Стерник Г.М.,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»

РЭА им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов^(ТМ)

РЫНОК ЖИЛЬЯ ГОРОДОВ РОССИИ: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ

1. Состояние рынка жилья на середину 2008 года и как оно было достигнуто

Стадии становления и развития рынка жилья в новейшей истории России

Москва, Петербург и все другие города России с начала новейшей истории (июня 1990 года) прошли одни и те же стадии развития. Но несинхронно, со сдвигом начала, окончания, продолжительности стадий и иногда – характера их протекания.

За последние 8 лет цены на жилье только росли: экономика России вступила в эпоху долговременного устойчивого роста, и рынок недвижимости, как один из наиболее инвестиционно-привлекательных сегментов, рос опережающими темпами – среднегодовой рост 25-30%. Фундаментальной причиной такой тенденции является историческое отставание России по душевой обеспеченности жильем, высокий процент ветхого фонда, недостаточный темп строительства и предложения жилья в условиях растущего платежеспособного спроса населения.

Долгосрочный прогноз не предполагает постоянного, на десятилетия поддержания высоких среднегодовых темпов роста цен. Гипотеза состоит в том, что первые 10-12 лет (от 2000 года) рынок жилья городов России находится в первой четверти долгосрочного цикла – в четверти ускоряющихся темпов развития. Затем, в случае кратного, в разы увеличения объемов строительства, наступит переход во вторую четверть – замедление долгосрочных темпов роста цен, которая тоже продлится около 10 лет.

Цикличность рынка в среднесрочном периоде

Этот рост в среднесрочной перспективе был и будет не равномерным, а волнообразным: месячные темпы роста цен то повышались до 8-10% и более, то снижались до нуля и даже кратковременно – в область коррекции. Таких волн с 2000 года отмечено три. Период колебания темпов роста цен составил в разных городах 2,5-3,5 года.

Δy₂

Причиной снижения темпов роста цен является уменьшение объема платежеспособного спроса, вызванного невозможностью для значительной доли покупателей (в первую очередь менее обеспеченных) угнаться за ростом цен. По закону саморегулирования рынок поднимает цены до тех пор, пока количество претендующих на покупку квартир потребителей не станет равным количеству имеющегося на рынке товара. Цены постепенно стабилизируются. Остальные покупатели уходят в «отложенный спрос» - накапливают сбережения для последующего выхода на рынок при новом уровне цен.

Прогноз на 2007-2009 годы и его проверка фактическими данными

Исходя из приведенных предпосылок, была разработана методика долгосрочного и среднесрочного прогнозирования цен и рассчитан прогноз для 12 городов на 2007-2009 годы. В соответствии с этим прогнозом, в 2007 году в Москве и Петербурге должна была наступить стадия стабилизации, в 2008 году – стадия нового взлета цен, и в конце 2008 – начале 2009 года – снова переход к стабилизации. В других городах стабилизация должна была произойти в течение 2007 года и позже, а новый рост цен – через год-полтора после начала стабилизации.

Фактические данные за 7 месяцев практически совпали с прогнозом: прирост долларовых цен составил в Москве 35%, в области - 31%.

В Петербурге динамика долларовых цен несколько отличается от прогнозируемой, тем не менее за 7 месяцев цены выросли на 40% при годовом прогнозе 75%.

В Екатеринбурге, Ижевске прогноз стабильности долларовых цен на 1 полугодие оправдался, но начало роста не состоялось. Цены выросли на 4% и на 0% соответственно при прогнозе на июль 10% и 0,5% (прогноз на конец года – 35% и 13%).

Аналогичные отклонения от прогнозируемой динамики наблюдаются в Перми, Ростове, Новосибирске. За 7 месяцев долларовые цены выросли на 13%, 23%, 8% соответственно при прогнозе на этот месяц 15%, 23%, 13% (прогноз на год для трех городов 64-67 %).

В Ульяновске, Ярославле в первом полугодии фактические долларовые цены совпадали с прогнозом, но в последние месяцы наметилось отклонение: прирост составил 13% и 16% при прогнозе 21% и 20% (годовой прогноз 110% и 65%).

Тверь оказалась единственным городом, где фактическая динамика долларовых цен существенно отклонилась от прогнозируемой: прирост за 7 месяцев составил 59% при прогнозе 45% и годовом прогнозе 46%.

Закономерность долгосрочного развития региональных рынков

Графики индексов цен в городах выборки относительно декабря 2001 показывают, что за первые три года индексы роста составили 2,0-2,3, за шесть лет – 5,0-6,0, за последний год – выросли до 6,0-9,0.

На этих графиках выявляется существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием несинхронности их развития: в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков).

В периоды наибольшего расслоения рынка (в июне 2004 и в октябре 2006 года) отношение максимальных и минимальных индексов роста составляло 1,8-1,9. В периоды наибольшей консолидации (в июне 2005 и в декабре 2007 года) – 1,2-1,3.

В конце 2007 года вновь произошла консолидация трендов, что свидетельствует об общем начале новой стадии повышения темпов роста цен на жилье в городах России. 2008 год подтвердил этот прогноз: началась новая фаза роста цен в Петербурге, Твери (индексы достигли 9,5), Москве (7,8), Московской области (7,2), в то время как Ростов-на-Дону (6,6), Ульяновск (6,6), Пермь (6,5) лишь только сейчас достигли окончания предыдущей фазы и вышли на средний уровень роста, а Екатеринбург (5,7), Новосибирск (5,5), Ижевск (5,2) еще не начали новый подъем цен. Общее соотношение индексов в середине года (момент наибольшего расслоения рынка) снова составило 1,83.

Таким образом, рынок жилья России во второй половине 2008 года закономерно переходит к очередной стабилизации цен.

2. Угрозы и риски и возможные сценарии перехода к стабилизации

Сценарии перехода к стабилизации в 2004 и 2007 годах

Короткая история российского рынка жилья включает несколько возможных сценариев перехода к стабилизации в среднесрочном периоде. Рассмотрим два последних - 2007 года и 2004 года.

В конце 2006 года на рынке жилья Москвы, Петербурга и ряда других городов начался естественный спад спроса и объема продаж, который к декабрю вылился в стабилизацию цен. Цены в Петербурге практически не росли до осени. А в Москве цены даже кратковременно снижались на 3-5%, и только к октябрю вышли на уровень декабря прошлого года. Однако, снижение объемов продаж почти не отразилось на доходности строительных компаний, темпах возведения новостроек.

Сложнее обстояло дело в 2004 году. Естественный спад спроса после бурного роста в 2003 году усилился макроэкономическими факторами, вызванными внутриполитическими причинами: резко вырос отток капитала ($17,5 млрд за первое полугодие). Это вызвало 40-50%-е падение объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков, и одновременно - кризис неликвидности в банковской системе (дополненный неуклюжими действиями надзорных властей), которые взаимно усиливали друг друга. Цены в столицах остановились летом, в Москве стояли до лета следующего года, а в Петербурге были стабильны до конца 2005 года, и даже весной наблюдалось их кратковременное понижение. Дальнейшие последствия – замораживание строек, разорение ряда строительных компаний, демонстрации обманутых дольщиков и т.д.

С весны этого года стало понятно, что стабилизация-2009 не пойдет по сценарию 2007 года. Остался вопрос – ограничится ли развитие ситуации сценарием 2004 года, или возникнет третий, еще более тяжелый сценарий?

Рассмотрим ситуацию лета-осени 2008 года более подробно.

Замедление объемов строительства и ввода жилья

После трехлетнего уверенного роста объемов ввода жилья во всех регионах и по России в целом, в 1 полугодии прирост в России относительно того же периода прошлого года составил всего 2,9%, в Москве – минус 50%, в Московской области - минус 7%. Аналогична ситуация и в некоторых других регионах.

Угрозы и риски и оценка возможности их преодоления

Ситуация на рынке строительства жилья может существенно ухудшиться в связи с макрофинансовыми рисками, связанными с мировым финансовым кризисом.

Уже в 1 полугодии 2008 года темпы притока иностранного капитала в Россию уменьшились: общий объем составил значительную сумму $46,5 млрд, но это на 23% меньше аналогичного периода прошлого года. Из них 15% получили предприятия, связанные с проектами в сфере недвижимости («Известия» от 15.09.08).

А в июле-августе, в связи с дальнейшими проблемами на финансовых и фондовых рынках, грузино-югоосетинской войной и т.д. отток усилился, прежде всего в части портфельных инвестиций.

Угроза таких событий для рынка недвижимости состоит в снижении ликвидности банковской системы, затруднении доступа населения и застройщиков к банковским кредитам, а также замедлении (особенно с ростом инфляции) темпов повышения доходов населения.

Банки, в свою очередь, напуганные финансовым кризисом и потерей ликвидности, перестают кредитовать застройщиков. Не в меньшей степени (особенно в иностранных банках) действует фактор потери капитализации: норматив собственного капитала автоматически запрещает выдачу кредитов. Из западных штаб-квартир в российские дочки уже даны сигналы о прекращении финансирования жилищных проектов.

Логический анализ показывает, что финансовые трудности возникают у компаний, которые бюджет проекта рассчитывают исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на ФЗ214, в ряде городов эта практика еще процветает). Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком повышении темпов роста платежеспособного спроса. Последние шаги правительства показывают, что позитивный перелом в этом вопросе возможен.

Что касается компаний, работающих в соответствии с ФЗ214, то они преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем избавляет их от рисков понижения спроса на рынке.

Еще один, дополнительный, шанс к разорению возникает у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Есть надежда, что принятые в сентябре беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят развитие подобного сценария.

Наконец, финансовые трудности возникают в первую очередь у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП, и в этой сумме есть и доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу финансового благополучия этих компаний.

С учетом своевременных и технологично осуществленных мер поддержки финансовой системы, принятых властями, мы считаем, что девелоперский кризис возможен, но вероятность его невелика, и выносим кризисный сценарий за рамки прогноза.

Наиболее вероятный сценарий состоит в том, что это будет не системный кризис, а кризис отдельных (как мелких, так и крупных) компаний. Средняя доходность строительного бизнеса снизится на ближайшие год-полтора и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. Некоторое снижение цен в начале следующего года возможно, но оно не будет ни существенным, ни длительным. К концу 2009 года начнется новый цикл роста цен.

Выводы

● Москва, Петербург и все другие города России с начала новейшей истории (июня 1990 года) прошли одни и те же стадии развития. Но несинхронно, со сдвигом начала, окончания, продолжительности стадий и иногда – характера их протекания.

● За последние 8 лет цены на жилье только росли: экономика России вступила в эпоху долговременного устойчивого роста, и рынок недвижимости, как один из наиболее инвестиционно-привлекательных сегментов, рос опережающими темпами – среднегодовой рост 25-30%. Фундаментальной причиной такой тенденции является историческое отставание России по душевой обеспеченности жильем, высокий процент ветхого фонда, недостаточный темп строительства и предложения жилья в условиях растущего платежеспособного спроса населения.

● Долгосрочный прогноз не предполагает постоянного, на десятилетия поддержания высоких среднегодовых темпов роста цен. Гипотеза состоит в том, что первые 10-12 лет (от 2000 года) рынок жилья городов России находится в первой четверти долгосрочного цикла – в четверти ускоряющихся темпов развития. Затем, в случае кратного, в разы увеличения объемов строительства, наступит переход во вторую четверть – замедление долгосрочных темпов роста цен, которая тоже продлится около 10 лет.

● Этот рост в среднесрочной перспективе был и будет не равномерным, а волнообразным: месячные темпы роста цен то повышались до 8-10% и более, то снижались до нуля и даже кратковременно – в область коррекции. Таких волн с 2000 года отмечено три. Период колебания темпов роста цен составил в разных городах 2,5-3,5 года.

● Причиной снижения темпов роста цен является уменьшение объема платежеспособного спроса, вызванного невозможностью для значительной доли покупателей (в первую очередь менее обеспеченных) угнаться за ростом цен. По закону саморегулирования рынок поднимает цены до тех пор, пока количество претендующих на покупку квартир потребителей не станет равным количеству имеющегося на рынке товара. Цены постепенно стабилизируются. Остальные покупатели уходят в «отложенный спрос» - накапливают сбережения для последующего выхода на рынок при новом уровне цен.

● Относительно декабря 2001 года в группе рассмотренных городов за первые три года индексы роста составили 2,0-2,3, за шесть лет – 5,0-6,0, за последний год – выросли до 6,0-9,0. Выявляется существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием несинхронности их развития: в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков).

● В периоды наибольшего расслоения рынка (в июне 2004 и в октябре 2006 года) отношение максимальных и минимальных индексов роста составляло 1,8-1,9. В периоды наибольшей консолидации (в июне 2005 и в декабре 2007 года) – 1,2-1,3. В конце 2007 года вновь произошла консолидация трендов, что свидетельствует об общем начале новой стадии повышения темпов роста цен на жилье в городах России. 2008 год подтвердил этот прогноз: началась новая фаза роста цен в Петербурге, Твери (индексы достигли 9,5), Москве (7,8), Московской области (7,2), в то время как Ростов-на-Дону (6,6), Ульяновск (6,6), Пермь (6,5) лишь только сейчас достигли окончания предыдущей фазы и вышли на средний уровень роста, а Екатеринбург (5,7), Новосибирск (5,5), Ижевск (5,2) еще не начали новый подъем цен. Общее соотношение индексов в середине года (момент наибольшего расслоения рынка) снова составило 1,83.

● Таким образом, рынок жилья России во второй половине 2008 года закономерно переходит к очередной стабилизации цен.

● Аналогичная ситуация наблюдалась в конце 2006 года: на рынке жилья Москвы, Петербурга и ряда других городов начался естественный спад спроса и объема продаж, который к декабрю вылился в стабилизацию цен. Цены в Петербурге практически не росли до осени. А в Москве цены даже кратковременно снижались на 3-5%, и только к октябрю вышли на уровень декабря прошлого года. Однако, снижение объемов продаж почти не отразилось на доходности строительных компаний, темпах возведения новостроек.

● Сложнее обстояло дело при переходе к стабилизации в начале 2004 года. Естественный спад спроса после бурного роста в 2003 году усилился макроэкономическими факторами, вызванными внутриполитическими причинами: резко вырос отток капитала ($17,5 млрд за первое полугодие). Это вызвало 40-50%-е падение объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков, и одновременно - кризис неликвидности в банковской системе (дополненный неуклюжими действиями надзорных властей), которые взаимно усиливали друг друга. Цены в столицах остановились летом, в Москве стояли до лета следующего года, а в Петербурге были стабильны до конца 2005 года, и даже весной наблюдалось их кратковременное понижение. Дальнейшие последствия – замораживание строек, разорение ряда строительных компаний, демонстрации обманутых дольщиков и т.д.

● С весны этого года стало понятно, что стабилизация-2009 не пойдет по сценарию 2007 года. Остался вопрос – ограничится ли развитие ситуации сценарием 2004 года, или возникнет третий, еще более тяжелый сценарий?

● Первые признаки такого развития событий: после трехлетнего уверенного роста объемов ввода жилья во всех регионах и по России в целом, в 1 полугодии прирост в России относительно того же периода прошлого года составил всего 2,9%, в Москве – минус 50%, в Московской области - минус 7%. Аналогична ситуация и в ряде регионов.

● Ситуация на рынке строительства жилья может существенно ухудшиться в связи с макрофинансовыми рисками, связанными с мировым финансовым кризисом. Угроза таких событий для рынка недвижимости состоит в снижении ликвидности банковской системы, затруднении доступа населения и застройщиков к банковским кредитам, а также замедлении (особенно с ростом инфляции) темпов повышения доходов населения.

● Банки, напуганные финансовым кризисом и потерей ликвидности, перестают кредитовать застройщиков. Не в меньшей степени (особенно в иностранных банках) действует фактор потери капитализации: норматив собственного капитала автоматически запрещает выдачу кредитов. Из западных штаб-квартир в российские дочки уже даны сигналы о прекращении финансирования жилищных проектов.

● Финансовые трудности возникают у компаний, которые бюджет проекта рассчитывают исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на ФЗ214, в ряде городов эта практика еще процветает). Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком повышении темпов роста платежеспособного спроса. Последние шаги правительства показывают, что позитивный перелом в этом вопросе возможен.

● Компании, работающие в соответствии с ФЗ214, преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем избавляет их от рисков понижения спроса на рынке.

● Дополнительный шанс к разорению возникает у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Есть надежда, что принятые в сентябре беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят развитие подобного сценария.

● Наибольшие финансовые трудности возникают у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП, и в этой сумме есть доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу финансового благополучия этих компаний.

● С учетом своевременных и технологично осуществленных мер поддержки финансовой системы, принятых властями, мы считаем, что девелоперский кризис возможен, но вероятность его невелика, и выносим кризисный сценарий за рамки прогноза.

● Наиболее вероятный сценарий состоит в том, что это будет не системный кризис, а кризис отдельных (как мелких, так и крупных) компаний. Средняя доходность строительного бизнеса снизится на ближайшие год-полтора и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. Некоторое снижение цен в начале следующего года возможно, но оно не будет ни существенным, ни длительным. К концу 2009 года начнется новый цикл роста цен.

© Стерник Г.М.

© Аналитическая группа Г.М.Стерника

26.09.08.

Аналитическая группа Г.М.Стерника – неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).