Опубликовано в журнале «Экономика строительства» № 5, 2013, стр. 45-56.

УДК 339.13.017: 332.72

Тестирование модели среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости

Стерник Г.М., профессор кафедры управления проектами и программами Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов, кандидат технических наук.

Свиридов А.В[1]., аспирант кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В.Плеханова.

В настоящей статье приведена интерпретация результатов тестирования модели среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости на примере г. Москвы на 2013 – 2016 годы.

The data interpretation of residential real estate market midterm prognostication of development model is represented in this article.

Ключевые слова: рынок недвижимости; прогнозирование; имитационная модель; апробация; тестирование.

Key words: real estate market; prognostication; simulation model; approbation; testing.

Разработанная в 2011 году методика среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости [1] была апробирована на примере расчета прогноза развития рынка жилья Москвы на 2011–2012 годы. В дальнейшем лежащая в основе методики имитационная блочно-модульная итерационная модель функционирования рынка строительства и продажи жилья была усовершенствована с целью повышения точности прогнозирования [2] и проведена ее апробация и ретроспективная проверка на базовом варианте исходных данных [3]. В качестве базового варианта для тестирования модели принят вариант сценария №1 (оптимистический) работы [1] со следующим изменением: с целью ретроспективной проверки результатов прогнозирования ключевые макроэкономические параметры (темпы роста реальных располагаемых доходов населения, инфляция, денежный объем ипотечного кредитования) приняты по фактическим данным 2011 и 2012 годов.

В настоящей работе излагаются результаты тестирования модели на чувствительность к изменению исходных данных – макроэкономических параметров и оценка влияния изменения внешних условий функционирования рынка на динамику его развития при фиксированных целевых объемах ввода жилья.

Проверка чувствительности модели к изменению макроэкономических исходных данных. Расчет чувствительности некоторых основных показателей к изменению исходных данных выполнен на период 2013-2016 годов при следующих условиях:

·       темпы роста реальных располагаемых доходов населения приняты на уровне +6%, –6% и –12%;

·       инфляция принята в 7%;

·       планируемый государством объем жилищного ипотечного кредитования принимался на уровне –20%, 0 и +20% от базового сценария.

В результате были сформированы 9 вариантов изменения исходных данных (табл. 1).

Таблица 1. Варианты изменения исходных данных

Основные результаты тестирования приведены на рис. 1–11. Там же приведены данные базового варианта 1, рассчитанного при темпах роста реальных доходов населения в +(8–11)% и среднем уровне ипотечной поддержки.

На рис. 1 приведена динамика объема предъявленного спроса на рынке жилой недвижимости (в млн. кв. м), а на рис. 2 – соотношение спроса и предложения (суммарно на первичном и вторичном рынках).

В базовом варианте 1 спрос плавно снижается. Как показано в работе [1], это объясняется повышением цен (рис. 7 и 11), приводящим к тому, что при росте доходов населения с темпом ниже роста цен суммарный денежный спрос покрывает меньший объем площадей. Однако соотношение спрос/предложение сохраняется в пользу спроса. Ситуация на рынке характеризуется устойчивым ростом (аналог 2003 и 2006 года) с переходом в 2016 году к стабилизации на буме, аналогичной началу 2004-го и концу 2006-го года.

В варианте 2, при заданных повышенных темпах роста доходов населения (13% в номинальном выражении) и повышенной ипотечной поддержке, в 2013 и 2014 году спрос превышает предложение, цены растут высокими темпами, и объем предъявленного спроса понижается сильнее, чем в варианте 1. А в 2015 и 2016 годах спрос становится меньше предложения (рис. 2), цены начинают снижаться, отток покупателей увеличивается, предъявленный спрос обваливается в связи с тем, что соотношение спрос/предложение изменилось в пользу предложения (рис. 2), у части покупателей (в том числе инвесторов) в этих условиях снижается склонность к расходованию сбережений, и они уходят с рынка (ситуация кризиса осени 2008 – 2009 года).

В вариантах 3 и 4, при высоких доходах, но снижающейся ипотечной поддержке, объем предъявленного спроса падает быстрее. Лишь в 2016 году он стабилизируется, что связано с достигнутым существенным снижением цен (ситуация конца 2009 года – окончание фазы спада на рынке).

В вариантах 5, 6 и 7, при заданных низких темпах роста доходов населения (близких к нулю в номинальном выражении), цены повышаются, но незначительно, объем предъявленного спроса практически стабилен, в случае снижения ипотечной поддержки (вар. 6 и 7) спрос несколько ниже (см. рис. 1), но устойчиво превышает объем предложения (см. рис. 2). Такая динамика напоминает ситуацию на рынке в 2011-2012 годах (медленное послекризисное восстановление).

В вариантах 8, 9 и 10, при заданных отрицательных темпах роста доходов населения (снижение на (5-6)% в номинальном выражении), объем предъявленного спроса в 2016 году начинает увеличиваться, цены все еще снижаются (аналог – середина 2009 года).

Таким образом, графики рис. 1 и 2 демонстрируют высокую чувствительность модели по показателям объема спроса и соотношения спрос/предложение к изменению макроэкономических исходных данных – темпов роста доходов населения и объема ипотечной поддержки.

Рис. 1	Рис. 2

На рис. 3 приведена динамика объема строительства коммерческого (предназначенного на продажу) жилья, а на рис. 4 – объем предложения на первичном рынке (в млн. кв. м).

В базовом варианте 1 объем строительства в 2013 году увеличивается, в последующие годы – стабилен. Это объясняется, как показано в работе [1], заданными исходными данными о планах города по вводу жилья (рост в 2013 году и стабильный объем в последующие годы вследствие ограничений по земельным ресурсам). Аналогично ведет себя и объем предложения (см. рис. 4).

В вариантах 2, 3 и 4, при резком снижении объема предъявленного спроса, объем строительства и предложения увеличивается с 2015 года. Это может быть объяснено замедлением темпов строительства вследствие снижения объема поглощения (см. рис. 6) и потока доходов девелопера.

В вариантах 5, 6, 7 и 8, 9 и 10, при сниженных доходах населения и близком к стабильности спросе, объем строительства и предложения стабилен, при этом не реагирует на снижение доходов и уменьшение ипотечной поддержки. Такой результат может быть объяснен инерционностью строительства: при незначительно различающихся в этих двух группах вариантов объеме спроса и устойчивом превосходстве спроса над предложением объемы строительства и предложения не снижаются, при этом нет ни «зависшего» строительства и предложения, ни их роста вследствие отмеченного выше ограничения по земельным ресурсам.

Таким образом, графики рис. 3 и 4 демонстрируют достаточно высокую чувствительность модели по показателям объема строительства коммерческого жилья и предложения на первичном рынке к изменению макроэкономических исходных данных – темпов роста доходов населения и объема ипотечной поддержки.

Рис. 3	Рис. 4

На рис. 5 приведена динамика объема предъявленного спроса на первичном рынке (с учетом перетекания части избыточного спроса на дефицитный по спросу вторичный рынок), на рис. 6 - динамика объема поглощения строящегося жилья (в млн кв. м).

В базовом варианте 1 после 2013 года объем спроса (см. рис. 5) снижается, при этом он остается выше объемов предложения (см. рис. 4). После роста объемов строительства и предложения в 2013 году растет и объем поглощения (см. рис. 6). В 2014-2016 годах он стабилен и ограничивается стабильностью предложения (см. рис. 4).

В варианте 2 объем спроса и поглощения по сравнению с вариантом 1 становится ниже с 2015 года, вследствие предшествующего интенсивного роста цен (см. рис. 7) и оттока с рынка части покупателей.

В варианте 3 и 4 объем спроса также снижается. Объем поглощения в 2013 году растет (вследствие роста объема предложения, т.е. сдвига вверх этого ограничения), в 2015 году снижается (вследствие снижения объема спроса – см. рис. 5), в 2016 году – растет или стабилен (вследствие некоторого увеличения спроса).

В вариантах 5, 6 и 7 в 2014-2016 годах при сохраняющемся низком уровне цен спрос стабилен и устойчиво превосходит предложение (см. рис. 5), объем строительства и предложения также стабильны, вследствие чего стабилен и объем поглощения (см. рис. 6), который ограничивается предложением.

В вариантах 8, 9 и 10 при несколько снижающихся ценах (см. рис. 7) объем предъявленного спроса повышается, объем поглощения стабилен.

Рис. 5	Рис. 6

На рис. 7 показаны варианты динамики средних удельных цен на первичном рынке (в тыс. руб./кв. м).

В базовом варианте 1 цены в 2013-2015 годах растут высокими темпами (более 17% в год), а в 2016 году – вырастают на 35%.

В вариантах 2, 3 и 4 при повышенных доходах и сохраняющемся превосходстве спроса над предложением (см. рис. 4 и 5) в 2013-2014 годах цены растут повышенными темпами (более 43% в год), в 2015-2016 году наблюдается переход к стабилизации (вследствие оттока покупателей и снижения объема поглощения).

В вариантах 5, 6 и 7, при сниженных до нуля доходах, стабильном спросе и устойчивом превосходстве спроса над предложением (см. рис. 5), цены растут незначительными темпами, а в вариантах 8, 9 и 10, при отрицательных темпах роста доходов – несколько снижаются (на 4-5% в год).

Такая динамика может быть объяснена тем, что при низких ценах и низких доходах населения сохраняется высокий спрос на жилье и ипотеку, который сосредотачивается в сегменте дешевого жилья и малых размеров кредита, при сохранении и даже росте объемов поглощения и незначительно повышении или снижении цен. При этом снижение объема ипотечной поддержки (в условиях высокого спроса и низких цен) не сказывается на динамике цен.

Таким образом, графики рис. 5 и 6 демонстрируют достаточно высокую чувствительность модели по показателям объема поглощения жилья и динамики цен на первичном рынке к изменению макроэкономических исходных данных – темпов роста доходов населения и объема ипотечной поддержки.

Рис. 7

На рис. 8 и 9 показаны варианты динамики объема предъявленного спроса и предложения на вторичном рынке (в тыс. квартир).

Объем предъявленного спроса на вторичном рынке близко повторяет динамику общего для обоих рынков объема спроса (см. рис. 1), поскольку в модель заложена гипотеза о том, что в случае избытка спроса на одном рынке и дефицита на другом происходит перетекание спроса на дефицитный рынок.

В базовом варианте 1 объем предъявленного спроса с 2011 года постепенно снижается, а объем предложения растет, что объясняется ростом цен (рис. 11). Соотношение спрос/предложение меняется в пользу предложения с 2015 года.

В варианте 2 объем предъявленного спроса падает до 2015 года и несколько снижается в 2016 году, а предложение растет до 2015 года более высокими темпами, но в 2016 снижается вместе со снижением цен. Цены начинают снижаться на год раньше, а предложение – на шаг позже. Это связано с принятым в модели допущением о том, что продавцы ориентируются на ранее сложившиеся цены. Аналогичное явление наблюдается и в других вариантах расчета – снижение объема предложения при начале снижения цен происходит с лагом в один шаг расчета.

В вариантах 3 и 4 падение спроса и рост предложения продолжается до 2015 года. В 2016 году спрос несколько увеличивается, а предложение снижается в полном соответствии с начавшемся снижением цен и с лагом в один год.

В вариантах 5, 6 и 7 спрос на вторичном рынке увеличивается, причем при снижении ипотечной поддержки темпы роста снижаются. Объем предложения растет незначительными темпами при почти стабильных ценах.

В вариантах 8, 9 и 10 объем предъявленного спроса растет высокими темпами (они так же снижаются при уменьшении ипотечной поддержки), но цены снижаются вследствие снижения доходов населения, и объем предложения несколько снижается вместе со снижением цен.

Таким образом, графики рис. 8 и 9 демонстрируют достаточно высокую чувствительность модели по показателям объема спроса и предложения на вторичном рынке к изменению макроэкономических исходных данных – темпов роста доходов населения и объема ипотечной поддержки.

Рис. 8	Рис. 9

На рис. 10 и 11 показаны варианты динамики объема поглощения квартир на вторичном рынке (в тыс. шт.) и средней удельной цены квартир (тыс. руб./кв. м).

В базовом варианте 1 объем поглощения постепенно растет до 2015 года, но затем снижается в соответствии со снижением спроса, который становится меньше предложения (см. рис. 7). При этом цены также растут, в том числе и в 2016 году, в связи с общим превышением спроса над предложением на рынке (см. рис. 2).

В варианте 2 объем поглощения падает вместе со спросом с 2015 года. При этом цены начинают снижаться.

В вариантах 3 и 4 объем поглощения падает в 2014 и 2015 годах, но в 2016 году увеличивается вследствие увеличения объема спроса (см. рис. 8). При этом цены плавно снижаются, поскольку спрос все еще меньше предложения.

В вариантах 5, 6, 7 и 8, 9 и 10 объем поглощения почти стабилен, несмотря на рост спроса, поскольку поглощение начинает ограничиваться предложением (см. рис. 9). Цены соответственно повышаются либо снижаются небольшими темпами. Различия между вариантами в связи с снижением ипотечной поддержки – незначительны, что естественно в условиях дефицита предложения и соответствует ранее выявленным закономерностям рынка: при низких ценах и низких доходах населения сохраняется высокий спрос на жилье и ипотеку, который сосредотачивается в сегменте дешевого жилья и малых размеров кредита, при сохранении и даже росте объемов поглощения.

Таким образом, графики рис. 10 и 11 демонстрируют достаточно высокую чувствительность модели по показателям объема поглощения и динамики цен на вторичном рынке к изменению макроэкономических исходных данных – темпов роста доходов населения и объема ипотечной поддержки.

Рис. 10	Рис. 11

Вывод 1. Исследование показало достаточно высокую чувствительность модели к изменению макроэкономических исходных данных – темпов роста доходов населения и объема ипотечной поддержки.

Оценка влияния внешних условий функционирования рынка на динамику его развития при фиксированных целевых объемах ввода. По результатам тестирования сформированы четыре сценария развития рынка жилой недвижимости Москвы в 2013-2016 годах в зависимости от изменения макроэкономических параметров.

Сценарий № 1 – базовый вариант. Темпы роста доходов населения в номинальном выражении 8-11%, денежный объем ипотечного кредитования – по оптимистическому сценарию работы [1].

Сценарий № 2 соответствует варианту 2: темп роста доходов населения в номинальном выражении 13-14%, денежный объем ипотечного кредитования +20% от базового варианта.

Сценарий № 3 соответствует варианту 6: темп роста доходов населения в номинальном выражении близок к нулю, денежный объем ипотечного кредитования на уровне базового варианта.

Сценарий № 4 соответствует варианту 10: темп роста доходов населения в номинальном выражении -6% (доходы снижаются), денежный объем ипотечного кредитования -20% от базового варианта.

Совместная динамика основных показателей развития рынка при четырех сценариях приведена на рис. 12-14.

При развитии рынка по Сценарию № 1 (умеренный рост доходов и средний уровень ипотечной поддержки) на первичном рынке предъявленный спрос (с учетом перетекания на вторичный рынок) хотя и снижается, но остается выше предложения, предложение в 2013-2016 году стабильно, объем поглощения постепенно увеличивается, цены к 2016 году вырастут в 2,3 раза.

На вторичном рынке предъявленный спрос (с учетом перетекания избытка спроса с первичного рынка) с 2014 года снижается, но остается выше предложения, а в 2015-2016 году становится ниже предложения, предложение повышается, объем поглощения квартир стабилен, цены вырастут в 2,5 раза за 2011-2016 год.

В целом рынок переживает ситуацию устойчивого роста (аналог 2003 и 2006 года) и перехода в 2016 году к стабилизации на буме, аналогичной началу 2004-го и концу 2006-го года.

Рис. 12. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 1

При развитии рынка по Сценарию № 2 (повышенные темпы роста доходов и ипотечной поддержки) на первичном рынке предъявленный спрос (с учетом перетекания на вторичный рынок) снижается, но до 2014 года остается выше предложения и далее - ниже предложения, предложение растет и становится больше спроса в 2015 году, объем поглощения после 2013 года постепенно снижается, цены к 2015 году вырастут более чем вдвое и в следующем году начинают снижаться.

На вторичном рынке предъявленный спрос (с учетом перетекания избытка спроса с первичного рынка) с 2014 года снижается и становится ниже предложения, предложение повышается до 2015 года и затем несколько снижается, объем поглощения квартир с 2015 года падает, цены вырастают вдвое к 2014 году, но затем снижаются.

В целом рынок переживает кризисную ситуацию, аналогичную осени 2008 – началу 2009 года.

Рис. 13. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 2

При развитии рынка по Сценарию № 3 (близкие к нулю темпы роста доходов и повышенный уровень ипотечной поддержки) на первичном рынке предъявленный спрос устойчиво выше предложения, предложение стабильно, объем поглощения после 2013 года стабилизируется, цены с 2012 года плавно растут невысокими темпами (1% в год).

На вторичном рынке предъявленный спрос (с учетом перетекания избытка спроса с первичного рынка) с 2013 повышается и остается выше предложения, предложение незначительно повышается, объем поглощения квартир с 2013 года стабилен, цены растут небольшими темпами. В целом рынок сохраняет стабильность по всем показателям. Ситуация аналогична середине 2004 – 2005 года.

Рис. 14. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 3

При развитии рынка по Сценарию № 4 (снижение доходов и пониженный уровень ипотечной поддержки) на первичном рынке предъявленный спрос устойчиво выше предложения, предложение стабильно, объем поглощения после 2013 года стабилизируется, цены после 2012 года существенно снижаются (с темпом около 5% в год).

На вторичном рынке предъявленный спрос с 2013 повышается и остается выше предложения, предложение незначительно снижается, объем поглощения квартир с 2013 года также снижается, цены после 2012 года снижаются с темпом около 5% в год.

Такое поведение рынка аналогично ситуации 2011 года и соответствует ранее выявленным закономерностям: при низких ценах и низких доходах населения сохраняется высокий спрос на жилье и ипотеку, который сосредотачивается в сегменте дешевого жилья и малых размеров кредита, при сохранении и даже росте объемов поглощения и незначительном повышении или снижении цен. В целом рынок близок к состоянию рецессии по показателям объема поглощения и динамике цен (аналог ситуации середины 2007 года).

Рис. 15. Динамика развития рынка жилой недвижимости при макроэкономических условиях по Сценарию № 4

Таким образом, получены следующие оценки влияния внешних условий функционирования на развитие рынка жилой недвижимости Москвы при фиксированных показателях целевого объема ввода жилья в 2013-2016 годах.

Сценарий №1 (средние темпы роста доходов (8-11%) и ипотечной поддержки) отличается значительными темпами роста цен в 2013-2015 годах (17%) и 35% в 2016 году, что повышает инвестиционную привлекательность девелопмента, но снижает доступность жилья для населения. В целом рынок переживает ситуацию устойчивого роста и перехода в 2016 году к стабилизации на буме, аналогичной началу 2004-го и концу 2006-го года.

Сценарий № 2 (высокие темпы роста доходов (13-14%) и повышенная ипотечная поддержка) отличается еще более высокими темпами роста цен в 2013-2014 годах (более 43%) и последующего снижения. В целом рынок переживает кризисную ситуацию, аналогичную осени 2008 – началу 2009 года.

Сценарий № 4 (снижающиеся на 6% в год доходы и пониженный уровень ипотечной поддержки) характеризуется признаками рецессии и также неблагоприятен для развития рынка.

Наиболее благоприятным для рынка является Сценарий № 3. При низких темпах роста доходов населения (в номинальном выражении близких к нулю) и среднем уровне денежного объема ипотеки темп снижения цен составляют (4-5)% в год, по остальным показателям рынок стабилен. Вместе с тем, такая ситуация не обеспечивает достаточно высокой доходности инвестиционно-строительных проектов, что может снизить активность девелоперов и потребовать их дополнительной поддержки со стороны государства.

Вывод 2. Выбранные четыре сценария динамики макроэкономических показателей охватывают весь возможный спектр ситуаций на рынке жилой недвижимости Москвы до 2016 года и позволили дать оценку влияния внешних условий функционирования рынка на динамику его развития при фиксированных целевых объемах ввода.

Литература

1.   Стерник Г.М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона), Журнал «Имущественные отношения в РФ». - №8 (131) 2012, 1-14 стр.

2.   Стерник Г.М., Свиридов А.В. Совершенствование методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости как элемента методологии управления проектами и программами. – Материалы Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании». - М.: РЭУ им. Г.В.Плеханова, 2013 г., стр. 86 – 96.

3.   Стерник Г.М., Свиридов А.В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости. – Журнал "Имущественные отношения в РФ" (в печати).

Геннадий Моисеевич Стерник, профессор РЭУ им Г.В. Плеханова, кафедра «Управления проектами и программами», адрес: 117997 Российская Федерация, г. Москва, Стремянный пер., 36.

Контактная информация: телефон: +7-495-795-71-58; e-mail: gm_sternik@sterno.ru

Свиридов Алексей Викторович, аспирант РЭУ им Г.В. Плеханова, кафедра «Управления проектами и программами», адрес: 117997 Российская Федерация, г. Москва, Стремянный пер., 36.

Контактная информация: телефон: +7-916-582-58-69; e-mail: sviridov@progtech.ru

[1] 1401780, МО, г. Жуковский, ул. Строительная, д. 14, корп. 4, кв. 39. Телефон: +7-916-582-58-69;

e-mail: sviridov@progtech.ru

• Назад
• Вперёд