Статьи
методические материалы
Стерник Г.М., Районы элитного строительства в Москве: рейтинг экспертных оценок 
(Опубликовано в журнале "Директор-Инфо", май 2003 г.)
|
Стерник Г.М., зам. генерального директора Агентства экспертиз инвестиционных проектов, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов В предыдущей публикации были приведены рейтинги 29 зон Москвы, рассчитанные в апреле 2002 года по специальной методике на основе опроса 18 экспертов. По инициативе редакции читателям было предложено высказать свое мнение по данному вопросу, заполнив экспертные формы (табл. 1). Было получено 10 ответов от ведущих на рынке элитного жилья Москвы риэлторских и девелоперских фирм: Альфа-девелопмент, Капитал-Групп, Миэль-Недвижимость, Московская строительная компания (МСК), Олимпия, Пенни Лэйн, Ренесанс-Риэлти, Система-Галс, Соцсервис, Юниформстрой. |
Таблица 1
ПРИМЕР ЗАПОЛНЕНИЯ АНКЕТЫ ЭКСПЕРТОМ
| Район | Микрорайон (топонимическая зона) | Близость к историческому центру | Престижность района | Наличие природных зон | Экологическая обстановка | Характер окружающей за стройки | Социальное окружение | Транспорт. доступность к центру | Изолированность от шум. магистралей |
| Арбат | Старый Арбат | 5 | 4 | 2 | 2 | 5 | 4 | 5 | 4 |
| Новый Арбат | 5 | 4 | 2 | 2 | 5 | 4 | 5 | 2 | |
| Смоленская набережная | 4 | 4 | 2 | 2 | 5 | 4 | 4 | 3 | |
| Хамовники | Остожье | 5 | 5 | 1 | 3 | 4 | 4 | 5 | 4 |
| Фрунзенская | 4 | 4 | 4 | 3 | 4 | 4 | 5 | 4 | |
| Хамовники | 4 | 4 | 3 | 2 | 3 | 2 | 4 | 2 | |
| Плющиха | 5 | 4 | 2 | 3 | 3 | 4 | 4 | 4 | |
| Замоскворечье/Якиманка | Замоскворечье/Якиманка | 5 | 4 | 3 | 3 | 4 | 4 | 3 | 4 |
| Тверской | Тверская | 5 | 4 | 1 | 1 | 4 | 4 | 5 | 1 |
| Тверская-Ямская | 4 | 4 | 1 | 1 | 3 | 5 | 5 | 1 | |
| Самотека | 4 | 3 | 2 | 1 | 4 | 4 | 4 | 1 | |
| Сущевка | 3 | 2 | 1 | 1 | 2 | 2 | 2 | 1 | |
| Пресненский | Патриаршие пруды | 5 | 5 | 4 | 3 | 4 | 5 | 5 | 4 |
| Никитники | 5 | 5 | 3 | 3 | 5 | 5 | 5 | 3 | |
| Грузины | 4 | 4 | 3 | 2 | 4 | 4 | 3 | 1 | |
| Пресня | 3 | 4 | 3 | 2 | 4 | 3 | 4 | 2 | |
| Мещанский | Сретенка | 4 | 4 | 3 | 2 | 3 | 4 | 3 | 2 |
| Басманный | Чистые пруды | 5 | 5 | 4 | 3 | 4 | 4 | 5 | 4 |
| Раменки | Мосфильмовская | 3 | 3 | 4 | 3 | 4 | 4 | 5 | 3 |
| Дорогомилово | Поклонная гора | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 2 | 4 | 1 |
| Крылатское | Крылатское | 1 | 4 | 5 | 5 | 4 | 4 | 3 | 2 |
| Фили- | Фили | 1 | 3 | 5 | 5 | 3 | 4 | 3 | 1 |
| Давыдково | Давыдково | 1 | 3 | 4 | 5 | 3 | 3 | 3 | 2 |
| Можайский | Кунцево | 3 | 4 | 4 | 5 | 3 | 4 | 3 | 3 |
| Тропарево-Никулино | Тропарево | 1 | 3 | 5 | 5 | 4 | 2 | 2 | 2 |
| Строгино | Строгино | 1 | 2 | 4 | 4 | 3 | 2 | 1 | 4 |
| Щукино | Западное Щукино | 1 | 2 | 3 | 3 | 3 | 2 | 1 | 3 |
| Восточное Щукино | 1 | 2 | 3 | 3 | 3 | 2 | 1 | 4 | |
| Сокол | Песчаные ул. | 1 | 2 | 4 | 3 | 4 | 4 | 1 | 4 |
|
Экспертам было предложено дать оценку в баллах каждому критерию для всех оцениваемых зон. В результате обработки экспертных форм рассчитан средний балл для каждой зоны, где расположены исследуемые объекты, и получены рейтинги зон (табл.2). Необходимо отметить, что число экспертов уменьшилось с 18 до 10. Это может дать случайное смещение оценок. Впрочем, некоторые анкеты подписаны двумя лицами, в том числе руководителями фирм, что свидетельствует об интеграции в одной анкете мнения нескольких экспертов. Так, в анкете от Пенни Лэйн не даны оценки нескольких периферийных районов Москвы, что связано, очевидно, с принятым в компании положением о том, что элитное жилье может располагаться только в Центре. Труднее объяснить, почему специалисты Соцсервиса не дали оценку нескольким районам. Специалисты Альфа-Девелопмент на первое место (с баллом 4,6) поставили Патриаршие пруды и Чистые пруды, в то время как специалисты Миэля – Фрунзенскую (4,6), а вслед за Патриаршими (4,5) - Плющиху, Замоскворечье и Никитники (с баллом 4,3). Специалисты МСК поставили на последнее место с равными баллами (2,6) и Восточное, и Западное Щукино, в то время как специалисты Системы-Галс оценили Западное Щукино на одном уровне с Тверской-Ямской. Можно объяснить, почему специалисты Соцсервиса так высоко (4,0) оценили Крылатское, Тропарево, Строгино по сравнению с Новым Арбатом (3,5), Смоленской набережной (3,0). Но трудно объяснить разброс в оценках того же Строгино (от 2,6 до 4,0) или Сущевки (от 1,8 до 3,9). Мы не сомневаемся в высоком качестве экспертов – все они являются специалистами высокой квалификации. Это повышает качество экспертных оценок, но в то же время может приводить к отражению в них корпоративных интересов той или иной фирмы. |
Таблица 2
ОЦЕНКА КАЧЕСТВА РАЙОНОВ МОСКВЫ НОВОЙ ГРУППОЙ ЭКСПЕРТОВ
| Район | Микрорайон (топонимическая зона) | Альфа-девелопмент | Капитал -групп | Миэль | МСК | Олимпия | Пенни Лейн | Ренесанс -Риэлти | Соцсервис | Система -Галс | Юниформстрой | Средний балл |
| Арбат | Старый Арбат | 4,13 | 4,0 | 4, 14 | 3,38 | 4,13 | 3.63 | 3,90 | 4,13 | 4,38 | 4,63 | 4,04 |
| Новый Арбат | 3,13 | 3,8 | 4.00 | 3,00 | 3,00 | 3.25 | 3,60 | 3,50 | 4,00 | 3,88 | 3,51 | |
| Смоленская набережная | 4,00 | 3,7 | 4,14 | 2,88 | 3,75 | 3.76 | 3,50 | 3,00 | 4,38 | 3,88 | 3,71 | |
| Хамовники | Остожье | 3,88 | 4,4 | 4,40 | 3,13 | 4,13 | 3.88 | 3,90 | 3,50 | 4,50 | 4,00 | 3,98 |
| Фрунзенская | 4,00 | 3,8 | 4,60 | 2,88 | 4,00 | 4,00 | 4,00 | 3,13 | 4,13 | 4,13 | 3,87 | |
| Хамовники | 3,88 | 3,6 | 4,00 | 3,00 | 4,13 | 3.63 | 3,00 | 4,38 | 3,75 | 3,70 | ||
| Плющиха | 4,25 | 3,6 | 4,29 | 3,00 | 3,63 | 3.38 | 3,60 | 3,38 | 4,25 | 4,25 | 3,76 | |
| Замоскворечье | Замоскв оречье | 3,50 | 3,8 | 4,29 | 2,88 | 3,50 | 3.76 | 3,75 | 2,88 | 4,00 | 4,13 | 3,66 |
| Твер ской | Тверская | 3,25 | 4,1 | 4,13 | 3,00 | 3,25 | 3.13 | 3,25 | 4,13 | 4,13 | 3,53 | |
| Тверская-Ямская | 3,00 | 3,8 | 4,07 | 2,75 | 3,25 | 3.13 | 3,25 | 3,50 | 4,00 | 3,75 | 3,45 | |
| Самотека | 3,50 | 3,5 | 4,10 | 2,75 | 3,50 | 3.03 | 2,90 | 3,25 | 3,75 | 3,75 | 3,29 | |
| Сущевка | 2,75 | 3,2 | 3,58 | 2,75 | 3,13 | 2.75 | 1,75 | 3,13 | 3,38 | 3,88 | 3,03 | |
| Пресненский | Патриаршие пруды | 4,63 | 3,2 | 4,46 | 3,00 | 4,38 | 4.38 | 4,40 | 4,38 | 4,50 | 4,18 | |
| Никитники | 4,50 | 3,8 | 4,28 | 2,88 | 3,50 | 4,00 | 4,25 | 3,13 | 4,13 | 3,88 | 3,86 | |
| Грузины | 4,50 | 3,3 | 4,18 | 2,88 | 3,50 | 3.76 | 3,10 | 3,88 | 3,88 | 3,67 | ||
| Пресня | 3,88 | 3,2 | 3,99 | 2,75 | 3,38 | 3.13 | 3,10 | 3,88 | 3,88 | 3,47 | ||
| Мещанский | Сретенка | 4,00 | 3,1 | 4,10 | 2,63 | 3,63 | 3,00 | 3,10 | 3,88 | 4,13 | 3,52 | |
| Басманный | Чистые пруды | 4,63 | 3,2 | 4,19 | 3,13 | 3,63 | 4.13 | 4,25 | 3,88 | 4,50 | 4,38 | 4,02 |
| Рамен ки | Мосфильмов ская | 3,63 | 3,5 | 4,01 | 2,75 | 3,25 | 3.76 | 3,60 | 3,50 | 4,13 | 4,13 | 3,66 |
| Дорогомилово | Поклонная гора | 3,63 | 3,2 | 3,98 | 3,13 | 3,50 | 3.88 | 2,75 | 3,85 | 3,88 | 4,13 | 3,56 |
| Крылатское | Крылатское | 2,75 | 3,3 | 4,21 | 2,88 | 3,00 | 3,50 | 4,00 | 4,00 | 3,88 | 3,37 | |
| Фили-Давыд ково | Фили | 3,50 | 2,9 | 3,72 | 2,75 | 3,38 | 3,10 | 3,75 | 3,13 | 3,38 | 3,31 | |
| Давыдково | 3,38 | 2,9 | 3,49 | 2,88 | 2,88 | 3,00 | 3,75 | 3,50 | 3,38 | 3,23 | ||
| Можайский | Кунцево | 3,13 | 2,9 | 3,52 | 2,75 | 2,38 | 3,60 | 3,75 | 3,63 | 3,75 | 3,25 | |
| Тропарево-Нику лино | Тропарево | 3,00 | 3,0 | 3,51 | 3,25 | 2,63 | 3,00 | 4,00 | 3,75 | 3,75 | 3,30 | |
| Строги но | Строгино | 2,88 | 3,1 | 3,57 | 2,75 | 3,13 | 2,60 | 4,00 | 3,88 | 3,50 | 3,26 | |
| Щукино | Восточное Щукино | 2,63 | 2,6 | 3,22 | 2,63 | 3,13 | 1,90 | 3,63 | 3,13 | 2,97 | ||
| ЗападноеЩукино | 2,63 | 2,9 | 3, 29 | 2,63 | 3,13 | 2,40 | 4,00 | 3,13 | 3,03 | |||
| Сокол | Песчаные улицы | 3,50 | 2,9 | 3,86 | 2,88 | 3,25 | 2,90 | 3,88 | 3,63 | 3,35 |
В целом оценки экспертов сдвинулись в меньшую сторону. Максимальный балл за первое место уменьшился с 4,73 до 4,18, балл за 10 место – с 4,02 до 3,67, за 20 место сохранился на прежнем уровне (3,37 и 3,35), за последнее – повысился с 2,35 до 2,97. Расхождение в оценках экспертов уменьшилось с 4,73/2,35=2,0 до 4,18/2,97=1,4. Это подтверждает основной вывод предыдущего исследования о том, что не существует выделенных зон местоположения элитных объектов.
На первое место 6 из 9 экспертов дружно выдвинули зону Патриарших прудов, подняв ее с третьего. Старый Арбат передвинулся с первого на второе место, Чистые пруды перешли с пятого места на третье, Остоженка с второго на четвертое. Таким образом, позиции четырех лидеров поменялись за счет ухудшения положения Старого Арбата (что объяснимо) и Остоженки (что объяснить труднее, т.к. за последние год-два именно Остоженка дает образцы преобразования района в элитный).
На пятое место с 10-го выдвинулась Фрунзенская, на шестое (с 9-го) – Никитники. Повысились рейтинги Грузин (с 17 до 10), Поклонной горы (с 18 до 13), Пресни (с 23 до 17), Филей (с 25 до 21), Сретенки (с 26 до 15). Таким образом, Фрунзенская и Никитники заняли места в первых 20% зон рейтинга, а Грузины, Поклонная гора и Сретенка перешли из второй половины в первую.
Понизились рейтинги (кроме Старого Арбата и Остоженки) у Смоленской набережной (с 4 до 8), Замоскворечья (с 6 до 11), Нового Арбата (с 8 до 16), Крылатского (с 13 до 19), Западного Щукино (с 16 до 28), Тропарево (с 18 до 22), Строгино (с 21 до 24), Сущевки (с 24 до 27). Таким образом, Смоленская набережная и Замоскворечье покинули группу лидеров, Новый Арбат, Крылатское перешли из первой половины рейтинга во вторую, Западное Щукино – из середины в конец рейтинга.
В какой мере полученные новые рейтинги отражают объективные изменения в ситуации в тех или иных зонах, а в какой – субъективные мнения новых экспертов? Мы оцениваем влияние первой причины как незначительное, а второй – как основное. Это дает нам право объединить полученные в апреле 2002 года и в апреле 2003 года оценки и рассчитать новые рейтинги зон с более высоким уровнем доверия. Результаты расчетов приведены в табл. 3.
Таблица 3
СРАВНЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ДВУХ ИССЛЕДОВАНИЙ И ПОЛУЧЕНИЕ ОБОБЩЕННОГО РЕЙТИНГА
| Район | Микрорайон (топонимическая зона) | Средний балл | Рейтинг | ||||
| 04.02 | 04.03 | По двум замерам | 04.02 | 04.03 | По двум замерам | ||
| Арбат | Старый Арбат | 4,73 | 4,04 | 4,50 | 1 | 2 | 1 |
| Новый Арбат | 4,05 | 3,51 | 3,85 | 8 | 16 | 13 | |
| Смоленская набережная | 4,21 | 3,71 | 4,07 | 4 | 8 | 5 | |
| Хамовники | Остожье | 4,60 | 3,98 | 4,39 | 2 | 4 | 2 |
| Фрунзенская | 4,02 | 3,87 | 4,00 | 10 | 5 | 7 | |
| Хамовники | 4,0 | 3,70 | 3,91 | 11 | 9 | 11 | |
| Плющиха | 4,07 | 3,76 | 3,99 | 7 | 7 | 9 | |
| Замоскворечье | Замоскворечье | 4,18 | 3,66 | 4,03 | 6 | 11 | 6 |
| Тверской | Тверская | 3,78 | 3,53 | 3,67 | 14 | 14 | 15 |
| Тверская-Ямская | 3,37 | 3,45 | 3,38 | 20 | 18 | 19 | |
| Самотека | 3,18 | 3,29 | 3,22 | 22 | 23 | 22 | |
| Сущевка | 3,10 | 3,03 | 3,07 | 24 | 27 | 26 | |
| Пресненский | Патриаршие пруды | 4,32 | 4,18 | 4,30 | 3 | 1 | 3 |
| Никитники | 4,03 | 3,86 | 4,00 | 9 | 6 | 8 | |
| Грузины | 3,48 | 3,67 | 3,55 | 17 | 10 | 16 | |
| Пресня | 3,13 | 3,47 | 3,25 | 23 | 17 | 20 | |
| Мещанский | Сретенка | 2,95 | 3,52 | 3,15 | 26 | 15 | 24 |
| Басманный | Чистые пруды | 4,20 | 4,02 | 4,17 | 5 | 3 | 4 |
| Раменки | Мосфильмовская | 3,97 | 3,66 | 3,87 | 12 | 12 | 12 |
| Дорогомилово | Поклонная гора | 3,47 | 3,56 | 3,52 | 18 | 13 | 17 |
| Крылатское | Крылатское | 3,80 | 3,37 | 3,69 | 13 | 19 | 14 |
| Фили-Давыдково | Фили | 3,05 | 3,31 | 3,12 | 25 | 21 | 25 |
| Давыдково | 2,93 | 3,23 | 3,02 | 27 | 26 | 27 | |
| Можайский | Кунцево | 2,55 | 3,25 | 2,75 | 28 | 25 | 28 |
| Тропарево-Никулино | Тропарево | 3,50 | 3,30 | 3,43 | 16 | 22 | 18 |
| Строгино | Строгино | 3,20 | 3,26 | 3,20 | 21 | 24 | 23 |
| Щукино | Восточное Щукино | 2,55 | 2,97 | 2,70 | 29 | 29 | 29 |
| Западное Щукино | 3,35 | 3,03 | 3,24 | 15 | 28 | 21 | |
| Сокол | Песчаные улицы | 4,17 | 3,35 | 3,92 | 19 | 20 | 10 |
|
Полученные обобщенные рейтинги позволяют выстроить зоны по убыванию рейтинга в следующей последовательности: Старый Арбат, Остоженка, Патриаршие пруды, Чистые пруды, Смоленская набережная, Замоскворечье/Якиманка, Фрунзенская, Никитники, Плющиха, Сокол, Хамовники, Мосфильмовская, Новый Арбат, Крылатское, Тверская, Грузины, Поклонная гора, Тропарево, Тверская-Ямская, Пресня, Западное Щукино, Самотека, Строгино, Сретенка, Фили, Сущевка, Давыдково, Кунцево, Восточное Щукино. Стерник Г.М., 20.04.03. Стерник Г.М. Где живет элита? – Директор-Инфо, март 2003, стр. наверх |