Методические положения

Цель – описание состояния рынка жилой недвижимости «новой» Москвы.

Задачи мониторинга:

·         анализ объема предложения на рынке новостроек,

·         анализ ценовой ситуации на рынке новостроек,

Под «новой» Москвой подразумевается территориальная зона, сложившаяся из муниципальных образований Московской области, вошедших в состав Москвы с 1 июля 2012 г.

Аналитические базы данных

Основной источник информации о рынке новостроек, используемый в рамках проведения исследования, - собственная база данных объектов-новостроек ООО «Азбука Жилья - Консалт», включающая в себя около 3 000 объектов (жилых корпусов) первичного рынка жилой недвижимости Москвы и Московской области.

За единицу учета в базе данных новостроек принят жилой корпус и квартиры, выставленные на продажу в нем. В условиях недостатка полноты информации о большинстве объектов на рынке – это наиболее эффективный способ отследить состояние новостроек и описать текущие тенденции.

Информация о жилых корпусах по всем новостройкам Москвы и Московской области включает в себя следующие данные:

·         адрес

·         местоположение (округ, район, удаленность)

·         тип несущих конструкций

·         класс

·         площадь

·         количество квартир

·         инфраструктура

·         инженерия

·         стадия строительства

·         минимальная удельная цена

·         максимальная удельная цена

·         средневзвешенная цена жилого корпуса

Информация о квартире включает в себя:

·         количество комнат

·         площадь

·         цена (удельная[1] и полная)

Статистическая обработка данных

Для первичного рынка жилой недвижимости были рассчитаны показатели.

· Объем предложения

o    количество корпусов в продаже, шт.

o    суммарная площадь квартир в продаже, кв. м

· Средневзвешенная цена предложения (отношение суммарной полной цены всех квартир в предложении к их суммарной площади), руб./кв. м

Структурные показатели:

· Доля объектов по классу качества

· Доля объектов по типу несущих конструкций

· Доля объектов по стадии строительной готовности

Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек рассчитывалась по следующей формуле:

С взв. =∑ Скварт./∑ Sкварт.

где С взв. – средневзвешенная по площади цена предложения в жилом комплексе, руб./кв. м;

∑С кварт. – суммарная полная цена квартир, руб.

∑S кварт. – суммарная площадь квартир, кв. м

С целью корректного расчета средних показателей и сокращения величин статистических погрешностей производится ряд необходимых действий, направленных на очистку выборки от некачественных и выскакивающих значений. Для асимметричных распределений, какими являются распределения цен предложения на рынке недвижимости используются следующие критерии исключения выскакивающих значений: значение Сi отбрасывается, если

-2s > С_i > 4s.

где Ci – «выскакивающие» значения,

s - среднеквадратическое отклонение

Оценка дисперсии и среднеквадратического отклонения выборки производится по формулам

s² = S(Сi-C взв._.)² / (N-1),

s = Ös²

где s² - среднеквадратическое отклонение выборки;

s – дисперсия;

Сi- цена 1 кв. м общей площади i- го объекта;

Cвзв._.- средняя цена предложения квадратного метра в выборке;

N – число объектов в выборке.

При сравнении двух выборок, для проверки значимости различия средних значений использовалось следующее правило: выборки считаются различающимися незначимо, если разность из средних меньше суммы половины погрешностей.

Классификация жилой недвижимости

Классификация новостроек по классу качества

Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству была утверждена Национальным Советом Российской Гильдии Риэлторов (РГР) в декабре 2012 г. и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»)[2].

Классификация новостроек по стадии строительной готовности

Классификация новостроек по материалу несущих конструкций

При проведении мониторинга использовалась методология анализа рынка недвижимости, разработанная профессором кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В. Плеханова, главным аналитиком Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерником.

1.   Анализ первичного рынка жилья «новой» Москвы

1.1.       Объемные и структурные показатели предложения

Объем предложения на рынке новостроек «новой» Москвы в 2011 г. увеличивался и достиг своего максимального значения в III кв. 2011 г. Количество корпусов в продаже составило 115 шт., суммарной площадью квартир в продаже 250,5 тыс. кв. м.

В результате увеличения потребительского спроса после объявлении планов о расширении территории Москвы объем предложения к IV кварталу снизился до 90 корпусов (174,7 тыс. кв. м).

Появление новых корпусов в продаже в уже реализующихся жилых комплексах, таких как «Град Московский», «Коммунарка», «Квартал А101», а также начало реализации в новых жилых комплексах, а именно «Москва А101», «Николин Парк», «Новые Ватутинки», «Татьянин Парк», «Марьино Град», «ПримаПарк», «Бутовские Аллеи» и др. привело к увеличению объема предложения в 2012 г.

Так, в IV кв. 2012 г. в продаже находилось 155 корпусов, суммарной площадью квартир в продаже 550,5 тыс. кв. м (+72,2% по количеству корпусов и +215,1% по суммарной площади квартир в продаже относительно IV кв. 2011 г.). Несмотря на увеличение объема предложения в количестве корпусов, суммарная площадь квартир в продаже снизилась по сравнению с III кв. 2012 г.

Это объясняется, с одной стороны, тем, что за IV кв. 2012 г. с рынка ушло порядка 23 корпусов, в которых продажи были завершены, а с другой стороны, появлением 35 новых корпусов в продаже, в большинстве которых действует квотирование продаж и на реализацию были выставлено лишь часть квартир. В результате этого можно наблюдать снижение суммарной площади квартир в продаже, несмотря на увеличение в количестве корпусов.

В дифференциации по классам наибольшее увеличение объема предложения отмечено в сегменте комфорт-класса. По состоянию на IV кв. 2012 г. количество корпусов данного класса в продаже увеличилось на 86,3% относительно IV кв. 2011 г. и составило 95 шт.

В свою очередь объем предложения домов экономкласса за 2012 г. возрос на 38,5% и в IV кв. 2012 г. составил 54 корпуса. Новостройки бизнес-класса появились в продаже во II кв. 2012 г. и их количество за прошедший год не изменилось (6 корпусов).

Наибольший рост объема предложения в суммарной площади квартир в продаже за 2012 г. отмечен в сегменте экономкласса. В IV кв. 2012 г. данный показатель составил 117,1 тыс. кв. м (+192% к IV кв. 2011 г.).

Объем предложения жилья комфорт-класса в суммарной площади квартир в продаже возрос чуть менее (+181,5% к IV кв. 2011 г.). В IV кв. 2012 г. он составил 378,9 тыс. кв. м. Основное увеличение пришлось на 1 полугодие 2012 г.

Суммарная площадь квартир бизнес-класса в продаже по итогам IV кв. 2012 г. составила 54,5 тыс. кв. м. Относительно II кв. 2012 г. объем предложения данного класса снизился на 6,4%.

В дифференциации по типу несущих конструкции наибольший рост отмечен в сегменте «монолит». Объем предложения монолитно-каркасных новостроек в количестве корпусов увеличился по сравнению с IV кв. 2011 г. на 100% и в IV кв. 2012 г. составил 100 шт.

Количество панельных домов в продаже в IV кв. 2012 г. составило 54 корпуса (+38,5% относительно IV кв. 2011 г). На протяжении всего 2012 г. в продаже находилась всего лишь 1 кирпичная новостройка.

Наибольший рост объема предложения в суммарной площади квартир в продаже отмечен в сегменте кирпичных новостроек. Данный показатель увеличился в IV кв. 2012 г. почти в 4 раза по сравнению с IV кв. 2011 г. (2,7 тыс. кв. м). Однако здесь стоит отметить, что на протяжении всего этого периода в продаже находился лишь один объект.

Объем предложения монолитно-каркасных новостроек в суммарной площади квартир за 2012 г. увеличился в 2,2 раза. В IV кв. 2012 г. данный показатель составил 430,7 тыс. кв. м.

Панельные новостройки показали увеличение объема предложения в 1,9 раз с 40,1 тыс. кв. м в IV кв. 2011 г. до 117,1 тыс. кв. м в IV кв. 2012 г.

В дифференциации по стадии строительной готовности наибольшее увеличение объема предложения в количестве корпусов за 2012 г. отмечено на этапе активного возведения надземной части объекта (3 стадия). Количество корпусов в продаже увеличилось на 166,7% относительно IV кв. 2011 г. и в IV кв. 2012 г. составило 48 объектов. Количество новостроек на этапе завершения монтажа каркаса и наружных стен (4 стадия) увеличилось за аналогичный период на 152,9%. В IV кв. 2012 г. количество объектов на данной стадии составило 43 шт.

Наименьший рост количества новостроек в продаже за 2012 г. отмечен на этапе работ «0» цикла (2 стадия). В IV кв. 2012 г. таких объектов составило 27 корпусов (+22,7% к IV кв. 2012 г.).

Снижение объема предложения зафиксировано лишь в категории объектов, сданных в эксплуатацию (5 стадия). Количество корпусов в продаже снизилось с 20 объектов в IV кв. 2011 г. до 16 новостроек в IV кв. 2012 г. (-20%).

Наибольший рост объема предложения в суммарной площади квартир в продаже за 2012 г. был отмечен в новостройках на этапе завершения монтажа каркаса и наружных стен (4 стадия). В IV кв. 2012 г. данный показатель увеличился почти в 6 раз относительно IV кв. 2011 г. и составил 92,0 тыс. кв. м.

Далее (по убыванию) идут новостройки после сдачи ГК и оформленные в собственность (6 стадия). Объем предложения в суммарной площади квартир увеличился почти в 4 раза относительно IV кв. 2011 г. и в IV кв. 2012 г. составил 3,4 тыс. кв. м.

Наименьший рост суммарной площади квартир в продаже отмечен на этапе работ «0» цикла (2 стадия). В IV кв. 2012 г. данный показатель составил 211,5 тыс. кв. м, увеличившись в 1,9 раз по сравнению с аналогичным периодом 2011 г.

Снижение объема предложения затронуло лишь объекты, сданные в эксплуатацию (5 стадия). В отчетном квартале суммарная площадь квартир в продаже на данной стадии составила 8,2 тыс. кв. м, что на 18,9% меньше, чем в IV кв. 2011 г.

1.2.       Ценовой анализ

Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек «новой» Москвы в IV кв. 2010 – III кв. 2011 г. находилась в диапазоне 58,0-62,2 тыс. руб./кв. м, при этом минимальное значение было отмечено по итогам I кв. 2011 г.

В IV кв. 2012 г. средневзвешенная цена предложения составила 87,6 тыс. руб./кв. м. За 2012 г. рост цены составил 13,4%. Для сравнения, годовой рост в 2011 г. составил 27,4%. Объявление планов по присоединению новых территорий к Москве оказалось сильным драйвером роста для рынка. Уровень потребительской активности сильно возрос в результате ожидания изменения статуса новых территорий, что стимулировало рост цен на жилье. Однако уже к декабрю 2011 г. рынок фактически «отыграл» эту новость.

В дифференциации по классу жилья наибольший рост цены за 2012 г. был отмечен на жилье бизнес-класса. В IV кв. 2012 г. средневзвешенная цена предложения на жилье бизнес-класса составила 118,7 тыс. руб./кв. м, что на 11,6% выше, чем во II кв. 2012 г. Ранее объекты данного класса в предложении отсутствовали.

Средневзвешенная цена предложения на комфорт-класс увеличилась на 10,2% относительно IV кв. 2011 г. и в IV кв. 2012 г. составила 84,1 тыс. руб./кв. м. Наименьший рост цены за аналогичный период был продемонстрирован в сегменте экономкласса (+5,1%). В IV кв. 2012 г. средневзвешенная цена в данном классе составила 84,4 тыс. руб./кв. м.

Динамика средневзвешенной цены предложения, дифференцированная по технологии строительства несущих конструкций, продемонстрировала разнонаправленную динамику за 2012 г.

Наибольший рост был отмечен в объектах, возводимых с применением современных технологий монолитного домостроения. В IV кв. 2012 г. средневзвешенная цена предложения в данной категории составила 88,6 тыс. руб./кв. м, что на 16,1% выше, чем в IV кв. 2011 г.

Средневзвешенная цена предложения в панельных новостройках возросла на 5,1% за аналогичный период и в IV кв. 2012 г. составила 84,4 тыс. руб./кв. м.

Однако в сегменте «кирпич» было отмечено снижение. Средневзвешенная цена предложения в кирпичных новостройках снизилась на 19,5% относительно IV кв. 2011 г. и в IV кв. 2012 г. составила 71,0 тыс. руб./кв. м. Данное снижение цены во многом связано с выходом в продажу в 1 кв. 2012 г. нового малоэтажного жилого комплекса «РУТАУН» по более низким ценам. ЖК расположен в 15 км от МКАД по Киевскому или Калужскому шоссе в поселке Марьино. Жилой комплекс состоит из 35 отдельно стоящих зданий. В базе данных компании «Азбука Жилья» данный объект учитывается как 1 корпус, поскольку количество квартир в зданиях небольшое (от 14 до 25 квартир), а общее количество квартир жилого комплекса составляет всего 626 шт.

Динамика средневзвешенной цены предложения, дифференцированная по стадии строительной готовности, показала рост почти на всех стадиях за 2012 г.

Наибольшее увеличение цены было отмечено в объектах, сданных в эксплуатацию (5 стадия). В IV кв. 2012 г. средневзвешенная цена предложения на данной стадии составила 93,6 тыс. руб./кв. м, что на 49,9% выше, чем IV кв. 2011 г. Во многом столь значительный прирост связан с изменением структуры выборки. Так в IV кв. 2011 г. около 50% объектов на этой стадии находилось на расстоянии более 10 км от МКАД. В IV кв. 2012 г. ситуация изменилась прямо противоположно: около 70% объектов были расположены в пределах 10 км от МКАД.

В новостройках на этапе завершения монтажа каркаса и наружных стен (4 стадия) средневзвешенная цена предложения возросла на 31,1% относительно IV кв. 2011 г. и в IV кв. 2012 г. составила 97,1 тыс. руб./кв. м. Наименьший рост за аналогичный период отмечен в объектах на 3 стадии (+8,7%). В IV кв. 2012 г. средневзвешенная цена предложения на данной стадии составила 90,4 тыс. руб./кв. м.

Снижение цены за 2012 г. было отмечено в объектах на этапе работ по подготовке строительной площадки (1 стадия) и в новостройках, наличием права собственности (6 стадия).

В IV кв. 2012 г. средневзвешенная цена предложения в объектах на 1 стадии строительной готовности составила 81,7 тыс. руб./кв. м, что на 2,8% ниже, чем в IV кв. 2011 г. В объектах на 6 стадии она составила 58,4 тыс. руб./кв. м (-15% к аналогичному периоду 2011 г.).

Отрицательный годовой прирост на 1 стадии во многом объясняется изменением структуры выборки, а именно увеличением объектов на более далеком расстоянии от МКАД. Снижение на 6 стадии связано с тем, что на данной стадии в продаже остались менее ликвидные квартиры с 3-мя и более комнатами по более низким ценам.

***

Таким образом, в 2012 г. при сохранении стабильного спроса и появления новых объектов в продаже объем предложения увеличился. Так, в IV кв. 2012 г. в продаже находилось уже 155 корпусов, суммарной площадью квартир в продаже 550,5 тыс. кв. м (+72,2% по количеству корпусов и +215,1% по суммарной площади квартир в продаже относительно IV кв. 2011 г.).

Объем предложения увеличился, как за счет появления в продаже новых корпусов в уже строящихся, так и открытием реализации в новых жилых комплексах. К таким комплексам можно отнести «Москва А101», «Николин Парк», «Новые Ватутинки», «Татьянин Парк», «Марьино Град», «ПримаПарк», «Бутовские Аллеи» и др.

Со II кв. 2011 г. отмечается тенденция увеличения количества корпусов комфорт-класса в продаже, построенных с применением монолитно-каркасного домостроения.

В дифференциации по стадии строительной готовности наибольшее увеличение объема предложения в количестве корпусов и суммарной площади квартир за 2012 г. отмечено на 3-4 стадии. Снижение объема предложения зафиксировано лишь в категории объектов, сданных в эксплуатацию (5 стадия).

По состоянию на IV кв. 2012 г. средневзвешенная цена предложения составила 87,6 тыс. руб./кв. м (+13,4% ко IV кв. 2011 г.). Наибольший рост цены за период 2012 г. был отмечен на жилье бизнес-класса (+11,6%). Однако к жилью данного класса относится лишь 1 жилой комплекс в «новой» Москве. Годовой рост на комфорт-класс составил 10,2%, экономкласс – 5,1%.

Наибольший годовой рост отмечен на монолитно-каркасные новостройки (+16,1%).

Динамика средневзвешенной цены предложения, дифференцированная по стадии строительной готовности, показала рост на всех стадиях (от 8,7 до 49,9%) за период 2012 г. Значительный рост в 49,9% связан с изменением структуры выборки, а именно увеличением объема предложения в IV кв. 2012 г. на более близком расстоянии от МКАД.

На 1 стадии и 6 стадии было отмечено снижение на 2,8% и 15% соответственно. Отрицательный годовой рост на 1 стадии во многом объясняется изменением структуры выборки, а именно увеличением объектов на более далеком расстоянии от МКАД. Снижение на 6 стадии связано с тем, что на данной стадии в отчетном периоде в продаже остались менее ликвидные квартиры с 3-мя и более комнатами по более низким ценам.

Приложение. Информация об агентстве недвижимости «Азбука Жилья»

Агентство недвижимости «Азбука Жилья»

«Азбука Жилья» – одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы и Московской области. Агентство специализируется на продаже, покупке, аренде недвижимости на первичном и вторичном рынках жилья, коммерческой и загородной недвижимости, а также предоставляет услуги в сфере консалтинга и аналитики. Агентство осуществляет помощь в получении ипотеки, юридическое сопровождение сделок, покупку жилья при помощи субсидий, регистрацию перепланировок.

Агентство недвижимости было образовано в 1997 г. и в настоящее время имеет 8 отделений в Москве. На протяжении почти 15 лет агентство недвижимости «Азбука Жилья» характеризуют динамичное развитие и финансовая устойчивость. Прозрачность отношений с клиентами, включая гибкий подход к ценообразованию в области риелторских и консалтинговых услуг – основа доверия клиентов и партнеров.

«Азбука Жилья» – действительный член Российской Гильдии Риэлторов и Гильдии Риэлторов Московской Области.

ООО «Азбука Жилья - Консалт»

ООО «Азбука Жилья - Консалт» объединяет экспертов рынка жилой и коммерческой недвижимости, а также специалистов в области инвестиций, девелопмента, финансового анализа и архитектуры.

ООО «Азбука Жилья - Консалт» предоставляет полный спектр консалтинговых услуг в области недвижимости, от проведения маркетинговых исследований, анализа наилучшего использования участка, создания концепции объекта до сопровождения проекта на этапах проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию и последующей реализации площадей объекта в Москве, Московской области и других регионах РФ и Ближнего Зарубежья.

Для реализации проектов в области консалтинга создается рабочая группа, включающая в себя консультантов, аналитиков, маркетологов, оценщиков, архитекторов. В работе, в качестве экспертов, также участвуют юристы, финансисты и брокеры. После завершения консалтингового проекта мы готовы предложить сопровождение проекта на стадиях «Предпроект» и «Проект», а также услуги брокерского и рекламного подразделений агентства недвижимости по продвижению и успешной реализации Вашего объекта недвижимости.

Услуги, оказываемые специалистами ООО «Азбука Жилья - Консалт»:

·         Постоянный мониторинг первичного и вторичного рынков недвижимости (покупка / продажа, аренда)

·         Анализ наилучшего использования участка

·         Разработка концепции объекта

·         Аудит существующей концепции

·         Разработка архитектурной концепции

·         Оценка инвестиционной привлекательности проекта

·         Подготовка бизнес-плана и инвестиционного меморандума

·         Тематические исследования по заказу клиентов

·         Экспресс-оценка активов как физических, так и юридических лиц

[1] Цена за 1 кв. м

[2] http://www.fondrgs.ru/press/news_detail.php?ID=18355