Обзор состояния рынка жилищного строительства и анализ предложения новостроек в сегменте массового жилья в городе Кемерово, реализуемых на коммерческой основе во 2 квартале 2014 года с дифференциацией по территориальному признаку, по типу домов, по срокам сдачи, по текущему этапу строительства домов, по материалу строительства, по количеству комнат.

Периодичность - квартал

Отчет подготовлен на основе авторской методики Стерника Геннадия Моисеевича, главного аналитика Российской гильдии риэлторов.

Оглавление

I. Аналитическая часть

Краткое описание методики сбора и анализа информации ………………………………......3

1. Выводы

2. Статистические данные, 2000-2013 гг

3. Планируемый ввод жилья в г. Кемерово в 2014 году

4. Динамика общих показателей

5. Структура предложения новостроек

6. Зонирование территории г. Кемерово

7. Распределение средней цены 1 кв.м. по ценовым диапазонам

8. Зависимость средней цены 1 кв.м. от района расположения

9. Зависимость средней цены 1 кв.м от срока сдачи

10. Зависимость средней цены 1 кв.м. от этапа строительства

11. Зависимость средней цены 1 кв.м. от класса качества

12. Зависимость средней цены 1 кв.м от количества комнат

13. Портрет "среднего дома"

14. Сравнительный анализ средних цен на квартиры в строящихся объектах и вартир, предложенных к продаже в сданных объектах

II. Описательная часть - база новостроек г. Кемерово

1.       Кировский район

2.       Район п. Южный

3.       Заводский район

4.       Рудничный район

5.       Центральный район

6.       Жилой район Лесная поляна

III. Приложения

Приложение №1. Единая классификация многоквартирных жилых новостроек

Приложение №2. Акции и спецпредложения, предоставляемые строительными компаниями

Приложение № 3. Числовая дискретная пространственно-параметрическая модель рынка строительства и продажи жилья

1. Выводы:

1. Во 2 квартале 2014 года по официальным данным в городе Кемерово введено 49 074 квадратных метров. Суммарный итог 1 полугодия - 122,9 кв. м, что составляет 43,9 % от общего ввода жилья.
2. Общий объём предложения первичного рынка жилья Кемерово в июне 2014 года составил 65 объектов (это на 10,2% больше чем в 1 квартале), в том числе 15 домов (23%) - жильё повышенной комфортности и 50 объектов (77%) – массовое жильё.
3. Доля предложения первичного рынка в сегменте массового жилья по итогам 2 квартала 2014 года снизилась на 8% (с учётом объектов, сданных в эксплуатацию в отчётном периоде), хотя в количественном выражении объём предложения не изменился (50 новостроек).. Их общая площадь составила 367545,41 кв. м, это на 1,3% больше, чем в предыдущем отчётном периоде.

4.      Средняя цена предложения квадратного метра в новостройках по итогам 2 квартала 2014 года в целом по городу составила 41,68 тыс. руб., в сегменте массового жилья - 40,99 тыс. руб. (квартальные изменения -0,5%).

5.      В структуре предложения в зависимости от района за два года произошли кардинальные изменения: если раньше половина всех новостроек возводилась в Рудничном районе, то теперь явного лидера нет. Предложение строящегося жилья есть во всех районах примерно в равном объёме.

6.      Наибольший прирост средней цены квадратного метра по районам отмечен в новостройках Заводского района (+4,7%). Там же зафиксирована самая высокая средняя удельная цена за квадратный метр – 45,3 тыс.руб/кв.м.

7.      Наибольший объем первичного предложения квартир представлен в домах со сроком сдачи 4 квартал 2015 года – 29%.

8.      Самая высокая цена квадратного метра, по-прежнему, в новостройках «на сдаче» – 46,26 тыс. руб, что объясняется дефицитом предложения подобных объектов (обычно квартиры в строящихся домах разбрают ещё на стадии строительства).

9.      Наибольшая доля предлагаемых к продаже объектов в сегменте массового жилья относится к комфорт-классу (58%), его доля увеличилась за квартал на 4%. Наибольшие квартальные изменения средней цены 1 кв. м в зависимости от класса качества отмечены в новостройках класса «эконом-стандарт» (+2,5%).

2. Статистические данные, 2008-2013 гг..

Жилищное строительство в г. Кемерово

В 2013 году средняя обеспеченность населения общей площадью жилых квартир составила 21,7 кв. м на человека, что на 1,8 % больше по сравнению с 2012 годом.

Численность населения города растет. В 2013 году в Кемерове постоянно проживали 542 тыс. человек - почти на 4 тысячи больше по сравнению с 2012 годом.

3. Данные о вводе жилья в Кемерово по итогам 1 полугодия 2014 г.

В соответствии с Распоряжением Коллегии Администрации Кемеровской области от 12.02.2014 № 120-р «О развитии жилищного строительства в Кемеровской области» утвержден общий плановый объем ввода жилья на 2014 год в городе Кемерово 280,0 тыс. кВ. м, в том числе 40,0 тыс. кВ.м – ж.р. Лесная Поляна.

По данным официального сайта Администрации Кемерово в 1-м полугодии текущего года в городе Кемерово введено в эксплуатацию 122,9 тыс. кВ. м жилья, что составляет 43,9 % от общего ввода жилья. Ключи от новых квартир получили 2 280 семей.

Распределение ввода жилья за I полугодие 2014 года по типам застройки

В сравнении с аналогичным периодом 2013 года (введено 120,0 тыс. кВ.м) ввода жилья увеличился на 2,4 %.

Структура ввода жилья в эксплуатацию по районам 

В Рудничном районе введено в эксплуатацию 42,6 тыс. м²жилья, что составляет 34,7 % от ввода жилья за полугодие.

В Заводском районе введено в эксплуатацию 26,6 тыс. м²жилья, что составляет 21,6 % от ввода жилья за полугодие.

В Центральном районе введено в эксплуатацию 17,8 тыс. м²жилья, что составляет 14,5 % от ввода жилья за полугодие.

В ж.р. Лесная Поляна в микрорайоне № 3 введено в эксплуатацию жилых домов общей площадью 12,2 тыс. м², что составляет 9,9 % от ввода жилья за полугодие.

За I полугодие 2014 года в эксплуатацию сдано три «социальных» жилых дома, общей площадью – 13000 м², что составляет 10,6 % от ввода жилья за полугодие:

• ж.р. Ягуновский, Пионер, ул. Белозерная, 23;
• ж.р. Ягуновский, Пионер, ул. Белозерная, 25;
• ж.р. Кедровка, Промышленновский, ул. Стадионная, 29.

Динамика ввода в эксплуатацию жилых домов при комплексном освоении микрорайонов

4. Динамика общих показателей первичного рынка жилья.

Общий объём предложения новостроек Кемерово за отчётный период увеличился на 10,2% и составил 65 объектов, в том числе 15 домов - жильё повышенной комфортности и 50 объектов – массовое жильё. Далее в отчёте будет рассматриваться только сегмент массового жилья, доля которого составляет в общем объёме предложения 77%, что на 8% меньше чем в предыдущем периоде.

Средняя удельная цена предложения квадратного метра в новостройках Кемерово в сегменте массового жилья во 2 квартале 2014 года составила 40,98 т.р., квартальные изменения являются статистически незначимыми, т.к. находятся в пределах погрешности (-0,5%). Таким образом, на первичном рынок жилья сохраняется ценовая стабилизация.

При анализе изменения цен с учётом структурных сдвигов картина остаётся прежней: если сравнивать те объекты, продажи по которым велись во 2 квартале 2014 года и в предыдущем, то средний прирост цен по таким домам, очищенный от изменения структуры предложения, составил всего 0,3% (данный показатель является статистически незначимым). Выборка по таким новостройкам составила 37 объектов. В 2 объектах (5%) цена квадратного метра не изменилась. В 17 объектах (46%) зафиксировано снижение средней цены предложения от -0,5% до -8,%. Положительный прирост в диапазоне от 0,5% до 8% отмечен в 18 объектах (48%) .

На следующей диаграмме представлена сравнительная динамика объёма предложения и средней цены предложения 1 квадратного метра на первичном рынке жилья Кемерово в сегменте массового жилья за последние пять лет. За 2 квартал 2014 года объём предложения новостроек в данном сегменте по сравнению с предыдущим периодом не изменился и составил 50 объектов.

Наращивание объёмов предложения в течение прошлого года способствовало стабилизации цен на первичном рынке. По итогам 1 полугодия 2014 можно констатировать, что средняя цена предложения 1 кв. м на первичном рынке в сегменте массового жилья до сих пор не достигла докризисного показателя в 42 тыс рублей, а объём предложения достиг максимального показателя за всю историю наблюдений.

Во 2 квартале 2014 года количество новостроек в сегменте массового жилья, находящихся в активной стадии строительства, составило 68 многоквартирных жилых домов (с учётом объектов, сданных в эксплуатацию во 2 квартале 2014 года, и объектов, находящихся «на сдаче»), это на 19% больше, чем в предыдущем квартале. В то же время в структуре данной выборки в зависимости от статуса объекта произошли не только количественные, но и качественные изменения.

На 8% уменьшилась доля домов, в которых есть продажи от застройщика ( в количественном выражении минус 1 объект).

Доля строящихся домов, продажи которых ещё не начаты, увеличилась на 9% и составила 9%. Доля домов, в которых «от застройщика всё продано» по состоянию на июнь составила 13%, квартальные изменения (-1%).

Рынок жилищного строительства в сегменте массового жилья, июнь 2014 г.

В течение 2 квартала 2014 года стартовали продажи 10 новых домов:

- ж/д Громовой, 4а (стр), мкр 3, Заводский район,

- ж/д Комсомольский 29 (стр),ЖК «Крылья» Ленинский район,

- ж/д 6 (стр),мкр 68, Ленинский район,

- ж/д Притомский 10б-2 (стр), мкр. 7 б, Центральный район,

- ж/д 12 (стр), ЖК «Золотые купола», мкр. 12/1, Центральный район,

- ж/д Металлистов, 4 (стр), Кировский район.

- ж/д Осенний б-р 11, 12, мкр 3, Лесная поляна,

- ж/д Кедровый б-р 5,6, мкр 2, Лесная поляна.

Во 2 квартале 2014 года началось строительство 3-х домов:

- ж/д Громовой, 4а (стр), мкр 3, Заводский район, ООО «Партнёр»

- ж/д 25, ЖК «Серебряный бор», мкр.12, Рудничный район, ООО «Програнд»

- ж/д 2/1, 3, мкр 12 а, Рудничный район, ООО «СДС-финанс»

- ж/д ул. Советская, ж.р. Кедровка, ООО «Програнд»

- ж/д 6 (стр), мкр 68, Ленинский район, ООО «ФРЖС»

- ж/д Молодёжный 70 б, кв. 60, Заводский район, ООО «Пиллон»

- ж/д 12 (стр), мкр. 12/1, Центральный район, ООО «СДС-финанс»

- ж/д 13, 21, 22 (стр), мкр. 7б, Центральный район, ООО «СДС-финанс»

- ж/д Комсомольский 29 (стр), Ленинский район, ООО «МК-Строй»

Стоит отметить, что большинство застойщиков предпочитают открывать продажи квартир одновременно с началом строительства. Особенно, когда дело касается точечной застройки. При комплексном освоении территории ситуация иная: в этом случае застройщик регулирует объём предложения в зависимости от темпов продаж и не торопится анансировать продажи объектво на начальном этапе строительства.

5. Структура предложения новостроек.

В зависимости от стадии строительства структура рынка по сравнению с предыдущим кварталом изменилась следующим образом:

- в два раза уменьшилась доля объектов на подготовительной стадии;

- доля объектов на стадии возведения стен увеличилась на 9%;

- на стадии отделочных работ на 12% увеличилось число объектов;

- доля сданных объектов уменьшилась на 3%.

По состоянию на июнь 2014 года более половины всех строящихся домов, находящихся в продаже, находились на стадии возведения стен. Треть новостроек от всей выборки находится на стадии отделочных работ и в процессе сдачи.

Таким образом, изменения, произошедшие в структуре первичного рынка во 2 квартале 2014 года, свидетельствуют о высоких темпах строительства за счёт перехода объектов из одной стадии строительства на другую.

Структура предложения новостроек в зависимости от района представлена на следующей диаграмме. Впервые за последние несколько лет в данной выборке сменился лидер - 1 место в рейтинге по количеству новостроек занял Центральный район.

Итак, самая большая масштабная стройка ведётся сейчас в Центральном районе (23% предложения) – это мкр. 7б и мкр. 12/1 (застройщик «СДС-финанс»). Продолжается строительство жилого микрорайона № 15а, расположенного между улицами пр. Московский, пр. Притомский и ул. Терешковой (застройщики «Промстрой» и «СибирьИнвестХолдинг»).

В Рудничном районе (21% предложения) ведётся застройка микрорайонов № 12, 13 и 12а (застройщики «ФРЖС Кемеровской области», «Програнд» и «СДС-финанс»), а также точечное строительство по ул. Смирнова и в ж.р. Кедровка.

В Лесной Поляне (18% предложения) ООО «Промстрой» возводит 5-ти этажные монолитные дома (б-р Кедровый во мкр. 2 и б-р Осенний в мкр. 3).

На Южном (14% предложения) ведётся строительство в мкр. 3 (застройщик «Фонд недвижимости») и продолжается застройка мкр. 14 (застройщики «СибирьИнвестХолдинг», «Тибет СВ» и «МК-строй»).

В Заводском районе (10% предложения) осваиваются 52 мкр. (застройщик «Кемеровогражданстрой») и кв. 60а на ФПК (застройщики «СибГрад» и «Пиллон»), заканчивается точечное строительство в кв. 60 (застройщики «Тибет-СВ» и «СибБизнесКонслатинг»).

В Ленинском районе (8% предложения) строится жилой микрорайон № 68, расположенный на пр. Комсомольский (застройщик «ФРЖС Кемеровской области»).

В Кировском районе (6% предложения) точечная застройка по пер. Леонова, 4, пер. Рекордный и ул. Металлистов, 4.

Квартальные изменения в структуре предложения первичного рынка жилья Кемерово выглядят следующим образом: на 2% уменьшилась доля Заводского района и п. Южный, на 1% уменьшились доли Рудничного района. Не изменилось количество в Ленинском и Кировском районах. Увеличил свою долю в структуре предложения первичного рынка: Центральный район (+ 5%).

В структуре предложения по технологии строительства значительных изменений за квартал не произошло. Большинство домов возводится в монолитной технологии (39%), квартальные изменения составили +1%. Второе место по количеству новостроек принадлежит панельному домостроению (27%), минус 1% за квартал. Доля каркасного домостроения не изменилась за квартал и составляет 24%.

Следует отметить, что за последние два года структура предложения новостроек кардинально изменилась: в 2011 году преобладали каркасные дома, их доля в общей выборке составляла порядка 40%, за ними шли дома в панельной технологии - в пределах 30%, остальные 30% делили между собой кирпичные и монолитные дома.

Увеличение доли монолитного домостроения в структуре предложения связано с переориентацией застройщика Лесной поляны с коттеджной застройки на многоквартирную. 2-й и 3-й микрорайоны Лесной поляны в общей сложности включают в себя 28 пятиэтажных жилых домов.

6. Зонирование территории г. Кемерово

Зоны на карте города.

Административно Кемерово разделено на правобережную и левобережную часть рекою Томь. В настоящее время в состав города Кемерово входит 9 административных районов: в том числе, 5 внутригородских районов, а также 4 жилых района (ж.р.), исторически сложившихся на месте разработки угольных месторождений: Ягуновский, Промышленновский, Кедровка, Пионер, город-спутник «Лесная Поляна», строительство и заселение которого начато в 2008 году.

В левобережной части города находятся Завóдский, Центральный, Ленинский районы и ж.р. Ягуновский, Пионер; на правом берегу расположены: Рудничный, Кировский районы, ж.р. Кедровка и Промышленновский, город-спутник «Лесная Поляна».

Заводский район, самый большой по занимаемой площади в городе, включает в себя несколько зон, которые различаются по близости к центру, качеству жилищного фонда, транспортным магистралям и плотности застройки. Статус этих зон и цены на жильё существенно различаются, поэтому мы выделили на его территории несколько топонимических зон: п. Южный, микрорайон ФПК, район Швейной фабрики, частный сектор завокзальной территории.

Зоны на карте города в зависимости от удалённости от центра.

На следующей карте представлено разбиение зон Кемерово на 4 типа в зависимости от удалённости от центра города. Коричневым цветом отмечен Центральный район города, красным – среднеудалённые зоны престижных спальных районов, бледно-розовым отмечены удалённые зоны города и белым цветом - значительно удалённые зоны пригорода.

Средние цены на рынке строительства и продажи жилья по зонам Кемерово.

В выделенных зонах была рассчитана средневзвешенная цена предложения 1 кв.м. Каждой зоне был присвоен цвет в зависимости от величины средней цены. Каждой зоне был присвоен цвет в зависимости от величины средней цены.

7. Распределение средней цены 1 кв.м. по ценовым диапазонам.

В структуре предложения первичного рынка по ценовым дипазонам по-прежнему преобладают 2 сегмента: жильё с ценой квадратного метра от 35 до 40 тыс руб. (41% от общего количества) и новостройки с ценой в дипазоне от 40 до 45 тыс.руб. за квадратный метр (39%).

Наиболее значимые изменения произошли в сегменте «от 35 до 40 тыс.руб./кв.м» - его доля за квартал увеличилась на 9%. На 8% уменьшилась доля нижнего ценового сегмента в диапазоне от 30 до 35 тыс руб./кв.м. Доля остальных сегментов изменилась незначительно.

Следующая диаграмма иллюстрирует изменения в структуре рынка новостроек по ценовым диапазонам, начиная со 2 квартала 2011 года.

Если структуру первичного рынка по ценовым диапазона проанализировать в динамике, то можно выделить несколько ключевых моментов:

- во-первых, исчезнувший с рынка в конце 2012 года сегмент жилья в диапазоне от 30 до 35 тыс.руб./кв. м, вернулся на рынок во 2 квартале 2013 года и продолжал увеличивать свою долю начала 2014 года.

- во-вторых, в 3 квартале 2013 года сегмент в диапазоне от 35 до 40 тыс.руб./кв.м, долгое время доминирующий в структуре предложения новостроек, уступил место лидера сегменту с ценой квадратного метра от 40 до 45 тыс.руб.

- в-третьих, в отчётном периоде произошло значительное уменьшение доли самого дешёвого жилья в диапазоне от 30 до 35 тыс.руб./кв.м, это дало возможность сегменту от 35 до 40 тыс.руб. кв.м увеличить свою долю и сравняться с лидером.

8. Зависимость средней цены 1 кв. м. от района расположения.

Изменился рейтинг районов Кемерово в зависимости от средней цены предложения 1 квадратного метра. На первое место вышел Заводский район (45,3 тыс.руб./кв.м), потеснив прежних лидеров Центральный и Ленинский районы (44,9 тыс.руб./кв. м и 43,1 тыс.руб./кв.м соответственно). Второй квартал подряд снижается цена квадратного метра в новостройках Кировского района, в июне 2014 года она составила (34,5 тыс.руб.)

Максимальные квартальные изменения зафиксированы в Заводском районе (+4,7%), в общей сложности за 1 полугодие 2014 года средняя цена предложения новостроек в данном районе выросла более чем на 10%. За тот же период в Кировском районе произошло снижение данного показателя на 8%. Небольшое снижение за квартал показали п. Южный и Рудничный район (-1,2% и -1,9% соответственно). В остальных районах отмечены незначительные колебания средней цены предложения квадратного метра в пределах статистической погрешности.

В следующей таблице приведены данные о цене 1 кв.м на первичном и вторичном рынке жилья в разбивке по районам и показатели, характеризующие отклонение средней цены 1 кв.м в каждом районе от средней цены 1 кв.м по городу. По-прежнему, максимальное значение этого показателя зафиксировано на первичном рынке на ФПК 112% и в Центральном районе 109%. На вторичном рынке – 109% в Центральном и 105% в Ленинском районе. Причём, если в Центральном, Ленинском и рудничном районах индекс отклонения от средней цены по городу на первичном рынке и выторичном рынке одинаковы, то в микрорайоне ФПК разница между этими двумя индексами составляет 10%. Другими словами, средняя цена предложения в новостройках ФПК превышает среднюю цену в среднем по городу на 12%, а на вторичном рынке жилья всего на 2%. В целом по городу индекс соотношения средней цены квадратного метра первичного рынка ко вторичному рынку за квартал уменьшился на 1% и составил по итогам 75%.

9. Зависимость средней цены 1 кв. м. от срока сдачи объекта.

Следующая диаграмма отображает структуру предложения новостроек в зависимости от срока сдачи объекта. Если в 1 квартале 2014 года наибольшая доля в выборке принадлежала объектам со сроком сдачи 4 квартал 2014 года (26%), то в отчётном периоде доля таких объектов составляет всего 12% от общего объёма предложения. По итогам 2 квартала 2014 года в структуре предложения новостроек в сегменте массового жилья преобладают дома со сроком сдачи 4 квартал 2015 года (29%), квартальные изменения составили +7%. Второе место у домов со сроком сдачи 2 кв. 2015 года (23%), квартальные изменения +11%. До конца 2014 года к сдаче в общей сложности запланировано 20% от общего количества предлагаемых к продаже новостроек, на 2015 год суммарно 68%. Продолжает уменьшаться доля сданных домов в общем объёме предложения, во втором квартале она составила всего 2% (в количесвтееном выражении это всего 1 объект), это на 4% меньше, чем в предыдущем квартале. Данный факт свидетельствует о том, что покупатели предпочитают приобретать квартиру ещё на стадии строительства, не боясь инвестировать в стройку.

На следующей диаграмме представлена зависимость средней цены предложения 1 кв. м. строящегося жилья от срока сдачи объекта. Самая низкая цена 1 кв. м. в строящихся домах со сроком сдачи 4 кв. 2015 года – 38,47 тыс. руб.. Наибольшее значение данного показателя в сданном доме ул. Тухачевского, 49б – 52,14 тыс.руб./кв.м. На втором месте новостройки со сроком сдачи во 2 и 3 квартале 2014 года.

10. Зависимость средней цены 1 кв. м. от этапа строительства.

Средние цены предложения 1 кв.м по этапам строительства по итогам 2 квартала 2014 г. представлены ниже в на диаграмме. Самая высокая цена квадратного метра, по-прежнему, в новостройках «на сдаче» – 46,26 тыс. руб, что объясняется дефицитом предложения подобных объектов (обычно квартиры в строящихся домах разбрают ещё на стадии строительства). Самая низкая цена предложения квадратного метра – в новостройках на стадии возведения стен – 39,5 тыс.руб.. Высокий уровень цен в новостройках на стадии подготовительных работ и фундамента (41,6 тыс.руб./кв.м) объясняется отсутствием конкуренции в местах застройки и желанием застройщика продать по максимальной цене (в условиях нерастущего рынка).

Далее в таблице представлены квартальные изменения средней цены предложения 1 кв. м в новостройках в зависимости от этапа строительства. Отрицательная динамика зафиксирована в сегментах на стадии «отделочных работ» (-2,5%) и на стадии возведения стен (-6%). Заметно выросла средняя цена предложения в объектах, находящихся на сдаче (19%) и на стадии фундамента (14%). Такие значительные колебания объяснятются не ростом цен, а структурными сдвигами (появлением новых объектов в выборке).

Изменения средней цены предложения 1 кв. м в зависимости от этапа строительства

Этап	Средняя цена 1 кв.м, тыс. руб.		Квартальный прирост, в %
	1 кв. 2014 года	2 кв. 2014 года
На сдаче	38,6	46,26	19
Отделочные работы	43,2	42,09	-2,5
Коробка готова	38,6	н/д	н/д
Возведение стен	41,3	39,03	-6
Фундамент	36,6	41,63	13,74
Подготовительные работы	39,5	41,92	6,1

11. Зависимость средней цены 1 кв. м. от класса качества.

При сохранении объёма предложения новостроек в сегменте массового жилья в выборке произошли структурные измения в зависимости от класса качества: доля объектов, относящихся к комфорт-классу, увеличилась на 4% и составила в июне 2014 года 58%. Одля новостроек класса экном-стандарт снизилась за квартал на 6%, в свою очередь доля малогабаритного жилья увеличилась на 2%. Таким, образом, можно не опасаться перенасыщения рынка предложением маленьких по площади квартир, в ближайшее время дефицит просторного качественного жилья в Кемерово не грозит.

Закономерно, что самым дорогим сегментом массового жилья по цене квадратного метра является комфорт-класс – 42,24 тыс. руб./кв.м, на втором месте эконом-стандарт – 39,7 тыс. руб./кв.м, и самая низкая цена в классе малогабаритного жилья – 34,71 тыс. руб./кв.м.

В тех сегментах, где наблюдалось увеличение доли в структуре предложения, зафиксировано снижение средней цены квадратного метра: в сегменте малогабаритного жилья (0,8%) и в сегменте «комфорт-класса» (-2,3%). И наоборот, эконом-стандарт уменьшил свою долю, но при этом средняя цена квадрата подорожала (+2,5%).

Анализ объёма предложения с помощью метода исключения структурных сдвигов корректирует полученные данные: если брать во внимание только те объекты, которые продавались как во 2 квартале 2013 года, так и в 1 квартале 2014 года, то все сегменты демонстрируют незначительный положительный прирост в пределах 1%. Таким образом, понижение показателей средней цены в сегменте «комфорт-класса» и повышение в сегменте «эконом-стандарт» произошло за счёт выхода на рынок новых объектов.

По итогам 2 квартала 2014 года самые дорогие квартиры продаются в Центральном, Ленинском районах и на ФПК. В удалённых от центра города районах (Кедровке, Кировском, Лесной Поляне) можно купить жильё высокого качества по самой низкой цене – 34000-36000 руб./кв.м..

Класс качества	малогабаритное жильё		эконом-стандарт		комфорт-класс
	кол-во	цена	кол-во	цена	кол-во	цена
Центральный	н/д	н/д	1	43,32	9	45,09
Ленинский	н/д	н/д	3	43,21	2	43,5
Рудничный	н/д	н/д	6	38,95	4	39,82
Заводский	н/д	н/д	н/д	н/д	5	45,27
Южный	н/д	н/д	4	40,31	3	44,8
Кировский	2	34,06	1	35,5	н/д	н/д
Лесная поляна	1	36	3	37,06	6	35,36
средняя по городу	3	34,71	18	39,70	29	42,24

Минимальная средняя цена в строящемся доме была зафиксирована в новостройке с малогабаритными квартирами в Кировском районе (ул. Металлистов, 4) по цене 33,5 тыс.руб./кв.м, максимальная цена предложения 1 кв.м зафиксирована в новостройке комфорт-класса Центрального района (микрорайон 7 Б) – 52,2 тыс. руб./кв. м (ж/д 46 а).

Самый многочисленный комфорт-класс представлен практически во всех районах города, кроме Кировского района, что вполне логично. Подобные объекты присутствуют во всех районов (за исключением Ленинского района). Малогабаритное жильё возводится в настоящее время только в Кировском районе. Дом с квартирами площадью 26 кв. м появился и в Лесной поляне. Теперь в этом жилом районе представлен полный ассортимент массового жилья. Таким образом, жилой район Лесная поляна выгодно отличается от остальных не только ценой квадратного метра, качеством возводимых новостроек, но и наиболее разнообразным ассортиментом.

12. Зависимость средней цены 1 кв. м. от количества комнат.

Как правило, застройщик выставляет дифференцированные цены на жильё в зависимости от размера квартиры. Самая высокая цена квадратного метра в однокомнатных квартирах, самая низкая цена - трёхкомнатных. 4-комнатные квартиры имеются только в домах повышенной комфортности, поэтому в среднем по городу цена квадратного метра «четырёшки» самая высокая, однако в виду малонаполненности группы (всего 2 объекта) данный показатель является некорректным. Средние цены предложения 1 кв. м по состоянию на июнь 2014 года представлены в следующей диаграмме.

По итогам 2 квартала 2014 года сегменты по количеству комнат показали разнонаправленную ценовую динамику. Небольшой положительный прирост средней цены предложения 1 кв. м отмечен только в сегменте 3-х и 4-комнатных квартир. В сегменте двухкомнатных квартир показатель средней цены предложения 1 кв. м остался на прежней отметке. Отрицательную динамику продемонстрировали однокомнатные квартиры (– 3,2%).

Ниже в таблице представлена зависимость средней цены предложения от местоположения дома и площади квартиры. По данным сравнительного анализа во 2 квартале 2014 года самый «дорогой квадратный метр» в 1-комнатных квартирах Заводского района – 47,75 тыс. руб. (мкр. ФПК), «самый дешёвый» в 2-комнатных квартирах Кировского района – 33,97 тыс. руб..

Распределение цен и площадей квартир по районам г. Кемерово, июнь 2014 г.

район Кемерово	1-комнатные		2-комнатные		3-комнатные		4-комнатные
	средняя площадь	ср цена 1 кв.м	средняя площадь	ср цена 1 кв.м	средняя площадь	ср цена 1 кв.м	средняя площадь	ср цена 1 кв.м
Центральный	41,31	46,81	62,52	44,66	92,28	44,21	н/д	н/д
Ленинский	36,88	43,96	57,65	42,83	79,83	42,41	н/д	н/д
Заводский	40,56	47,75	60,55	44,41	80,20	42,99	99	43,43
Южный	40,11	45,85	58,54	42,43	92,48	42,04	н/д	н/д
Рудничный	36,49	41,11	60,1	38,74	77,54	38,45	97,35	40,6
Кировский	29,38	35	47,64	33,97	56,91	34,47	н/д	н/д
Лесная поляна	44,42	35,72	54,35	36,06	73,33	35,28	н/д	н/д
средняя по городу	39,65	42,18	58,45	40,66	81,29	40,41	98,7	42,01

Наибольшую положительную ценовую динамику по итогам 2 квартала 2014 года показали новостройки в п. Южный: средняя цена предложения 1 кв. м в 2-комнатных квартирах увеличилась на 3,7% и в 1-комнатных квартирах Заводского района на 3,4%. Максимальное снижение данного показателя отмечено в 1-комнатных квартирах Кировского района (-4,8%) в сегменте однокомнатных квартир.

13.Портрет «среднего дома»

В среднем доме 3 подъезда, 11 этажей. Среднее число квартир в доме – 139 шт. (1,5% к 1 кварталу 2014 года). Средняя общая площадь дома – 7431,90 кв. м (-2,8% к предыдущему кварталу). Таким образом, средняя площадь квартиры составляет 53,46 кв. м (-4,2% к 1 кварталу 2014 года).

В среднем дом строится 8 кварталов. Как указано выше, средняя цена 1 кв. м составляет 40,98 тыс. руб., следовательно, средняя квартира стоит 2 190,79 рублей (на -4,3% меньше, чем в предыдущем квартале).

Средняя однокомнатная квартира имеет общую площадь 40 кв. м (0% к 1 кварталу 2014 года) и среднюю цену 42,18 тыс. руб. за 1 кв. м

Средняя двухкомнатная квартира имеет общую площадь 57,45 кв. м (-2,6% к 1 кварталу 2014 года) и среднюю цену 40,66 тыс. руб. за 1 кв. м

Средняя трёхкомнатная квартира имеет общую площадь 81,3 кв. м (0% к 1 кварталу 2014 года) и среднюю цену 40,41 тыс. руб. за 1 кв. м.

Средняя четырёхкомнатная квартира имеет общую площадь 98,7 кв. м (0,7% к 1 кварталу 2014 года) и среднюю цену 42,01 тыс. руб. за 1 кв. м.

14. Сравнительный анализ средних цен на квартиры в строящихся объектах и квартир, предложенных к продаже в сданных объектах.

Среди исследуемых нами объектов нового строительства в сегменте массового жилья наиболее высокие цены предложения традиционно были зафиксированы на квартиры в домах, уже сданных в эксплуатацию. В июне 2014 года в структуре предложения новостроек в сегменте массового жилья присутствовал только один такой объект (жилой дом ул. Тухачевского, 49б), к продаже в нём предлагались одно- и двухкомнатные квартиры по средневзвешенной удельной цене 52,14 тыс. рублей за 1 кв. м (для сравнения: средняя цена предложения 1 кв. м в этом доме в однокомнатных квартирах составила 53,48 тыс. руб., в двухкомнатных квартирах - 50,79 тыс. руб.).

Таким образом, квартальные изменения в секторе жилья, находящегося в активной фазе строительства, составили 0,4% и средневзвешенная удельная цена предложения 1 кв. м в данном сегменте составила 40,65 тыс. рублей. В сегменте объектов, сданных в эксплуатацию, положительный прирост 5,5%. Таким образом, индекс ценового разрыва между сегментами «готового» и «строящегося» жилья увеличился и во 2 квартале 2014 года составил 128.