Печенкина Анастасия Владимировна, аналитик, ОАО «Камская долина» (Пермь, Россия)

Выбор метода прогнозирования средней цены предложения на рынке жилья города Перми

Проблема прогнозирования во все времена остается одной из самых актуальных, поскольку предсказание неопределенного будущего позволяет снизить степень риска и адекватно управлять бизнес-процессами. Правильный прогноз цен на рынке недвижимости имеет высокую ценность не только для его профессиональных участников (девелоперов, риэлторов, оценщиков, аналитиков-консультантов, представителей органов власти), но и для простых обывателей, большинство из которых так или иначе сталкиваются с жилищной проблемой.

1. Выбор подхода к прогнозированию цен

Сегодня учеными разработано множество различных методов прогнозирования, которые по-разному комбинируются в рамках того или иного подхода. При анализе инвестиционной привлекательности финансовых инструментов, а также для прогноза их ценовой динамики применяется технический и фундаментальный анализ. Если фундаментальный анализ основан на исследовании различных факторов, влияющих на рынок, то технический анализ основан на графических, математических и статистических методах анализа данных.

При прогнозе цен на недвижимость необходимо рассматривать разнообразные методы, чтобы иметь возможность сопоставить результаты и выбрать наиболее подходящий вариант в зависимости от поставленных целей. На практике важно, чтобы выбранный метод был достаточно удобен в применении и легко интерпретировался. В этом смысле проще пользоваться методами технического анализа, но в отрыве от объективных закономерностей развития рынка недвижимости эти методы не застрахованы от искажения результатов. В связи с чем анализ факторов, влияющих на повышение или понижение цены, приобретает высокую ценность. Значит, при прогнозировании цен на рынке недвижимости необходимо сочетать технический и фундаментальный анализ.

2. Выбор метода в рамках технического анализа

Среди всего многообразия методов технического анализа необходимо выбрать те, которые наиболее подходят для прогнозирования цен на рынке недвижимости в силу специфики этого рынка по сравнению с фондовым рынком.

В аналитическом отделе ОАО «Камская долина» в рамках технического анализа используются следующие методы прогнозирования:

Таблица 1

Сводная таблица по прогнозу цен разными методами

По данным представленной выше таблицы на пермском рынке жилья в ближайшие три года можно ожидать двукратного увеличения средней удельной цены предложения, то есть до 90–120 тыс. руб./кв. м к концу 2010 года, причем период более интенсивного роста приходится на 2009 год.

Важно, что разные методы дают похожую картину развития рынка и различаются лишь сроком вступления в ту или иную стадию (на несколько месяцев) и величиной роста (в одном варианте он более резкий, а в другом более плавный).

Наиболее приемлемым для инвестиционных расчетов и планирования бюджетов является пессимистический вариант (метод регрессионного анализа), который позволяет снизить риск недополучения доходов на стадии планирования. Для аналитика важно отразить наиболее реалистичную ситуацию на рынке, поэтому нужно ориентироваться не на крайние значения, а на некий средний вариант (в этом случае можно выбрать метод негармонического разложения ценового тренда, автором которого является Г.М. Стерник)

Таким образом, выбор метода прогнозирования цен в рамках технического анализа зависит от целей прогноза.

3. Выбор факторов в рамках фундаментального анализа

Что касается фундаментального анализа, то здесь изучаются причины изменения спроса и предложения, что приводит в свою очередь к изменению цены. Этот подход является более трудоемким и неоднозначным, поскольку существует множество факторов, некоторые из которых являются случайными, а некоторые оказывают только мнимое влияние. Кроме того, одни и те же факторы в разных условиях оказывают неодинаковое влияние на рынок. В связи с чем в данном разрезе большее значение приобретает не столько выбор методов (применяются общенаучные методы анализа), сколько выбор факторов, действительно влияющих на цену жилья.

В рамках тематики Ипотечного форума наиболее целесообразным представляется рассмотрение такого фактора, как развитие рынка ипотечного кредитования, который, несомненно, оказывает влияние на рынок жилья через повышение платежеспособности спроса. В то же время его нельзя считать ключевым фактором роста цен.

3.1. Прямое влияние ипотечного рынка

Развитие рынка ипотечного кредитования увеличивает объем спроса, поскольку позволяет ряду потенциальных покупателей перейти в категорию реальных. Повышение спроса при неизменном уровне предложения по теории вызывает повышение цены. В реальности сила влияния этого фактора в России пока невелика, поскольку ипотекой опосредуется только 10–12% сделок с недвижимостью, в то время как в Европе этот показатель составляет 54–76%.[1] По данным администрации города Перми, на территории Пермского края за 2007 год совершено сделок по купле-продаже недвижимости на сумму более 75 млрд руб. При этом доля сделок с участием ипотечных кредитов в общем объеме составила всего 15,7%.

Несмотря на то что за последние два года происходило более чем двукратное увеличение объема ипотечных сделок за год, их доля в общем объеме сделок выросла всего на 5%. Это обусловлено в основном тем, что увеличился общий объем сделок с недвижимостью, а также уровень цен на рынке жилья.

Таблица 2

Динамика числа и объема ипотечных кредитов, выданных в Пермском крае

Понижательное давление на цены жилья может оказывать замедление темпов роста объема ипотечных сделок и доли ипотечных сделок от общего объема продаж. Однако это происходит в период активного роста спроса из-за снижения объема предложения. Кроме того, снижение объема кредитования может происходить из-за увеличения ставок и ужесточения условий выдачи кредитов. В Москве начало роста объема ипотечных операций на три-четыре месяца опережает наступление стабильности на рынке жилья.[2]

График 1

Что касается рынка жилья Перми, то доступной оказалась информация о количестве и объеме ипотечных сделок в целом по Пермскому краю (естественно, основная доля сделок приходится на краевой центр) за год (см. график 1). Можно отметить, что в 2006 году в Прикамье рост объема ипотечных сделок произошел в основном из-за роста цен на рынке жилья, поскольку число выданных кредитов практически не изменилось. В 2007 году как и в 2006-м произошло более чем двукратное увеличение денежного объема ипотечных кредитов, но с той лишь разницей, что этот рост произошел в большей степени за счет роста числа ипотечных сделок (даже с учетом того, что многие банки ужесточили выдачу ипотечных кредитов). Ограниченность данного графика в том, что он имеет слишком крупный масштаб и не отражает момент, в который началось увеличение числа сделок. В связи с чем достаточно сложно обрисовать ситуацию на 2008 год.

Резюмируя, можно сказать, что в Перми достаточно сложно отследить динамику роста ипотечных сделок, тем не менее доступная информация подтверждает гипотезы о взаимосвязанном развитии рынков жилья и ипотеки, более того, о наступлении стабилизации на рынке жилья Перми в 2007 году (примерно с середины года).

3.2. Косвенное влияние ипотечного рынка

Развитие рынка ипотечного кредитования приводит еще и к тому, что часть покупателей, временно арендующих квартиры, начинают рассматривать покупку жилья в качестве альтернативы. Имеется в виду то, что в определенные периоды жизненного цикла рынка жилья становится выгодным вносить ипотечные платежи, нежели платить аренду, то есть рынки аренды и купли-продажи рассматриваются как взаимозаменяемые.

Снижение спроса не может не обусловить понижающего давления на цены, которое будет продолжаться, пока фактические цены не окажутся равными ипотечно-равновесному или инвестиционно-равновесному уровню. Однако сам автор отмечает, что необходимо учитывать, что снижение спроса на покупку жилья обязательно сопровождается повышением спроса на его аренду. Из-за повышения спроса на аренду растет арендная плата. При этом постоянно увеличиваются как инвестиционно-равновесная, так и ипотечно-равновесная цены.[3]

Чтобы оценить силу этого фактора и величину спроса, которую он может стимулировать, необходимо учитывать некоторые особенности российского рынка жилья в отличие от некого идеального рынка. Прежде всего россияне предпочитают иметь жилье в собственности в силу своего менталитета. Арендовать жилье их могут заставить только вынужденные меры. Если в Москве достаточно большую долю арендаторов составляют мигранты, то в Перми круг потребителей на рынке аренды ограничен отдельными категориями граждан. Среди основных категорий арендаторов в Перми можно выделить иногородних студентов, которые снимают жилье на время учебы (в основном обучающихся на коммерческой основе), молодые пары, которые хотят отделиться от родителей, но не способны приобрести жилье в собственность, а также бизнес-туристов, которые по роду деятельности вынуждены проживать в городе (за исключением тех, что селятся в гостиницах и апартаментах).

Данные предпосылки обуславливают значительно меньшие объемы предложения на рынке аренды жилья в Перми, по сравнению с рынком купли-продажи.

График 2

На графике 2 можно заметить, что в период повышенного спроса на рынке купли-продажи жилья в Перми (вторая половина 2006 года – первая половина 2007-го) наблюдался отток покупателей с рынка аренды, что отразилось в снижении уровня средней арендной ставки. После того как рынок купли-продажи стабилизировался (вторая половина 2007 года), то есть приобретение жилья в собственность стало менее доступным, часть покупателей переключились на рынок аренды, а текущие арендаторы отложили покупку жилья до более выгодного момента.

Данный вывод подтверждается также при сравнении уровней ипотечных и арендных платежей в Перми (см. табл. 3).

Таблица 3

Сопоставление аннуитетных ипотечных платежей и арендных платежей за однокомнатную квартиру улучшенной планировки на вторичном рынке в Перми

Примечание: расчет аннуитетных платежей произведен с помощью калькулятора ПАИЖК

Если сальдо положительно, то ипотечные платежи превышают арендные и аренда квартиры становится более выгодной, чем ее покупка. Такая ситуация сложилась в Перми к концу 2006 года, когда существенный рост цены продажи привел к тому, что приобретение квартиры, даже с учетом ипотечного кредита, стало менее доступным. Ситуация усугубилась к середине 2007 года – аренда стала значительно выгоднее выплаты ипотечных платежей, даже при том, что заемщикам стали доступны новые условия кредитования. До конца 2007 года рост цен продажи продолжался, но возобновился и рост на рынке аренды – сальдо уменьшилось.

Можно предположить, что наметившиеся процессы на рынке недвижимости продолжатся в 2008 году. Цена продажи будет оставаться некоторое время на одном уровне или увеличиваться небольшими темпами, а арендные ставки продолжат расти. Постепенно с ростом уровня доходов населения увеличится доступность жилья, спрос повысится. Кроме того, когда арендная плата сравняется с ипотечным платежом, часть покупателей переключится с рынка аренды на рынок купли-продажи, что приведет к еще большему увеличению спроса на покупку квартир и снижению спроса на рынке аренды. Соответственно, цены продажи начнут расти более высокими темпами, но не ранее чем через полгода.

Подобный анализ не вступает в противоречие со всем вышесказанным и еще раз подтверждает выявленную стадию цикла рынка жилья Перми.

4. Выводы

ü В рамках технического анализа для прогнозирования средней цены предложения на рынке жилья можно использовать несколько методов. Для прогноза на пермском рынке было использовано четыре метода, которые дали похожие результаты, что делает жизнеспособным каждый из них. Выбор конкретного варианта зависит от поставленных перед прогнозистом целей.

ü В рамках фундаментального анализа более важным является не выбор метода прогноза, а выбор факторов, действительно влияющих на уровень цен жилья. Кроме того, важно определить степень влияния каждого фактора в тех или иных условиях. Ключевым моментом здесь является стадия жизненного цикла рынка жилья, которая во многом определяет происходящие на нем процессы. Например, такой фактор, как развитие ипотечного рынка, несомненно, стимулирует спрос на рынке жилья, однако пока не в той степени, чтобы значительно влиять на уровень средней цены в Перми.

ü Что касается выбора между техническим и фундаментальным подходом, то на рынке недвижимости, в отличие от фондового рынка, их целесообразно совмещать. Специфика рынка недвижимости в его инертности. Здесь один цикл развития может занимать два-три года, а переходы между стадиями происходят достаточно плавно, что делает рынок, в некоторой степени, более предсказуемым. Если результаты технического анализа достаточно точно позволяют определить, когда и какого уровня цен можно ожидать, то фундаментальный анализ способен определить стадию жизненного цикла и ключевые причины роста или стабилизации цен.