Развитие методики оценки доступности жилья для населения

Стерник Геннадий Моисеевич,

профессор кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В. Плеханова

Апальков Александр Александрович,

аспирант кафедры

Аннотация

В статье рассмотрена эволюция методов оценки доступности жилья для населения, включая стандартную международную методику ХАБИТАТ ООН, базовую методику Госстроя, применяемую в официальных документах в РФ, и опубликованные в научных работах модификации. Выбрана методика-прототип, в наибольшей степени отвечающая современным требованиям, и произведено ее усовершенствование с учетом накопленного опыта. Подготовлены исходные данные и произведен расчет показателей доступности жилья на примере квартир в строящихся жилых домах Москвы в 2012 году (без учета ипотечной поддержки, но с зачетом имеющегося жилья). Показано отличие результатов оценки доступности от полученных по базовой методике.

Ключевые слова

Доступность жилья, показатели оценки доступности, коэффициент доступности, доля населения, которой жилье доступно, стандартная, базовая и модифицированная методика расчета коэффициента доступности, усовершенствованная методика оценки доступности жилья.

Проблема обеспечения доступности качественного и комфортного жилья для населения России становится все более актуальной, и вместе с тем в научных публикациях последнего времени вновь обсуждаются разнообразные подходы к оценке этой доступности /1-5, 7, 12 и др./. На наш взгляд, это свидетельствует о недостаточной удовлетворенности специалистов методикой расчета коэффициента доступности жилья, восходящей к стандартной методике Организации ООН по развитию городов (ХАБИТАТ ООН, 1947 г.).

Целью настоящей работы является рассмотрение положений стандартной методики и вариантов ее практической реализации в РФ для повышения точности расчетов и информационной полноты оценки доступности жилья для населения.

Некоторые особенности стандартной методики ХАБИТАТ ООН. Согласно стандартной методике, оценка доступности жилья производится с помощью коэффициента доступности Кд и используется для межстрановых сопоставлений уровня жизни населения. Он рассчитывается как отношение средней (медианной) цены типовой квартиры к совокупному годовому доходу среднего (медианного) домохозяйства и показывает число лет, в течение которого семья может накопить из текущих доходов сумму, необходимую для приобретения квартиры.

Существует общепринятая классификация рынков с точки зрения доступности жилья (табл. 1).

Таблица 1. Классификация рынков жилья по критерию доступности

Источник: www.demographia.com.

Под типовой квартирой понимается квартира (unit), общая площадь которой равна значению средней для данной страны обеспеченности населения жильем (в восточноевропейских странах - 30, в западноевропейских – 40, в США – 70 кв. м на человека), умноженному на средний размер домохозяйства (рис. 1).

Источник: Росстат, Housing statistics in the European Union 2004.

Рисунок 1. Средний размер жилья в России и странах ЕС, кв. м

Таким образом, коэффициент доступности жилья для населения Кд согласно стандартной методике рассчитывается в зависимости от четырех переменных, выраженных средними (медианными) для данной страны значениями: цены 1 кв. м жилья, размера (общей площади) квартиры согласно сложившемуся уровню обеспеченности населения жильем, годового душевого дохода, размера (числа членов) домохозяйства.

Отличия базовой методики, используемой в официальных документах РФ, от стандартной методики. С самого начала рыночных преобразований в России американские и отечественные ученые проводили исследования, направленные на оценку доступности жилья для населения РФ. В частности, в работе Института экономики города, Вашингтон /6/ предложено использовать в качестве типовой квартиру размером 54 кв. м, что соответствовало не норме обеспеченности населения жильем (в то время она равнялась 14-15 кв. м на человека), а социальной норме предоставления субсидий на приобретение жилья (по 18 кв. м на человека) семье из трех человек (согласно Положению Совета Министров от декабря 1993 г. № 1278).

Именно эти переменные были заложены в дальнейшем в методику (назовем ее «базовой») Госстроя и Минрегиона РФ при формировании целевых показателей Госпрограмм «Жилище», в Стратегии развития жилищного строительства до 2020 года, в программе «Доступное жилье – гражданам России» и в других официальных документах, а также используются повсеместно в научных исследования и публикациях /7, 8, 11, 12/.

Стандартная методика (международная) и ее базовая модификация (в России) широко используются для оценки доступности жилья в разрезе регионов и городов /8, 9, 11, 14/, а в работе /12/ - и административных округов Москвы. Такая территориальная дифференциация Кд вполне объяснима с учетом существенных различий в доходах населения и ценах на жилье между городами и регионами. К сожалению, в отличие от зарубежных исследований, где варьируется медианный доход домохозяйства, т.е. душевой доход и размер домохозяйства, и полная цена квартиры, т. е. удельная цена и размер квартиры (рис. 2), в большинстве отечественных работ из четырех переменных варьируются лишь средний душевой доход и средняя удельная цена, а размер квартиры и размер домохозяйства оставляются в большинстве работ на уровне, заданном в базовой методике – 54 кв. м и 3,0 человека (рис. 3). Исключение составляет лишь работа /17/.

Источник: /9/, UN Habitat, 3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey.

Рис. 2. Коэффициент доступности жилья в городах США в 2006 г.

Источник: /15/, расчеты авторов по данным Росстата

Рис. 3. Коэффициент доступности жилья в различных федеральных округах РФ в октябре 2006 г., рассчитанный по базовой методике (без учета ипотечной поддержки)

Дальнейшая эволюция методики расчета Кд. В 2000 году в работе Фонда «Институт экономики города» /8/ предложена модификация базовой методики, в которой учтена стоимость годовых текущих расходов на все потребности семьи в виде годового прожиточного минимума семьи:

, (1)

где V – средняя стоимость квартиры;

S – площадь квартиры, кв. м;

P – средняя удельная цена квартиры, руб./кв. м;

I – годовой доход семьи;

- годовой прожиточный минимум семьи.

Однако, приведенная формула не отражает возможность полного отсутствия накоплений у граждан, когда годовой доход меньше или равен минимальным потребительским расходам. В связи с этим в 2006 году в работе /13/ была предложена модификация этой формулы в виде, показывающем, что при невыполнении условия «доходы больше расходов» величина Кд теряет смысл:

при I > ПМ,

. (2)

Далее, в той же работе /13/ рассмотрена возможность учета стоимости имеющейся квартиры при улучшении жилищных условий (альтернативные сделки), тогда в числителе формулы (2) величина S становится по смыслу равной разности площадей приобретаемой и имеющейся квартиры:

S = (S_н – S_и) ^. P , (3)

где S_н – площадь новой (приобретаемой) квартиры, кв. м;

S_и – площадь имеющегося жилья, кв. м (принято допущение о равенстве удельной стоимости приобретаемого и имеющегося жилья).

Следующим шагом в развитии методики расчета Кд стал предложенный в работе /13/ и реализованный в /17/ переход от использования средних по территории доходов и средних по рынку удельных цен к дифференцированным по доходности группам населения (децильным, квинтильным и любым доступным в статистике) и к дифференцированным по классу качества размерам квартир и средним удельным ценам. Такой подход опирается на определение понятия «доступное жилье», сформулированное в работе /13/: «доступное жилье – это жилье, которое семья может приобрести по рыночной стоимости, используя свои сбережения, накопленные из своих текущих доходов за разумный период времени (возможно, с учетом стоимости имеющейся квартиры) при необходимом уровне текущих расходов, а также используя при необходимости ипотечное кредитование и/или государственную поддержку, и при этом ее текущих доходов достаточно для обслуживания полученного кредита с момента приобретения жилья».

Известно, что в экономической теории установлена закономерность изменения структуры расходов домохозяйств при возрастании их дохода, известная как закон Энгеля: по мере роста дохода каждое домохозяйство начинает тратить на потребление меньшую долю доходов, и большую долю - сберегать. В связи с этим необходимо формулу (2/3) применять не только для расчета среднего коэффициента доступности жилья в стране, но и дифференцированно для различных регионов и групп населения по доходу (рис. 5).

Источник: /16, 17/

Рис. 4

Необходимо отметить, что в работе /17/ дифференциация населения по доходам осуществлена путем экспертного формирования диапазона доходов, соответствующего «классам населения» (малообеспеченный, средний, высокообеспеченный, элита – рис. 5).

Источник: /20/

Рис. 5. Распределение среднедушевых доходов в Москве (2007 г.)

В дальнейшем в ряде работ /7, 12 и др./ доходы населения дифференцируются не по экспертным решениям, а на основе децильных или иных доходных групп, представляемых Росстатом. Переход в настоящей статье к дифференциации по статистическим данным рассматривается как одно из направлений совершенствования методики расчета Кд.

Оценка доступности жилья по двум показателям. В 2000 году в работах Фонда «Институт экономики города» /8/ было предложено наряду с Кд использовать при оценке доступности второй показатель – долю населения, которой жилье доступно с учетом возможности получения ипотечного кредита (индекс возможности приобретения жилья с кредитом HАI – Housing affordability index).

Индекс возможности приобретения жилья с кредитом показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита (рис. 6). Если индекс возможности приобретения жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру.

,

где – величина ипотечного кредита.

Источник: /10/, ИЭГ по данным Росстата

Рис. 6. Картограмма индекса возможности приобретения жилья с кредитом в России (II кв. 2005 г.)

В работе /13/ показано, что переход от расчета коэффициента доступности к другому индикатору – доле накоплений (с учетом кредита) в стоимости квартиры - исключает возможность оценки влияния кредита на коэффициент доступности жилья, т.е. расчет первого (стандартного) показателя Кд. Кроме того, формула учитывает только одну составляющую кредита – размер ссуды, но не учитывает необходимость обслуживания кредита (размер годовых выплат по кредиту). Тем не менее, учет ипотечной поддержки при оценке доступности жилья для населения является важным методическим достижением и должен быть сохранен. Однако, в связи с ограничениями объема в данной статье влияние ипотечной поддержки на доступность жилья рассматриваться не будет. Но идея включения второго показателя – доли населения, которой жилье доступно – в оценку доступности жилья представляется целесообразной и используется в настоящей работе.

Таким образом, модель оценки доступности жилья для населения, предложенная в работе /13/ и реализованная в /17/, наиболее полно учитывает все факторы, формирующие коэффициент доступности. Однако, порядок расчета второго показателя – доли населения, которой жилье доступно (как без ипотеки, так и с ипотечной поддержкой), в этих работах не приведен, и его разработка является одной из задач настоящей статьи.

Одновременно должен быть уточнен порядок формирования классов качества жилья, влияющий на среднюю площадь квартир и среднюю удельную цену в каждом классе, в связи с разработкой в 2011 году «Единой методики классифицирования строящихся жилых домов по потребительскому классу (качеству)» /18/.

Среднеарифметические показатели vs медианных. В базовой методике расчет коэффициента доступности жилья ведется не для медианных, а для среднеарифметических значений душевого дохода и цены 1 кв. м жилья. Этот аспект вызвал возражения в некоторых научных работах /1, 2/ в связи с тем, что расчет по среднеарифметическим, а не медианным доходам, по мнению авторов, существенно (до 70%) завышает оценку доступности жилья для населения. В связи с этим необходимо разобраться с реальным положением дел.

Известно, что распределение доходов населения асимметрично, и медианные доходы всегда ниже среднеарифметических (рис. 7).

Источник: расчеты автора по данным Росстата

Рис. 7.

Из данных рис. 7 следует, что медианный доход в Москве в 2012 году составлял около 28 тыс. руб. При этом средний арифметический доход был равен 48,6 тыс. руб., т.е. превышал медианный на 74%.

Вместе с тем, распределение удельной цены квартир также асимметрично (рис. 8).

Источник: база данных ООО Sternik’s Consulning

Рис. 8

Из данных рис. 8 следует, что медианная удельная цена предложения жилья в Москве в 2012 году составила 155,4 тыс. руб./кв. м. При этом среднеарифметическая цена составила 202,6 тыс. руб./кв. м, т.е. превышала медианную на 30,4%.

Следовательно, использование среднеарифметических значений душевых доходов и цен вместо медианных вносит в расчет коэффициента доступности жилья погрешность, равную 44,2%. Такой результат весом, но не критичен – неопределенность в оценке нелегальных доходов и другие допущения еще более снижают точность оценки. Тем не менее, существует способ устранить данную погрешность, который позволяет отказаться от использования как средних арифметических, так и средних медианных доходов и цен. Он связан с введением дифференциации групп населения по доходам и удельных цен – по различным классам качества жилья, как это сделан в работе /17/. Впоследствии подобный подход частично применялся и в других работах /7, 12 и др./, но дифференциация проводилась либо по доходным группам населения, при этом размер квартиры оставался равным 54 кв. м, либо по размеру квартир (по числу комнат), при этом доходы принимались средними по РФ (либо по городу Москве). В результате погрешность, связанная с использованием среднеарифметических доходов и цен вместо медианных, не могла быть устранена.

Таким образом, методика, приведенная в работе /17/, в настоящей статье использована как прототип, подлежащий совершенствованию в следующих направлениях:

- переход от экспертно сформированных «классов населения» к официальным группам по доходности;

- переход от оценки доступности жилья по одному показателю к оценке по двум и разработка порядка расчета второго показателя – доли населения, которой жилье доступно (в настоящей статье – без учета ипотеки, в дальнейшем - с учетом ипотечной поддержки);

- уточнение порядка формирования классов качества жилья, влияющего на среднюю площадь квартир и среднюю удельную цену в каждом классе, в связи с разработкой в 2011 году «Единой методики классифицирования строящихся жилых домов по потребительскому классу (качеству)».

Усовершенствованная методика оценки доступности жилья для населения. Методика включает следующие этапы (без учета ипотечной поддержки).

1)     Для каждой из выделенных доходных групп населения рассчитывается по формуле (2/3) показатель Кд по каждому из классов качества жилья, включая случай альтернативных сделок.

2)     Если Кд по всем группам превышает значение 3,0 года, то фиксируется наименьшее значение. Если Кд по одной или нескольким группам укладывается в заданное ограничение (жилье доступно), то варианты недоступного жилья отбрасываются, а по остальным фиксируется наибольшее значение.

3)     Рассчитывается средневзвешенное по доле населения в группе значение Кд для каждой группы.

4)     Рассчитывается средневзвешенное значение Кд по всем размерам/классам для объектов наилучшего класса, доступных данной группе.

5)     Рассчитывается по каждому объекту конкретного размера/класса доля населения, которой жилье доступно, как сумма долей каждой из групп с Кд =< 3,0.

6)     Рассчитывается по совокупности объектов наилучшего класса, доступных данной группе, доля населения города, которой жилье доступно, как сумма долей каждой группы (за исключением групп с Кд = ∞.

7)     Для сравнения рассчитывается Кд по базовой методике.

Расчет показателей доступности жилья для населения Москвы в 2012 году и интерпретация результатов. Исходные данные для расчета приведены в табл. 3.

Таблица 3. Исходные данные для расчета показателей доступности жилья для населения Москвы в 2012 году

Примечание: * Средняя площадь жилья, приобретаемого в альтернативных сделках (разность площади приобретаемой квартиры и собственного жилья).

Результаты расчетов сведены в табл. 4.

Таблица 4. Результаты расчета показателей оценки доступности жилья для населения Москвы в 2012 году

Из приведенных в табл. 4 данных следует, что Кд, рассчитанный по базовой методике (54 кв. м, 3 человека, ПМ = 0), для москвичей в 2012 году равен 11,3 года (жилье существенно недоступно - severely unaffordable). Доля населения, которой приобретение жилья за собственные средства (без учета ипотеки) доступно, по базовой методике не определяется.

При расчете по усовершенствованной методике (дифференциация по доходным группам и классу качества жилья, состав семьи 2,6 человека, ПМ = 9747 руб./месяц на человека) для отдельных групп населения получены следующие результаты:

- для группы 1 (10,9% населения Москвы) выход на рынок и приобретение любого жилья за собственные средства принципиально невозможно – доходы не превышают величину прожиточного минимума, Кд = ∞;

- для групп 2 (18,6%) и 3 (24,6%) ограниченно доступно улучшение жилищных условий (обмен меньшей квартиры эконом-класса на большую) – соответственно Кд = 13,5 лет (жилье существенно недоступно - severely unaffordable) и 4,6 года (приобретение жилья серьезно осложнено - seriously unaffordable);

- для группы 4 (11,6% населения) обмен меньшей квартиры эконом-класса на большую доступен (affordable) – Кд = 2,8 года;

- для групп 5 (6,0% населения) и 6 (9,5%) доступен обмен меньшей квартиры на большую в комфорт-классе – Кд = 2,8 и 2,0 года соответственно;

- для групп 7 (5,5% населения) и 8 (6,7%) доступно приобретение квартир в прямой сделке – соответственно эконом-класса (Кд = 2,8 года) и комфорт-класса (Кд = 2,8 года);

- для группы 9 (4,2%) доступно приобретение квартиры бизнес-класса – Кд = 2,9 года;

- для группы 10 (1,0%) доступно приобретение квартиры элитного класса – Кд = 2,9 года.

Средневзвешенный (без учета группы 1) Кд для объектов наилучшего класса, доступного данной группе, составляет 5,5 года.

Суммарная доля населения, которой доступно жилье соответствующего размера и качества, составляет:

- для комнаты эконом-класса – 43,9%;

- для комнаты комфорт-класса – 22,9%;

- для квартиры эконом-класса – 17,4%;

- для квартиры комфорт-класса – 11,9%;

- для квартиры бизнес-класса – 5,2;

- для квартиры элитного класса - 1,0%;

- по всем классам – 43,9%.

Таким образом, расчет по усовершенствованной методике показывает, что приобретение за собственные средства жилья такого размера и качества, который может себе позволить потребитель в соответствии с его финансовыми ресурсами, в том числе с зачетом имеющегося жилья, доступно для 43,9% москвичей, средневзвешенный (без учета группы 1) коэффициент доступности составляет 5,5 года.

Выводы.

1. Изменения и допущения, внесенные в базовую методику оценки доступности жилья для населения России по сравнению со стандартной международной (размер типовой квартиры 54 кв. м вместо нормы обеспеченности жильем, размер среднего домохозяйства 3,0 человека вместо среднестатистического, средние арифметические значения душевых доходов и удельных цен вместо средних медианных), снижают точность расчетов и не обеспечивают информационную полноту оценки доступности.

2. Многочисленные модификации базовой методики, предложенные в различных научных работах, позволили выбрать методику-прототип, наиболее удовлетворяющую современным требованиям, и с учетом накопленного опыта усовершенствовать ее, исключив ранее принятые допущения и ограничения.

3. Оценка доступности жилья для населения Москвы по состоянию на 2012 год, произведенная по усовершенствованной методике (без учета ипотечной поддержки, но с зачетом имеющегося жилья), показала, что доля населения, которой доступно жилье размера и качества, соответствующего финансовым возможностям различных доходных групп, составила 43,9%, а коэффициент доступности без учета первой группы равен 5,5 года (по базовой методике коэффициент доступности составил 11,3 года, а доля населения, которой жилье доступно без учета ипотеки, не определяется).

Литература

1. Barker K. Review of Housing Supply. Final report: Recommendations – London, HMSO, 2004 URL: www.barkerreview.org.uk

2. Greeen R, Malpezzi S. Primer on U.S. Housing market and housing policy, The Urban Institute Press. Washington D.C., 2003.

3. Freeman A, Chaplin R, Whitehead C. “Rental Affordability: A Review of International Literature”, Discussion Paper 88, Property Research Unit Department of Land Economy, University

4. Hancock, K.E. “Can pay? Wont pay?” or Economic Principles of “Affordability”, Urban Studies, Vol 30, No. 1, pp. 127-145, 1993. of Cambridge, 1997.

5. Schnare A.B., Struyk R.J. “Segmentation in Urban Housing Markets” Journal of Urban Economics 3, 1976.

6. Дженнифер Даниел. Анализ платежеспособного спроса на жилье в Москве. – Институт экономики города (Вашингтон), -М.: 1994. – 17 стр.

7. Иванкина Е.В. Проблемы создания доступного жилья. М.: Механизация строительства,
 №5, 2012, 0,7 п.л. (http://frem.ane.ru/about/sotrudniki/dekanat/ivankina_elena_vladimirovna)

8. Косарева Н.Б. Стратегия жилищной политики и развития жилищно-коммунального хозяйства // Материалы сайта Фонда «Институт экономики города» (www.urbaneconomics.ru). - 2000.

9. Косарева Н.Б., Туманов А.А. Об оценке доступности жилья в России // Вопросы экономики, №7, 2007.

10. Косарева Н.Б., Туманов А.А. Развитие ипотечного жилищного кредитования:
способ повышения доступности жилья для населения или фактор роста цен на жилье? Экономическая политика России – ХХI век, 2007.

11. Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России. Журнал РАН «Проблемы прогнозирования» №6 1996, с. 115-138.

12. Ноздрина Н.Н., Шнейдерман И.М. Об оценке доступности жилья на рынке для населения. // Петербургский жилищный Конгресс. Конференция «Анализ и прогноз развития рынка недвижимости и строительства», 30.09-04.10. 2009. URL: www.realtymarket.ru.

13. Стерник Г.М. Доступное жилье – что это такое? – В сб. «Правовые и организационно-экономические основы формирования рынка доступного жилья в Москве». – РЭА им. Г.В.Плеханова (под ред. Стерника Г.М.), - М.: 2006, с. 3-17.

14. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Определение коэффициента доступности жилья с учетом ипотечной поддержки. – Журнал «Имущественные отношения в РФ», №3 (10), 2007, стр. 43-46.

15. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Влияние параметров ипотечного кредитования на коэффициент доступности жилья. - Материалы II Петербургского ипотечного форума, 2006. – www.realtymarket.ru.

16. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Доступность жилья для населения Москвы с различным уровнем доходов с учетом возможности ипотечного кредитования. – Материалы III Петербургского ипотечного форума, 2008. URL:www.realtymarket.ru.

17. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости. – «Имущественные отношения в Российской Федерации», 2009, № 1, стр. 26-38.

18. Единая методика классифицирования строящихся жилых домов по потребительскому классу (качеству). – РГР и Фонд РЖС, 2011. - http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/ .

19. Косарева Н., Туманов А. Доступно ли россиянам жилье? / Демоскоп Weekly № 307-308, 29.10- 11.11 2007 г. http://demoscope.ru/weekly/2007/0307/tema04.php

20. Краснопольская А.Н. Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости. – Автореферат диссертации (н. р. Стерник Г.М.). – РЭА им. Г.В.Плеханова, 2007.

21. Федеральная служба государственной статистики. Россия в цифрах. 2013: крат. стат. сб./Росстат-М., Р76 2013 (с 93, табл. 5.4), (с. 138, табл. 7.9)

www.gks.ru/free_doc/new_site/population/urov/urov_11sub.htm

www.gks.ru/free _doc/new_site/ perepis2010/croc/vol6pdf-m.html

22. Петербургский правовой портал 1997 – 2013. http://ppt.ru/info/?id=4

• Назад
• Вперёд