2. Статистические данные, 2008-2014 гг..

Жилищное строительство в г. Кемерово

Показатели	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
	факт	факт	факт	факт	факт	факт	оценка	план
Ввод в эксплуатацию жилых домов за счет всех источников финансирования (тыс. кв. м общей площади)	300	262, 6	234	268,7	270,1	282	283,4	280
в т.ч. индивидуальные жилые дома, тыс.кв.м	38,45	46,05	57	90,4	60,6	42,0	65,2
в т.ч. многоквартирные дома, тыс.кв.м	н/д	н/д	176,9	178,3	209,5	240	218,2
динамика ввода жилья к предыдущему периоду	111%	87,5%	89,1%	114,8%	100,5%	104,4%	100,5%

В 2013 году средняя обеспеченность населения общей площадью жилых квартир составила 21,7 кв. м на человека, что на 1,8 % больше по сравнению с 2012 годом.

Численность населения города растет. В 2014 году в Кемерове постоянно проживали 545,5 тыс. человек - почти на 3,5 тысячи больше по сравнению с 2013 годом.

Показатели	2010 факт	2011 факт	2012 факт	2013 факт	2014 оценка
Численность постоянного населения города (среднегодовая) – всего (тыс. человек)	532,85	532,72	537,1	542,0	545,5
Среднедушевой доход на одного жителя (руб. в месяц)	20 629,8	22 612,9	24 602,6	26 889,5
Реальные денежные доходы (% к предыдущему году)	106,3	101,4	104,9	105,0

3. Макроэкономические факторы и их влияние на рынок недвижимости.

Изменившаяся международная обстановка, а также  экономические санкции, вызвали волатильность валюты и замедление темпов роста экономики страны, что в свою очередь оказало влияние на рынки недвижимости.

По итогам 2014 года ВВП России вырос на 0,6 процента. При этом в абсолютных показателях объем ВВП достиг 71 триллиона рублей. Рост за прошлый год оказался минимальным с кризиса 2009 года, когда показатель провалился на 7,8%. В 2013 году российская экономика прибавила 1,3%.

Промпроизводство в России увеличилось в 2014 г. на 1,7% в годовом выражении, в том числе в декабре - на 3,9% после сокращения на 0,4% в ноябре.

В 2014 году оборот розничной торговли в России вырос на 2,5% по сравнению с 2013 годом в сопоставимых ценах на 2,5% и достиг 26,1 трлн рублей, сообщает Росстат. В 2014 году оборот ретейла в РФ на 91,4% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, работающими вне рынка. 

Объем кредитов, выданных российскими банками физлицам, увеличился в 2014 г. на 13,8% (на 1,369 трлн руб.) до 11 трлн 304,8 млрд руб., сообщает Банк России. В 2013 г. объем кредитов физлицам увеличился на 28,7%. Количество кредитов в рублях превышает количество кредитов в валюте в 38 раз (11 трлн 15,1 млрд руб. и 289,7 млрд руб. соответственно). Просроченная задолженность по кредитам физлицам увеличилась в 2014 г. на 51,6% (на 226,7 млрд руб.) и составила на 1 января 666,2 млрд руб. 

Несмотря на общее ухудшение макроэкономической ситуации и замедление темпов роста рынка ипотеки, ипотечное жилищное кредитование остается одним из основных источников роста рынка жилья. По оценкам компании «Секвойя кредит консолидейшн», в 2014-м банки выдали заемщикам ипотечных кредитов на 1,7 трлн рублей. Прирост по сравнению с 2013 годом составил 30%, что вдвое выше темпов увеличения всего рынка кредитования. Ипотека заняла 15% объема всех кредитов, выданных физическим лицам.

Потребительские цены в прошлом году выросли на 11,4%. Рост цен на продукты питания в России в 2014 году составил 16,7%.

Реальные располагаемые доходы населения России сократились в 2014 году на 1%. Это является первым снижением показателя с 1999 года. В декабре прошлого года доходы упали на 7,3% в годовом выражении. В 2013 году они выросли на 4% в годовом выражении.

Реальная среднемесячная зарплата россиян при этом выросла за год на 1,3% и составила 32,6 тысячи рублей в номинальном выражении.

После повышения в середине декабря ключевой ставки ЦБ до 17% годовых банки существенно увеличили стоимость ипотечных кредитов. Банк ВТБ увеличил ставки по ипотеке более чем на 3% - до 14,95-15,95%. Также в банке  введен мораторий на программу "Победа над формальностями". В АИЖК вообще на время прекратили прием заявок на кредиты.

Ипотечные банки были вынуждены скорректировать и условия по выдаче кредитов в сторону значительного ужесточения. Большинство игроков рынка ужесточили требования к минимальному первоначальному взносу. Наиболее доступные условия предложил Сбербанк России, на который и ориентирован основной поток клиентов. Ставка в Сбербанке увеличилась лишь на 2 п.п. До конца февраля минимальная ставка составляет 14,5% годовых, минимальный первоначальный взнос вырос до 20%. Остальные банки предлагают годовую ставку от 16,5 до 28%.

Эти события спровоцировали ажиотажный спрос на рынке недвижимости накануне новогодних праздников. Резко вырос инвестиционный спрос, количество сделок увеличилось. В панике люди массово снимали наличные со счетов, выстраивались очереди в банкоматы, скупали бытовую технику, квартиры. Наиболее востребовано было ликвидное жилье – одно-, двухкомнатные квартиры, студии.

В 2-3-дневный промежуток от момента повышения ключевой ставки ЦБ до повышения ставок в банках многие горожане пытались получить кредитные решения по старым ставкам, в некоторых отделениях банков даже образовывались очереди. Очереди появились и у застройщиков — нашлось немало желающих сохранить свои сбережения путем покупки недвижимости, как с помощью все той же ипотеки, так и просто «за наличку».

Таким образом, очевидно, что во второй половине декабря часть потенциального спроса 2015 года, часть отложенного спроса были потрачены на приобретение не только товаров, но и недвижимости, несмотря на повышение ставок.

На поддержку банковской системы правительство выделило 1 трлн рублей. 30 января ключевую ставку снизили до 15%. Правительство РФ обсуждает вопрос субсидирования ставки в 13% для ипотеки на 2015 год. Кредиты будут выдаваться на приобретение новостроек, тем самым власти рассчитывают поддержать и застройщиков. 

4. Динамика общих показателей первичного рынка жилья.

Общий объём предложения новостроек Кемерово за отчётный период увеличился на 13% и составил 69 объектов, в том числе 12 домов - жильё повышенной комфортности и 57 объектов – массовое жильё. Далее в отчёте будет рассматриваться только сегмент массового жилья, доля которого в общем объёме предложения увеличился за квартал на 6% и составил 83%.

Средняя удельная цена предложения квадратного метра в новостройках Кемерово в сегменте массового жилья в 4 квартале 2014 года составила 40,82 т.р., квартальные изменения составили -2,4%.

Анализ изменения цен с учётом структурных сдвигов подтверждает наши выводы: если сравнивать те объекты, продажи по которым велись в 3 квартале 2014 года и в текущем, то средний прирост цен по таким домам, очищенный от изменения структуры предложения, составил 1,38%. Выборка по таким новостройкам составила 48 объектов (это 84% от общего количества). В 3 объектах (6%) цена квадратного метра не изменилась. В 16 объектах (33%) зафиксировано снижение средней цены предложения от -0,1% до -7%. Положительный прирост в диапазоне от 0,2% до 10% отмечен в 27 объектах (56%). В жилом доме по ул. Металлистов 4, находящемся на сдаче, удельная цена предложения квадартного метра увеличилась за квартал на 31%.

Таким образом, можно сделать вывод, что снижение средней цены предложения квадратного метра было обусловлено выходом на рынок новых объектов с более низкой ценой предложения.

На следующей диаграмме представлена сравнительная динамика объёма предложения и средней цены предложения 1 квадратного метра на первичном рынке жилья Кемерово в сегменте массового жилья за последние пять лет. За 4 квартал 2014 года объём предложения новостроек в данном сегменте по сравнению с предыдущим периодом уменьшился на 10 объектов (или 21%) и составил 57 объектов.

Наращивание объёмов предложения в течение прошлого года обеспечивает стабилизацию цен на первичном рынке. По итогам 2014 средняя цена предложения 1 кв. м на первичном рынке в сегменте массового жилья приблизилась к историческому максимуму в 42 тыс рублей, а объём предложения намного превысил докризисные показатели.

В 4 квартале 2014 года количество новостроек в сегменте массового жилья, находящихся в активной стадии строительства, по сравнению с прошлым кварталом увеличилось на 25% и составило 81 многоквартирных жилых домов (с учётом объектов, сданных в эксплуатацию в 4 квартале 2014 года, и объектов, находящихся «на сдаче»).

В структуре данной выборки в зависимости от статуса объекта в течение 2014 года произошли изменения. По итогам 4 квартала на 11 объектов увеличилось количество строящихся домов, в которых есть продажи от застройщика. На 5 объектов увеличилось количество строящихся домов, где продажи ещё не начаты. Количество строящихся домов, в которых «от застройщика всё продано» уменьшилось за квартал на 1 объект. Таким образом, активный процесс освоения новых площадок и снижение платёжеспособного спроса в дальнейшем может привести к увеличению объёма предложения и, как следствию, к снижению цен на первичном рынке.

Рынок жилищного строительства в сегменте массового жилья, 2014 г.

Ведутся ли продажи квартир в строящемся доме:	1 квартал	2 квартал	3 квартал	4 квартал
есть в продаже квартиры от застройщика	47	48	44	56
от застройщика всё продано	9	8	13	12
продажи ещё не начаты, дом строится	2	10	8	13
Итого:	58	66	65	81

В течение 4 квартала 2014 года стартовали продажи 12-ти новых домов:

- ж/д Леонова 7б, Кировский район,

- ж/д Вельская 9, ж.р. Ягуновский, Заводский район,

- ж/д Дегтярёва 10, мкр. Ш. Северная, Рудничный район,

- ж/д 2/2 (стр), ЖК «Семейный», мкр. 12 А, Рудничный район,

- ж/д б-р. Кедровый 7,8,9,10 (стр), 2 мкр, ж.р. Лесная поляна

- ж/д 17, 18, 17/1, 18/1, 3 мкр, ж.р. Лесная поляна.

В 4 квартале 2014 года началось строительство 14-ти домов:

- ж/д Леонова 7б, Кировский район, ООО «СКС»

- ж/д Вельская 9, ж.р. Ягуновский, Заводский район, ООО ФСК «Стройсиб-42»

- ж/д Дегтярёва 10, ш. Северная, Рудничный район, ООО ФСК «Стройсиб-42»

- ж/д 5, 6, ЖК «Рекордный», Кировский район, ООО «Монтажэнергострой»

- ж/д 4 (стр), 1-я очередь застройки мкр 68, Ленинский район, ООО «ФРЖС»

- ж/д 11, 17, 18 (стр), 2-я очередь застройки мкр 68, Ленинский район, ООО «ФРЖС»

- ж/д б-р. Кедровый 7,8,9,10 (стр), 2 мкр, ж.р. Лесная поляна, АСО «Промстрой»

- ж/д на 3 подъезда в 52 мкр, ООО «КГС»

Стоит отметить, что большинство застойщиков предпочитают открывать продажи квартир одновременно с началом строительства. Особенно, когда дело касается точечной застройки. При комплексном освоении территории ситуация иная: в этом случае застройщик регулирует объём предложения в зависимости от темпов продаж и не торопится анансировать продажи объектов на начальном этапе строительства.

5. Структура предложения новостроек.

В зависимости от стадии строительства структура предложения рынка первичного жилья выглядит следующим образом:

- более половины (54%) всех объектов находится на стадии возведения стен;

- 18% - объекты на стадии отделочных работ;

- 9% - дома сданы в эксплуатацию;

- по 7% - объекты «на сдаче» и на стадии фундамента;

- 5% - дома на стадии подготовительных работ;

Таким образом, изменения, произошедшие в структуре первичного рынка во 2 квартале 2014 года, свидетельствуют о высоких темпах строительства за счёт перехода объектов из одной стадии строительства на другую.

Структура предложения новостроек в зависимости от района представлена на следующей диаграмме. Наибольшая доля предложения новостроек принадлежит Рудничному району и жилому району Лесная поляна.

В Рудничном районе (25% предложения) ведётся застройка микрорайонов № 12, 13 и 12а (застройщики «ФРЖС Кемеровской области», «Програнд» и «СДС-финанс»), а также точечное строительство по ул. Смирнова и в ж.р. Кедровка. Началось строительство жилого комплекса «Северная звезда» в мкр. Ш. Северная, сдача первого жилого дома по ул. Дегтярёва 10 запланирована в 2015 году.

На 15% выросла доля ж.р. Лесная Поляна (23% предложения). ООО «Промстрой» возводит 5-ти этажные монолитные дома во втором и третьем микрорайонах города-спутника. Сразу 4 новых дома вышло на рынок в 4 квартале 2014 года по Кедровому бульвару в мкр. 2.

В Центральном районе (16% предложения) – это мкр. 7б и мкр. 12/1 (застройщик «СДС-финанс»). Продолжается строительство жилого микрорайона № 15а, расположенного между улицами пр. Московский, пр. Притомский и ул. Терешковой (застройщики «Промстрой» и «СибирьИнвестХолдинг»), а также точечное строительство на пересечении улиц Гагарина-Суховская.

В Заводском районе (12% предложения) продолжается освоение 52 мкр. (застройщик «Кемеровогражданстрой»), вырыт котлован под новый трёхподъездный дом. В кв. 60а продолжает застройку микрорайона ООО «Пиллон», заканчивается точечное строительство в кв. 60 (застройщики «Тибет-СВ»).

п. Южный (10% предложения) представлен двумя новостройками 14 мкр. (застройщики «СибирьИнвестХолдинг», «Тибет СВ») и строящимися домами в мкр. 3 (застройщик «Фонд недвижимости»).

9% у Ленинского района, в 68 мкр. расположенном на пр. Комсомольский, возводится жилой комплекс (застройщик «ФРЖС Кемеровской области»), началось строительство второй очереди микрорайона. Продолжается точечное строительство в мкр. 27 (застройщик «МК-строй»).

В Кировском районе (5% предложения) точечная застройка по пер. Леонова, 4, Леонова 7б и ул. Металлистов, 4. Началось комплексное освоение участка на пересечении улиц Рекордная-Инициативная. В 2015 году будут сданы первые два дома.

Наибольшие квартальные изменения в структуре предложения первичного рынка жилья Кемерово отмечены в ж.р. Лесная поляна (+15). Уменьшили свою долю в структуре предложения первичного рынка Ленинский, Центральный район и п. Южный (4-5%).

В структуре предложения в сегменте массового жилья по технологии строительства преобладает монолитное домостроение (39%). Второе место принадлежит панельному домостроению (28%). На третьем месте каркасная технология (23%). Наименьшая доля у кирпичных объектов (10%).

Наибольшие квартальные изменения зафиксированы в сегменте монолитного домостроения, его доля увеличилась на 9%. Остальные сегменты уменьшили свою долю за квартал в диапазоне от 2 до 4%.

6. Зонирование территории г. Кемерово

Зоны на карте города.

Административно Кемерово разделено на правобережную и левобережную часть рекою Томь. В настоящее время в состав города Кемерово входит 9 административных районов: в том числе, 5 внутригородских районов, а также 4 жилых района (ж.р.), исторически сложившихся на месте разработки угольных месторождений: Ягуновский, Промышленновский, Кедровка, Пионер, город-спутник «Лесная Поляна», строительство и заселение которого начато в 2008 году.

район	Площадь, кв.м	Население, чел.	Год образования	Жилищный фонд, домов	Улицы и переулки
Рудничный	54 000	52 900	1932	9408	376
Ленинский	22 000	138 900	1978	446	19
Центральный	12 500	100960	1941	1008 чд+823 кд	88
Заводский	55 000	141 500	1945	8498 чд+489 кд	311
Кировский	70 000	57 800	1934	3579 чд+353 кд	106
Ж.р. Ягуновский, п.Пионер	3 165	17 840	1996
Ж.р. Кедровка, Промышленновский	2 252	25 200		3316
Ж.р. Лесная поляна	16 153,2	6 000	2008

В левобережной части города находятся Завóдский, Центральный, Ленинский районы и ж.р. Ягуновский, Пионер; на правом берегу расположены: Рудничный, Кировский районы, ж.р. Кедровка и Промышленновский, город-спутник «Лесная Поляна».

Заводский район, самый большой по занимаемой площади в городе, включает в себя несколько зон, которые различаются по близости к центру, качеству жилищного фонда, транспортным магистралям и плотности застройки. Статус этих зон и цены на жильё существенно различаются, поэтому мы выделили на его территории несколько топонимических зон: п. Южный, микрорайон ФПК, район Швейной фабрики, частный сектор завокзальной территории.

Зоны на карте города в зависимости от удалённости от центра.

На следующей карте представлено разбиение зон Кемерово на 4 типа в зависимости от удалённости от центра города. Коричневым цветом отмечен Центральный район города, красным – среднеудалённые зоны престижных спальных районов, бледно-розовым отмечены удалённые зоны города и белым цветом - значительно удалённые зоны пригорода.

Средние цены на рынке строительства и продажи жилья по зонам Кемерово.

В выделенных зонах была рассчитана средневзвешенная цена предложения 1 кв.м. Каждой зоне был присвоен цвет в зависимости от величины средней цены. Каждой зоне был присвоен цвет в зависимости от величины средней цены. Одним из достижений 2014 года является начало освоения зон, значительно удалённых от центра, которые раньше были обделены вниманием застройщиков, и возводилось только «социальное» жильё.

7. Распределение средней цены 1 кв.м. по ценовым диапазонам.

По итогам 4 квартала в структуре предложения первичного рынка по ценовым дипазонам cменился лидер: 44% от всей выборки принадлежит сегменту жилья с ценой квадратного метра от 35 до 40 тыс руб., это на 12% больше, чем в предыдущем периоде. На 6% уменьшилась доля жилья в диапазоне от 40 до 45 тыс. руб./кв. м (37% в 4 квартале).

Из выборки совсем исчез нижний ценовой сегмента сменее 35 тыс.руб./кв.м, такое уже происходило в 4 кв. 2012 - 1 кв. 2013 года. Доля остальных сегментов изменилась за квартал незначительно.

Следующая диаграмма иллюстрирует изменения в структуре рынка новостроек по ценовым диапазонам, начиная со 2 квартала 2011 года.

Если структуру первичного рынка по ценовым диапазона проанализировать в динамике, то можно выделить несколько ключевых моментов:

- во-первых, исчезнувший с рынка в конце 2012 года сегмент жилья в диапазоне от 30 до 35 тыс.руб./кв. м, вернулся на рынок во 2 квартале 2013 года и продолжал увеличивать свою долю с начала 2014 года.

- во-вторых, в отчётном периоде (как и в 3 квартале 2013 года) сегмент в диапазоне от 40 до 45 тыс.руб./кв.м, уступивший в предыдущем квартале место лидера сегменту от 35 до 40 тыс. руб./кв. м, вновь отвоевал свои позиции.

8. Зависимость средней цены 1 кв. м. от района расположения.

По итогам 4 квартала рейтинг районов Кемерово в зависимости от средней цены предложения 1 квадратного метра почти не изменился. На первом месте, по-прежнему, находится Центральный район со значением 45,2 тыс.руб./кв.м. Далее по убыванию: Заводский район (44, 7 тыс. руб./кв. м), Ленинский район (43,3 тыс.руб./кв. м), п. Южный (42,5 тыс. руб./кв. м), Рудничный район (39,6 тыс. руб./кв. м), Кировский район (37,8 тыс.руб./кв.м). На последнем месте новостройки в Лесной поляне (36 тыс руб./кв. м).

Максимальные квартальные изменения зафиксированы в Кировском районе, средняя цена квадратного метра на новостройки в этом районе выросла за квартал на 15%! Обусловлено это дефицитом готового жилья в данном районе, популярные одно- и двухкомнатные квартиры по низкой цене разбирают ещё на стадии строительства. Такой большой прирост средней цены также объясняется небольшой выборкой (всего 3 объекта) и выходом на рынок квартир после сдачи дома по ценам вторичного рынка. В остальных районах отмечены незначительные колебания средней цены предложения квадратного метра в пределах статистической погрешности (в диапазоне от -0,8% до +0,9%).

В следующей таблице приведены данные о цене 1 кв.м на первичном и вторичном рынке жилья в разбивке по районам и показатели, характеризующие отклонение средней цены 1 кв.м в каждом районе от средней цены 1 кв.м по городу. Максимальное значение этого показателя зафиксировано на первичном рынке в мкр ФПК (113%), на вторичном рынке в Центральном районе (106%). В целом по городу индекс соотношения средней цены квадратного метра первичного рынка ко вторичному рынку за квартал уменьшился на 1% и составил по итогам 75%.

район	число объектов	средняя цена 1 кв.м		отклонения от средней по городу, в %		соотношение средних цен первичных/ вторичных
	первичный рынок	первичка	вторичка	первичка	вторичка
Центральный	9	45,23	57,1	111%	106%	79%
Ленинский	5	43,34	57,46	106%	105%	75%
Рудничный	14	39,58	52,62	97%	96%	75%
Заводский	2	41,12	54,98	101%	101%	75%
ФПК	5	46,09	56,31	113%	103%	82%
Южный	6	42,54	54,36	104%	100%	78%
Кировский	3	37,79	42,6	93%	78%	89%
Лесная поляна	13	35,96	53,73	88%	98%	67%
средняя по городу	57	40,82	54,58			75%

9. Зависимость средней цены 1 кв. м. от срока сдачи объекта.

Следующая диаграмма отображает структуру предложения новостроек в зависимости от срока сдачи объекта. По итогам 4 квартала 2014 года в структуре предложения новостроек в сегменте массового жилья преобладают дома со сроком сдачи 4 квартал 2015 года (34%), их доля увеличилась на 6%. Второе место у домов со сроком сдачи 2 квартал 2015 года (21%), их доля за квартал не изменилась. Третье место у объектов со сроком сдачи 1 квартал 2016 года (11%). На 2015 год к сдаче в общей сложности запланировано 71% от общего количества предлагаемых к продаже новостроек, на 2016 год – 17%. Доля сданных домов в общем объёме предложения составила 5%, это на 1% меньше, чем в предыдущем периоде.

На следующей диаграмме представлена зависимость средней цены предложения 1 кв. м. строящегося жилья от срока сдачи объекта. Самая низкая цена 1 кв. м. в строящихся домах со сроком сдачи 1 квартал 2016 года – 38,14 тыс. руб.. Наибольшее значение данного показателя в домах со сроком сдачи 2 квартал 2016 года – 43,43 тыс.руб./кв.м.

Самые значительные квартальные изменения произошли в домах со сроком сдачи в 1 и 2-м квартале 2016 года, средняя цена квадратного метра снизилась на 12%. Небольшой прирост в пределах 2,5% отмечен в нескольких сегментах - новостройки со сроком сдачи 4 квартал 2014 года, 2 квартал 2015 года и 3 квартал 2016 года.

10. Зависимость средней цены 1 кв. м. от этапа строительства.

Средние цены предложения 1 кв.м по этапам строительства по итогам 4 квартала 2014 г. представлены ниже на диаграмме, где наглядно прослеживается зависимость цены квадратного метра от этапа строительства: чем выше стадия строительства, тем выше и цена. Самая высокая цена квадратного метра в сданных домах (44,32 тыс. руб.). Самая низкая цена предложения квадратного метра – в новостройках на стадии подготовительных работ (37,76 тыс. руб.).

Далее в таблице представлены квартальные изменения средней цены предложения 1 кв. м в новостройках в зависимости от этапа строительства. Во всех без исключения сегментах отмечена отрицательная динамика средней удельной цены предложения квадратного метра. Более всего подешевел квадратный метр в домах «на сдаче» (-7%). Менее остальных были подвержены изменениям два сегмента: дома на стадии возведения коробки и на стадии отделочных работ (снижение менее 2%).

Изменения средней цены предложения 1 кв. м в зависимости от этапа строительства

Этап	Средняя цена 1 кв.м, тыс. руб.		Квартальный прирост, в %
	3 кв. 2014 года	4 кв. 2014 года
На сдаче	46,38	43,20	-7
Отделочные работы	42,47	41,95	-1,2
Коробка готова	41,67	н/д	н/д
Возведение стен	40,42	39,65	-1,9
Фундамент	42,42	40,51	-4,5
Подготовительные работы	40,38	37,76	-6,5

11. Зависимость средней цены 1 кв. м. от класса качества.

При увеличении объёма предложения новостроек в сегменте массового жилья в выборке произошли и структурные измения: на 5% выросла доля малогабаритного жилья и составила в декабре 2014 года 9%, в свою очередь уменьшилась на 5% доля новостроек комфорт-класса (53%). Доля объектов, относящихся к классу эконом-стандарт, за квартал не претерпела изменений (38%). Таким образом, можно предположить, что кризис 2088-2009 года послужил уроком застройщикам, и на первичном рынке наблюдается небольшое смещение предложения в сторону малогабаритного жилья, хотя, по-прежнему, более половины всех объектов, выставленных на продажу, относится к комфорт-классу.

Закономерно, что самым дорогим сегментом массового жилья по цене квадратного метра является комфорт-класс – 42,69 тыс. руб./кв.м, на втором месте эконом-стандарт – 37,4 тыс. руб./кв.м, и самая низкая цена в классе малогабаритного жилья – 39,04 тыс. руб./кв.м.

Что касается ценовой ситуации, то по итогам 4 квартала только в сегменте малогабаритного жилья зафиксировано повышение средней цены квадратного метра зафиксировано (14,4%%), в двух других сегментах отмечено небольшое снижение данного показателя. В новостройках комфорт-класса средняя цена предложения 1 кв. м снизилась на 1,8%, в классе «эконом-стандарт» снижение составило более 3%.

То же подтверждает и анализ объёма предложения с помощью метода исключения структурных сдвигов: если брать во внимание только те объекты, которые продавались как в 4 квартале 2014 года, так и в 3 квартале 2014 года, то мы наблюдаем ту же картину с незначительной корректировкой значений. Увеличение средней цены предложения квадратного метра в сегменте малогабаритного жилья на 18%. В двух других сегментах средние цены показали незначительный рост в тех объектах, которые продавались и в предыдущем квартале. Таким образом, снижение средних цен в комфорт-классе и эконом-стандарт произошло за счёт выхода на рынок новых объектов.

В 4 квартале 2014 года по самой высокой цене продавались квартиры в новостройках ФПК и Центрального района. Примечательно, что из-за дефицита предложения новостройки мкр. Южный в сегменте комфорт-класса по удельной цене предложения 1 кв. м не отстают от аналогичных объектов Центрального района. Аналогичного качества, но по более низкой цене можно приобрести квартиру в ж. р. Лесная поляна. (35,97 тыс. руб./кВ.м). В Ленинском, Рудничном районе и ж.р. Лесная поляна не прослеживается связь между ценой 1 кв. м и классом качества. Цена объектов класса «эконом-стандарт» сопоставима с ценой комфорта-класса.

Класс качества	малогабаритное жильё		эконом-стандарт		комфорт-класс
	кол-во	цена	кол-во	цена	кол-во	цена
Центральный	н/д	н/д	1	43,76	8	45,41
Ленинский	н/д	н/д	3	43,2	2	43,56
Рудничный	1	36,7	8	39,11	5	40,9
Заводский	1	36,9	н/д	н/д	6	45,97
Южный	н/д	н/д	3	40,34	3	44,75
Кировский	3	37,79	н/д	н/д	н/д	н/д
Лесная поляна	н/д	н/д	7	35,95	6	35,97
средняя по городу	5	37,4	22	39,04	30	42,69

Самый многочисленный комфорт-класс представлен практически во всех районах города, кроме Кировского района, что вполне логично. Малогабаритное жильё возводится в настоящее время не только в Кировском районе, но и в мкр ш. Северная и п. Ягуновский.

12. Зависимость средней цены 1 кв. м. от количества комнат.

Самая высокая удельная цена предложения квадратного метра зафиксирована в 4-х комнатных квартирах – 46,55 тыс.руб., самая низкая цена – в 3-х комнатных (39,57 тыс.руб.) Четырёхкомнатные квартиры имеются только в домах повышенной комфортности, поэтому в среднем по городу цена квадратного метра «четырёшки» самая высокая, однако в виду малонаполненности группы (4 объекта) данный показатель является некорректным. Уровень средних цен предложения 1 кв. м в 3 квартале и 4 квартале 2014 года представлен следующей диаграмме.

По итогам 4 квартала 2014 года все сегменты по количеству комнат показали отрицательную ценовую динамику. Максимальное снижение средней цены предложения 1 кв. м зафиксировано в сегменте 1-комнатных квартир -5,2%), В сегменте 2-х комнатных квартир средняя цена 1 кв. м снизилась на 2,6%, 3-х комнатные квартиры упали в цене среднем на 3,3%, 4-х комнатные – на 3,9%.

Ниже в таблице представлена зависимость средней цены предложения от местоположения дома и площади квартиры. По данным сравнительного анализа в 4 квартале 2014 года самый «дорогой квадратный метр» в 4-комнатных квартирах Центрального района – 52,63 тыс. руб. (мкр. 7б), «самый дешёвый» в 2-комнатных квартирах Кировского района – 32,25 тыс. руб..

Распределение цен и площадей квартир по районам г. Кемерово, декабрь 2014 г.

район Кемерово	1-комнатные		2-комнатные		3-комнатные		4-комнатные
	средняя площадь	ср цена 1 кв.м	средняя площадь	ср цена 1 кв.м	средняя площадь	ср цена 1 кв.м	средняя площадь	ср цена 1 кв.м
Центральный	42,45	46,31	63,85	44,21	94,04	43,41	150	52,63
Ленинский	37,14	44,44	56,45	45,22	80,55	42,19	108	42,5
Заводский	38,51	44,18	57,89	44,19	80,9	43,5	н/д	н/д
Южный	40,73	47,14	59,51	42,76	95,2	43,5	н/д	н/д
Рудничный	36,42	41,62	59,32	39,43	78,73	37,9	97,35	42,5
Кировский	26,97	38,82	45,52	38,81	55,94	35,25	н/д	н/д
Лесная поляна	42,25	36,04	59,68	36,1	77,8	35,46	н/д	н/д
средняя по городу	39,02	41,39	58,97	40,73	81,48	39,57	118,72	46,55

Наибольшую положительную ценовую динамику по итогам 4 квартала 2014 года показали новостройки Кировского района: в сегменте двухкомнатных квартир прирост составил 18,5%. Максимальное снижение данного показателя отмечено в однокомнатных квартирах Заводского района (-7%).

13.Портрет «среднего дома»

В среднем доме 3 подъезда, 10 этажей.

Среднее число квартир в доме – 132 шт. (-9,6% к 3 кварталу 2014 года).

Средняя общая площадь дома – 6913,2 кв. м (-13,2% к предыдущему кварталу). Таким образом, средняя площадь квартиры составляет 52,37 кв. м (-4% к 3 кварталу 2014 года).

В среднем дом строится 8 кварталов.

Как указано выше, средняя цена 1 кв. м составляет 40,82 тыс. руб., следовательно, средняя квартира стоит 2 137,74 рублей (на -6,4% меньше, чем в предыдущем квартале).

Средняя однокомнатная квартира имеет общую площадь 39,02 кв. м (-0,1% к 3 кварталу 2014 года) и среднюю цену 41,39 тыс. руб. за 1 кв. м

Средняя двухкомнатная квартира имеет общую площадь 58,97 кв. м (-1,4% к 3 кварталу 2014 года) и среднюю цену 40,73 тыс. руб. за 1 кв. м

Средняя трёхкомнатная квартира имеет общую площадь 81,48 кв. м (-1,8% к 3 кварталу 2014 года) и среднюю цену 39,57 тыс. руб. за 1 кв. м.

Средняя четырёхкомнатная квартира имеет общую площадь 118,7 кв. м (-4,3% к 3 кварталу 2014 года) и среднюю цену 46,55 тыс. руб. за 1 кв. м.

14. Сравнительный анализ средних цен на квартиры в строящихся объектах и квартир, предложенных к продаже в сданных объектах.

Среди исследуемых нами объектов нового строительства в сегменте массового жилья наиболее высокие цены предложения традиционно были зафиксированы на квартиры в домах, уже сданных в эксплуатацию. В декабре 2014 года в структуре предложения новостроек в сегменте массового жилья присутствовало 5 таких объектов: ул. Дружбы, 31а (строит.адрес дом 67, застройщик «Сибирьинвестхолдинг»), ул. Тухачевского 49б (застройщик «Кемеровогражданстрой»), пр. Молодёжный, 15б (строит.адрес дом 64, застройщик «Сиббизнесконсалтинг»), ул. Серебряный бор, 25 (строит.адрес дом42, застройщик ООО «СДС-Финанс»), ул. 2-я Заречная, 5а (строит.адрес дом 20, застройщик ООО «СДС-Финанс»).

По итогам 4 квартала средняя цена предложения 1 кв. м в сданных домах составила 45,94 тыс. руб., что на 7,3 % ниже, чем в предыдущем отчётном периоде. Падение средней удельной цены 1 кв. м в данном сегменте наблюдается второй квартал подряд.

На диаграмме представлена динамика средних цен в строящихся домах и домах, сданных в эксплуатацию, начиная с 3 квартала 2013 года.

В секторе жилья, находящегося в активной фазе строительства, также отмечена отрицательная динамика, снижение составило 2,3%, средневзвешенная удельная цена предложения 1 кв. м в данном сегменте составила 40,33 тыс. рублей.

15. Итоги 2014 года

·      В течение 2014 года на первичном рынке жилья Кемерово наблюдалась колебательная ценовая стагнация. Квартальные изменения средней удельной цены предложения квадратного метра не превышали +/-2%. Средняя цена предложения 1 кв. м на первичном рынке жилья на протяжении 9-ти кварталов «крутится» вокруг отметки 41,5-42 тыс.руб., так и не достигнув докризисного показателя в 43,5 тыс.руб./кВ.м.

·      Вместо запланированных к вводу в 2014 году 320 тыс. кв. м фактически было введено 283,4 тыс. кВ. м. Годовой прирост составил полпроцента, лидером по вводу в эксплуатацию является Рудничный район.

·      Годовой прирост средней цены предложения 1 кв. м на рынке новостроек составил -0,35%, в сегменте массового жилья -0,95%.

·      Годовой прирост объёма предложения новостроек по городу Кемерово составил +28%, в сегменте массового жилья +26%. При этом соотношение доли массового жилья и жилья повышенной комфортности сохранилось: как и год назад бизнес-класс занимает всего 17% от общего предложения.

·      За 2014 год в структуре массового жилья произошли изменения: на 9% уменьшилась доля жилья комфорт-класса, доля эконом-класса увеличилась на 7%, малогабаритного жилья - на 4%.

·      За 2014 год изменилась структура предложения и по ценовым диапазонам. В декабре 2013 года можно было купить новостройки с ценой квадратного метра от 30 до 35 тыс.руб.. В конце 2014 года, таких предложений уже не было, нижняя ценовая граница начиналась от 35 тыс.руб./кв.м.

·      По итогам 2014 года больше всего выросли цены на новостройки ФПК и Ленинского района (около 5%). В остальных районах средняя цена увеличилась незначительно, а в Рудничном района даже немного снизилась (-0,7%).

·      В декабре 2014 года самые высокие цены были в новостройках Центрального и Заводского районах (ФПК и Сиб-Гвардейцев) – на уровне 45-46 тыс.руб./кв.м. На втором месте Ленинский район и п. Южный со средней ценой квадратного метра 42-43 тыс.руб.. На третьем месте – Рудниничный район, где цены на новостройки колеблются в диапазоне 39-40 ты.с руб..

·      Итогом 2014 года можно считать смену лидера в структуре предложения в зависимости от технологии: в декабре 2012 года преобладали новостройки в каркасном исполнении (37%), в декабре 2013 года лидировала панельная технология домостроения (38%), а в декабре 2014 года – большинство домов возводилось в монолитной технологии домостроения (39%).

·     По итогам года зафиксировано незначительное увеличение средней цены предложения 1 кв. м только в сегменте 2-комнатных квартир (0,2%), остальные сегменты показали отрицательную динамику: 1-комнатные и 3-комнатные (-3,7%), 4-комнатные (-0,5).

Приложение №3. Числовая дискретная пространственно-параметрическая модель рынка строительства и продажи жилья.

Город Кемерово

Период 4 квартал 2014 г.

Источник собственная база данных новостроек и сайты застройщиков

Показатели:

1. объём строительства, шт.
2. объём строительства, кв.м
3. объём предложения объектов, шт.
4. объём предложения объектов, кв.м
5. минимальная цена, т.р./кв.м
6. средневзвешенная цена, т.р./кв.м
7. погрешность в определении средневзвешенной цены, %
8. максимальная цена, т.р./кв.м

Класс	район	показатели	стадии строительства
			все стадии	нулевой цикл	монтаж этажей	отделка	после сдачи
все категории	все районы	объём строительства, шт.	99	24	44	24	7
		объём строительства, кв.м	713624,89	163110,78	326726,2	169522,91	54265
		объём предложения объектов, шт.	69	9	36	17	7
		объём предложения объектов, кв.м	526677,31	66018,6	279209	127184,71	54265
		минимальная цена, т.р./кв.м	35,25	36,7	35,25	35,71	37,56
		средневзвешенная цена, т.р./кв.м	42,61	44,17	40,89	44,75	44,28
		СКО, т.р./кв.м	7,55	8,14	7,58	7,65	4,48
		погрешность, %	4,2981	13,0306	6,2642	8,5458	8,2533
		максимальная цена,т.р./кв.м	75,08	62,26	66,13	75,08	52,4
все категории	центральная зона	объём строительства, шт.	27	8	10	6	3
		объём строительства, кв.м	248793,7	67864,5	100377,6	51222,6	29329
		объём предложения объектов, шт.	19	2	9	5	3
		объём предложения объектов, кв.м	182609,2	22000	88557,6	42722,6	29329
		минимальная цена, т.р./кв.м	39,95	59,92	39,95	46,12	40
		средневзвешенная цена, т.р./кв.м	49,05	61,09	46,61	53,49	40,95
		СКО, т.р./кв.м	9,81	1,65	6,36	9,97	2,99
		погрешность, %	9,4315	5,4093	9,6492	18,6326	10,3330
		максимальная цена,т.р./кв.м	75,08	62,26	66,13	75,08	42,59
все категории	среднеудалённые зоны	объём строительства, шт.	30	9	9	9	3
		объём строительства, кв.м	206322,77	56640,28	70644,48	63159,01	15879
		объём предложения объектов, шт.	19	2	8	6	3
		объём предложения объектов, кв.м	138782,69	16100,4	64434,48	42368,81	15879
		минимальная цена, т.р./кв.м	40,13	41,07	40,91	40,13	48,35
		средневзвешенная цена, т.р./кв.м	44,01	43,23	42,82	42,94	49,85
		СКО, т.р./кв.м	3,65	3,06	3,53	4,07	4,79
		погрешность, %	3,9090	14,1704	6,2229	8,4686	13,5757
		максимальная цена,т.р./кв.м	52,4	45,39	44,89	47,3	52,4
все категории	удалённые зоны	объём строительства, шт.	42	8	24	9	1
		объём строительства, кв.м	258508,42	47106	147204,12	55141,3	9057
		объём предложения объектов, шт.	31	5	19	6	1
		объём предложения объектов, кв.м	205285,42	27918,2	126216,92	42093,3	9057
		минимальная цена, т.р./кв.м	35,25	36,77	35,25	35,71	37,56
		средневзвешенная цена, т.р./кв.м	37,8	37,77	37,36	39,27	н/д
		СКО, т.р./кв.м	8,1409	8,6873	8,1409	8,3473	н/д
		погрешность, %	7,8641	23,0004	10,2721	19,0120	н/д
		максимальная цена,т.р./кв.м	43,83	39,81	43,83	42	н/д
эконом	все районы	объём строительства, шт.	44	13	15	15	1
		объём строительства, кв.м	264419,83	68597,44	91526,48	95238,91	9057
		объём предложения объектов, шт.	27	5	13	8	1
		объём предложения объектов, кв.м	163356,99	23166,6	78237,68	52900,71	9057
		минимальная цена, т.р./кв.м	35,25	36,7	35,25	35,72	н/д
		средневзвешенная цена, т.р./кв.м	38,74	38,89	38,41	39,33	37,56
		СКО, т.р./кв.м	7,6748	9,2280	8,2721	7,6485	н/д
		погрешность, %	7,7705	23,7285	12,4340	14,7006	н/д
		максимальная цена,т.р./кв.м	45,39	45,39	43,76	40,75	н/д
комфорт	все районы	объём строительства, шт.	40	6	24	6	4
		объём строительства, кв.м	289215,66	45148,84	174342,42	48095,4	21629
		объём предложения объектов, шт.	30	2	18	6	4
		объём предложения объектов, кв.м	230695,42	20857	140114,02	48095,4	21629
		минимальная цена, т.р./кв.м	35,75	39,81	35,75	42	42,59
		средневзвешенная цена, т.р./кв.м	42,69	40,44	40,56	46,29	48,03
		СКО, т.р./кв.м	7,5512	3,3640	7,5768	4,7249	4,6501
		погрешность, %	6,5693	16,6370	9,0614	9,1296	11,1794
		максимальная цена,т.р./кв.м	52,4	41,07	48,43	50,8	52,4
бизнес	все районы	объём строительства, шт.	15	5	5	3	2
		объём строительства, кв.м	159989,4	49364,5	60857,3	26188,6	23579
		объём предложения объектов, шт.	12	2	5	3	2
		объём предложения объектов, кв.м	132624,9	22000	60857,3	26188,6	23579
		минимальная цена, т.р./кв.м	39,95	59,92	39,95	44,01	40
		средневзвешенная цена, т.р./кв.м	51,11	61,09	48,52	56,12	40,13
		СКО, т.р./кв.м	7,9687	1,6522728	6,8533	7,3182	0,1768
		погрешность, %	9,4019	5,4093	14,1248	18,4418	0,8810
		максимальная цена,т.р./кв.м	75,08	62,29	66,13	75,08	40,25

*выборка недостаточно репрезентативна, и средними нужно пользоваться с осторожностью.