"Элитное строительство в Санкт-Петербурге".

Сережина Вера Глебовна

Директор по маркетинговым исследованиям

Холдинг RBI,

Санкт-Петербург, Россия

Введение

В докладе представлен аналитический материал по рынку элитного жилья Санкт-Петербурга, который является результатом работы исследователей холдинга.

Вспоминая бурное обсуждение классификации элитного жилья в Санкт-Петербурге, я сразу же оговорюсь по терминологии. Под элитой в данном докладе мы будем называть все объекты, отличные от массового жилья. Прошу отнестись к данному термину как к определению.

Основная идея состояла в том, чтобы выделить объекты, отличающиеся от типового строительства.

В докладе будет представлена следующая информация:

·        Статистика по ценам трех классов за 2006-2008 годы.

·        Предложение по количеству объектов.

·        Распределение по районам города.

·        Краткая характеристика продукта с точки зрения предложения в городе.

В холдинге RBI используется классификация элитного жилья, которая дифференцирует все объекты на три класса: АА, А и В.

Наверное, если проводить параллель, то можно сказать, что к класcу АА отнесены уникальные проекты города. Причем, уникальность-это не жесткое требование, оно качественное, в котором есть изрядная доля и субъективизма оценщика. Отмечу сразу, что к классу АА в данный момент мы относим следующие объекты Санкт-Петербурга.

Вероятно, параллель с московской классификацией можно провести следующую:

Класс АА: De luxe

Класс А: luxe, premium

Класс В: бизнес-класс.

Использование для обозначения классов аббревиатуры Luxe, De Luxe, сразу накладывает на классификацию некоторую субъективность, так как luxe и Deluxe уже порождают у разных людей различные ассоциации, которые он применяет к объектам недвижимости.

Если говорить о рублевом росте цен на квартиры всех классов за последние полтора года, то графики имеют следующий вид:

Диаграмма 1. Динамика цен в 2006-2008 годах.

Таблица 1. Распределение объектов по районам города.

Безусловным лидером в предложении является Петроградский район, в нем сосредоточено половина предложения элитного рынка недвижимости. Далее следует Центральный и Василеостровский районы.

Мы не ставим жесткое условие на расположение элитных объектов только в центральной части города, так как все понимают, что с течением времени золи элитного строительства расширяются по мере заполнения мест под жилищное строительство, поэтому в нашей таблице есть такие районы как Калининский, Выборгский.

За последний год-полтора практически удвоилось предложение в квадратных метрах. Год назад в продаже было порядка 1500 тысяч квартир (или около 150 тысяч квадратных метров), а на середину 2008 году – уже 3000 квартир (или 300 тысяч квадратных метров).

Перейдем теперь к анализу предложения с точки зрения продуктовой составляющей, а именно какими же характеристиками обладают дома, которые продаются в среднем по ценам более, чем в два раза выше массового рынка. И здесь, мы полагаем следует руководствоваться принципом: если потребитель платит такую цену, значит, он так оценивает потребительские свойства данного товара.

Выделим несколько счетных показателей, которые важны для покупателей элитного сегмента и которые часто в аргументах за элитность приводятся как основные:

·        соотношение числа машиномест на одну квартиру,

·        высота потолка,

·        наличие свободной планировки в здании,

·        конструктив.

В данном перечне нет такого параметра, как число квартир в доме. С одной стороны сторонники элиты говорят о том, что «муравейник» не может быть элитой, с другой стороны тенденциями последнего времени является выход на рынок крупных объектов, которые располагаются в центральных районах города. Разве можно будет сказать, что проект «Набережные Европы» не будет элитным, даже если в его жилых комплексах будет более 50 квартир?

В этой ситуации полагаю, что уместнее было бы использовать понятие «клубный дом», для домов с малым числом квартир, не более 40, если есть необходимость выделять такие дома отдельно.

В прессе, среди многих экспертов можно слышать мнения о том, что объект не может считаться элитным, если число парковочных мест не менее 1 или более.

Однако все прекрасно знают, что в центре Санкт-Петербурга существуют сложности с технической и регламентной возможностью размещения паркинга в цоколе, и, как следствие, в центре могут появиться дома с числом парковочных мест менее 1.

Наша классификация по продукту является многокритериальной, а именно, мы выделили группу 1 факторов, которые являются отсекающими, а именно, отсутствие нужного параметра делает невозможным присвоение того или иного класса.

В группу факторов 2 мы включили те, наличие которых в объекте позволяет набрать некую сумму баллов. Далее уже на основании числа балов относят объект в тот или иной класс.

Отметим, что сначала критерии для группы 1 были более жесткими, однако, применив их, мы получили, что элитных (не массовое жилье) домов у нас очень мало, буквально с десяток.

Для обоснования этого тезиса приведем распределение существующих домов по такому параметру, как высота потолка (от пола до потолка) и число машиномест на 1 квартиру.

Таблица 2. Распределение объектов по высоте потолка.

Из таблицы 2 видно, что 40% объектов имеют высоту потолков ниже 3 метров, и как бы не хотелось говорить о том, что элитных объектов с высотой 3 метра не может быть, рынок предложения сейчас таков, что продукты не соответствуют стандартам качества. Поэтому на рыночную ситуацию 2008 года мы оставили классообразующим признак высоты потолка равным 2,8 метра. То есть все объекты, высота потолка в котором менее 2,8 метра отнесены по продукту к массовому жилью.

Среди них, например, такие объекты, как Статский Советник.

Следующий важный показатель для определения элитности объектов– число машиномест на одну квартиру. Часто специалисты высказывают мнения о том, что, если число машиномест менее 2-х, то об элитности речи быть не может. Посмотрим, как обстоят дела здесь.

Диаграмма 2. Сравнение среднего числа машиномест на одну квартиру для объектов трех классов.

Таблица 3. Распределение числа машиномест на одну квартиру для объектов трех классов.

Из таблицы 3 видно, что у четверти объектов класса А количество машиномест менее 0,75, то есть даже нет одного на квартиру.

Поводя итоги, отметим, что в Санкт-Петербурге в последнее время рынок элитного жилья растет как в количественном, так и денежном выражении. Новые, выходящие в продажу объекты достаточно разнообразны по продуктовым решениям, однако не позволяют использовать достаточно жесткие параметры для отсечения объектов по классу.

Отмечу, что использовав интегрированную систему классификации по продукту из 85 объектов были признаны не соответствующими классам А или В.

И в заключение, две достаточно важные опции для элитного жилья: вентиляция и кондиционирование.

Приблизительно у 40% элитных объектов есть приточно-вытяжная вентиляция и у 42 – центральное кондиционирование.

Выводы.

Настоящее предложение элитных (не массовых) объектов в Санкт-Петербурге в полной мере не отвечает многим требованиям, которые высказывают многие эксперты. (Речь идет о таких параметрах, как число машиномест на одну квартиру, высота потолков, инженерия). Сегодняшний покупатель в большей мере чувствителен к месту расположения объекта и при отсутствии других объектов в окружении выбирает существующий.

То есть предложение пока недостаточно, наблюдается дефицит качественных проектов по продукту на рынке элитного жилья в Санкт-Петербурге.

Приложение. Объекты элитного рынка в Санкт-Петербурге, не имеющие парковочных мест