Индексы рынка недвижимости Российской Гильдии риэлторов

В Российской Гильдии риэлторов разработана система индексов IREM-RGR (Index Real Estate Market – Russian Guild of Realtors), характеризующих основные тенденции рынка недвижимости. Она включает:

1) ценовые (стоимостные) индексы - индекс номинальных цен и/или арендных ставок (отношение номинальной рублевой и/или долларовой цены (арендной ставки) в текущем периоде к ставке базового периода)

2) индекс рыночной активности

RGR-T - индекс отношение объема сделок (транзакций) на рынке, т. е. отношение количества продаж квартир и количества площадей, арендованных в текущем периоде, к той же величине базового периода

3) сводные индексы рынка недвижимости - индексы денежного оборота на рынке

- RGR-IN - произведение индекса номинальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности

• RGR-IR
- произведение индекса реальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности.

На основании приведенных выше показателей рынка недвижимости (купли-продажи квартир в Москве и других городах России, аренды офисов в Москве) рассчитаны индексы рынка, характеризующие изменение показателя относительно базового периода (в качестве базового периода принят конец 1997 года).

Индексы стоимостных показателей городов России (в долларовом выражении) рассчитывались как средневзвешенные по выборке из 12 городов – центров регионов. Весами служили (в связи с ограниченностью данных об объемах продаж в площадях и даже в жилых единицах) доли объема жилищного фонда каждого города в суммарном объеме жилфонда выборки.

Как следует из приведенных графиков, индекс RGR-VN, характеризующий изменение номинальных долларовых цен жилья, снизился с декабря 1997г. в Москве на 30%, в городах России-1 в среднем на 50%, в городах России-2 – более чем на 60%. Причем, в России-2 падение цен произошло в основном в 4 квартале 1998 года, в России-1 – в 4 кв.1998г. - 1 кв. 1999 г., в Москве - в 1-2 квартале 1999 года. За 1999 год индекс RGR-VN в Москве снизился на 25 процентных пунктов, в России-1 - на 35, в России-2 – на 18 процентных пунктов.

Определение реальных индексов изменения стоимости жилья производилось с помощью поправки на инфляцию, т.е. на индекс изменения потребительских цен. Этот вариант корректировки позволяет сопоставлять изменение цен на жилье с изменением уровня доходов и накоплений населения.

Если пересчитать индексы изменения номинальных долларовых и рублевых цен в сопоставимые (с учетом инфляции и рубля, и доллара) цены базового периода, то индекс RGR-VR – показатель изменения реальной стоимости жилья относительно декабря 1997 г. – с начала кризиса в Москве и городах России-1 начал расти и достиг максимума (1,6-1,7) в конце 1998 года. В городах России-2 он снижался и составил в декабре 0,84. В целом по городам выборки он вырос за 1998 год до 1,47. Другими словами, общая стоимость жилья в конце 1998 года в Москве выросла на 71%, в городах России-1 на 58%, России-2 - снизилась на 16%. В целом по городам выборки она выросла в результате кризиса на 47%. Такое расслоение явилось следствием возрастания на 82% покупательной способности доллара в России (относительно динамики потребительских цен).

Исходя из итоговых данных за 1999 г., индекс RGR-VR на рынке жилья Москвы составил 1,23 (в середине года - 1,29), городов России-1 – 1,03 (в середине года – 1,03), городов России-2 – 0,70 (в середине года – 0,70). В целом по имеющейся выборке городов России индекс составил 1,05, т.е. почти вернулся к исходному значению декабря 1997 г. – единице (в конце 1998 г. 1,47, в июне 1999 г. 1,07). За 1999 год индекс RGR-VR в Москве снизился на 48 процентных пунктов, в России-1 – на 55, в России-2 – на 14 процентных пунктов.

Динамика индекса RGR-VN в России в 1998-1999 гг.

Динамика индекса RGR-VR в России в 1998-1999 г.г

Таким образом, расслоение по степени изменения стоимости жилья (в сопоставимых ценах декабря 1997 года) между этими тремя группами городов за минувший год существенно сократилось, стабилизировавшись к началу 2000 года на уровне +23%, +3% и –30% соответственно, а в целом по выборке увеличение относительной стоимости жилья составило +5%.

Расчет индексов рынка жилья Москвы, в связи с наличием данных об объемах продаж, произведен по всей системе индексов рынка недвижимости, разработанной РГР.

Как видно из графиков, сводный номинальный индекс рынка жилья Москвы RGR-IN подвержен характерным сезонным колебаниям, в основном отражающим сезонные колебания (декабрьские взлеты) активности рынка. В начале кризиса он понизился на 15-20 процентных пунктов (от предкризисных месяцев) вместе со снижением объема продаж. В первой половине 1999 года его снижение еще на 15-20 пунктов отражало как снижение активности рынка, так и долларовых цен. К концу 1999 года сводный индекс вырос до 1,15, или за год – на 40 процентных пунктов.

Сводный реальный индекс RGR-IR после снижения в августе 1998 года уже с сентября начал расти, и к декабрю (с учетом декабрьского всплеска активности рынка) вырос до 1,22. В первом полугодии 1999 года он снижался, достигнув минимума (0,4) в мае. В дальнейшем сводный индекс рос и к декабрю достиг значения 1,4. За 1999 год он вырос на 18 процентных пунктов.

Динамика поведения сводного реального индекса рынка жилья Москвы RGR-IR, характеризующего изменение реальных оборотов рынка (декабрьские скачки на 60-80 процентных пунктов, падение в мае на 30 процентных пунктов), хорошо объясняет перепады реакции московских риэлторов и аналитиков на состояние рынка в ходе кризиса – от паники до безудержного оптимизма.

Аналогично рассчитаны индексы рынка аренды офисов в Москве.

Приведенные ниже графики показывают, что к весне 1999 года, в период кризиса, в Москве индекс номинальных долларовых арендных ставок на офисы международного стандарта упал на 33 процентных пункта, а на офисы отечественного стандарта – на 60. В то же время реальные арендные ставки (с учетом роста покупательной способности доллара в России за 1998 год в 1,81 раза) на офисы международного стандарта выросли на 24 пункта, отечественного стандарта – снизились на 26 пунктов. Это объясняется, в частности, тем, что арендные ставки на этом сегменте рынка в значительной степени номинируются в рублях, и закономерности его поведения оказались аналогичными рублевым рынкам жилья.

Примечание: *2000г. - прогноз

Сводный индекс оборота рынка аренды офисов международного стандарта к весне 1999 года упал относительно базового периода на 90 процентных пунктов, в основном за счет падения активности (на 85 пунктов), а также ставок (на 33 пункта). В течение следующих трех кварталов, в период стабильных арендных ставок, индекс денежного оборота рынка вырос на 25 пунктов за счет роста индекса активности (на 45 пунктов). Несмотря на снижение сводного индекса в первом квартале 2000 года (на 12 пунктов), до конца года прогнозируется его рост до уровня 65% относительно базового периода.

Таким образом, система индексов рынка жилья и рынка аренды офисов в Москве хорошо иллюстрирует динамику состояния рынка и помогает прогнозировать тенденции его развития.