ленинского АО (14%) и Октябрьского АО (13%) на фоне всех представленных в городе Омске (в указанных источниках) объектов вторичного рынка.

График 1.1.Динамика средних цен предложения на рынке жилой недвижимости г. Омска (руб./кв. м )

Сравнительная динамика средневзвешенных удельных цен предложения на первичном и вторичном рынках в текущем году отражена на Графике 1.

В декабре 2013 года в целом по городу Омску новостройки прибавили за месяц 251 руб./кв. м, достигнув уровня 40 492 руб./кв. м, а вторичное жилье подорожало всего на 34 рубля за «квадрат» и стоит 47 420 руб./кв. м.

ПервичныЙ рынок

На Графике 1.2 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на первичном рынке жилья в административных округах города:

График 1.2. Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м )

В разрезе округов города Омска отмечено повышение стоимости 1 квадратного метра во всех пяти округах. Самый большой прирост в декабре составил 1 332 руб./кв. м, и отмечен он в Центральном АО, где стоимость 1 кв. м самая высокая – 44 153 руб./кв. м. В Кировском округе стоимость 1 кв. м за месяц выросла на 465 руб./кв. м до уровня в 40 576 руб./кв. м. В Октябрьском округе квадратный метр один из самых дешевых – 38 332 рубля, и прибавил он по итогам последнего месяца года всего 3 747 руб./кв. м. Самые «дешевые» квадраты по показателю средней стоимости отмечены в Советском округе – 37 516 руб./кв. м, прибавив в стоимости 160 рублей за «квадрат». А самый низкий темп роста за декабрь отмечен в Ленинском АО – 57 руб./кв. м, достигнув стоимости 41 911 руб./кв. м.

Таблица 1.3. Индекс изменения средневзвешенной удельной цены предложения на первичном рынке (декабрь 2013 г.)

На Диаграмме 1.3 представлена структура рынка квартир-новостроек в зависимости от количества комнат.

Диаграмма 1.3. Структура первичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, декабрь 2013 г.

Как видно из Диаграммы 1.3, на рынке первичного жилья больше всего представлено однокомнатных квартир – 38%, а средняя цена 1 кв. м таких квартир составляет 42 340 рублей. Чуть меньше представлено двухкомнатных квартир – 35%, их стоимость в среднем по городу составляет 39 460 руб./кв. м. По статистике, одно- и двухкомнатные квартиры являются самыми востребованными среди покупателей в нашем регионе. Трехкомнатных квартир на рынке чуть меньше – 26%, застройщики снижают количество таких квартир в пользу одно- и двухкомнатных, имеющих больший спрос, меньший период реализации и более высокую стоимость 1 кв. м. В среднем такие квартиры предлагаются за 40 104 руб./кв. м. Многокомнатных квартир на первичном рынке всего 1%, а их стоимость за 1 кв. м составляет 44 050 руб./кв. м. Разница в стоимости определяется тем фактом, что квартиры комнатностью от 3 и более характерны для домов повышенной комфортности классов «бизнес» и «элита».

В городе Омске Межотраслевым советом экспертов рынка недвижимости утвержден и действует классификатор первичного и вторичного жилья. Классификация первичного жилья проводилась на основе Единой методики классификации жилых объектов по потребительскому качеству (классу). Исходя из данной методики каждому объекту на первичном и вторичном рынке присвоен свой класс качества: «эконом», «комфорт», «бизнес» или «элита».

Диаграмма 1.4.Структура первичного рынка в зависимости от класса качества жилья, декабрь 2013 г.

К классам повышенной комфортности на первичном рынке отнесено 5,5% доли на рынке. При этом к классу «элита» – 2% доли на рынке (средняя стоимость 1 кв. м среди таких объектов составляет 64 717 руб./кв. м.), квартиры в домах класса «бизнес» занимают 3,5% первичного рынка со стоимостью 45 130 руб./кв. м. Квартиры из разряда массового строительства («комфорт» и «эконом») занимают большую часть рынка новостроек. Как и на вторичном рынке, более половины объектов (60,9%) на продаже относятся к классу «эконом», средняя стоимость квадратного метра – 39 109 руб./кв. м. Класс «комфорт» составляет 33,7%, а средняя стоимость «квадрата» – 32 678 руб./кв. м.

На Диаграмме 1.5 отражено представительство объектов различных классов качества по округам г. Омска. Объекты класса «элита» сосредоточены только в Центральном АО, «бизнес» – в Ленинском и Центральном округах, а Кировский, Октябрьский и Советский округа предлагают к продаже только объекты класса «комфорт» и «эконом».

Диаграмма 1.5. Соотношение объема предложений на рынке первичного жилья по классу квартир в административных округах (кол-во оферт, шт.), декабрь 2013 г.

Вторичный рынок

На Графике 1.3 представлены изменения средневзвешенных удельных цен предложения на рынке вторичного жилья в административных округах города:

График 1.3. Динамика средних цен предложения на вторичном рынке жилья по административным округам г. Омска (руб./кв. м)

В четырех из пяти округов города Омска отмечен незначительный прирост стоимости. В Октябрьском округе – 42 рубля за квадратный метр, в Кировском округе – 37 руб./кв. м, в Ленинском – 42 рубля, в Советском – 9 рублей. Центральный же округ второй месяц подряд показывает отрицательную тенденцию – минус 124 рубля за квадратный метр. Такие низкие показатели изменения стоимости говорят о довольно спокойной ситуации на рынке. Несмотря на конец года, ожидания экспертами повышенного спроса не сбылись. По итогам последнего месяца 2013 года, сохранил свои позиции «самого дорогого» округа Центральный – 51 273 руб./кв. м. С большим отрывом от него на втором месте расположился Кировский АО – 47 012 руб./кв. Несколько ниже стоимость на рынке Советского округа – 45 072 руб./кв. В Ленинском округе в среднем стоимость квадратного метра составила 44 732 руб./кв. м. А самым «дешевым» стал традиционно Октябрьский АО – 43 771 руб./кв. м.

Таблица 1.4. Индекс изменения средневзвешенной удельной цены предложения на вторичном рынке (декабрь 2013 г.)

Одно из наиболее распространенных принципов разделения квартир в многоквартирных жилых домах – деление по комнатности. Этот принцип применяется и в печатных изданиях. Результаты такого разделения представлены на Диаграмме 6.

Диаграмма 1.6. Структура вторичного рынка в зависимости от количества комнат, с указанием удельной средневзвешенной цены, декабрь 2013 г

На вторичном рынке количество многокомнатных квартир, представленных к продаже, несколько выше, чем на первичном – 7%. Количество двух- и трехкомнатных квартир сопоставимо – 34% и 32% соответственно. Чуть меньше представлено однокомнатных квартир – 27%, но при этом традиционно за квадратный метр на однокомнатные квартиры самая высокая стоимость – 49 498 руб./кв. м. Двух- и трехкомнатные квартиры стоят за «квадрат» примерно одинаково – 46 723 руб./кв. м и 47 236 руб./кв. м соответственно. Многокомнатные квартиры в большом количестве случаев расположены в домах повышенной комфортности – классов «бизнес» и «элита», средний показатель удельной стоимости 1 кв. м составил 46 249 руб./кв. м.

Диаграмма 1.7. Структура вторичного рынка по классу жилья с указанием удельной средневзвешенной цены, декабрь 2013 г.

Элитный класс на вторичном рынке представлен всего 0,3% доли всех предлагаемых к продаже квартир, а средняя стоимость таких квартир составила по итогам года 116 180 рублей за «квадрат». Количество объектов в данном классе достаточно мало и самые небольшие изменения в стоимости каждого объекта могут существенно повлиять на итоговую среднюю стоимость для всего класса. Класс «бизнес» занимает 3,3% рынка, а стоимость удельного показателя (квадратного метра) – 61 223 рублей. Класс «комфорт» занимает чуть более трети рынка – 33,6% со средней стоимостью 47 867 руб./кв. м. И самым массовым, что вполне логично, учитывая исторически сложившуюся застройку, является класс «эконом» – 62,8%, и стоимость таковых квартир в среднем за «квадрат» – 45 474 руб./кв. м.

На Диаграмме 1.8 представлено соотношение объемов рынка в зависимости от класса качества жилья в распределении по административным округам г. Омска. Наибольшая концентрация домов класса «эконом» представлена в Советском АО, активно застраиваемом «хрущевками» и «сталинками», впоследствии не подвергавшимися капитальному ремонту, а также в Центральном АО, который является самым большим по площади округом города и обладает самым большим жилищным фондом г. Омска. Наибольшее количество квартир класса «эконом» представлено в Кировском АО, что обусловлено тем фактом, что Левобережье активно застраивалось в постперестроечный период и продолжает застраиваться по сей день. Квартиры в новых домах гораздо более просторные и комфортные для проживания, нежели объекты класса «социал». Наибольшая концентрация квартир класса «бизнес» отмечена в Центральном АО, там же расположены и все объекты класса «элита».

Диаграмма 1.8. Соотношение объема предложений на рынке вторичного жилья по классу квартир в административных округах (кол-во оферт, шт.), декабрь 2013 г.

Аренда жилой недвижимости.

Рынок аренды в Омском регионе достаточно постоянен, уровень цен существенно ниже, чем в более развитых столичных регионах. При этом существует достаточно много нюансов, связанных с оплатой коммунальных услуг, предоплатой, наличием мебели и бытовой техники. В данном обзоре представлены усредненные показатели по стоимости ежемесячной арендной платы по итогам 2013 года.

Наиболее востребованными на рынке аренды жилья являются одно- и двухкомнатные квартиры, расположенные при этом в районах с развитой инфраструктурой, достаточным количеством торговых, административных объектов и объектов социальной инфраструктуры (детские сады, школы, учреждения здравоохранения).

Таблица 1.5. Уровень арендной платы в г.Омске по итогам 2013 г.

В Таблице 1.6 представлены итоговые данные по первичному рынку.

В Таблице 1.7 представлены итоговые данные по вторичному рынку. После анализа рынка аренды были представлены основные результаты и рассчитан Валовый рентный мультипликатор (ВРМ), т.е. отношение цены к потенциальному доходу (годовой арендной ставке).

Таблица 1.6.Количество предложений и средневзвешенная удельная цена (за кв. м) на первичном рынке (купля-продажа, декабрь 2013 г.)

Таблица 1.7.Количество предложений и средневзвешенная удельная цена (за кв. м) на вторичном рынке (купля-продажа, аренда, декабрь 2013 г.)

ЭКСПЕРТНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА квартир в многоквартирных домах

Межотраслевой совет экспертов рынка недвижимости на постоянной основе ведет исследование рынка недвижимости в части определения основных показателей, оказывающих влияние на стоимость объекта. В исследовании приняли участие представители комитета по оценке и аналитике НП «Омский союз риэлторов», члены СРО «Российское общество оценщиков», «Экспертный совет», «Национальной коллегии специалистов-оценщиков», НП «Кадастр-оценка» и других профессиональных объединений.

В данном исследовании представлены сводные итоговые значения параметров рынка, корректировок, поправок на различные условия объектов или сделок, полученные путем интервьюирования профессиональных участников рынка недвижимости: в т.ч. оценщиков, аналитиков, риэлторов, брокеров, управляющих объектами недвижимости. Средний стаж специалистов, принявших участие в исследовании, составил 8 лет, что говорит о достаточно высоком уровне представленного исследования.

В ходе экспертно-аналитического исследования, проведенного в течение всего 2013 года, был произведен опрос профессиональных участников рынка, получено более 70 анкет с ответами на поставленные вопросы.

Исследование проводилось по 4 сегментам:

§  Квартиры в многоквартирных домах;

§  Индивидуальное жилищное строительство, земельные участки под ИЖС (ВРИ 2), дачи, сады, огороды (ВРИ 4);

§  Торгово-офисная недвижимость, земельные участки под торговлю, объекты сервиса и т.д. (ВРИ 5), под административные нужды (ВРИ 7), для размещения социальных объектов, образования (ВРИ 17);

§  Производственно-складская недвижимость, земельные участки под производственные нужды (ВРИ 9), гаражи (ВРИ 3).

При этом каждая анкета логически представлена тремя блоками:

§   Экономические характеристики объектов;

§   Тенденции развития рынка;

§   Пространственно-параметрические характеристики объектов.

Вопросы для анкеты формировались исходя из основных ценообразующих факторов каждого конкретного сегмента. Для сегмента индивидуального жилья таковыми стали:

§  Местоположение;

§  Уторговывание;

§  Материал стен;

§  Этажность;

§  Наличие коммуникаций;

§  И т.д.

В ходе обработки анкет экспертных мнений определялись экстремальные значения, имеющие большое отклонение от основной массы величин, полученных от Экспертов. Действие такого характера позволяет снизить разброс мнений экспертов, а также исключить возможность принятия в расчет ошибочных данных.

В части вопросов экспертам предлагалось ответить единым значением или диапазоном значений, а в части вопросов дать ответ в виде ряда значений, где предлагалось сравнить несколько параметров с одним основным (лента ответов). При этом для удобства использования полученных ответов при публикации исследования все ленты были представлены в виде простой матрицы, учитывая принцип ее построения (зеркальность), позволяющей проводить сравнение между всеми параметрами.

Экономические характеристики

1.      Уторговывание.

Уторговывание – процесс изменения стоимости объекта в ходе переговоров продавца и покупателя объекта. Данный фактор является немаловажным как для продавца, так и для покупателя, потому как в некоторых случаях продавец изначально закладывает надбавку с целью снижения ее в ходе подготовки к заключению сделки, а в некоторых случаях покупатель рассчитывает стоимость возможной покупки.

Диаграмма 1.9.

Диапазон значений поправки на уторговывание на рынке квартир

в многоквартирных жилых домах

Таблица 1.10 . Значения поправки на уторговывание

Эксперты сошлись во мнении, что уторговывание в текущем периоде времени является скидкой к цене продажи (т.е. стоимость снижается в процессе торга). Максимальный порог по всем типам квартир, предлагаемых экспертам для ответа, составил 10%.

2.      Период экспозиции

Период экспозиции – это период нахождения объекта на рынке с момента появления до момента его продажи (заключения сделки). Нахождение объекта на рынке больше или меньше указанного диапазона может означать нерыночность предлагаемой цены объекта. Если Ваша квартира будет продана слишком быстро – есть вероятность, что вы существенно занизили ее стоимость, а если наоборот довольно долго не продается, кроме прочих причин может быть и завышенная цена предложения о продаже объекта. Также, если Вы хотите существенно снизить период экспозиции, т.е. срочно продать Ваш объект, необходимо задуматься о снижении его стоимости. Значение диапазона скидки на тип сделки «срочная продажа» представлен в следующем пункте данного раздела.

Диаграмма 1.10. Диапазон значений периода экспозиции на рынке квартир в многоквартирных жилых домах

Таблица 1.11.Значения среднестатистического периода экспозиции

Максимальный срок экспозиции для квартир по мнениям экспертов составит 1,5 года для объектов класса «элита», что вполне объективно, учитывая достаточно высокую полную цену.

3.      Тип сделки

Альтернативная сделка – сделка, при которой взамен продаваемого жилья нужно купить другое. Вследствие альтернативной сделки образуется зачастую довольно длинная цепочка из продавцов и покупателей.

Срочная сделка предполагает особые условия рынка, при которых для того, чтобы квартиры была продана быстрее, чем в среднем по рынку, стоимость, как правило, снижается.

Диаграмма 1.11. Диапазон значений скидки на тип продажи на рынке квартир в многоквартирных жилых домах

Таблица 1.12. Значения скидки на тип продажи объекта

Эксперты сошлись во мнении, что срочная продажа оказывает влияние на стоимость квартиры в сторону уменьшения конечной цены сделки. Альтернативная продажа дает обратные показатели – продавец за счет увеличения цены компенсирует свои затраты на подбор вариантов и заключение сделок, следующих по «цепочке».

Тенденции рынка

Подраздел исследования, затрагивающий грядущие тенденции на рынке недвижимости, является одним из немаловажных аспектов дальнейшего развития рынка недвижимости. Исходя из своих ожиданий, профессиональные участники рынка склонны корректировать стоимость предлагаемых объектов, либо принимать решение о дальнейшем участии объекта в рыночном обороте.

При этом прогнозы большинство экспертов готовы давать на полгода.

1.      Рост цен на объекты недвижимости.

Опрос мнения экспертов показал, что большинство сходятся во мнении – рынок жилой недвижимости будет расти, причем как в части продаже, так и в части аренды.

Диаграмма 1.12. Диапазон предполагаемого роста цен на рынке жилой недвижимости

Таблица 1.13.Значение роста цен по мнению экспертов.

Эксперты однозначно дали ответ, о том что дальнейшее развитие рынка будет в сторону повышения цен как на рынке сделок купли-продажи, так и на рынке аренды.

Технические характеристики

1.      Вид из окон

Вид из окна – это один из показателей, формирующих комфортность окружающей среды для проживающих. Если из окна видна оживленная транспортная магистраль, то при открытых окнах будет сопутствовать шум и пыль, если из окна открывается панорама на реку или лесопарковую-зону, соответственно этот вид будет радовать жильцов.

Диаграмма 1.13. Диапазон значений поправки на вид из окна.

Таблица 1.14.Значение поправки на вид из окон по сравнению с видом из окна во двор

Вид из окна	Среднее значение, %	Средне-квадратичное отклонение, %	Минимальное значение, %	Максимальное значение, %	Количество ответов на вопрос
1. Объекты рекреации (река, набережная, парк, лес и т.д.)	4,9	4,4	0,0	15,0	16,0
2. Панорамный вид	3,5	3,8	0,0	10,0	16,0
3. Места массового скопления людей (площади, РЦ)	-3,3	2,7	-10,0	0,0	16,0
4. Улицы, дороги проезды, магистрали, шоссе с активным трансп. потоком	-5,3	3,1	-10,0	-1,0	16,0
5. Улицы, дороги проезды, магистрали, шоссе с небольшим трансп. Потоком	-3,3	3,5	-10,0	0,0	15,0
6. На зону промышленной застройки	-5,0	4,8	-15,0	0,0	15,0
7. На стену близко стоящего дома, козырек подъезда, трубопроводы, провода и т.д.	-6,3	4,9	-6,3	0,0	15,0

Данная поправка направлена на выявление положительно и отрицательно влияющих характеристик квартир. При этом опрос экспертов показал, что квартиры, имеющие вид на природные объекты (лес, парк, река и т.д.), зоны отдыха (сквер, набережная и т.д.), панорамный вид на городской пейзаж (как правило, с верхних этажей здания) повышает стоимость квартиры по сравнению с видом из окна во двор, взятым за эталон сравнения. Вид на антропогенные объекты (площади, оживленные улицы, промышленную застройку, сети коммуникаций и т.д.) снижает стоимость объекта.

2.      Этаж расположения квартиры

Поправка определяет, насколько отличается стоимость квартир на первом этаже от квартир на среднем и верхнем этажах.

Таблица 1.15.Поправка на этаж расположения квартиры

Этаж расположения	Первый	Средний	Второй
Первый	0	4,00	1,00
Средний	-3,85	0	-3,00
Верхний	-0,99	3,09	0

В Таблице представлена матрица значений, полученная из ленты ответов. Выявлены существенные значения между квартирами на крайних этажах и средних этажах. Между первым и верхним этажом жилого дома разница составляет всего 0%.

3.      Качество внутренней отделки помещений

Объем затрат, произведенных на ремонт помещения, качество материалов, отдельных декоративных элементов определяют уровень отделки и оказывают влияние на стоимость квартиры.

Диаграмма 1.14. Диапазон значений затрат на отделку помещений разного класса качества

Таблица 1.16. Значение затрат на отделку помещений разного класса качества

Вид отделки	Среднее значение, %	Среднеквадратичное отклонение, %	Минимальное значение, %	Максимальное значение, %	Количество ответов на вопрос
эконом	1 400	177	1 000	1 500	13
простая	2 900	389	1 500	3 500	15
дизайн	6 200	1 966	3 000	9 500	15
люкс	7 300	3 036	5 000	12 000	15

Вид отделки оказывает существенно влияние на стоимость объекта. При этом сравнение проводилось по отношению к квартирам без отделки.

4.      Площадь кухонь объекта оценки

Кухня при вопросе приобретения жилья во многом определяет комфорт для будущих жильцов. Разница малогабаритных хрущевских 5-6 метровых кухонь или кухни в 9-10 кв. м в домах иной типовой серии не может не повлиять на выбор клиента и, как следствие, на стоимость квартиры.

Поправка рассчитана в сравнении с объектами, имеющими площадь кухни менее 7 м2 (т. е., как правило, это объекты старого жилого фонда с малогабаритными кухнями, в т. ч. «хрущевки», «малосемейки» и т.д.)

Таблица 1.17. Поправка на различие в площади кухонь

Площадь кухонь	до 7 м2	от 7 до 11 м2	свыше 11 м2
до 7 м2	0	3,00	5,00
от 7 до 11 м2	-2,91	0	2,00
свыше 11 м2	-4,76	-1,96	0

Кухни – немаловажный элемент устройства быта, поэтому и влияние, оказываемое площадью кухни, достаточно велико – до 5%.

Вывод:

Исследование рынка недвижимости является неотъемлемой частью работы каждого профессионального участника. Ежедневно сталкиваясь с теми или иными объектами, их характеристиками и ценами, риэлторы, оценщики, брокеры, аналитики, инвесторы, девелоперы и др. анализируют сложившуюся ситуацию. При этом представленные выше характеристики помогут скорректировать стоимость объекта, учитывая его индивидуальные особенности.

2.      Индивидуальное жилье

 

Индивидуальное жилье занимает бóльшую часть территории г. Омска, а в некоторых населенных пунктах области – до 100% всего жилого фонда. Данный тип жилья является актуальным для большого количества потребителей. Это и возможность иметь в непосредственной близости приусадебный участок, личное подсобное хозяйство, и бóльшая, по сравнению с квартирой, площадь, которую можно приобрести за те же деньги – все эти факторы сохраняют спрос на индивидуальные жилые объекты постоянным у горожан и сельских жителей. Именно поэтому в настоящее время появляется все больше проектов, направленных на развитие «малоэтажки», а в частности индивидуальных домов – это и государственные программы, которые помогают семьям приобретать в собственность земельные участки под строительство, и развитие ипотечного кредитования для объектов данного сегмента и др. Хотелось бы отметить активно развивающийся в 2013 г. медиапроект – «Одноэтажный Омск» (http://1e.omskrielt.com/), который содержит информацию о ценах и характеристиках коттеджных и дачных поселков. С помощью данного сайта можно ознакомиться с местоположением конкретного поселка или дачного товарищества, а также соседствующих с ним поселений.

Развитие индивидуального жилищного строительства необходимо для повышения доступности жилья для широких слоев населения. В первую очередь, это актуально для категорий граждан, доходы которых позволяют приобретать жилье в собственность с использованием накопительных и кредитных механизмов, а также различных форм муниципальной поддержки.

По данным Омскстата, в январе-октябре 2013 года в Омской области было введено 514 659  кв. м жилья, включая малоэтажное и многоэтажное строительство, из них индивидуальными застройщиками - 178 227 кв. м (см. Диаграмма 2.1). В основном это частные домовладения, и, в среднем, доля вводимого индивидуального жилья в Омском регионе составляет более трети от всего объема. Однако, в оставшихся 65% объектов присутствует и многоэтажное жилье и индивидуальное, но возведенное строительными организациями.

Диаграмма 2.1. Ввод жилья в Омской области.

В настоящее время портал Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в постоянном режиме публикует сведения о сделках с недвижимостью. Исходя из данных, опубликованных по состоянию на начало декабря 2013 г. сделки с жилыми домами занимают 9% от общего числа сделок с жилыми объектами за период с 01.01.2013 по 05.12.2013 г.

Диаграмма 2.2. Структура сделок с жилой недвижимостью в 2013 г.

Количество ипотечных сделок с индивидуальными жилыми домами не превышает 10-процентного порога в общем количестве рынка ипотеки с жилыми объектами, что подтверждают данные Омского филиала ОАО «Сбербанк России», доля ипотечного кредитования которого в регионе более половины.

Структура рынка

На рынке индивидуального жилья можно выделить 3 основных направления, которые сформировались исторически:

§  Частные дома (классический частный сектор, расположенный в разных районах города. Как правило, представлен жилыми домами до 1990-2000-х гг., обладает минимальным набором коммуникаций (электричество, редко – водоснабжение, газоснабжение), в основном одноэтажные, площадью до 100 кв. м);

§  Коттеджи (жилые дома, строившиеся в 1990-2000-х годах и позднее, расположенные вне организованных коттеджных поселков, имеющих общее централизованное управление и инфраструктуру. Как правило, общая площадь превышает 100 кв. м, этажность преимущественно более 2, земельный участок в большинстве случаев от 8 соток и более (редко меньше), отопление, в основном, централизованное (от газа, электричества или от ТЭЦ), водоснабжение имеется автономное (от скважины) или централизованное);

§  Коттеджные поселки представляют собой инфраструктурную систему, объединенную одной управляющей компанией, которая, как правило, осуществляет охрану, обслуживание коммунального комплекса поселка, управление земельными участками и, зачастую, даже строительство объектов в качестве подрядной организации (иногда – застройщика).

Частные дома

Частные дома, пожалуй, один из самых неоднородных сегментов рынка недвижимости. На омском рынке встречаются объекты, построенные еще во времена Российской Империи, которых, конечно, достаточно мало, но они, так или иначе, занимают свое место. Большую часть представляют возведенные, в основном собственными силами, дома площадью 30-60 кв. м (без учета веранд и пристроек) 1950-1970-х годов, преимущественно каркасно-засыпные или рубленные. При этом зачастую дома обладают исключительно центральным электроснабжением, печным отоплением, а водоснабжение обеспечивается за счет привоза воды от колонок городской сети. Единично представлены объекты более поздних лет – 80-90-е годы XX века. Сейчас достаточно активно ведется подключение частного сектора к объектам газо- и водоснабжения, однако, в большинстве случаев, все же эти коммуникации остаются автономными.

Фото 1. Типичный для частного сектора жилой дом

Ежеквартально в течение года аналитиками производилась обработка более чем пятнадцати тысяч оферт из раздела «индивидуальное жилье», публикуемых в журналах «Недвижимость», «Новый адрес», а также на специализированных порталах по недвижимости (www.gorod55.ru, www.omskrielt.com, www.mlsn.ru и др.). Показатели, отмечаемые в течение года, отражают довольно стабильную ситуацию на рынке частных домов. На Графике 2.1 представлена динамика изменения стоимости частных домов в течение 2013 года. Исходя из приведенных ниже показателей, можно сделать вывод, что самые «дорогие» по стоимости удельного показателя (1 кв. м) – частные дома Советского округа. Как правило, частный сектор Советского округа лучше оснащен коммуникациями – близость крупных промышленных объектов, на строительство сетей к которым в советское время не скупились, дает большой запас возможности подключения водоснабжения, центрального отопления и горячего водоснабжения. К тому же, в округе сосредоточено большое количества рабочих мест, образовательных учреждений, занятость населения в которых повышает интерес к жилью в непосредственной близости и, как следствие, его стоимость. Самые «дешевые» показатели стоимости 1 кв. м отмечены в Ленинском АО, в основном за счет протяженности в сторону Федеральной трассы М51, где отмечается большая удаленность от центра города и удаленность частного сектора от крупных инфраструктурных объектов. Здесь довольно сложная транспортная доступность как для пешеходов, так и для автомобилистов (большая загруженность дорог при движении в центр).

График 2.1. Динамика изменения цен на частные дома в г.Омске и Омском районе в 2013 г.

Таблица 2.1. Показатели динамики изменения цен на частные дома в г.Омске в 2013 г.

	I квартал 2013	II квартал 2013	III квартал 2013	IV квартал 2013	Индекс изменения стоимости III-IV квартал 2013	Индекс изменения стоимости I-IV квартал 2013
Омск	24 350	24 950	25 392	26 535	4,5%	9,0%
КАО	25 834	25 871	25 669	26 392	2,8%	2,2%
ЛАО	24 207	24 694	25 805	26 641	3,2%	10,1%
ОАО	28 930	28 318	28 766	28 869	0,4%	-0,2%
САО	31 959	32 664	32 814	32 686	-0,4%	2,3%
ЦАО	29 637	29 860	30 496	30 472	-0,1%	2,8%

Коттеджи

Фото 2. Современный индивидуальный коттедж

Основная масса коттеджей в городе Омске и пригородах начала появляться в 1990-2000-х годах. Расположились они преимущественно на разрозненных территориях – на месте ветхих частных домов среди сравнительно «пожилого» частного сектора, на дачных участках (особенно актуальны такие коттеджи стали в связи с появлением закона «О дачной амнистии»). Сейчас довольно распространена картина, когда среди стареньких одноэтажных домов проглядывают двух-, трех- и даже четырехэтажные особняки, закрывая солнечный свет местным жителям. Рассредоточенность подобных объектов достаточно велика. На Графике 2.2 представлена динамика изменения стоимости коттеджей в городе Омске с учетом разбивки на округа в течение 2013 года. Как видно из Графика, наблюдается небольшой рост средней удельной стоимости 1 кв. м. При этом самым дорогим, как и на рынке частных домов, в течение года держался Советский административный округ. Высокая стоимость коттеджей здесь формируется за счет их территориального местоположения – коттеджная застройка расположена преимущественно в непосредственной близости от центра (Дунайские улицы, прилегающие территории к мкр. «Старгород» и т.д.), а также в непосредственной близости от природных объектов – район улицы Правый берег Иртыша, парка «Зеленый остров». К концу года немного подросла стоимость удельного показателя в Центральном округе, в основном за счет изменения структуры рынка, появления новых объектов и ухода с рынка старых.

График 2.2. Динамика изменения цен на коттеджи в г.Омске и Омском районе в 2013 г.

Таблица 2.2. Показатели динамики изменения цен на коттеджи в г.Омске в 2013 г.

Местоположение	I квартал 2013	II квартал 2013	III квартал 2013	IV квартал 2013	Индекс изменения стоимости III-IV квартал 2013	Индекс изменения стоимости I-IV квартал 2013
Омск	31 059	31 421	31 245	31 713	1,5%	2,1%
КАО	28 969	29 357	30 338	31 228	2,9%	7,8%
ЛАО	28 634	28 615	28 844	29 005	0,6%	1,3%
ОАО	31 824	31 875	31 816	32 825	3,2%	3,1%
САО	34 215	35 490	35 511	35 062	-1,3%	2,5%
ЦАО	33 844	33 907	34 336	35 581	3,6%	5,1%

Коттеджные поселки

В последние несколько лет в Российской Федерации на смену неорганизованной малоэтажной застройке постепенно приходит комплексное освоение пригородных территорий путем строительства централизованных поселков.

Для дальнейшего успешного развития малоэтажного строительства необходимо сделать его комфортным и доступным для людей со средним уровнем дохода. Для снижения себестоимости строительства необходимо повсеместное внедрение экономичных технологий: к примеру – каркасных и полносборных домов, объемно-модульного деревянного домостроения, с применением пенобетона и газобетона. Однако на конечную цену предложения влияет не столько себестоимость строительства дома, сколько объем предложения, который зависит от условий и цены предоставления земельных участков, темпов получения исходно-разрешительной документации и т.д.

Малоэтажное жилье по-прежнему остается нерентабельным с точки зрения инвестора, что обусловлено большими сложностями в комплексном освоении земельных участков – плохо развитой сети коммуникаций в пригородах, дорогостоящим подключением сетей, сложностями с выкупом и оформлением земель. Также существует немаловажный фактор – сроки подготовки и согласования документации занимают очень длительный промежуток времени. Становится уже несущественным, собирается ли дом за 24 часа или за месяц, если на сбор всех подписей уходит полтора-два года.

По мнению федеральных властей, масштабное возведение малоэтажных домов в пригородах является одним из наиболее очевидных способов сделать жилье доступнее. На сегодняшний день загородное жилье можно рассматривать в качестве альтернативы городской квартире. Для решения проблемы высоких цен в городе нужно развивать пригородное строительство и стимулировать миграцию населения в пригородах. Но не все так просто. С одной стороны, преимущества жизни в собственном доме в экологически чистом районе оценит любой горожанин. Однако, несмотря на прекрасную экологию, единое социальное окружение, комфорт, безопасность и возможность существенно расширить жизненное пространство, массового переселения за город не наблюдается. Главная тому причина — катастрофически неразвитая социальная и транспортная инфраструктура. А ведь именно она во многом определяет спрос и цены на жилье в тех или иных городах и поселках Российской Федерации

Короткие сроки и небольшая себестоимость возведения объектов, наличие достаточного количества участков и потенциально высокий спрос со стороны населения свидетельствуют в пользу развития данного сектора недвижимости.

Современные коттеджные поселки предполагают комплексное освоение территории с размещением всех необходимых инфраструктурных объектов для комфортного проживания

Рис 1. Схема планировки современного коттеджного поселка.

В настоящее время в Омске и пригороде насчитывается более 20 коттеджных поселков в разной стадии строительства. При этом структура предложения для потенциальных собственников также различная:

§     Существуют поселки, предлагающие земельные участки с определенным набором коммуникаций. Собственнику предлагается выбор: собственный индивидуальный дом (проект разрабатывается самостоятельно, подрядчик выбирается также самостоятельно), либо выбирается один из предложенных проектов с возможностью привлечения подрядной организации;

§     Одна из форм предложения объектов в коттеджном поселке – земельный участок с возможностью возведения жилого дома по проекту, предлагаемому на выбор управляющей компанией (возможность строительства по собственному проекту отсутствует) и, как правило, с привлечением подрядчика на строительство, предлагаемого той же управляющей компанией. Плюс данного поселка заключается в единообразии архитектурных форм, едином цветовом и стилистическом решении;

§     Еще один вариант жилья в коттеджных поселках, предлагаемый в Омске и пригороде – готовые коттеджи определенных проектов на земельных участках определенной площади.

В Таблице 2.3 представлены коттеджные поселки, которые в настоящий момент находятся в активной стадии своего развития – подводятся коммуникации, строятся объекты, ведутся продажи домовладений и земельных участков.

Таблица 2.3. Стоимость земельных участков и коттеджей в коттеджных поселках:

№ п/п	Наименование коттеджного поселка	Местоположение	Стоимость земельного участка, руб./сот.	Стоимость подключения коммуникаций	Стоимость строения
1	Новая Ребровка	п.Ребровка. Удаленность от черты города – 6 км. В двух километрах от поселка проходит федеральная трасса М-51	24 000	580 000	25 500 руб./кв. м (стандартная комплектация
2	Курортный	с. Красноярка, Омского района, Омской области	65 000 (1 очередь) 35 000 (2 очередь)	620 000	2 186 000 - 6 650 000 руб.
3	Зеленая долина	рядом с поселком Светлый, в черте города Омска	полная цена- 750 т.р. С учетом проекта	включено в общую стоимость	2 690 000 - 6 300 00 (+возможность дополнительных опций типа камин, навес и т.д.)
4	Тихая речка	14 км от черты г.Омска по Сыропятскому тракту рядом с д.Прудки Омского района Омской области	300 000	750 000	Нет данных
5	Большекулачье	10 км от черты города по Красноярскому тракту между с.Большекулачье и с.Надеждино Омского района	1 очередь - 46 000 2 очередь - 49 000	водопровод - 130-190 т.р. Газоснабжение - 150 т.р. Электроснабжение - 18 т.р.	Нет данных
6	Красноярка Deluxe	30 км от черты города по Красноярскому тракту рядом с с.Красноярка	1 очередь - 150 000 2 очередь - 90 000	750 000	без подряда
7	Белояр	с. Чернолучье, Омского района, Омской области	70 000-90 000	700 000	Нет данных
8	Березовый стан	1,6 км от черты города по Красноярскому тракту	на поляне 30 000-35 000 в близи леса 40 000 - 50 000 рублей в лесу от 50 000 рублей	150 000 (без водопровода)	без подряда
9	Давыдовский	10 км от черты города по Пушкинскому тракту рядом с д.Давыдовка Омского района Омской области	14 000	200 000 (водопровод, газ, благоустройство)	1 600 000 - 2 850 000
10	Белкино	45 км от черты города по Красноярскому тракту рядом с с.Красноярка	от 200 000	900 000	10 000 000 - 12 000 000
11	Медведково	5 км от черты города рядом пос.Магистральный	не продается отдельно от коттеджа	включено в общую стоимость	100 кв. м - 3 000 000 150 кв. м - 3 600 000
12	Сосны	30 км от черты города по Красноярскому тракту рядом с с.Красноярка	50 000	450 000	Нет данных
13	Новая Красноярка	37 км от черты города по Красноярскому тракту рядом с с.Красноярка	не продается отдельно от коттеджа	включено в общую стоимость	86 кв. м - 3 700 000
14	Онегинъ	10 км от черты города по Пушкинскому тракту рядом с с.Пушкино	не продается отдельно от коттеджа	включено в общую стоимость	От 3 690 000
Перспективные проекты
15	Высокий берег	с. Чернолучье, Омского района, Омской области	50 000	Нет данных	Нет данных
16	Радужный	35 км от черты города по Черлакскому тракту рядом с с.Розовка	Нет данных	Нет данных	Нет данных
17	Царицыно	37 км от черты города по Красноярскому тракту рядом с с.Красноярка	20 000-45 000 в зависимости от удаленности от парковой зоны	285 000 (для свободных участков без подряда)	3 500 000 (таунхаус 177 м2)

Самый дорогой объект, предлагаемый в разделе «Загородная недвижимость» представлен коттеджем, расположенным в к/п «Тихая речка» общей площадью 350 кв. м, выполненный по эксклюзивному проекту известного архитектора Онура Башарслана. На земельном участке площадью 40 соток, покрытом густыми сосновыми посадками, имеется дом для охраны и персонала, баня с бассейном и зоны барбекю, сложенные из оцилиндрованного бревна. Стоит этот коттедж чуть более 38 млн. рублей (хотя еще недавно предлагался на продажу за 50 млн.).

Фото 3. Коттедж в к/п «Тихая речка» стоимостью 38 110 000 руб.

Вывод:

В целом темпы роста стоимости индивидуального жилья в течение 2013 г. не превышали 5% от квартала к кварталу, а местами давали отрицательные значения в пределах 1%. По итогам 2013 года статистический показатель общей средневзвешенной цены удельного показателя остался на прежнем уровне по причине колебания структуры рынка. Недорогие, исходя из полной цены, объекты имеют, как правило, сравнительно небольшую площадь и высокие показатели удельной стоимости (1 кв. м). В то время как объекты большей площадности имеют большую полную цену объекта и меньшую цену. В связи с постоянной сменой объектов на рынке происходят колебания средних показателей в ту или иную сторону. При этом колебания не превышают величины погрешности расчетов.

Хочется также отметить, что рынок индивидуального жилья представлен очень разнообразными объектами, каждый из которых уникален, а типовое строительство велось в очень ограниченных количествах и преимущественно за пределами города. В связи с этим, разброс цен в данном сегменте существенно выше, чем для квартир в многоквартирных жилых домах, строившихся и продолжающих строиться в основном в рамках типовых серий, из чего следует, что и погрешность при расчетах достаточно велика. Снижение величины погрешности статистических расчетов происходит после тщательной очистки объектов по типу недвижимости (отсеивание незавершенных строительством объектов), деление на более узкие выборки по местоположению и качественным характеристикам.

ЭКСПЕРТНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ рынка индивидуального жилья

В рамках экспертно-аналитического исследования выявлены три основных направления: экономические характеристики, тенденции развития рынка и пространственно-параметрические характеристики объектов.

Экономические параметры

1.      Уторговывание.

Уторговывание – процесс изменения стоимости объекта в процессе переговоров продавца и покупателя объекта. Данный фактор является немаловажным как для продавца, так и для покупателя, потому как в некоторых случаях продавец изначально закладывает надбавку с целью снижения ее в ходе подготовки к заключению сделки, а в некоторых случаях покупатель рассчитывает стоимость возможной покупки.

Диаграмма2.3. Диапазон значений поправки на уторговывание на рынке индивидуального жилья

Таблица2.4 . Значения поправки на уторговывание

Наименование объекта	Среднее значение, %	Среднеквадратичное отклонение, %	Минимальное значение, %	Максимальное значение, %	Количество ответов на вопрос
Частные дома	7	4	5	15	15
Коттеджи	8	6	5	20	15

2.      Период экспозиции

Период экспозиции – это период нахождения объекта на рынке с момента появления в продаже до момента его реализации и исчезновения с торгов. Нахождение объекта на рынке больше или меньше указанного диапазона может означать «нерыночность» предлагаемой цены объекта. Если Ваше жилье будет продано слишком быстро – есть вероятность, что вы существенно занизили его стоимость, а если наоборот довольно долго не продается, кроме прочих причин может быть и завышенная цена предложения о продаже объекта. Также, если Вы хотите существенно снизить период экспозиции, т.е. срочно продать Ваш объект, необходимо задуматься о снижении его стоимости.

Диаграмма 2.4. Диапазон значений периода экспозиции на рынке индивидуального жилья

Таблица 2.5.Значения среднестатистического периода экспозиции

Наименование объекта	Среднее значение, %	Среднеквадратичное отклонение, %	Минимальное значение, %	Максимальное значение, %	Количество ответов на вопрос
Частные дома	5	3	3	12	16
Коттеджи	6	2	3	12	16

Тенденции развития рынка

Подраздел исследования, затрагивающий грядущие тенденции на рынке недвижимости, является одним из немаловажных аспектов дальнейшего развития рынка недвижимости. Исходя из своих ожиданий, профессиональные участники рынка склонны корректировать стоимость предлагаемых объектов, либо принимать решение о дальнейшем участии объекта в рыночном обороте.

При этом прогнозы большинство экспертов готовы давать на полгода.

1.      Рост цен на объекты недвижимости.

Опрос мнения экспертов показал, что большинство сходится во мнении – рынок жилой недвижимости будет расти, причем как в части продажи, так и в части аренды.

Диаграмма 2.5. Диапазон предполагаемого роста цен на рынке индивидуального жилья

Таблица 2.6.Значение роста цен по мнению экспертов.

Наименование объекта	Среднее значение, %	Среднеквадратичное отклонение, %	Минимальное значение, %	Максимальное значение, %	Количество ответов на вопрос
Частные дома	5	1,5	1	10	15
Коттеджи	4	2	1	7	15

пространственно-параметрические характеристики объектов

1        Материал стен

Материал стен оказывает влияние на долговечность службы объекта, на его теплотехнические характеристики (теплопроводность разных материалов разная, следовательно, охлаждаться или, наоборот, сохранять тепло они тоже будут по-разному).

Таблица 2.7.Значение поправок на материал стен.

Материал стен	кирпичные	панельные	блочные	монолитные	рубленные/ брусовые	каркасно-засыпные
кирпичные	0	5,00	0,00	-1,00	15,00	25,00
панельные	-4,76	0	-5,00	-6,00	10,00	20,00
блочные	0,00	5,26	0	-1,00	15,00	25,00
монолитные	1,01	6,38	1,01	0	16,00	26,00
рубленные/ брусовые	-13,04	-9,09	-13,04	-13,79	0	10,00
каркасно-засыпные	-20,00	-16,67	-20,00	-20,63	-9,09	0

2        Этажность здания

Этажность здания определяет удобство доступа к тем или иным помещениям, расположенным на разных этажах, к тому же, это – возможность организации пространства внутри дома, например, отделить жилые помещения от подсобных и т.д.

Таблица 2.8.Значение поправок на этажность здания.

Этажность здания	1 эт	2 эт	3 эт	более 3 этажей
1 эт	0	2,00	2,00	5,00
2 эт	-1,96	0	0,00	3,00
3 эт	-1,96	0,00	0	3,00
более 3 этажей	-4,76	-2,91	-2,91	0

3        Наличие коммуникаций

Большая часть индивидуальных жилых домов имеет минимальный набор центральных коммуникаций, в связи с чем влияние, которое может оказать на стоимость объекта подключение того или иного вида сетей, очень важно для определения стоимости объекта.

Диаграмма 2.6. Диапазон значений поправки на наличие коммуникаций.

Таблица 2.8. Поправки на наличие того или иного вида коммуникаций

Вид коммуникаций	Среднее значение, %	Среднеквадратичное отклонение, %	Минимальное значение, %	Максимальное значение, %	Количество ответов на вопрос
Электроснабжение	3	2	1	5	14
Холодное водоснабжение	5	5	2	20	15
Канализация (автономная или центральная)	4	4	2	15	15
отопление (централизованное)	5	3	2	15	15
Газоснабжение	5	2	2	10	14
ГВС	4	3	2	15	15
Слаботочное обеспечение	2	2	1	10	15

Выводы:

Учитывая неоднородность самого рынка, разброс мнений экспертов достаточно высок. В процессе исследований по всем позициям проводился статистический анализ на предмет сопоставления с реальной рыночной ситуацией, во избежание возможности ошибки приведенных значений. Несмотря на большой разброс мнений, полученная итоговая величина параметра близка к мнению большинства опрошенных экспертов, что говорит о рыночности полученных параметров.