1. Выводы:

1.      По итогам 9 месяцев в Кемерове было введено в эксплуатацию 304,4 тысяч кв.м жилья, что на 3,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

2. Объём строительства по итогам 3 квартала 2016 года первичного рынка в целом по городу составил в количественном выражении 93 объекта, объём предложения 79 объектов. По сравнению с 3 кварталом 2015 года и объём строительства, и объём предложения уменьшились на 7%.
3. По отношению к 3 кварталу 2015 года средневзвешенная цена предложения 1 кв. м на первичном рынке снизилась на 1,7%, а минимальная цена предложения 1 кв.м - на 12,5%.
4. Объём предложения в сегменте массового жилья за квартал не изменился и составил 63 объекта. По отношению к 3 кварталу прошлого года доля комфорт-класса уменьшилась с 44% до 32%. А доля эконом-класса выросла с 49% до 62%.

5.      В сегменте массового жилья средняя цена предложения квадратного метра в новостройках по итогам 3 квартала 2016 года не изменилась и составила 39,27 тыс. руб.. Это стало возможным благодаря «сданным» домам, доля которых в общем объёме предложения превышает 40%. В сегменте строящихся домов показатель средней цены предложения 1 кв.м продолжает снижаться.

6.      Половина объёма предложения сосредоточена в диапазоне от 35 до 40 тыс.руб/кВ.м. Спустя 5 лет на рынке новостроек вновь появились предложения с ценой квадратного метра ниже 30 тысяч рублей.

7.      Наибольший объём предложения новостроек сосредоточен в Ленинском районе (24%). Самая высокая средняя удельная цена предложения за квадратный метр в Центральном районе – 42,88 тыс.руб/кв.м.. Самые значительные изменения данного показателя в Кировском районе (-8,5% за квартал).

8.      В разрезе по стадиям строительства самая высокая цена предложения 1 кв. м зафиксирована в сданных домах – 41,09 тыс. руб., самая низкая – у новостроек на стадии подготовительных работ – 33,83 т.р/кв.м. Самые большие изменения средней цены предложения 1 кв.м произошли в сегменте на стадии подготовительных работ (-15,4%) и на стадии фундамента (+13%).

2. Статистические данные, 2008-2016 гг..

Уровень жизни населения (Кемеровостат)

Жилищное строительство в г. Кемерово (Кемеровостат)

Основные показатели развития ипотеки, рынка жилья и жилищного строительства

3. Экономические факторы и их влияние на рынок недвижимости.

Итоги социально-экономического развития г. Кемерово за 1 полугодие 2016 года

В 1 полугодии 2016 года социально-экономическое развитие города Кемерово характеризовалось разнонаправленной динамикой. Несмотря на снижение ряда экономических показателей, отмечен рост относительно 1 полугодия 2015 года таких макроэкономических показателей как, индекс промышленного производства, объем введенного в эксплуатацию жилья и среднемесячная начисленная заработная плата по крупным и средним предприятиям.

На крупных и средних предприятиях промышленности отмечен незначительный рост производства (на 0,1 %), что обусловлено увеличением объемов производства и распределения электроэнергии, газа и воды на 17,7 %.

Предприятиями города выполнены строительные работы на сумму 7,9 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах составило 85,1 % к уровню 1 полугодия 2015 года. Объем введенного в эксплуатацию жилья составил 195 тыс. кв. м, что на 31,2 % больше уровня 1 полугодия 2015 года.

Организациями города всех форм собственности за 1 полугодие 2016 года направлено 10,1 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, что в сопоставимых ценах на 21,0 % ниже уровня 1 полугодие 2015 года. Объем инвестиций по крупным и средним предприятиям сложился на уровне 6,1 млрд. рублей (снижение в сопоставимых ценах составило 6,2 %).

На потребительском рынке города за 1 полугодие 2016 года отмечено некоторое снижение оборота общественного питания до 2,3 млрд. рублей, объема платных услуг населению – до 16,9 млрд. рублей, а также оборота розничной торговли – до 47,7 млрд. рублей.

Индекс потребительских цен в июне 2016 года по отношению к предыдущему месяцу составил 100,4 %, в том числе на продовольственные товары – 100,4 %, непродовольственные товары – 100,5 %, услуги – 100,3 %. С начала текущего года индекс потребительских цен составил 103,2 %.

Среднемесячная начисленная заработная плата по крупным и средним предприятиям в среднем за 1 полугодие 2016 года составила 35 291,2 рубля и увеличилась к уровню 1 полугодия 2015 года номинально на 4,5 %.

Индекс реальной заработной платы за январь-июнь 2016 года составил 97,0 %.

Число зарегистрированных безработных на рынке труда с начала 2016 года увеличилось на 1,8 %.

По данным Кемеровостата, за январь-сентябрь (включительно) 2016 года в Кемеровской области введено в эксплуатацию 802,4 тыс. кв. метров жилых помещений, прирост по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил 12%. В том числе 376,7 тыс. кв. метров жилья построено населением (прирост 3,3%).

Вопреки росту ввода, в регионе продолжает снижаться объём работ, выполненных по виду экономической деятельности «строительство». Так, за 9 месяцев по договорам строительного подряда выполнено работ на сумму 72,16 млрд рублей, что составляет лишь 87,6% от показателя аналогичного периода прошлого года. Отметим, планомерное снижение объёмов работ в денежном выражении наблюдается с мая 2015 года, исключением стал лишь март текущего года, но и тогда рост был незначительный (1,2%).

Индекс предпринимательской уверенности остался отрицательным (-27%). Доля организаций, оценивших свой портфель заказов как «нормальный» и «выше нормального», составила 57%; «ниже нормального» – 43%. Средний уровень загрузки производственных мощностей строительных организаций – 67% (во II кв. – 62%). Рост прибыли отметили 16% предпринимателей (во II кв. – 13%), снижение – 10% (во II кв. – 18%). На убыток указали 27% респондентов (во II кв. – 26%). Доля руководителей, оценивших общую экономическую ситуацию на предприятии как «благоприятную» и «удовлетворительную», составила 78%, как «неблагоприятную» – 22% (во II кв. – 73% и 27% соответственно). Большинство (64% опрошенных) прогнозируют в IV квартале сохранение физического объёма работ, 14% – увеличение, 22% – уменьшение.

Важнейший источник инвестиций в жилищное строительство – ипотечное кредитование – показывает неоднозначную тенденцию. По данным Центробанка РФ, за 8 месяцев 2016 года в Кемеровской области было выдано 9,47 тыс. ипотечных кредитов (на 2,13 тыс. больше, чем в аналогичном периоде прошлого года) на общую сумму 12,28 млрд рублей (прирост за год 30,4%).

По данным Управления Росреестра по Кемеровской области, за 9 месяцев текущего года количество заключенных физлицами договоров долевого участия (ДДУ) на жилые помещения выросло на 32%: с 2,13 тыс. договоров за 9 месяцев 2015 года до 2,81 тыс. договоров за 9 месяцев текущего. Наибольший прирост количества зарегистрированных ДДУ зафиксирован во 2 квартале (+63% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года). В 3 квартале динамика роста составила всего 15,6%. Доля ипотеки по сравнению с 3 кварталом 2015 года выросла на 3%, а по сравнению со 2 кварталом 2016 года – на 6,3% (с 42,5% до 48,8%).

Общее количество зарегистрированных за 9 месяцев текущего года прав участников долевого строительства к аналогичному периоду прошлого года снизилось на 6,7% и составило 2,81 тыс. договоров.

На вторичном рынке, наоборот, по итогам 3 квартала 2016 года доля договоров купли-продажи с привлечением кредитных средств снизилась с 55 до 53%.

По итогам 3 квартала 2016 года и на первичном, и на вторичном рынке жилья отмечено снижение темпов падения цен. На рынке строящегося жилья квартальные изменения средней цены предложения 1 кв.м составили -0,1%, на рынке готового жилья -0,7% (оба показателя находятся в пределах статистической погрешности).  По состоянию на сентябрь 2016 года средняя цена предложения 1 кв.м на первичном рынке жилья в целом по городу составила 41 тыс.руб, на вторичном - 45,54 тыс.руб.

4.  Новости рынка жилищного строительства Кемерово.

1. Компания-застройщик «Тибет-СВ» стала фигурантом уголовного дела. Дело возбудили по статье 159 УК РФ «Мошенничество, совершенное в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение». В Прокуратуре региона сообщили, что ущерб причинён в размере более 136 млн рублей. Сотрудники ведомства выявили нарушения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» при строительстве трёх жилых домов на проспекте Молодежном, улицах Гагарина и Двужильного.

2. Компания «Програнд» и Кемеровский государственный сельхозинститут подписали соглашение о партнёрстве и сотрудничестве, в рамках которого до конца лета на территории жилого комплекса «Верхний бульвар» будет построен городской сквер. На территории сквера предусматривается аллеи с лавочками и зоной отдыха, а на сегодняшний день уже есть контактная звероферма и кинодром для выгулки собак. В рамках сотрудничества в дальнейшие планы входит благоустройство стадиона с полосой препятствий, футбольного поля и спортивными сооружениями.

4. Компания «Промстрой» начала продажи квартир в новом жилом комплексе «Цветной бульвар», расположенном в мрк. 16а Ленинского района. На старте продаж цена квадратного метра – от 32 тыс.руб.. При 100% оплате наличными или ипотекой дополнительная скидка на квартиру составила 2000 рублей с квадратного метра. Квартир комплекса имеют свободную планировку и оптимальные пространства площадью от 40,15 м2 до 75,44 м2.

5. Компания «СДС-Финанс» ввела в эксплуатацию 2 дома и детский сад в загородном посёлке «Европейские провинции». Православный детский сад имени Михаила Архангела рассчитан на 100 детей в возрасте от 1,5 до 7 лет. В учреждении предусмотрено все для гармоничного развития и здоровья детей: спальные и игровые комнаты, залы для занятий музыкой и спортом, медицинский и пищевой блоки, кабинеты логопеда и психолога. Предусмотрены занятия с сенсорными нитями, работа на песочных столах, игры в сухом бассейне, которые положительно повлияют на общее эмоциональное и речевое развитие, социальную адаптацию детей. Во дворе оборудованы шесть игровых городков с песочницами, качелями, горками и теневыми навесами и спортивная площадка с безопасным покрытием для бега, прыжков, спортивных игр.    Детский сад полностью отвечает правилам безопасности. Установлена автоматическая пожарная сигнализация, охранная сигнализация с тревожной кнопкой, видеонаблюдение, автоматический шлагбаум. Инвестиции ХК Сибирский деловой союз» в строительство детского сада составили 135 млн.  рублей. При этом компания решила безвозмездно передать объект муниципалитету. 

6. В Кировском районе возобновлено строительство жилого комплекса «Рекордный», расположенного на пересечение улиц Инициативной и Рекордной. Первый девятиэтажный дом на 108 квартир по улице Рекордная, №35 планируется заселить уже во 2 квартале 2017 года. Застройщик ООО «Партнёр», генподрядчик ООО «СКС».

5. Динамика общих показателей первичного рынка жилья.

По итогам 3 квартала 2016 года зафиксировано незначительное увеличение объёма строительства (на 1%), объём предложения остался на уровне прошлого квартала. По состоянию на сентябрь 2016 года объём строительства составил 93 объекта (697476,72 кв. м), из них к продаже предлагались 79 объектов (596742,89 кв.м). По отношению к аналогичному периоду 2015 года и объём строительства, и объём предложения показали снижение на уровне 7%.

Cтруктура предложения по итогам квартала также не изменилась: 80% - сегмент массового жилья (63 объекта), 20% - жильё повышенной комфортности (16 объектов).

Далее в отчёте будет рассматриваться только сегмент массового жилья, доля которого в общем объёме предложения осталась прежней.

Средняя удельная цена предложения квадратного метра в новостройках Кемерово в сегменте массового жилья в 3 квартале 2016 года составила 39,27 т.р., это на 0,1% меньше, чем в предыдущем квартале. Данное значение находится в пределах статистической погрешности и является незначимым. С начала года снижение составило 3,7%.

Анализ изменения цен с учётом структурных сдвигов показал, что в объектах, продажи по которым велись как в 3 квартале 2016 года, так и в предыдущем квартале, отмечено небольшое повышение средней цены предложения 1 кв.м. Средний прирост цен по таким домам составил 0,5%. Выборка по таким новостройкам в сегменте массового жилья составила 44 объекта, это 70% от общего количества. Для сравнения, в предыдущем отчётном периоде этот показатель составлял 93%. Данный факт свидетельствует о небольшом повышении спроса в сегменте массвого жилья в течение 3 квартала 2016 года.

В 24% (15 объектов) предложений выборки, очищенной от влияния структурных сдвигов, зафкисировано снижение средней цены 1 кв.м в диапазоне от 1 до 10%, в 16% новостроек цена за квартал не изменилась. В 19 объектах (30%) отмечено повышение цены за квадрат в диапазоне от 1 до 13%. Оправдывая повышением цен на стройматериалы, некоторые застройщики подняли цены в расчёте на оживление спроса перед окончанием программы господдержки ипотеки.

На следующей диаграмме представлена сравнительная динамика объёма предложения и средней цены предложения 1 квадратного метра на первичном рынке жилья Кемерово в сегменте массового жилья за последние семь лет. За 3 квартал 2016 года объём предложения новостроек в данном сегменте по сравнению с предыдущим периодом не изменился – 63 объекта.

В 3 квартале 2016 года число новостроек в сегменте массового жилья, находящихся в активной стадии строительства, по сравнению с прошлым кварталом уменьшилось на 1 объект и составило 75 многоквартирных жилых дома. Изменения прозошли за счёт уменьшения количества строящихся домов, где «продажи ещё не начаты».

Рынок жилищного строительства в сегменте массового жилья.

Впервые за всю историю наблюдения в течение квартала не было анонсировано начала продаж ни одного объекта.

6. Структура предложения новостроек.

Структура массового жилья в зависимости от класса качества также не изменилась. Доля новостроек эконом-класса, по-прежнему, составляет 62%, доля комфорт-класса 32% малогабаритное жильё -6%. Данная тенденция свидетельствует о смещении спроса (в связи с уменьшением покупательской способности) в сегмент жилья более худшего по качеству, но более доступного по цене.

В зависимости от стадии строительства структура предложения рынка первичного жилья изменилась, в основном, за счёт перехода объектов на следующую стадию строительства и выглядит следующим образом:

- наибольшая доля (41%) у новостроек, введённых в эксплуатацию;

- 19% новостройки на стадии возведения стен;

- 16% у домов на стадии отделочных работ;

- 8% дома «на сдаче»;

- 6% на стадии готовой коробки

- по 5% на стадии подготовительных работ и фундамента.

Наибольшие квартальные изменения отмечены в сегменте на стадии отделочных работ, его доля за квартал уменьшилась на 8%. На 4% уменьшилось доля объектов на стадии подготовительных работ. Положительный прирост отмечен в сегменте «коробка готова» (+5%) , на 7% увеличилась доля сданных домов.

Таким образом, изменения, произошедшие в структуре первичного рынка в 3 квартале 2016 года, свидетельствуют о высоких темпах строительных работ.

По отношению к аналогичному периоду прошлого года в структуре предложения по стадиям строительства произошли кардинальные изменения. Доля домов, введённых в эксплуатацию, выросла с 23 до 41%, в свою очередь доля новостроек на стадии отделочных работ уменьшилась с 36 до 16%.

В структуре предложения новостроек в зависимости от района за квартал изменений не произошло.

Наибольшая доля предложения новостроек принадлежит Ленинскому району (24%). В 68 микрорайоне из 12-ти домов девять уже введены в эксплуатацию (застройщик ФРЖС). Готовится к сдаче 1-я очередь ЖК «Крылья» (застройщик «МК-строй»). ООО «Програнд» сдал первый дом в ЖК «Верхний бульвар», до конца года запланирован ввод ещё одного дома. Готовится к сдаче ЖК «Серебряный ключ» (застройщик «Мера»). Введён в эксплуатацию жилой дом по ул. Парковая 23А (застройщик ООО «Инвестстройком»), продолжается строительство жилого дома ул. Молодёжная 52Б (застройщик ООО «Градстрой»).

На втором месте лидер прежних лет - Рудничный район (17%). Подходит к завершению освоение микрорайона № 12 (застройщик «Програнд»): начата передача квартир дольщикам в ж/д 25. В ЖК «Семейный» (застройщик «СДС-финанс») в 3 квартале сдан ж/д 3А на 384 квартиры. В жилом комплексе «Северная звезда» сданы ещё 2 дома.

Третье место поделили между собой два района: по 14% у Заводского района и ж.р. Лесная поляна.

На 1% уменьшилась доля Центрального района (13%). Продолжается освоение микрорайона № 15а (застройщики «Промстрой» и «СибирьИнвестХолдинг»), активно ведётся строительство в соседнем микроайоне 16а. Медленными темпами идёт строительство жилого дома на пересечении улиц Гагарина-Суховская. ООО «Програнд» начал строительство первого дома в ЖК «Московский проспект».

Доля Кировского района составила 5%. Про должаются отделочные работы в ж/д пер. Леонова, 4. Возобновлено строительство ЖК «Рекордный» на пересечении улиц Рекордная-Инициативная.

Таким образом, структура предложения новостроек по районам, претерпела кардинальные изменения. Долгое время рейтинг районов по количеству строящихся объектов возглавляли Рудничный район и Лесная поляна. В 2013 году началось освоение 68 микрорайона, а с началом застройки микрорайона Марковцева-5, впервые, за всю историю наблюдений в лидирующую позицию занял Ленинский район.

Структура предложения в сегменте массового жилья по технологии строительства по итогам 3 квартала 2016 года выглядит следующим образом: доля монолитного домостроения составляет 37% (2% за квартал). На втором месте (33%) панельное домостроение. Доля каркасной технологии строительства уменьшилась на 1% и составляет 17%. Доля кирпичных объектов также уменьшилась на 1% и составила 13% по итогам текущего периода.

7. Зонирование территории г. Кемерово

Зоны на карте города.

Административно Кемерово разделено на правобережную и левобережную часть рекою Томь. В настоящее время в состав города Кемерово входит 9 административных районов: в том числе, 5 внутригородских районов, а также 4 жилых района (ж.р.), исторически сложившихся на месте разработки угольных месторождений: Ягуновский, Промышленновский, Кедровка, Пионер, город-спутник «Лесная Поляна», строительство и заселение которого начато в 2008 году.

В левобережной части города находятся Завóдский, Центральный, Ленинский районы и ж.р. Ягуновский, Пионер; на правом берегу расположены: Рудничный, Кировский районы, ж.р. Кедровка и Промышленновский, город-спутник «Лесная Поляна».

Заводский район, самый большой по занимаемой площади в городе, включает в себя несколько зон, которые различаются по близости к центру, качеству жилищного фонда, транспортным магистралям и плотности застройки. Статус этих зон и цены на жильё существенно различаются, поэтому мы выделили на его территории несколько топонимических зон: п. Южный, микрорайон ФПК, район Швейной фабрики, частный сектор завокзальной территории.

Зоны на карте города в зависимости от удалённости от центра.

На следующей карте представлено разбиение зон Кемерово на 4 типа в зависимости от удалённости от центра города. Коричневым цветом отмечен Центральный район города, красным – среднеудалённые зоны престижных спальных районов, бледно-розовым отмечены удалённые зоны города и белым цветом - значительно удалённые зоны пригорода.

Средние цены на рынке строительства и продажи жилья по зонам Кемерово.

В выделенных зонах была рассчитана средневзвешенная цена предложения 1 кв.м. Каждой зоне был присвоен цвет в зависимости от величины средней цены. Каждой зоне был присвоен цвет в зависимости от величины средней цены.

В связи с выходом на рынок ЖК «Рекордный» на начальной стадии строительства зафиксировано снижение средней цены квадратного метра в Кировском районе.

8. Распределение средней цены 1 кв.м. по ценовым диапазонам.

Вновь после пятилетнего перерыва на рынке новостроек появился сегмент с ценой квадратного метра ниже 30 тысяч рублей. Доля ценового сегмента с ценой квадратного метра в диапазоне от 30 до 35 тыс.руб. уменьшилась за квартал на 6% и составила по итогам 3 квартала 11%.

Далее самая большая доля (51%) у объектов с ценой 1 кв.м в диапазоне от 35 до 40 тыс.руб., квартальные изменения составили +8%. На 3% снизилась доля сегмента от 45 до 50 т.р./кв.м. В то же время доля доля сегмента от 40 до 45 тыс.руб./кв.м не изменилась. 35%.

Следующая диаграмма иллюстрирует изменения в структуре рынка новостроек по ценовым диапазонам за последние 5 лет.

9. Зависимость средней цены 1 кв. м. от района расположения.

По итогам 3 квартала в рейтинге районов Кемерово в зависимости от средней цены предложения 1 квадратного метра произошли перестановки. Лидером, по-прежнему, является Центральный район со значением 42,88 тыс.руб./кв.м. На 2-м месте Заводский район со значением 40,8 тыс.руб/кв. 3 место занимает мкр. Южный (40,2 тыс.руб./кв. м). Лесная поляна уступила Кировскому району (36,3 тыс.руб./кв.м) место аутсайдера.

В зависимости от района показатель средней цены квадратного метра показал разнонаправленную динамику. Положительный прирост данного показателя зафиксирован в Заводском районе (4,3%). Отрицательная динамика отмечена в Лесной поляне (-8,5%). Остальные районы продемонстрировали незначительные измегнения средней цены 1 кв.м в пределах 2%.

По отношению к 3 кварталу 2015 года во всех районах Кемерово наблюдался понижательный тренд ценового показателя. Наибольшее снижение за год показали Кировский район (-8%) и мкр. Южный (-5%).

В следующей таблице приведены данные о цене 1 кв.м на первичном рынке жилья и вторичном рынке жилья в разбивке по районам, а также годовой прирост этих показателей. По итогам 3 квартала 2016 года в целом по городу средняя цена предложения 1 кв. м показала отрицательную динамику с небольшими значениями как на первичном рынке (-0,1%), так и на вторичном рынке (-0,7%). Данные значения говорят о замедлении темпов снижения средних цен на рынке жилья.

В зависимости от района на первичном рынке за этот же период в обоих сегментах районы продемонстрировали разнонаправленную динамику средней цены предложения квадратного метра. Самые значительные изменения зафиксированы в мкр. ФПК и в Кировском районе. На ФПК средние цены 1 кв.м и на первичном, и на вторичном рынке показали одинаковый прирост на уровне 7%. Отрицательная динамика отмечена на первичном рынке в новостройках Кировского района (-8,5%), а на вторичном рынке в Лесной поляне (-6,3%).

10. Зависимость средней цены 1 кв. м. от срока сдачи объекта.

Следующая диаграмма отображает структуру предложения новостроек в зависимости от срока сдачи объекта.

По итогам 3 квартала 2016 года в структуре предложения новостроек в сегменте массового жилья преобладают дома, введённые в эксплуатацию ранне отчётного периода (38%). Второе место у домов со сроком сдачи в 4 квартале 2016 года (19%). Доля объектов со сроком сдачи 201 7 год составляет всего 33%, это меньше, чем «уже сданных домов». Таким образом, доля строящихся домов постепенно сокращается.

На следующей диаграмме представлена зависимость средней цены предложения 1 кв. м. строящегося жилья от срока сдачи объекта. Самая низкая цена 1 кв. м. в строящихся домах со сроком сдачи 4 квартал 2017 года – 35,7 тыс. руб.. Наибольшее значение данного показателя в новостройках, сданных в эксплуатацию ранее отчётного периода – 41,07 тыс.руб./кв.м.

Самые значительные квартальные изменения средней цены предложения 1 кв. м. произошли в двух сегментах: на 6% подорожали дома со сроком сдачи 3 квартал 2016 и 3 квартал 2017 года.

Одним из признаков кризисного времени является перенос срока сдачи объекта. Таких новостроек в областном центре становится всё больше. Причём снижение темпов строительства демонстирируют не только мелкие застройщики, возводящие точечные проекты, но и крупные компании, реализующие проекты комплексной застройки.

11. Зависимость средней цены 1 кв. м. от этапа строительства.

Ниже на диаграмме наглядно представлена зависимость средней цены предложения 1 кв.м от этапов строительства. По итогам 3 квартала 2016 г. самый высокий показатель у сданных новостроек – 41,09 тыс.руб./кв.м, самый низкий – у новостроек на стадии подготовительных работ – 33,83 т.р/кв.м. За отчётный период самые большие изменения средней цены предложения 1 кв.м произошли в двух сегментах: на стадии подготовительных работ уменьшилась на 15,4%, на стадии фундамента увеличилась на 13%.

Как изменились средние цены предложения 1 кв. м в новостройках за год в зависимости от этапа строительства по отношению к 3 кварталу 2015 года. Все сегменты, кроме стадии «коробка готова» показали отрицательную динамику средней удельной цены предложения квадратного метра. Больше всего «упала» цена предложения в домах «на стадии подготовительных работ» (-13,5%). На 10% снизилась цена предложения в сегменте «на сдаче» и на 9% на стадии фундамента. Небольшой прирост отмечен только в домах на стадии «коробка готова» (1,2%).

Изменения средней цены предложения 1 кв. м в зависимости от этапа строительства

Этап	Средняя цена 1 кв.м, тыс. руб.		годовой прирост, в %
	сентябрь 2015	сентябрь 2016
На сдаче	43,6	39,16	-10,1
Отделочные работы	39,8	37,91	-4,8
Коробка готова	39,7	40,21	1,2
Возведение стен	39,6	37,6	-5,1
Фундамент	42,8	39,02	-8,9
Подготовительные работы	39,1	33,83	-13,5

12. Зависимость средней цены 1 кв. м. от класса качества.

Структура выборки по классам качества за квартал не изменилась: преобладает жильё эконом-класса (62%). Доля комфорт-класса составляет 32%, доля малогабаритного жилья 6%.

Самым дорогим сегментом массового жилья по цене квадратного метра является комфорт-класс – 41,35 тыс. руб./кв.м. Далее эконом-класс (38,65тыс. руб./кв.м.). Самая низкая цена квадратного метра в малогабаритных новостройках – 34,9 тыс.руб. Наиболее значимые изменения зафиксированы в сегменте малогабаритного жилья (+2,8%).

Анализ объёма предложения методом исключения структурных сдвигов корректирует полученные данные. Если брать во внимание только те объекты, которые продавались как в 3 квартале, так и во 2 квартале 2016 года, то становится очевидным, что объекты малогабаритного пользуются бОльшим спросом, о чём свидетельствует рост показателя в этом сегменте (+3,8%). Новостройки эконом-класса продемонстрировали снижение на уровне 8%, комфорт-класс также «подешевел» на 4,6%.

На следующей диаграмме представлена динамика средних цен в различных сегментах по классу качества. В 2015 году средняя цена предложения 1 кв.м в комфорт-классе и эконом-классе снижалась на протяжении трёх кварталов. В 3 квартале 2015 года их значения максимально сблизились. В сегменте малогабаритного жилья резкие скачки средней цены предложения 1 кв.м обусловлены низкой репрезентативностью выборки.

Ниже приведены средние цены по состоянию на сентябрь 2016 года в зависимости от класса качества по районам города. Из таблицы видно, что цена предложения 1 кв.м в большей степени зависит от района, а не от класса качества проекта. Во 2 квартале 2016 года самая высокая цена зафиксирована в сегменте новостроек комфорт-класса Центрального района – 44,19 т.р./кВ.м, самая низкая – в сегменте малогабаритного жилья в Рудничном районе – 33,05 тыс.руб./кВ.м.

Класс качества	малогабаритное жильё		эконом-стандарт		комфорт-класс
	кол-во	цена	кол-во	цена	кол-во	цена
Центральный	н/д	н/д	4	42	4	43,75
Ленинский	н/д	н/д	11	39,55	4	40,39
Рудничный	2	34	6	37,94	3	39,89
Заводский	1	37,29	3	37,31	5	43,6
Южный	н/д	н/д	6	39,62	2	42
Кировский	1	34,3	2	34,08	н/д	н/д
Лесная поляна	н/д	н/д	7	36,96	2	34,4
средняя по городу	4	34,9	39	38,65	20	41,35

13. Зависимость средней цены 1 кв. м. от количества комнат.

Самая высокая удельная цена предложения квадратного метра зафиксирована в четёрхкомнатных квартирах – 40,75 тыс.руб., самая низкая цена – в 2-х комнатных (38,45 тыс.руб.). По отношению к 3 кварталу 2015 года снижение составило в сегменте 1-комнатных 5,2%, 2-комнатные квартиры подешевели на 5,6% и 3-комнатные 1%.

По итогам текущего квартала все сегменты продемонстрировали незначительную отрицательную динамику в пределах 1,5%. Выборка 4-комнатных квартир не является репрезентативной, т.к. в ней присутствует всего 3 объекта. Квартальные изменения средних цен предложения 1 кв. м по отношению ко 2 кварталу 2016 года представлены в следующей диаграмме.

Ниже в таблице представлена зависимость средней цены предложения от местоположения дома и площади квартиры. По данным сравнительного анализа в 3 квартале 2016 года самый «дорогой квадратный метр» в 1-комнатных квартирах Центрального района – 43,05 тыс. руб., «самый дешёвый» в 3-комнатных квартирах Кировского района – 32,2 тыс. руб..

Распределение цен и площадей квартир по районам г. Кемерово, сентябрь 2016 г.

район Кемерово	1-комнатные		2-комнатные		3-комнатные		4-комнатные
	средняя площадь	ср цена 1 кв.м	средняя площадь	ср цена 1 кв.м	средняя площадь	ср цена 1 кв.м	средняя площадь	ср цена 1 кв.м
Центральный	35,63	43,05	53	41,24	82,61	42,68	н/д	н/д
Ленинский	37,65	41,08	56,1	37,94	80,2	39,71	н/д	н/д
Заводский	37,91	42,2	63,17	39,61	76,63	39,63	99	42,87
Южный	39,08	41,84	58,8	38,94	79,5	36,42	н/д	н/д
Рудничный	35,77	38,23	61,23	38,91	76,56	37,16	н/д	н/д
Кировский	30,72	33,75	48,62	33,92	57,97	32,2	н/д	н/д
Лесная поляна	41,49	35,58	62,32	35,42	89,41	37,17	131,9	36,5
средняя по городу	37,52	40,11	58,57	38,45	79,52	38,73	115,45	40,75

Наибольшее снижение средней цены 1 кв.м по итогам 3 квартала 2016 года зафиксировано в следующих сегментах: в 1-комнатных квартирах Рудничного района (-7,2%) и в 3-х комнатных квартирах Кировского района (-6%). Максимальный положительный прирост отмечен в сегменте 3-хкомнатных квартир: в новостройках Заводского района (8,5%).

14.Портрет «среднего дома»

В среднем доме 2,7 подъезда, 10,5 этажей.

Среднее число квартир в доме – 142 шт. (2% ко 2 кварталу 2016 года).

Средняя общая площадь дома – 6740,95 кв. м (1,5% к предыдущему кварталу). Таким образом, средняя площадь квартиры составляет 47,47 кв. м (-0,6% ко 2 кварталу 2016 года).

Как указано выше, средняя цена 1 кв. м составляет 39,27 тыс. руб., следовательно, средняя квартира стоит 1864,15 рублей (на 0,7% меньше, чем в предыдущем квартале).

Средняя однокомнатная квартира имеет общую площадь 37,52 кв. м (-1,4% ко 2 кварталу 2016 года) и среднюю цену 40,11 тыс. руб. за 1 кв. м

Средняя двухкомнатная квартира имеет общую площадь 58,57кв. м (-4,4% ко 2 кварталу 2016 года) и среднюю цену 38,45 тыс. руб. за 1 кв. м

Средняя трёхкомнатная квартира имеет общую площадь 79,52 кв. м (-2,2% ко 2 кварталу 2016 года) и среднюю цену 38,73 тыс. руб. за 1 кв. м.

Средняя четырёхкомнатная квартира имеет общую площадь 118,1 кв. м (-2,2% ко 2 кварталу 2016 года) и среднюю цену 40,75 тыс. руб. за 1 кв. м.

15. Сравнительный анализ средних цен на квартиры в строящихся объектах и квартир, предложенных к продаже в сданных объектах.

Среди исследуемых нами объектов нового строительства в сегменте массового жилья наиболее высокие цены предложения традиционно были зафиксированы на квартиры в домах, уже сданных в эксплуатацию. В сентябре 2016 года в структуре предложения новостроек в сегменте массового жилья присутствовало 26 таких объектов, это на 24% больше, чем в предыдущем периоде. По итогам 3 квартала средняя цена предложения 1 кв. м в сданных домах составила 41,09 тыс. руб., квартальные изменения составили всего 0,2% (данное значение находится в пределах статистической погрешности и является незначимым). В сегменте строящихся домов было отмечено снижение средней цены предложения квадратного метра в пределах 1%, в сентябре 2016 года это показатель составил в 38,38 тыс.руб.

На диаграмме представлена динамика средних цен в строящихся домах и домах, сданных в эксплуатацию за последние 5 лет. Таким образом, разница между ценой квадратного метра продолжает сокращаться, а индекс ценового разрыва между сегментами «готового» и «строящегося» жилья за 3 квартал 2016 года увеличился на 1 пункт и составил 108.

Приложение №3. Числовая дискретная пространственно-параметрическая модель рынка строительства и продажи жилья.

Город Кемерово

Период 3 квартал 2016 г.

Источник собственная база данных новостроек и сайты застройщиков

Показатели:

1. объём строительства, шт.
2. объём строительства, кв.м
3. объём предложения объектов, шт.
4. объём предложения объектов, кв.м
5. минимальная цена, т.р./кв.м
6. средневзвешенная цена, т.р./кв.м
7. погрешность в определении средневзвешенной цены, %
8. максимальная цена, т.р./кв.м

Класс	район	показатели	стадии строительства
			все стадии	нулевой цикл	монтаж этажей	отделка	после сдачи
все категории	все районы	объём строительства, шт.	93	15	20	25	33
		объём строительства, кв.м	697476,72	110365	157006,8	175960,11	254144,8
		объём предложения объектов, шт.	79	7	19	21	32
		объём предложения объектов, кв.м	596742,89	57229,32	143607,1	153416,67	242519,8
		минимальная цена, т.р./кв.м	29,15	29,15	31,5	34	33,4
		средневзвешенная цена, т.р./кв.м	41	36,56	38,82	41,28	43,08
		максимальная цена,т.р./кв.м	78	42	45,74	62,25	78
		СКО, т.р./кв.м	7,20	7,21	7,34	7,13	7,09
		погрешность, %	3,98	16,11*	8,92*	7,72*	5,91
все категории	центральная зона	объём строительства, шт.	24	2	6	8	8
		объём строительства, кв.м	230132,31	27787,93	52951,91	62444,6	86947,87
		объём предложения объектов, шт.	21	1	5	7	8
		объём предложения объектов, кв.м	206936,13	23111,8	39552,23	57324,2	86947,87
		минимальная цена, т.р./кв.м	37,38	37,38	39,85	37,78	38,58
		средневзвешенная цена, т.р./кв.м	46,58	н/д	42,08	47,02	50,17
		максимальная цена,т.р./кв.м	78	н/д	45,74	62,25	78
		СКО, т.р./кв.м	8,91	н/д	9,29	5,80	9,67
		погрешность, %	8,56*	н/д	22,09*	10,07*	14,57*
все категории	среднеудалённые зоны	объём строительства, шт.	39	8	10	7	14
		объём строительства, кв.м	273380,15	55693,44	77781,29	48509,07	91396,35
		объём предложения объектов, шт.	33	4	10	5	14
		объём предложения объектов, кв.м	229583,28	23759,41	77781,29	36646,23	91396,35
		минимальная цена, т.р./кв.м	34,5	36,66	34,5	39,26	39
		средневзвешенная цена, т.р./кв.м	40,77	39,43	38,17	41,43	42,78
		максимальная цена,т.р./кв.м	47,99	42,00	42,77	44,50	47,99
		СКО, т.р./кв.м	3,3010	3,2941	3,3073	3,3477	3,2791
		погрешность, %	2,86	9,65*	5,78	8,08*	4,25
все категории	удалённые зоны	объём строительства, шт.	30	5	4	10	11
		объём строительства, кв.м	193964,26	26883,66	26273,62	65006,44	75800,54
		объём предложения объектов, шт.	25	2	4	9	10
		объём предложения объектов, кв.м	160253,48	10358,08	26273,62	59446,24	64175,54
		минимальная цена, т.р./кв.м	29,15	29,15	31,5	34	33,4
		средневзвешенная цена, т.р./кв.м	36,6	30,41	36,37	36,72	37,82
		максимальная цена,т.р./кв.м	41,16	31,67	39,12	39,5	41,16
		СКО, т.р./кв.м	7,2011	7,2124	7,9918	7,1293	8,0655
		погрешность, %	8,03*	47,43*	25,37*	13,73*	14,22*
эконом	все районы	объём строительства, шт.	53	10	12	16	15
		объём строительства, кв.м	322212,7	55293,46	74782,22	94458,42	97678,57
		объём предложения объектов, шт.	42	4	12	12	14
		объём предложения объектов, кв.м	254493,88	21743,11	74782,22	71914,98	86053,57
		минимальная цена, т.р./кв.м	29,15	29,15	31,5	35,5	33,4
		средневзвешенная цена, т.р./кв.м	38,21	36,22	37,64	38,14	39,333
		максимальная цена,т.р./кв.м	44,75	40,68	43,50	43,47	44,75
		СКО, т.р./кв.м	7,2069	3,6157	7,3419	14,2605	7,1375
		погрешность, %	5,8913	11,5270*	11,7623*	22,5470*	10,0657*
комфорт	все районы	объём строительства, шт.	22	3	4	4	11
		объём строительства, кв.м	185095,2	27283,61	42487,59	38360,3	76963,62
		объём предложения объектов, шт.	21	2	4	4	11
		объём предложения объектов, кв.м	170185,89	12374,38	42487,59	38360,3	76963,62
		минимальная цена, т.р./кв.м	31,67	31,67	36,5	37,13	39
		средневзвешенная цена, т.р./кв.м	41,38	36,83	40,1	40,18	43,11
		максимальная цена,т.р./кв.м	47,9900	42	42,77	42,6700	47,99
		СКО, т.р./кв.м	7,1219	7,39877	2,9505	7,9577	3,3695
		погрешность, %	7,6970*	40,1780*	8,4962*	22,8691*	4,9433
бизнес	все районы	объём строительства, шт.	18	2	4	5	7
		объём строительства, кв.м	190168,9	27787,93	39737,01	43141,39	79502,57
		объём предложения объектов, шт.	16	1	3	5	7
		объём предложения объектов, кв.м	172093,12	23111,8	26337,33	43141,39	79502,57
		минимальная цена, т.р./кв.м	37,38	37,38	39,83	37,78	38,58
		средневзвешенная цена, т.р./кв.м	47,8	н/д	41,86	49,68	50,51
		максимальная цена,т.р./кв.м	78,00	н/д	45,74	62,25	78
		СКО, т.р./кв.м	7,9742	н/д	14,6702	5,2838	13,0752
		погрешность, %	8,61*	н/д	49,56*	10,63*	21,13*

*выборка недостаточно репрезентативна, и средними нужно пользоваться с осторожностью.