Статьи
методические материалы
Стерник Г.М., Апальков А.А. Развитие модели функционирования локального рынка жилой недвижимости 
(Опубликовано в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» - 2015. - №3. – С. 6-22.)
Опубликовано в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» - 2015. - №3. – С. 6-22.
Развитие модели функционирования локального рынка жилой недвижимости
Стерник Геннадий Моисеевич,
профессор кафедры «Управление проектами и программами»
РЭУ им. Г.В. Плеханова
Апальков Александр Александрович,
аспирант
Аннотация
Разработанаусовершенствованная модель функционирования рынка жилой недвижимости. Подготовлены исходные данные и выполнен расчет новых прогнозируемых показателей: объем поглощения ипотеки, объемы спроса, предложения, поглощения квартир и динамики цен на первичном и вторичном рынке в дифференциации по классам качества – массовый и престижный. Произведено тестирование усовершенствованной модели. Полученные результаты показывают высокую точность прогнозирования.
The advanced model of the residential real estate market. Prepared the original data and calculated the new projected figures: the amount of absorption of the mortgage, the volume of demand, supply, absorption of apartments and price dynamics in the primary and secondary market differentiation in quality classes - mass and prestige . Produced by testing an improved model . The results show high accuracy of prediction.
Ключевые слова
Коэффициент доступности, рынок жилой недвижимости, усовершенствованная модель функционирования рынка жилой недвижимости, структура модели, методика среднесрочного прогнозирования, прогноз спроса, прогноз поглощения ипотеки, Новая Москва, методика оценки доступности жилья, строительство, поглощение, цены, дифференциация по классу качества, прогноз показателей.
Estate market, affordability index , housing market , an improved model of the residential real estate market , the structure of the model , the method of medium-term forecasting , demand forecast , the forecast absorption mortgage New Moscow , method of estimation of the affordability of housing , construction , acquisition, price , quality class differentiation , the forecast performance.
В ранее опубликованных в журнале «Имущественные отношения в РФ» работах[1],[2],[3] была представлена методика среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилья, основанная на имитационной блочно-модульной итерационной модели функционирования рынка строительства и продажи жилой недвижимости. Была подтверждена высокая точность прогноза по показателям объемов строительства коммерческого жилья, предложения на первичном и вторичном рынках, спроса, поглощения, динамики цен.
Целью настоящей работы является совершенствование модели для получения прогноза объемов спроса и поглощения ипотеки на рынке жилой недвижимости, а также показателей строительства, предложения, поглощения жилья и цен, дифференцированных по классам качества на массовое и престижное (повышенной комфортности) жилье в соответствии с Единой методикой классифицирования строящихся жилых домов[4].
Предпосылкой для решения этой задачи явилась разработка методики оценки доступности жилья для населения в дифференциации по доходным группам и классам качества[5].
Совершенствование модели выполнялось по трем направлениям: совершенствование структуры модели, исходных данных к отдельным блокам и расчетного алгоритма блоков.
Совершенствование структуры модели. Необходимо напомнить, что структура модели включала 7 блоков. Кроме того, предусматривалась разработка пяти автономных блоков-модулей (рис. 1).
В настоящий момент разработан и включен в структуру модели модуль М4 «Определение коэффициента доступности и доли в спросе жилья различного качества для различных по доходам групп населения за счет собственных средств и ипотеки в базовом году», и при этом внесены изменения в наименование и содержание блока 3. Остальные блоки по назначению остались неизменными:
- Блок 1 «Определение потребности городского населения в жилье и объема госспроса на социальное жилье»;
- Блок 2 «Функционирование строительного комплекса и определение потенциального объема ввода, строительства и предварительного объема предложения коммерческого жилья»;
- Блок 3 «Определение предварительного объема предложения ипотеки (в натуральном выражении)»;
- Блок 4 «Определение объема предъявленного населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье»;
- Блок 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчета прогнозируемого объема поглощения, предложения, строительства и ввода жилья»;
- Блок 6 «Определение типа рынка и прогнозирование уровня цен на жилье»;
- Блок 7 «Организация итерационных циклов по уточнению прогноза».
В Блоке 3 «Определение объема предложения ипотеки (в натуральном выражении)» по данным о денежном объеме кредитования рассчитываются объемы предложения в натуральном выражении (в кредитуемых площадях – с учетом текущих цен) на первичном и вторичном рынках.
В Блоке 4 «Определение объема предъявленного спроса на городское жилье» с использованием результатов расчета в Модуле М4 производится определение объема предъявленного платежеспособного спроса населения, с учетом уровня доходов населения в текущем году и его дифференциации по различным доходным группам. Производится расчет объема спроса населения (за счет собственных сбережений, зачета имеющегося жилья, ипотечного кредитования), нерезидентов (иммигрантов) и инвесторов (спекулятивный спрос) на городское жилье в натуральном выражении (с учетом размеров квартир и уровня цен на жилье, а также с учетом сделок мены – «неденежного» спроса) и доли предъявленного спроса от общего количества, а также с учетом доли нерезидентов/инвесторов относительно спроса резидентов, заданной в исходных данных в зависимости от типа рынка.
В блоке 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчет прогнозируемого объема поглощения, предложения, строительства и ввода жилья» производится сопоставление объема потребности населения региона в жилье, объема потенциального предложения жилья и объема предъявленного спроса на жилье. Определяется объем спроса с перетеканием (с первичного рынка на вторичный или наоборот в случае избыточного спроса на одном и дефицита спроса на другом сегменте), затем выполняются логические операции по сопоставлению рассчитанных в Блоках 1-4 объемов спроса-потребности, спроса с перетеканием и предложения на рынке, и по результатам сопоставления выбирается минимальное значение (ограничение), затем вычисляется объем поглощения площадей с учетом коэффициента поглощение/ограничение, соответствующего ранее определенному значению индикатора состояния рынка по соотношению спрос/предложение. Выполняется сопоставление спроса на ипотечные услуги и объема предъявленного предложения ипотечных кредитов, а также объема предложения квартир, и по минимальному значению фиксируется объем поглощения ипотеки. По данным о предварительных значениях объема предъявленного спроса, предложения, строительства, ввода и выбранным значениям коэффициентов, соответствующих ранее определенному состоянию рынка, рассчитываются прогнозные значения объемов предъявленного спроса на жилье и ипотеку, предложения, строительства, ввода с дифференциацией по категории рынков и классам качества.
На рис. 1 блоки, в алгоритм которых внесены изменения (4 и 5), отмечены частичной или полной (модуль 4) заливкой.
|
|
К исходным данным блока 4 добавлены параметры, получаемые на выходе модуля М4 для базового года: средний уровень дохода и доля населения города в трех группах - группе 1 приобретателей массового жилья в альтернативных сделках, в группе 2 приобретателей массового жилья в прямых сделках, в группе 3 приобретателей престижного жилья.
Кроме того, усовершенствована внутренняя структура блока 4 (рис. 2) и алгоритм блоков 4 и 5.
|
Рис. 2. Детализированная структура Блока 4
Внутренняя структура Блока 4 показана на рис. 2. Он включает три подблока:
- 4.1 «Определение объема потенциального платежеспособного спроса населения в денежном и натуральном выражении (без ипотеки)»;
- 4.2 «Определение предварительного объема предъявленного спроса на ипотеку»;
- 4.3 «Определение суммарного объема предъявленного населением, нерезидентами и инвесторами спроса на городское жилье с учетом ипотечной поддержки»;
В подблоке 4.1 с использованием данных модуля М4 и с учетом прогнозируемых на данный год цен на жилье каждого класса на первичном и вторичном рынке определяется потенциальный платежеспособный спрос в денежном выражении отдельных групп населения по доходам и суммарный, с учетом нормы сбережения населения и коэффициента теневых доходов.
В блоке 4.2 по алгоритму, аналогичному модулю М4, производится определение предъявленного объема спроса на ипотеку в денежном выражении и натуральном выражении для каждой группы приобретателей. Он определяется через долю приобретателей данной группы, которой доступна ипотека, с учетом уровня доходов и цен на жилье в текущем году на первичном и вторичном рынках.
В блоке 4.3 определяется суммарный объем предъявленного спроса на площади и квартиры на первичном и вторичном рынке жилья населения, с учетом доли респондентов, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в течение ближайшего года (из исходных данных), нерезидентов и инвесторов с учетом их доли (заданной в исходных данных) в общем прогнозируемом на предшествующий год объеме удовлетворенного спроса, с учетом состояния рынка по соотношению спрос/предложение в предшествующем году, а также размеров и класса качества приобретаемого жилья в каждой группе и прогнозируемых на предшествующий год цен на рынке жилья.
Совершенствование алгоритма модели. В связи с разработкой алгоритма модуля М4 и его интегрированием в модель подверглись усовершенствованию алгоритмы блоков 3, 4 и 5.
Новый алгоритм блока 3 «Определение объема предложения ипотеки (в натуральном выражении)» включает следующие соотношения.
Планируемый объем предложения ипотечных продуктов в денежном выражении Mден.i задается в исходных данных.
Планируемый объем предложения ипотечных продуктов в денежном выражении отдельно на первичном и на вторичном рынке Mден.пi , Mден.вi рассчитывается как общий объем денежного предложения ипотеки Mден.i, умноженный на долю кредитования на соответствующем рынке ζ(i-1) или (1 - ζ(i-1)), полученную из исходных данных для состояния рынка по соотношению спрос/предложение в предшествующем году (в следующей итерации заменяется на значение данного года):
Mден.пi = Mден.i х ζ(i-1)/100, млн руб.;
Mден.вi = Mден.i х (1 – ζ(i-1)/100), млн руб.
Потенциальный объем предложения ипотеки на первичном и вторичном рынке в количестве прокредитованных площадей Mпл.пi, Мпл.вi рассчитывается как отношение денежного объема к прогнозируемой на конец предыдущего года средней удельной цене жилья на первичном и вторичном рынке Цп(i-1), Цв(i-1):
Мпл.пi = Мден.пi / Цп(i-1), млн. кв. м.
Мпл.вi = Мден.вi / Цв(i-1) , млн. кв. м.
Новый алгоритм блока 4 включает следующие соотношения.
В подблоке 4.1 «Определение объема потенциального платежеспособного спроса населения в денежном и натуральном выражении (без ипотеки)» рассчитываются совокупные накопления для каждой группы приобретателей, с учетом вычисленного для нее коэффициента доступности, среднедушевого дохода в группе в предыдущем году, нормы сбережения и численности группы.
Платежеспособный спрос j-й группы населения равен:
ПСji = Кдj х Ij(i-1) х НС х Nj, млн руб.,
где Кдj – коэффициент доступности жилья для j-й группы;
Ij(i-1) – среднедушевой доход в группе в предыдущем году;
НС – норма сбережений населения;
Nj – численность группы (из модуля М4).
Совокупный платежеспособный спрос населения города равен:
СПСi = ƩСПСji, млн руб.
Предъявленный платежеспособный спрос населения города на рынке недвижимости (без учета ипотеки) в денежном выражении суммарный и в дифференциации для каждой j-й группы потребителей Dден.i, Dден.ji определяются как произведение соответствующей величины накоплений СПСi, СПСji на коэффициент теневых доходов Ктд и долю населения в предъявленном спросе в виде произведения среднего количества человек в домохозяйстве nс на долю предъявленного спроса δ(i-1) (задается в исходных данных для четырех вариантов соотношения спрос/предложение и выбирается исходя из рассчитанного в предыдущем цикле (на конец предшествующего года) соотношения):
Dден.i = СПСi х Ктд х nс х δ(i-1)/100, млрд. руб.;
Dден.ji = СПСji х Ктд х nс х δ(i-1)/100, млрд. руб.
Предъявленный платежеспособный спрос в натуральном выражении (площадь жилья) для населения первой группы (альтернативные сделки) вычисляется как отношение предъявленного денежного спроса к средней удельной цене массового жилья в конце предшествующего года, с учетом «неденежного» спроса (сделок мены):
Dпл.1i = Dден.1i х Кмены / Ц(i-1)(м), млн кв. м,
где Кмены = 1 + 0,5 β/100%.
β – доля альтернативных сделок.
Предъявленный платежеспособный спрос населения второй (прямые сделки с массовым жильем) и третьей (прямые сделки с жильем повышенной комфортности) группы вычисляются без учета коэффициента мены:
Dпл.ji = Dден. ji / Ц(i-1)(м), млн кв. м.
Суммарный предъявленный платежеспособный спрос населения в натуральном выражении:
Dпл.н.i = ƩDпл.ji, млн кв. м,
Предъявленный платежеспособный спрос в количестве квартир для населения каждой группы и суммарный вычисляется как отношение потенциального спроса на площади, отнесенного к среднему размеру квартир этой группы Sкв.ji:
Dкв.ji = Dпл.ji / Sкв.ji, тыс. квартир;
Dкв.i = ƩDкв.ji, тыс. квартир.
Суммарный предъявленный платежеспособный спрос населения в натуральном выражении на объекты престижного класса равен спросу на объекты третьей группы, а массового класса – суммарно на объекты первой и второй группы.
Предъявленный платежеспособный спрос населения раздельно на первичном и вторичном рынке жилых площадей и квартир определяется через долю первичного рынка в спросе αсп:
Dппл.п.i = Dпл.i х αсп/100, млн кв. м; Dпквп.i = Dквп.i х αсп/100, тыс. квартир;
Dвпл.п.i = Dплп.i х (1-αсп)/100, млн кв. м; Dвквп.i = Dквп.i х (1-αпс)/100, тыс. квартир.
При второй и последующих итерациях (в пределах одного года) индекс (i-1) заменяется на i.
Дальнейший алгоритм подблока 4.1 остался неизменным.
В подблоке 4.2 после расчета коэффициента доступности жилья с ипотечной поддержкой (по алгоритму Модуля М4) предъявленный объем спроса на ипотеку в денежном выражении для каждой j-й группы приобретателей Dден.иji определяется через долю приобретателей данной группы, которой доступна ипотека, αиji:
Dден.иji = Dден.ji х αиji, млрд. руб.
Суммарный денежный спрос на ипотеку равен
Dден.иi = ƩDден.иji.
Потенциальный объем спроса на ипотеку в натуральном выражении на первичном Dпл.ипi и вторичном Dпл.ивi рынках и суммарный Dпл.иi равен
Dпл.ипi = Dден.иi / Цп(i-1), млн. кв. м; Dпл.ивi = Dден.иi / Цв(i-1), млн. кв. м.
Dпл.иi = Dпл.ипi + Dпл.ивi.
Потенциальный спрос на ипотеку в количестве кредитов на вторичном и первичном рынках и суммарный вычисляется с учетом доля первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок ζ, заданной в исходных данных в зависимости от соотношения спрос/предложения и ср. площади квартиры :
Dкв.ипi = (Dпл.ипi / Sкв.пj)/(ζ(i-1))/100); Dкв.ивi = (Dпл.ивi / Sкв.вj)/(1- ζ(i-1)/100), тыс. квартир;
Dкв.иi = Dкв.ипi + Dкв.ивi, тыс. квартир.
Алгоритм подблока 4.3 не изменился.
Новый алгоритм Блока 5 «Определение состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчет прогнозируемого объема поглощения коммерческого жилья, предложения, строительства и ввода жилья» содержит следующие соотношения.
В подблоке 5.1 объем поглощения услуг ипотечного кредитования на первичном СУМппл.i и вторичном СУМвпл.i рынке и суммарный СУМпл.i принимается равным минимальному из значений объема предложения ипотеки Мплп.i, Мплв.i, предъявленного спроса на ипотечные продукты Dпл.ипi, Dпл.ивi и объема предложения площадей Supп.пр.пл.(i-1), Supв.пот.пл.(i-1):
СУМппл.i = min {Мплп. i ; Dпл.ипi; Supп.пр.пл.(i-1)}, млн. кв.м.;
СУМвпл.i = min {Мплв. i ; Dпл.ивi; Supв.пр.пл.(i-1)}, млн. кв.м.;
СУМпл.i = СУМппл. i + СУМвпл. i.
При второй и последующих итерациях (в пределах одного года) индекс (i-1) заменяется на i.
В подблоке 5.2 введен алгоритм определения объема удовлетворенного спроса (объема поглощения) площадей и квартир коммерческого городского жилья по категории рынка и по классам качества:
СУкпл.(кл.)i = СУкпл.i х αкс(кл.)/100, млн кв. м;
СУккв.(кл.)i = СУкпл.(кл.)i / Sквк(кл.)i, тыс. квартир;
где индекс к означает категорию рынка (первичный и вторичный), а индекс кл. – класс качества (массовый и престижный).
В подблоке 5.3 введен алгоритм расчета прогнозируемого объема предложения площадей и и аналогично квартир массового жилья и повышенной комфортности на первичном и вторичном рынках:
supкпр.пл.(м)i = Supк.пр.пл.i х αкп(м)/100, млн кв. м,
supкпр.пл.(п)i = Supк.пр.пл.i х (1 – αкп(м)/100), млн кв. м.
Остальная часть алгоритма блока 5 осталась неизменной.
Тестирование усовершенствованной модели. Для обеспечения преемственности с ранее выполненными расчетами тестирование производилось с максимальным сохранением исходных данных. Вместе с тем, потребовалось внести ряд изменений в условия расчета.
Прежде всего, после расширения границ Москвы с июля 2012 года в официальной статистике теперь публикуется информация (о количестве сделок, в том числе ипотечных, о доходах населения, и др.) по Большой Москве (с учетом присоединенных территорий). Несмотря на то, что другие данные (планы властей по вводу жилья, данные аналитических консалтинговых компаний об объемах строительства, предложения жилья, о ценах) публикуются раздельно по Старой и по Новой Москве, оказалось целесообразным перейти от локации «Старая Москва» к локации «Большая Москва», а в качестве базового года выбрать 2012 год.
Расширение исследуемой локации потребовало не только сформировать новые отраслевые исходные данные, но и изменить рыночные исходные данные в связи с существенными отличиями структуры строительства и других рыночных условий после присоединения к Москве части территорий Московской области.
Сценарные условия развития рынка жилой недвижимости приняты аналогичным ранее сделанным расчетам[6], при этом выбран Сценарий 1 «оптимистический»: темп роста номинальных доходов населения - 9-11%, денежный объем ипотечного кредитования – по прогнозу АИЖК.
Параметры базового 2012 года и истекшего 2013 года приняты по их фактическим значениям. Тем самым прогнозные значения на 2013 год и их сравнение с фактическими позволят произвести ретроспективную проверку модели и оценку точности прогнозов.
В связи с существенными различиями в структуре и характеристиках рынка строительства и продажи жилья в Московской области по сравнению с Москвой (низкая доля строительства жилья повышенной комфортности (бизнес-класса), меньший проектный объем жилых домов (этажность, число квартир), и вследствие этого меньшая продолжительность строительства и распродажи отдельного дома в среднем по рынку) потребовалось заново произвести обработку результатов многолетнего мониторинга рынка Москвы и области и с учетом доли «Новой Москвы» пересчитать рыночные исходные данные.
Конкретные значения макроэкономических, отраслевых и рыночных параметров приведены в табл. 2-7.
Таблица 2. Макроэкономические параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные)
Показатели |
2012 (базовый) |
2013 (факт) |
2014 (прогноз) |
2015 (прогноз) |
2016 (прогноз) |
|
численность населения N, млн. чел. |
11,6 |
12 |
12,1 |
12,2 |
12,3 |
|
темпы роста ВРП, % |
10,7 |
4,0 |
4,6 |
5,0 |
6,0 |
|
темпы роста инвестиций в основной капитал, % |
16,8 |
7,0 |
8,5 |
9,0 |
9,5 |
|
темпы роста реальных располагаемых денежных доходов населения , % |
-0,5 |
-1,0 |
2,0 |
2,5 |
3,0 |
|
темп инфляции, %; |
6,6 |
6,5 |
5,7 |
5,5 |
5,5 |
|
планируемый государством объем предложения ипотечных кредитов, млрд. руб. |
122,9 |
142,9 |
153,6 |
184,3 |
211,2 |
|
Таблица 3. Данные о населении Москвы в базовом году
показатель |
значение |
Базовый год |
2012 |
Численность населения, чел. |
11980 |
Средний размер домохозяйства, чел. |
2,6 |
Среднемесячный денежный душевой доход, руб./чел. в месяц |
48621,6 |
Прожиточный минимум, руб./чел. в месяц |
9747 |
Коэффициент теневых доходов |
2,0 |
Норма сбережения населения, % |
20,0 |
Источник: Росстат.
Таблица 4. Расслоение населения по доходам в базовом году
Показатель |
Значение |
Базовый год |
2012 |
Доля населения в группе 1 приобретателей массового жилья в альтернативных сделках, % |
52,0 |
Доля населения в группе 2 приобретателей массового жилья в прямых сделках, % |
12,2 |
Доля населения в группе 3 приобретателей престижного жилья, % |
5,2 |
Среднедушевой доход в группе 1 приобретателей массового жилья в альтернативных сделках, тыс. руб. |
34,04 |
Среднедушевой доход в группе 2 приобретателей массового жилья в прямых сделках, тыс. руб. |
106,97 |
Среднедушевой доход в группе 3 приобретателей престижного жилья, тыс. руб. |
350,08 |
Источник: расчеты авторов по данным Росстата.
Таблица 5. Отраслевые параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные)
Показатели |
2012 (базовый) |
2013 (факт) |
2014 (прогноз) |
2015 (прогноз) |
2016 (прогноз) |
федеральный норматив среднего уровня обеспеченности жильем, кв. м/чел. |
21,6 |
22,2 |
22,8 |
23,5 |
24,2 |
планируемый объем жилищного фонда, млн кв. м |
230,7 |
232,8 |
235,2 |
237,6 |
240,0 |
объем сноса/выбытия жилого фонда, тыс. кв. м |
0,5 |
0,4 |
0,4 |
0,4 |
0,4 |
объем капитального ремонта и реконструкции жилых домов, млн кв. м |
4,7 |
4,7 |
4,7 |
4,7 |
4,7 |
планируемый государством объем ввода жилья, млн кв. м |
2,6 |
3,2 |
3,5 |
3,8 |
4,0 |
планируемый объем ввода муниципального жилья, млн кв. м |
0,7 |
0,7 |
0,6 |
0,6 |
0,6 |
планируемый государством объем ввода коммерческого жилья, млн кв. м |
1,9 |
2,5 |
2,9 |
3,2 |
3,4 |
планируемый региональными властями средний уровень обеспеченности жильем, кв. м/чел. |
18,8 |
18,8 |
19,0 |
19,2 |
19,3 |
Таблица 6. Параметры, постоянные при расчетах (скалярные)
Показатель |
Значение |
средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м |
75 |
средняя площадь квартиры в новостройках массового класса, кв. м* |
55 |
средняя площадь квартиры в новостройках повышенной комфортности, кв. м* |
120 |
средняя площадь квартиры в готовых домах, кв. м |
60 |
средняя площадь квартиры в домах массового класса на вторичном рынке, кв. м* |
55 |
средняя площадь квартиры в домах повышенной комфортности на вторичном рынке, кв. м* |
80 |
средняя площадь приобретаемого жилья в альтернативных сделках, кв. м** |
18 |
доля первичного рынка в спросе, % |
40 |
доля первичного рынка в предложении, % |
25 |
доля жилья массового класса на первичном рынке в спросе, % |
80 |
доля жилья массового класса на первичном рынке в предложении, % |
80 |
доля жилья массового класса на вторичном рынке в спросе, % |
85 |
доля жилья массового класса на вторичном рынке в предложении, % |
85 |
доля инвестиционных сделок на первичном рынке от общего числа инвестиционных сделок, % |
50 |
доля первичного рынка в спросе нерезидентов, % |
70 |
эластичность предложения на вторичном рынке по цене, % |
10 |
Параметры базового года: |
|
средняя удельная цена жилья на вторичном рынке в декабре, тыс. руб./кв. м |
195,5 |
прирост средней удельной цены на вторичном рынке за год, % |
9,4 |
средняя удельная цена жилья на первичном рынке декабре, тыс. руб./кв. м |
205,5 |
объем предложения на первичном рынке, млн. кв. м |
2,5 |
объем предложения на вторичном рынке, млн. кв. м |
7,0 |
объем предложения на первичном рынке, тыс. квартир |
125 |
объем поглощения на вторичном рынке, тыс. квартир |
94,4 |
соотношение спроса и предложения площадей в целом на рынке |
1,10 |
поглощение квартир на первичном рынке коммерческого жилья, млн кв. м |
20 |
Источник: ООО Sternik’s Consulting
Примечания: *классификация жилья – в соответствии с «Единой методикой классифицирования жилых домов по потребительскому качеству (классу) – ЕК МЖН»)[7]
** средняя разность площади приобретаемого и имеющегося жилья.
Таблица 7. Параметры, зависящие от соотношения спрос/предложение
Параметр |
Индикатор состояния спрос/предложение |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Коэффициент соотношения ввод/строительство |
0,25 |
0,30 |
0,45 |
0,50 |
Коэффициент соотношения строительство/предложение |
2,50 |
2,70 |
3,00 |
3,60 |
Коэффициент соотношения поглощение/ограничение на первичном рынке |
0,40 |
0,45 |
0,50 |
0,55 |
Коэффициент соотношения поглощение/ограничение на вторичном рынке |
0,75 |
0,78 |
0,80 |
0,85 |
Доля домохозяйств, готовых приобрести жилье на рынке за свой счет в тече ние ближайшего года (предъявленный спрос), % |
3,0 |
3,5 |
3,7 |
4,0 |
Доля приобретателей квартир–нерезидентов, % |
25 |
30 |
35 |
40 |
Доля покупателей, готовых приобрести жилье с учетом продажи имеющейся квартиры (альтернативные сделки), % |
85 |
80 |
78 |
75 |
Доля ипотечных сделок на рынке жилья, % |
15 |
25 |
30 |
35 |
Доля инвестиционного спроса на рынке жилья, % |
15 |
20 |
25 |
30 |
Доля первичного рынка в общем объеме ипотечных сделок, %; |
15 |
25 |
30 |
35 |
Доля ипотечных сделок от общего числа сделок на первичном рынке, % |
5 |
20 |
40 |
50 |
Доля ипотечных сделок от общего числа сделок на вторичном рынке, % |
10 |
12 |
14 |
20 |
Средняя доля кредита в стоимости квартиры, % |
60 |
70 |
72 |
82 |
Источник: ООО Sternik’s Consulting
Результаты расчета прогнозируемых показателей развития рынка жилой недвижимости Москвы (строительство, предложение, спрос, поглощение, цены), обобщенных по первичному и по вторичному рынку и в целом по рынку жилой недвижимости, приведены на рис. 3-6.
Рис. 3 Рис. 4
Рис. 5 Рис. 6
Полученные по усовершенствованной модели результаты прогнозирования несколько отличаются от рассчитанных ранее[8], в основном по показателям объемов спроса. Вместе с тем, сопоставление прогноза на 2013 год с фактическими данными показывает, что точность прогнозирования повысилась.
Далее был произведен расчет новых показателей: объем поглощения ипотеки, объемы спроса, предложения, поглощения квартир и динамики цен на первичном и вторичном рынке в дифференциации по классам качества – массовый и престижный (рис. 7-10).
Рис. 7 Рис. 8
Рис. 9 Рис. 10
Таким образом, усовершенствование модели функционирования рынка жилой недвижимости позволило расширить перечень прогнозируемых показателей, включая показатели спроса и поглощения ипотеки, строительства, предложения, поглощения и динамики цен в дифференциации по классам качества жилья.
Литература
1. Стерник Г.М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона)// «Имущественные отношения в Российской Федерации»- 2012, №9 (132), С. 52-58.
2. Стерник Г.М., Свиридов А.В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости // «Имущественные отношения в Российской Федерации» - 2013, №10 (145), С. 48-63.
3.
Стерник Г.М., Свиридов А.В. Обоснование целевых объемов ввода жилья
(на примере Москвы) // «Имущественные отношения в Российской Федерации» - 2014,
№ 3, С. 91-101.
4. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта» // Механизация строительства. — 2012, № 6, С. 32-40.
5. Стерник Г.М., Апальков А.А. Развитие методики оценки доступности жилья для населения // «Имущественные отношения в Российской Федерации». – 2014, №2, С. 59-71.
6. Стерник Г.М., Свиридов А.В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости // «Имущественные отношения в Российской Федерации» - 2013, №10 (145), С. 48-63.
7. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Единая методика классифицирования многоквартирных жилых домов - новостроек по потребительскому качеству (классу) // [Электронный ресурс] URL: http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali
8. Стерник Г.М., Свиридов А.В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости// «Имущественные отношения в Российской Федерации» - 2013, №10 (145), С. 48-63.
4.03.2015.
[1] Стерник Г.М. Методика среднесрочного прогнозирования развития рынка жилья города (региона). – «Имущественные отношения в Российской Федерации», №9 (132), 2012, стр. 52-58.
[2] Стерник Г.М., Свиридов А.В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости. - «Имущественные отношения в Российской Федерации», №10 (145) , 2013, стр. 48-63.
[3] Стерник
Г.М., Свиридов А.В. Обоснование целевых объемов ввода жилья
(на примере Москвы). - «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 3,
2014, стр. 91-101.
[4] Стерник Г.М., Стерник С.Г. Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта» // Механизация строительства. — 2012, № 6, cтр. 32-40.
[5] Стерник Г.М., Апальков А.А. Развитие методики оценки доступности жилья для населения // «Имущественные отношения в Российской Федерации». - 2014. - №2. – С. 59-71.
[6] Стерник Г.М., Свиридов А.В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости. - «Имущественные отношения в Российской Федерации», №10 (145) , 2013, стр. 48-63.
[7] Единая методика классифицирования многоквартирных жилых домов - новостроек по потребительскому качеству (классу)/Стерник Г.М., Стерник С.Г. и др. (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali)
[8] Стерник Г.М., Свиридов А.В. Совершенствование и ретроспективная проверка методики среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости. - «Имущественные отношения в Российской Федерации», №10 (145) , 2013, стр. 48-63.