ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ

РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ТВЕРСКОГО РЕГИОНА

Каминский Владимир Николаевич,

заместитель директора ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА", г. Тверь, Россия

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.

Тверская область (слайд 1) на юге граничит со Смоленской областью, на западе - с Псковской и Новгородской, на севере - с Вологодской, на востоке - с Ярославской и на юго-востоке – с Московской.

Это одна из крупнейших областей на территории Европейской части России. Она занимает 84,1 тыс.кв.км, численность населения – более 1,5 млн. чел.

Столица области – Тверь – это древний русский город, первые упоминания о котором относятся к 1134 – 1135 гг. Тверь расположена в 167 км от Москвы и в 485 км от Санкт-Петербурга на берегу рек Волга, Тверца, Тьмака, Лазурь, Соминка.

Городу принадлежит значительное место в общероссийском производстве пассажирских вагонов, экскаваторов, полиграфической продукции. Ведущими для городской промышленности являются машиностроительная (49%), пищевая (13%), лёгкая (10%) и химическая (7%) отрасли, электроэнергетика (7%).

Можно сказать, что Тверь сегодня – достаточно крупный административный, промышленный и культурный центр России. Численность населения в последние годы изменялась незначительно, а по результатам переписи 2002 года составляет чуть более 400 тыс. человек.

Как и во всей России, на рынке недвижимости Твери и области с разной степенью интенсивности развиваются: рынок жилья, земельный рынок, рынок коммерческой, в том числе промышленной недвижимости.

Для начала кратко охарактеризуем жилищный фонд города Твери.

Всего на конец 2006 года в Твери насчитывалось около 10 млн. кв. м жилья (слайд 2) или 22,7 кв. м на одного жителя города.

Всего в городе около 3000 многоквартирных жилых домов (Слайд 3), 55% из которых каменные или кирпичные, четверть – панельные или блочные, около 14% - деревянные и совсем не было в 2006 году монолитных.

Интересен состав квартир по количеству комнат (слайд 4). Как видно из представленного слайда, в структуре жилого фонда Твери больше всего представлены двухкомнатные квартиры (порядка 43%). На втором месте (порядка 28%) идут трёхкомнатные квартиры, на третьем месте (около 24%) представлены однокомнатные квартиры и естественно меньше всего (около 6%) – многокомнатные квартиры.

И, заканчивая характеристику жилого фонда Твери, на слайде 5 представлено распределение многоквартирных жилых домов по годам возведения. Из слайда видно, что в Твери имеется около 200 домов фактически дореволюционной постройки. Несколько больше (около 250 домов) построено в первые годы советской власти. И практически 50% от общего количества многоквартирных домов было построено в период с 1946 по 1979 год. В своей основной массе это дома, построенные в период хрущёвского и брежневского правления. Около 30% всех домов было построено в период с 1971 по 1995 годы. Это в основном панельные и блочные дома, квартиры в которых обыватель, да и практически все риэлторы до сих пор называют квартирами "улучшенной планировки". И только 211 домов (чуть более 7%) построены в период 1996 – 2006 годы. Это в основном квартиры с увеличенной площадью, отделкой под заказчика из хороших, чаще всего импортных отделочных материалов, которые теперь в народе называются "квартиры повышенной комфортности". Появляются отдельные дома с квартирами, которые по тверским меркам можно было бы отнести к квартирам класса "элит".

Таким образом, в Твери 15 – 20 % жилья не обеспечено тем или иным видом удобств (слайд 6). А почти 110 тысяч кв.м жилья является ветхим или аварийным (слайд 7).

Таким образом, одной из особенностей развития квартирного рынка Твери является плохое состояние жилого фонда. Лишь в последнее десятилетие постепенно началось строительство жилья, более или менее соответствующего современным требованиям, в том числе индивидуальное строительство в центральной части города. А в этом году фактически тоже в центре началось строительство посёлка таунхаузов.

Говоря о ценовой ситуации на квартирном рынке, следует прежде всего отметить, что в Твери, также как в Москве, С.Петербурге и некоторых других городах центральной части России цены вплоть до прошлого года номинировались в долларах. Лишь в прошлом году начался, а в этом году полностью закончился переход на рублёвые цены. Динамика квартирных цен за последние 15 лет хорошо отражает развитие этого рынка во всей России, в том числе достаточно плотно следуя за Москвой с разницей в цене в 3,5 – 4,0 раза. Из слайда 8 наглядно видно, что за первые 3 – 4 года развития рынка долларовые цены выросли в Твери практически в 10 раз, после чего наступил процесс стабилизации на уровне 350 – 360 $/м², который продолжался до кризиса августа 1998 года. После кризиса (слайд 9) в течение года цены постепенно падали, достигнув в августе 1999 года уровня 170 $/м². После этого началась новая стадия развития рынка, характеризующаяся ростом цен, чередующимся с кратковременными периодами стабилизации (слайд 10). Особенно интенсивный рост цен произошёл, как и во многих городах России в 2006 году, когда долларовые цены выросли практически в два раза, практически достигнув в Твери величины 1400 $/м². Как уже говорилось ранее, далее номинировать цены в долларах стало не интересно, поэтому на следующем слайде (слайд 11) изменение цен представлено в рублях. Видно, что первые 9 месяцев 2007 года наблюдалась стабилизация цен, но, начиная с 4-го квартала и до апреля 2008 года, начался новый интенсивный рост, в отдельные месяцы которого темпы роста даже превышали темп 2006 года (слайд 11).

Сложившаяся ситуация с ценами в июле 2008 года представлена в таблице 1 и на слайде 12.

Таблица 1. Абсолютные и удельные цены на различные квартиры в Твери в июле 2008 г.

Из таблицы 1 и слайда видно, что в июле месяце средняя цена предложения однокомнатных квартир превысила 2,5 млн. рублей, хотя были предложения на продажу квартир низкого качества по цене менее 2-х миллионов рублей и квартир повышенного качества по цене более 4-х миллионов рублей. Средняя цена двухкомнатных квартир превысила 3,3 млн. рублей при минимальной цене предложения 2 млн. 350 тысяч рублей и максимальной – 8,0 млн. рублей. Аналогично, средняя цена предложения 3-х комнатных квартир превысила 4,5 млн. рублей с разбросом от менее 3-х млн. рублей до 18 млн. рублей. Средняя цена одного квадратного метра общей площади (удельная цена), рассчитанная по всем квартирам, превысила 68 тысяч рублей, причём с увеличением количества комнат в квартирах средняя удельная цена уменьшается.

Ситуацию на квартирном рынке хорошо подтверждают официальные данные Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области (рис.1 и слайд 15). Из представленных данных видно, что, начиная с 4-го квартала 2006 года по 4 квартал 2007 года (включительно) наблюдалась тенденция к непрерывному росту числа зарегистрированных в Твери сделок с квартирами. А за первые два квартала 2008 года количество сделок резко упало, причём, если в первом квартале, видимо, по инерции, их было ещё достаточно много, то во втором квартале оказалось наименьшим за весь период наблюдения. Одной из основных причин этого явления явилось, по-видимому, то, что в первом квартале этого года не было зарегистрировано ни одной (!) сделки с квартирами на первичном рынке (новостройки). Да и во втором квартале было зарегистрировано всего 33 сделки с такими квартирами. Напомним, что в прошлом году в первом и во втором кварталах было зарегистрировано 486 и 535 подобных сделок, соответственно, что превышало 20% от общего количества сделок на рынке.

Рисунок 1. Суммарное количество зарегистрированных сделок с квартирами в Твери.

По всей вероятности, нельзя объяснять причину резкого уменьшения сделок и падением покупательской способности населения, поскольку число сделок с ипотечными кредитами в этом году осталось на уровне прошлого года и даже выше (16,3% и 19,2% в первом и во втором кварталах 2008 года, соответственно). Так что остаётся ждать, когда строители и девелоперы начнут продавать свои квартиры.

Теперь остановимся на ситуации на земельном рынке Тверской области (слайд 16).

Отличительной особенностью области с точки зрения земельного рынка является то, что пять её южных районов расположены либо вдоль реки Волга, либо в непосредственной близости от неё и к тому же на границе с Московской областью с хорошим транспортным сообщением. (слайд 17). На территории ещё одного района находится широко известное озеро Селигер. Всё это определяет повышенный интерес жителей Москвы и С.Петербурга к земельным участкам Тверской области.

Земельный рынок в России в целом и в Тверской области, в частности, до сих пор нельзя считать полностью сформировавшимся и цивилизованным. Связано это, прежде всего, с неэффективным использованием различных типов земель. Среди наиболее негативных процессов эксплуатации земельных ресурсов можно выделить:

-        массовое запустение сельскохозяйственных земель;

-        заброшенность территорий, имеющих природную и историко-культурную ценность;

-        варварское отношение к окружающей среде.

Все эти тенденции наблюдаются на фоне скупки земель (в основном земельных паёв сельскохозяйственного назначения) частными инвесторами самостоятельно или через специализированные тверские фирмы, зачастую без каких-либо чётких представлений о возможном использовании этих земель кроме последующей перепродажи..

О ценах этих сделок открытой информации нет. С другой стороны, достаточно активно идёт реклама выставленных на продажу ранее выкупленных участков. Эти цены, естественно, в значительной степени отличаются от цен первичных сделок.

Ниже приводятся результаты очередного ежегодного выборочного исследования земельного рынка Тверской области на момент середины 2008 года. В качестве первичной информации использовались предложения на продажу участков земли, не имеющих существенных улучшений. В основном объекты выбирались за пределами городских поселений.

В ходе анализа первичной информации, опубликованной на сайтах и газетах в течение июля месяца, выявлено 510 предложений на продажу различных земельных участков. Среди них 283 участка с/н и 220 участков, предназначенных для ИЖС. Кроме того было выявлено 5 участков земли рекреационного назначения и 2 участка – земли промышленности. Ввиду малого количества двух последних типов участков основное внимание было уделено землям с/н и для ИЖС.

На слайде 18 и рис. 1 представлены распределения числа предложений на продажу земельных участков с/н и для ИЖС в зависимости от удельной цены предложения на продажу.

Рисунок 1. Гистограммы распределения удельной стоимости предложения земельных участков с/н и для ИЖС.

Как видно из рисунка, более 35% всех выставленных на продажу участков с/н имеют удельную стоимость до пяти тысяч рублей за одну сотку. Причём минимальная удельная стоимость, зафиксированная в наблюдениях, оказалась равной 229 руб./сотка. А более 80% участков, как показывает приведённые данные, имеют удельную стоимость до 15 тыс. руб./сотка. При этом обращает на себя внимание, что около 2% выставленных участков имеют цену более 70 тыс. руб./сотка.

Распределение числа предложений на продажу участков для ИЖС по ценовым интервалам существенно отличается от рассмотренного распределения для участков с/н. Удельные стоимости участков для ИЖС находятся в более широком диапазоне ценовых интервалов. Конечно, имеются и достаточно дешёвые предложения на продажу таких участков. Но их очень мало. Так, в диапазоне цен до 5,0 тысяч рублей за сотку было выявлено менее 2,0% участков. В то же время, согласно рис. 1, свыше 30% предлагаемых к продаже участков для ИЖС имеют удельную стоимость больше 70 тыс. руб./сотка. В связи с этим на слайде 19 представлено распределение удельной стоимости земли для ИЖС, по ценовым интервалам, ширина которых в 4 раза больше, чем на предыдущем рисунке (20 тысяч рублей за сотку). Из этого рисунка видно, что около 27% участков выставлены на продажу с удельной стоимостью в интервале 20 – 40 тыс. руб./сотка, а 80% участков от общего их числа не выходит за пределы 100 тыс. руб./сотка. В 7% предложений на продажу удельная стоимость участков превышает 220 тыс. руб./сотка.

Более широкий диапазон изменения удельной стоимости земли для ИЖС по сравнению с участками с/н обусловлен тем фактом, что на стоимость земли под ИЖС влияет значительно большее количество факторов, среди которых: наличие рядом воды, инженерной инфраструктуры, транспортной доступности и другие…

Не маловажное значение при ценообразовании имеет и размер предлагаемых к продаже земельных участков.

На следующем слайде (слайд 20) представлена гистограмма распределения площадей продаваемых участков с/н. Земельные участки с/н имеют достаточно большие размеры, и их удобнее рассматривать в гектарах. Более половины предложений, касающихся земель этого назначения, имеют площадь в пределах до 10 га, а наибольшее количество предлагаемых к продаже участков с/н находится в диапазоне до 5 га и с дальнейшим увеличением площади количество участков монотонно убывает.

Другая картина наблюдается в рапределении площадей участков предназначенных для ИЖС. Около 70% этих участков по площади не превосходят и половины гектара и поэтому их удобнее рассматривать в сотках(слайд 21).

Для участков ИЖС гистограмма распределения имеет куполообразный вид, а максимальное количество предлагаемых к продаже участков находится в диапазоне 11 – 20 соток.

Площадь отдельного участка и удельная стоимость единицы его площади (сотки, га), как правило, взаимосвязаны. На земельном рынке, т.е. при большом количестве продаваемых участков, связь удельной стоимости единицы площади, с площадью участков является статистической и может анализироваться в форме корреляционной зависимости.

На слайде 22 приведена для примера корреляционная зависимость стоимости предлагаемых участков для ИЖС от размеров этих участков. Конечно, разброс данных достаточно большой, поскольку на цену участков оказывают влияние большое количество факторов, среди которых, как указывалось выше, огромное значение имеют наличие большой воды, транспортная доступность, инженерная инфраструктура и многие другие. Поэтому величина коэффициента корреляции не высокая, но, тем не менее, основная тенденция наглядно видна. Попытка описания тренда изучаемой зависимости логарифмической функцией позволила получить уравнение, представленное на этом же слайде, с коэффициентом корреляции, равным 0,46. Аналогичные зависимости получены и для участков с/н (слайд 23).

y = -4115*Ln(x) + 15500

R² = 0,38

На слайде 24 представлены ценовые характеристики и емкость рынка в границах административных районов области. В этой таблице представлены по мере убывания емкости рынка – количества выставленных на продажу участков, первые одиннадцать районов, а также средние по их территориям удельные цены земли с/н и для ИЖС.

Всего на областном рынке представлен 21 район. Это на одну административную единицу больше, чем в прошлом году.

Как всегда по числу участков лидируют районы, на территории которых расположены значительные водные объекты, а также граничащие с Московской областью и условно входящие в так называемое "дальнее Подмосковье".

Размах ценовой характеристики, по представленным на слайде районам, шире для земель, предназначенных под ИЖС. В данном сегменте отношение максимальной средней удельной стоимости к минимальной превышает 6 раз. Для земель с/н это отношение в два раза меньше.

Таково состояние земельного рынка Тверской области на сегодняшний день. Его сравнение с данными предыдущих лет, представленными в табл.2 и на слайде 25, показывает продолжающийся рост цен. Некоторая сложность состоит в том, что до 2007 года цены на земельные участки в Тверской области номинировались в основном в долларах, в 2007 году на рынке одновременно фигурировали цены и в долларах, и в рублях, а в 2008 году – в основном в рублях. Тем не менее, это не мешает увидеть ежегодный устойчивый рост средних цен на землю по области.

Таблица 2. Динамика средней по территории Тверской области удельной стоимости одной сотки земли сельскохозяйственного назначения и для ИЖС

Рост цен на землю свидетельствует о повышении спроса и, следовательно, о развитии рынка. Движению в этом направлении способствуют не только близость к Москве, но и программы, планы, мероприятия, проводимые органами власти всех уровней, направленные на развитие территории области.

Краткая характеристика рынка коммерческой недвижимости.

В самом начале формирования фонда офисных помещений офис предпринимателя, как правило, имел адрес его квартиры, часто там и располагался. Затем предприниматели переместились в гостиницы, а потом начали заполнять в качестве арендаторов здания отраслевых институтов, различных трестов, управлений, прекративших свое существование. В настоящее время этот резерв исчерпан, но спрос на офисные помещения не удовлетворен. Развитие коммерческой недвижимости в Твери началось с большим опозданием по сравнению не только с Москвой, но и с целым рядом других даже не очень крупных городов. До 2005 года в Твери не было построено ни одного специализированного офисного здания. Заметным явлением на рынке офисной недвижимости стало открытие двух торговых центров "Семь морей" и реконструкция строящегося бывшего офиса Тверьуниверсалбанка "Олимп" в центральной части города, на верхних этажах которых имеются офисные площади. Затем были построены ещё несколько не очень больших офисных зданий, а в настоящее время строятся многофункциональный комплекс "Донской" (бизнес-центр, ТРК, гостиница), общей площадью 63 340 кв.м; ТРЦ в центре города на 62 000 кв.м; ТК "Голдекс" на 30 000 кв.м; кроме того, проектируются "СИТИ-ПАРК ТВЕРЬ" на 170 000 кв.м. и ТРЦ "РИО" на 50 000 кв.м. Не сложно понять, что чисто офисных площадей в этих комплексах будет не очень много.

Для того, чтобы определить достаточно этого или нет необходимо рассмотреть перспективы развития этого сегмента недвижимости в областном центре.

Оценить количественно потенциальный спрос можно, применяя метод экономической базы.

В Твери на 01.01.2005 г. число занятых в малом бизнесе равнялось 67,8 тыс. человек и составляло 32% от числа занятых по городу в целом с темпом прироста около 3% в год.

Анализ структуры занятости по видам экономической деятельности позволил установить число работников, деятельность которых (страхование, юридические, риэлтерские услуги и т.д.), требует наличия самостоятельного офисного помещения равным 16,5 тыс. человек. При средней обеспеченности одного работающего офисной площадью в 10 м² получим оценку рыночного фонда офисных помещений равную 165 тыс. м².

В экономически развитых странах за счет опережающего роста сферы услуг, распространения информационных технологий произошло значительное увеличение доли занятых в нематериальном производстве. Организационно это явление известно как эффект преимущества малых предприятий. Так, 95% всех предприятий Швеции — предприятия с числом работников до 20 человек. В Бельгии предприятия с числом работников до 5 человек составляют 70% от общего количества.

Данной организационно-правовой формой в развитых странах охвачено около 50% экономически активного населения. Россия, развивая рыночную экономику, интегрируясь в мировую экономическую систему, движется в этом направлении.

В экономике Твери в настоящее время занято свыше 200 тыс. человек, 50% от которого составляет порядка 100 тыс. человек.

Полученное прогнозное значение числа занятых в малом бизнесе в 1,5 раза превосходит их число на 01.01.2004 г. Если предположить, что структура занятости не претерпит по мере развития малого бизнеса существенных изменений, то ареал поглощения в среднесрочной перспективе составит примерно 25 тыс. человек.

Для удовлетворения потребности такого количества работающих в офисных помещениях необходимо, исходя из норматива 10 м² на человека, иметь как минимум, 250 тыс. м² офисных площадей.

Отвечая на поставленный в заглавии данного материала тезис "Особенности развития рынка недвижимости тверского региона", можно сказать, что в первую очередь на рынок недвижимости Твери и области влияет многолетняя отсталость региона во всех областях экономики. В то же время большое влияние оказывает близость Твери к Москве, заинтересованность и простых москвичей, и предпринимателей, и инвесторов, и строителей и девелоперов в различных объектах недвижимости региона. Свидетельством тому является активная экспансия в последние годы в Тверь и область деловых людей не только из Москвы, но и из дальнего зарубежья, в том числе подписание многочисленных соглашений с руководством области о строительстве различных промышленных предприятий.