Статьи
методические материалы
Г.М. Стерник "Развитие Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов - новостроек" 
(2012 г.)
Развитие Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов - новостроек
Стерник Г.М., профессор кафедры «Управление проектами и программами»
РЭУ им. Г.В. Плеханова
Научно-практическая преемственность методологии классифицирования
В соответствии с экономической теорией, рыночное классифицирование товара на соответствующих рынках по потребительскому качеству основывается на выявлении их экономических свойств, исходя из оценки 1) полезности, 2) экономически эффективной технической и юридической отчуждаемости и 3) дефицитности (обеспеченности платежеспособным спросом), определяющей ликвидность (способность быстро превратить недвижимый актив в денежные средства без потери для владельца накопленной затратной стоимости) и реализуемость (способность быстрого возмездного отчуждения по любой текущей рыночной цене, в том числе – с убытком для владельца, если цены падают) [1].
Целью классифицирования является выделение групп однородных объектов (кластеров), отличающихся по средним значениям цены в различных кластерах и имеющим как можно меньший разброс цен внутри кластера.
В отечественной практике классифицирование жилья проводится двумя способами: по типам (морфотипам) и по классам качества.
Первый способ отличается простотой и наглядностью. В простейшем случае выделяется один базовый классообразующий признак, например, материал/технология несущих конструкций: бескаркасные кирпичные, сборно-железобетонные, монолитно-железобетонные дома. Все остальные характеристики в силу разнообразия их значений создают разброс цен вокруг среднего значения. При необходимости (слишком большого разброса) могут быть выделены подтипы, например, в случае монолитно-железобетонных домов: монолитные дома, монолитно-каркасные с кирпичными стенами, с панельными стенами и т.д.
Второй способ широко применяется в зарубежной практике, а на отечественном рынке недвижимости с самого начала применялся в сегменте офисов, но на рынке жилья – только в сегменте элитного жилья. В полной мере он начал развиваться лишь в последнее десятилетие. Способ состоит в том, что производится разделение всей совокупности объектов на классы в соответствии с потребительскими предпочтениями покупателей, а конструктивные характеристики учитываются только в силу их влияния на спрос и цены. Этот способ представляет определенную сложность для реализации и вызывает разнообразие мнений экспертов как в части использования тех или иных характеристик объекта, так и даже названий отдельных классов. Тем не менее, именно этот способ становится приоритетным, и именно он использован в обсуждаемой методике.
Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов была разработана в 2002 году[2]. С ее использованием были определены критерии классификации новостроек Москвы. В дальнейшем эти критерии уточнялись и усовершенствовались[3],[4]. Разработанная для Москвы классификация использовалась региональными аналитиками рынка недвижимости при создании собственных классификаций, учитывающих региональную специфику объектов и рынка.
Разработанная в 2011 году по заказу Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) «Единая методика классифицирования жилых многоквартирных зданий - объектов нового строительства по потребительскому качеству (классу)»[5] является дальнейшим развитием этих работ. Она апробирована в 17 регионах РФ, обсуждена и одобрена Комитетами Российской Гильдии риэлторов по девелопменту и по консалтингу, в настоящее время внедряется в практику аналитики и бизнеса. Вместе с тем, продолжается развитие методики с учетом потребностей рынка. Целью настоящей работы является развитие методики в двух направлениях: разработка рекомендуемых нормативов заселенности квартир различных классов и разработка критериев классифицирования объектов элитного класса на два подкласса (премиум и де-люкс).
Ограничения, допущения и основные принципы разработки классификации
Разработка классификации жилых новостроек РФ по потребительскому качеству основывается на строгом единообразном применении Жилищного Кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, действующих технических стандартов (ТС, ГОСТ) и сводов правил (СП) по проектированию и строительству жилья, а также приказов Минрегиона России.
В соответствии с нормативными ограничениями разработанная Единая классификация распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав зданий другого функционального назначения.
Единая классификация не распространяется на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330[6], в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками, а также на мобильные жилые здания, на жилые помещения маневренного фонда и другие помещения, указанные в пунктах 2) – 7) части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Основные принципы, положенные в основу методики, кратко приведены ниже.
1) Принцип формирования единой классификации: единая классификация многоквартирных жилых новостроек (ЕК МЖН) формируется по результатам анализа и обобщения региональных классификаций (РК МЖН) и с учетом федеральных и региональных нормативных актов в градостроительной сфере.
2) Принцип выбора способа классифицирования: классификация осуществляется на основании потребительских предпочтений покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены.
3) Принцип определения объекта исследования: объектом классификации МЖН является качество проекта, заявленное застройщиком. После ввода объекта при необходимости проводится сопоставление заявленных и фактических характеристик и корректировка классификации. Характеристики местоположения и расположения объекта рассматриваются отдельно, по другой методике, а далее при необходимости определяется интегральный показатель качества системы «место-проект».
4) Принцип использования методологии дискретного пространственно-параметрического моделирования: отказ от построения функционала на непрерывно изменяющихся характеристиках и переход к дискретному описанию каждой из характеристик.
5) Принцип многовариантности классификации: разработка многовариантной классификации путем разделения отдельных классов на подклассы и использование полученных вариантов в зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи.
7) Принцип принятия решения о присвоении каждому исследуемому объекту класса качества: признаки, используемые при определении класса проекта, разделяются на обязательные («отсекающие») и факультативные («опции»). Несоответствие проекта по одному и более обязательному параметру данного класса качества приводит к снижению класса данного объекта. Допускается несоответствие проекта по факультативным параметрам.
Нормативная база рыночной классификации многоквартирных жилых зданий-новостроек по потребительскому качеству (классу)
Цели и принципы стандартизации в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», а правила разработки — постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2008 г. № 858 «О порядке разработки и утверждения сводов правил».
В разработанной методике рыночной классификации жилых зданий соблюдается нормативная преемственность двум действующим сводам правил, введенным в 2011 году:
1) Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89).
2) Свод правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).
Свод правил СП 42.13330.2011. Структура классов качества проектов и нормирование показателей заселенности квартир
Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89) утвержден приказом Министерства регионального развития РФ от 28 декабря 2010 г. № 820 и введен в действие с 20 мая 2011 г., зарегистрирован Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) в порядке пересмотра СП 42.13330.2010.
В документе используется следующая классификация жилья:
- престижный (бизнес–класс);
- массовый (эконом–класс);
- социальный (муниципальное жилище).
В методике рыночного классифицирования проектов в интересах маркетингового и экономико-статистического анализа рынка массовое жилье по СП 42.13330.2011 дополнительно дифференцировано, в соответствии с устоявшейся рыночной практикой, на эконом-класс и класс комфорт, а престижное жилье по СП42.13330.2011 (вариант термина - «жилье повышенного качества») дополнительно разделено на бизнес-класс и элитный класс.
Рис. 1. Структура классификации многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству
Причина такого двухуровневого дихотомического разделения является следующее:
- рыночная практика часто требует раздельного изучения сегментов массового и престижного жилья;
- в Москве, где значительный объем рынка определяется предложением престижного жилья, дополнительное разделение на бизнес-класс и элитный класс позволяет повысить однородность объектов в выборке и уменьшить разброс цен внутри этих классов;
- в регионах, где доля престижного жилья мала, весь объем массового жилья целесообразно разделить на два класса для той же цели – повышения однородности объектов в выборке и уменьшения разброса цен в классе.
При необходимости более детального анализа (например, в связи с появлением на рынке в послекризисные годы малогабаритных квартир) целесообразно расчленять эконом-класс на два (малогабаритные и стандартные).
В ряде случаев важно подчеркнуть эксклюзивное качество самых лучших домов элитного класса. Для этого элитный класс целесообразно разделить на два подкласса: премиум и де-люкс. Эта задача решается ниже.
В отношении нормирования заселенности квартир анализируемый документ документ содержит нижеследующий пункт:
«5.6 Расчетные показатели объемов и типов жилой застройки должны производиться с учетом сложившейся и прогнозируемой социально-демографической ситуации и доходов населения. При этом рекомендуется предусматривать разнообразные типы жилых домов, дифференцированных по уровню комфорта в соответствии с таблицей.
2. Средний расчетный показатель жилищной обеспеченности зависит от соотношения жилых домов и квартир различного уровня комфорта и определяется расчетом».
Рекомендуемые документом значения показателей приведены в таблице.
Структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта
(СП 42.13330.2011)
Тип жилого дома и квартиры по уровню комфорта |
Норма площади жилого дома и квартиры в расчете на одного человека, м2 |
Формула заселения жилого дома и квартиры* |
Доля в общем объеме жилищного строительства, % |
Престижный (бизнес– класс) |
40 |
k = n +1 / k = n + 2 |
10-15 |
Массовый (эконом–класс) |
30 |
k = n / k = n + 1 |
25-50 |
Социальный (муниципаль ное жилище) |
20 |
k = n – 1 / k = n |
60-30 |
Специализированный** |
— |
k = n – 2 / k = n – 1 |
7-5 |
П р и м е ч а н и я: *Общее число жилых комнат в квартире или доме k и численность проживающих людей n. **Специализированные типы жилища – дома гостиничного типа, специализированные жилые комплексы. ***Указанные нормативные показатели не являются основанием для установления нормы реального заселения. |
|||
По отношению к данному документу в разработанной методике соблюдается преемственность в учете диапазона формулы заселения и нормы площади квартиры в расчете на одного человека.
В качестве комментария к документу необходимо отметить, что для социального (муниципального) жилья рекомендована норма заселения 20 кв. м на человека, что приблизительно соответствует современному уровню обеспеченности городского населения России. Для массового жилья – 30 кв. м на человека, что соответствует среднему уровню обеспеченности восточно-европейских столиц (Варшава, Прага). Для бизнес-класса – 40 кв. м на человека, что выше перспективного для России уровня, определенного в «Стратегии социально-экономического развития до 2020 года» (35 кв. м), но соответствует достигнутому среднему уровню обеспеченности западноевропейских столиц (Берлин, Париж, Лондон). Исходя из данной аналогии, целесообразно рекомендовать норматив обеспеченности в элитном классе на уровне средней обеспеченности населения городов США - от 50 (для класса премиум) до 60-70 (для класса де-люкс) кв. м на человека. При этом, формула заселения элитной квартиры класса премиум может быть k = n + 2/ k = n + 3, класса де-люкс k = n + 3/ k = n + 4.
По результатам исследования предпочтений потребителей Москвы, Московской области и Екатеринбурга, проведенного в 2006 году OOO Sternik’s Consulting совместно с АИМ «Медиа-Шторм», функциональное зонирование элитной квартиры класса премиум должно включать гостиную (холл), кухню-столовую, кабинет, спальню – при одном жильце или двух молодых супругах, дополнительно одну-две детских спальни и игровые комнаты (в зависимости от числа и возраста детей), гостевую комнату-спальню, прихожую, гардеробную/кладовую, количество санузлов – по числу спален плюс один.
Таким образом, при типичном составе семьи приобретателей элитных квартир – двое супругов возраста 35-40 лет и двое детей школьного/дошкольного возраста – число спален в квартире должно составить 4, а общее число комнат – 7-8.
В классе де-люкс к этому набору прибавляются такие опции, как оранжерея (зимний сад), бассейн, сауна и т.п.
Свод правил СП 54.13330.2011. Требования к характеристикам жилых домов
Свод правил СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» утвержден приказом Министерства регионального развития РФ от 24 декабря 2010 г. № 778, зарегистрирован Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) и введен в действие с 20 мая 2011 г.
Указанный свод правил распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м.
Содержание Свода правил позволяет прийти к следующим выводам:
- СП 54.13330.2011 определяет минимальные качественные и количественные параметры потенциально коммерчески отчуждаемых (коммерчески эксплуатируемых) жилых площадей в составе многоквартирных жилых новостроек, которые могут располагаться во всех наземных этажах, в том числе – в мансардном;
- СП 54.13330.2011 не ограничивает возможности коммерческих застройщиков улучшать указанные параметры жилых площадей в задании на проектирование объекта;
- СП 54.13330.2011 определяет и строго ограничивает по функциям максимальные количественные параметры потенциально коммерчески отчуждаемых/эксплуатируемых нежилых площадей, которые могут располагаться в подвальном, в цокольном, в первом-втором (первом-третьем для крупнейших городов), в последнем, в мансардном этажах, а также – во встроено-пристроенных объемах, если загрузка этих площадей не осуществляется со стороны окон жилых комнат квартир и входов в жилую часть дома;
- возможно также отдельно регулируемое размещение в жилых домах встроенных и встроено-пристроенных коммерчески отчуждаемых/эксплуатируемых автостоянок;
- на площадях общего пользования жилых этажей, на открытых нежилых этажах, эксплуатируемых кровлях и т.д. возможно размещение функционально полезных нежилых зон только для жильцов здания.
Следовательно:
- минимальные качественные и количественные параметры жилых площадей в многоквартирных жилых новостройках, определенные СП 54.13330.2011, могут быть приняты в качестве исходных признаков объектов эконом-класса;
- в других классах объектов (класс комфорт, бизнес-класс и элитный класс) параметры собственно жилых площадей могут быть равны или больше указанных;
- количество, качество и поэтажное размещение коммерчески эксплуатируемых (свободно посещаемых) нежилых объектов в жилом доме может влиять положительно на класс объекта с точки зрения шаговой доступности торговли и сервиса средней/высокой ценовой категории при недостаточности таковых в ближайшем окружении объекта. Например, целесообразно внести подобное требование в характеристику объектов бизнес- класса. В то же время, подобное требование нецелесообразно для эконом-класса в связи с повышением удельной стоимости объекта, влияющей на цену квартир, и противопоказано для элитного класса в связи с требованиями комфорта и безопасности проживания;
- количество и качество функционально полезных нежилых зон для жильцов дома определяется коэффициентом эффективности жилых этажей (отношением суммарной площади квартир к суммарной общей площади жилых этажей, Кэ), который составляет один из важнейших признаков класса (потребительского качества) жилого объекта по степени возможного расширения набора опций (чем ниже Кэ, тем выше потенциальный класс качества). Данная маркетинговая логика исходит из того, что чем больше в жилом этаже «излишков» внеквартирных площадей, тем выше комфортность и класс качества дома.
На основе результатов исследования более 200 домов-новостроек Москвы, выполненного АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость» в 2006 году, в методике нормированы следующие значения коэффициента Кэ: эконом-класс – более 0,75, класс комфорт – не более 0,75, бизнес-класс – не более 0,70, элитный класс – не более 0,65.
Два других более традиционных классообразующих признака - это площади помещений (комнат и кухни) и высота потолков.
Приведенные в следующей таблице ограничения на минимальный уровень общей площади квартир и кухни являются обязательными по нормативным требованиям к многоквартирному жилью. Невыполнение этих ограничений в эконом-классе означает несоответствие данного проекта нормативам, что автоматически выводит проект в особый класс «малогабаритных» домов.
Ограничения по площади (без учета летних помещений), кв. м
Помещения |
Класс качества объекта |
|||
Эконом-класс |
Класс комфорт |
Бизнес-класс |
Элитный класс |
|
1-комнатные |
от 28 |
от 34 |
от 45 |
Студии – от 60 |
2-комнатные |
от 44 |
от 50 |
от 65 |
от 80 |
3-комнатные |
от 56 |
от 65 |
от 85 |
от 120 |
4-комнатные |
от 70 |
от 85 |
от 120 |
от 150 |
5-комнатные |
от 84 |
от 100 |
От 150 |
от 200 |
Кухни |
Нет ограничений |
от 8 |
от 12 |
от 20 |
В домах класса комфорт: комнаты изолированные, наличие больших балконов, кладовок. В некоторых проектах предусматриваются эркеры и летние помещения. Возможность перепланировки чаще всего ограничена. Высота потолка: от 2,8 м, коэффициент отношения жилой площади квартиры к общей Кэ не более 0,75.
В домах бизнес-класса: возможности перепланировки, факультативно наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. Возможно зонирование квартиры на гостевое пространство и места для отдыха. Возможно наличие балконов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Наличие не менее двух санузлов на квартиру. Высота потолка: от 2,85 м, Кэ не более 0,70. Количество квартир с выходом на одну лестничную площадку – не более 4.
В планировке элитного дома необходимым признаком элитности является ограничение числа квартир на этаже (площадке) одной-двумя, максимум тремя (либо персональный лифт или лифт с персональными ключами), наличие холла (лобби) для приема гостей, простор общественных зон (входные и междуэтажные холлы, лестничные площадки и т.п.), высота междуэтажных перекрытий более трех метров (высота потолков в чистоте более 3,0 м) и доступность инфраструктуры и сервиса без выхода на улицу, т.е. некоторое приближение планировки жилого дома к планировочным нормам отеля.
Обязательным требованием к планировке элитного дома является отсутствие офисных и торгово-развлекательных помещений со свободным доступом для посетителей, не проживающих в доме. Такие помещения возможны, если их деятельность ни по одной опции не связана с функционированием жилой части дома (автономный вход без пересечения придомовой территории, выделенный паркинг).
В планировке квартир значение имеет простор нежилых зон (холлы, кухни, санузлы, лоджии и др.) и наличие в приквартирных холлах помещений временного хранения, наличие эксклюзивных опций планировки (количество санузлов по числу спален + 1, террасы, зимние сады, каминные залы, бассейны и др.), и актуальным преимуществом на первичном рынке является свободная планировка квартир. Объемно-планировочные решения многоквартирного дома элитного класса (и аналогично квартир в доме) должны обеспечивать коэффициент эффективности Кэ не более 0,65. При этом данное требование к элитному классу целесообразно дифференцировать: для класса премиум – не более 0,65, для класса де-люкс – не более 0,55.
Детализация требований к элитным новостройкам на два подкласса
В настоящей статье требования к элитным новостройкам дополнительно дифференцированы на два подкласса – премиум и де-люкс (такая возможность предусмотрена Методикой классифицирования). Основной принцип классифицирования: обязательные требования к элитному классу сохраняются для подкласса премиум; опрции – становятся обязательным для подкласса де-люкс (по аналогии с автомобильным рынком – входят в базовую комплектацию данного класса).
Критерии классификации приведены ниже в таблице. Основные общие и отличающиеся между классами характеристики:
- уровень авторской проработки внешнего архитектурного облика в классе де-люкс по профессиональным критериям и художественному результату персонифицирует объект как архитектурное достояние города; в классе премиум допускается как минимум – функциональная архитектура без дополнительной эстетической и психологической нагрузки;
- несущие и ограждающие конструкции в обоих классах - бескаркасные или монолитно-ж/б-каркасные дома с ограждающими конструкциями, межквартирными стенами из керамического кирпича, внутриквартирными перегородками из кирпича или (предпочтительно) легкие шумозащищенные;
- объемно-планировочные решения в классе премиум: Кэ – не более 0,65, высота потолков от 3,0 м, количество выходов квартир на лестничной площадке – до трех, часто наличие пентхаусов, двухуровневых квартир, в квартирах свободная планировка - отсутствие несущих стен-перегородок, возможность обустройства просторных нежилых зон (холлы, кухни, санузлы, лоджии и др.), количество санузлов по числу спален плюс один (гостевой); в классе де-люкс: Кэ – не более 0,55, высота потолков от 3,2 м, количество выходов квартир на лестничной площадке – 1-2, собственный лифт в пентхаусе, для остальных квартир дома - персонифицированый доступ к лифту (с помощью ключа, карточки, сенсорный, и т.д.) и к этажу / квартире, в квартирах эксклюзивные планировки, кухни-столовые, террасы, опции - зимний сад, каминные залы, бассейны, наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные, комнаты для хранения шуб, мытья лап собак и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома;
- отделка общественных зон и интерьер в классе де-люкс должны быть проработаны на уровне наружной архитектуры дома, с применением эксклюзивных материалов, предметов интерьера и произведений прикладного и изобразительного искусства, квартиры – возможны без отделки (полная подготовка под чистовую отделку и шумоизоляция, включая в т.ч. заведение всех инженерных сетей по-квартирно); в классе премиум общественные зоны – высококачественная отделка (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.), квартиры - без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка "под ключ";
- площади помещений в классе премиум – кухни от 20 кв. м, квартир от студии площадью более 60 кв. м до многокомнатных площадью более 250 кв. м; в классе де-люкс: кухня-столовая – от 25 кв. м, квартир в зависимости от числа комнат – от студии площадью не менее 80 кв. м до многокомнатных квартир площадью 350 кв. м и более. Исходя из приведенных выше рекомендаций по нормам обеспеченности жильцов квартир элитного класса, для класса премиум можно рекомендовать 45-50 кв. м на человека, де-люкс – 60-70 кв. м на человека. Необходимо учитывать, что данные рекомендации предложены для элитного жилья для России в целом, и могут варьировать (уточняться) при рассмотрении данного показателя в зависимости от региона России (города);
- офисные, торгово-развлекательные помещения со свободным доступом не проживающих в доме в классе де-люкс – исключены, паркинг закрытый, наземный / подземный, отапливаемый, не менее 2,5 машино-мест на квартиру, доступ для жителей: квартира - лифт – паркинг, возможна автомойка и автосервис в зоне автостоянки; в классе премиум нежилые помещения коммерческого назначения с доступом посторонних лиц возможны, если их деятельность ни по одной опции не связана с функционированием жилой части дома (автономный вход без пересечения придомовой территории, выделенный паркинг), для жителей дома - закрытый наземный/подземный паркинг, не менее 2,0 машино- места на квартиру, доступ - лифт, подземный переход;
- придомовая территория и безопасность в классе премиум: благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная территория (возможно ограждение не по всему периметру). Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, во двор. Видеонаблюдение на входе в дом, по периметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру. Пожарная безопасность – установка систем сплинкерного пожаротушения, система оповещения о пожаре и дымоудаления с выводом всей информации на единый диспетчерский пункт и дублированием на пункт охраны. Круглосуточная диспетчеризация всех инженерных сетей и систем. Система быстрого информирования и реагирования на сбои и аварии. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – гость-консъерж-житель. В классе де-люкс дополнительно: огороженная охраняемая территория, полностью отделяющая каждый фасад дома от территорий, не являющихся принадлежностью домовладения. Вооруженная охрана и видеонаблюдение. Территория с дизайнерской проработкой, соответствующей уровню наружной архитектуры дома.
Перечень характеристик качества проекта двух подклассов элитного класса
Характеристика |
Критериальные значения |
|||
премиум |
де-люкс |
|||
Архитектура |
Как минимум – функциональная архитектура без дополнительной эстетической и психологической нагрузки |
Уровень авторской проработки по профессиональным критериям и художественному результату персонифицирует объект как архитектурное достояние города |
||
Несущие и ограждающие конструкции |
Бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные несущие конструкции с ограждающими конструкциями и межквар тирными стенами из экологичного керамического кирпича, внутриквартирные перегородки – легкие шумозащищенные |
|||
Остекление |
Двухкамерные стеклопакеты с профилями и фурнитурой от ведущих мировых производителей, с повышенной площадью остекления, если нет архитектурных ограничений |
Двух - трехкамерные стеклопакеты в переплетах из твердых/ценных пород дерева |
||
Объемно-планировочные решения |
Кэ – не более 0,65, высота потолков от 3,0 м. Количество выходов квартир на лестничной площадке – до трех. Гибкое объемно- планировочное пространство, ограниченное периметром наружных стен. Отсутствие несущих стен. Возможность обустройства просторных нежилых зон (холлы, кухни, санузлы, лоджии и др.), количество санузлов по числу спален + 1 |
Кэ – не более 0,55, высота потолков от 3,2 м. Количество выходов квартир на лестничной площадке – 1-2. Собственный лифт в пентхаусе, для остальных квартир дома – персонифи цированый доступ к лифту (с помощью ключа, карточки, сенсорный, и т.д.) и к этажу / квартире. Дополнительно (преимущественно для пентхаусов) - наличие эксклюзивных опций планировки (террасы, зимние сады, каминные залы, бас сейны и др.). Наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные, помещения для хранения шуб, мытья лап собак и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении дома |
||
Внутренняя отделка общественных зон и квартир |
Общественные зоны – высококачественная отделка (декоратив ная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.), квартиры - функциональная отделка из высококачествен ных и экологичных материалов ведущих производителей или без отделки (полная подготовка под чистовую отделку и шумоизоляция, включая заведение всех инженерных сетей в квартиру) |
Общественные зоны – эксклюзивная отделка и интерьер, проработан ные на уровне наружной архитектуры дома, с применением эксклюзив ных материалов, предметов интерьера и произведений прикладного и изобразительного искусства. Квартиры - с эксклюзивной отделкой (в соответствии с авторским дизайн-проектом, с применением эксклюзив ных отделочных материалов) или без отделки |
||
Площадь комнат, кв. м |
1-комн. |
студии – от 60 |
студии – от 80 |
|
2-комн. |
от 80 |
от 100 |
||
3-комн. |
от 120 |
от 140 |
||
4-комн. |
от 160 |
от 220 |
||
5-комн. |
от 200 |
от 280 |
||
Площадь кухни, кв. м |
от 20 |
от 25 |
||
Характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру) |
Металлические двери с домофоном в подъездах, повышенная тепло- и звукоизоляция входных групп, надежная замковая группа (секрет ность, броненакладки). Встроенные видеоглазки. Холл, помещение для консъержа. Металлические сейф-двери с 4-сторонним запиранием в квартирах, с наружной и внутренней отделкой |
|||
Инженерное обеспечение |
Централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль в каждой квар тире, с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры (летом - охлаждение, зимой - нагрев). Дополнительные уровни водоподготовки, возду хоподготовки. Комплексная 5-ступенчатая система фильтрации. Качество воды серти фицировано на уровне питьевой. Отопление автономное (котельная) /смешанное или воздушно-конвекторное (индивиду альный тепловой пункт). Лифты от ведущих миро вых производителей, скоростные, индивидуальная отделка в соответствии с авторским дизайн-проектом всего комплекса. Современные слаботочные и коммуникационные сети, монтажная коробка в квартире. HD –телевидение, спутниковое, кабельное, Интер нет-телефония. Импортные конвекторы, поддерживающие внутренний микроклимат помещения с помощью фэнкойлов/блоков индивидуального комфорта. Система учета - поквартирный дистанционный учет всех энергоресурсов с выводом на единый пункт диспетчерского учета |
Дополнительные опции – дровяные камины с отапливающими воздуховодами в квартирах. Тонкая очистка воздуха в системе централизованной принудительной приточно-вытяжной вентиляции и климат-контроля. |
||
Придомовая территория двора и безопасность |
Благоустроенная, конструктивно выделенная огороженная территория (возможно огра ждение не по всему периметру). Ландшафтный дизайн, малые архи тектурные формы. Консьерж, электромагнитный замок, собственная служба охраны, стационарные посты на входе в дом, на въездах в паркинг, на въездах во двор, передвижной патруль по пери метру дома и придомовой территории, на лестницах и лестничных клетках. Видеона блюдение на входе в дом, по пе риметру дома, на лестницах и лестничных клетках, перед входом в квартиру. Пожарная безопасность – установка систем сплинкерного пожаротушения, система оповещения о пожаре и дымоудаления с выводом всей инфор мации на единый диспетчерский пункт и дублированием на пункт охраны. Круглосуточ ная диспетчеризация всех инженерных сетей и систем. Система быстрого информи рования и реагирования на сбои и аварии. Система уведомления о доступе третьих лиц на территорию – гость-консъерж-житель |
Дополнительно - огороженная охраняемая территория, полностью отделяющая каждый фасад дома от территорий, не являющихся принадлежностью домовладения. Вооруженная охрана и видеонаблюдение. Территория с дизайнерской проработкой, соответствующей уровню наружной архитектуры дома |
||
Инфраструктура дома |
Разветвленная сеть инфраструктуры без доступа посторонних лиц, дополнительно: персональное сервисное обслуживание. Спортивно- оздоровительная инфраструктура (бассейн, сауна, тренажерный зал), досуговая (зимний сад, кафе-бар, сигарная, бильярдная), бытовая (собственная прачечная, уборка квартир, парикмахерская, детская комната, рассыльные, комната для приема гостей, водителей, охраны и прислуги). Как минимум – мощение, озеленение, освещение, желателен внутренний сад с ландшафтным дизайном, набережная реки, пруда |
|||
Внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе |
Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Доступность элитных объектов социальной инфраструктуры. Близость к культурным центрам, памятникам архитектуры. Преимущества расположения с точки зрения экологии. Живописный вид из окон. Транспортная доступность (удобство подъезда к территории дома). |
|||
Параметры паркинга |
Крытый отапливаемый паркинг с въездом с прилегающей территории дома. Доступ в паркинг для жителей - лифт, подземный переход. Не менее 2,0 машино-места на квартиру |
Доступ в паркинг для жителей: квартира - лифт – паркинг. Не менее 2,5 машино-мест на квартиру. Возможна автомойка и автосервис в зоне автостоянки |
||
Таким образом, в настоящей статье Единая методика классифицирования многоквартирных жилых новостроек получила развитие в двух направлениях: разработаны рекомендуемые нормативы заселенности квартир различных классов и критерии классифицирования объектов элитного класса на два подкласса (премиум и де-люкс).
© Г.М.Стерник, gm_sternik@sterno.ru.
[1] Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М.: «Экономика», 2009. – 606 с.
[2] Стерник Г.М., Стерник С.Г. и др. Исследование рынка элитного жилья Москвы («Новостройки Топ-100»). – «Стройснабторг-1», 2002. – 520 с.
[3] Стерник Г.М., Стерник С.Г. и др. Исследование рынка элитного жилья Москвы (Новостройки Топ-200»). – «МИЭЛЬ-Недвижимость», 2005. – 447 с.
[4] Стерник С.Г. Методика экономической (рыночной) оптимизации проекта комплексной жилой застройки. - Сборник научных трудов «Современные проблемы экономики и управления развитием города», РЭА им. Г.В. Плеханова, 2006, с.140-155.
[5] Единая методика классифицирования жилых многоквартирных зданий - объектов нового строительства по потребительскому качеству (классу).
– http://realtymarket.ru/component/option,com_content/task,view/id,1657/Itemid,33/
[6] Свод правил СП 54.13330.2011 «ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003)» утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 24 декабря 2010 г. № 778, зарегистрирован Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт) и введен в действие с 20 мая 2011 г.