Тэрэбуркэ Дмитрий Евгеньевич, директор компании ООО GOFMA – Consulting (г. Кишинев, Молдова)

Состояние рынка жилья и его доступности в Республике Молдова

Рынок недвижимости в Республике Молдова находится на базовом уровне развития, это определяется отсутствием взаимосвязи между отдельными его сегментами, тем не менее интерес инвесторов к нему очень высокий и доходность в сфере строительства одна из самых высоких.

Земельный рынок

Стоимость земли в Кишиневе на сегодняшний момент составляет 14 320 евро за сотку. Она увеличилась за прошлый год на 9%. Здесь надо отметить, что речь идет о потребительских участках, которые в большинстве представлены на открытом рынке. Рынок доходной земли имеется, но больше в «теневом секторе». Стоимость доходной земли намного выше.

Рынок пригородных земель не однозначный. Наименьшая стоимостная ниша на землях, расположенных в пределах 20–30 км от Кишинева. Стоимость подобной земли – 750 евро за сотку, рост цен с 2007 года составил 10%.

Стоимость земли в радиусе до 10 км о столицы составляет 4 618 евро за сотку. Рост цен с 2007 года составил 30%. Стоимость земли в радиусе 10–20 км – 2 223 евро за сотку, рост цен с 2007-го составил 24%. Увеличение интереса к этим землям связано с активным развитием общественного транспорта и инженерных сетей. Отметим и то, что рынок пригородных земель более открытый. Удорожание стоимости земли на рынке Кишинева и проблемы с ее приобретением вынудили некоторых застройщиков обратить внимание на этот сегмент.

Учитывая низкий уровень развития земельного рынка, делать какие-то прогнозы по нему довольно проблематично. Стоимость доходной земли в «теневом секторе» редко опускается ниже отметки в 30 тыс. евро, и это при не очень хорошей правовой истории участков. Поэтому можно только предполагать, что открытый рынок земли будет стремиться к стоимости «теневого рынка».

Стоимость земли на отдаленных рынках, выросла на 51% и составляет 4 375 евро за сотку. Подобный рост во многом связан с активностью рынка застройки в регионах. Молдавские граждане, прожив значительное время за границей, стали привыкать к расстояниям и приобретать недвижимость не только в Кишиневе, но и в местах, близким к месту рождения.

Рынок жилья

Рынок жилья города Кишинева имеет уже свою сложившуюся историю и является наиболее развитым сегментом.

Сегодняшняя стоимость жилья на вторичном рынке составляет 830 евро/кв. м. Рост с начала года составил 12,6%. Аналогичный показатель за 2007 год был равен 6,4%, а за 2006 год рост жилья на вторичном рынке был несущественным – 1%.

Отличительной особенностью столичного рынка жилья является и уменьшение количества предложений. На сегодняшнем открытом рынке Кишинева представлено 800 объектов вторичного жилья, это существенно ниже предыдущих аналогичных периодов.

Если рассмотреть коэффициент качества предложения, который представляет собой средневзвешенное количество предлагаемых комнат, то заметно его увеличение. Количество однокомнатных квартир, выставляемых на продажу в этом году, рекордно низкое.

Кроме того отметим и увеличение минимальной стоимости квартир, притом что разрыв между максимальной и минимальной стоимостью несколько увеличился и вошел в свой привычный коридор 110–150 евро.

Можно констатировать, что вторичный рынок вышел из застоя, и, на наш взгляд, одной из основных причин подобному является ситуация на первичном рынке, которая остается и будет несколько рискованной для покупок.

Основными покупателями на рынке жилья остаются лица, работающие за рубежом. А правильнее сказать так: основные покупки осуществляются на средства, присланные из-за рубежа. Сравнивая количество трансфертов со стоимостью, можно отметить, что пока величина денежных переводов остается на высоком уровне.

Учитывая то, что после первого квартала активность переводов увеличивается, а количество переводов на последнюю дату превышает количество переводов за аналогичный предыдущий период, ситуация на вторичном рынке выглядит достаточно привлекательной.

Еще в начале года мы прогнозировали темпы роста недвижимости на 2009 год до отметки 918 Евро / кв. м или на 19%. Прогноз был сделан методом наложения графиков изменения стоимости за предыдущие периоды. На сегодняшний момент стоимость квартир выросла на 8%. Учитывая возможные предпосылки для снижения темпов роста, пока останемся при том же мнении.

Первичный рынок послужил основой для стагнации на рынке вторичного жилья и на сегодняшний момент является одним из факторов его роста.

По данным Национального бюро статистики в 2007 году на строительство жилья было направлено около 3 млрд леев (около $270 млн) или 19,9% от общего объема инвестиций в основной капитал, который в 2007-м составил около 15 млрд леев (около $1,3 млрд). В то же время в 2007 году были сданы в эксплуатацию 4 200 квартир общей площадью в 486,6 тыс. кв. м, что на 9,9% меньше, чем в 2006-м. 98,8% от общего объема сданного в эксплуатацию жилья было построено субъектами негосударственного сектора экономики. Наибольшие объемы жилищного строительства пришлись на Кишинев, где было введено в эксплуатацию 331,9 тыс. кв. м, что составило 68,2% от общей площади сданного в эксплуатацию жилья. Статистическая информация несколько отличается от наших данных.

На рынке застройки осуществляют свою деятельность 46 компаний. Всего застраивается около 80 домов, планируемая площадь в которых – 830 тыс. кв. м, в том числе жилая – 637 тыс. кв. м. 46 домов должно было быть сдано в 2007 году – общей площадью 608 тыс. кв. м, в том числе 434 жилой. Количество сданного жилья, по данным нашей компании, на сегодняшний момент составляет не более 250 тыс. кв. м, что соответствует 30% от заявленного. Это означает, что не меньше 70% застройщиков нарушили сроки эксплуатации, а у некоторых они превышают три-четыре года.

Средняя стоимость жилья на первичном рынке составляет 700 евро, что на 5% больше, чем на начало года. Потребность в улучшении жилищных условий испытывают не менее 50 тысяч семей. В результате опроса, проведенного нами среди 200 потенциальных покупателей, выяснили следующие факты. Мотивы покупки жилья следующие.

Основное количество жителей планирует приобрести квартиру для себя, примерно такое же количество желает расширить свое жилье. Только 11,5% респондентов планирует сменить район, 19,5% выгодно вложить деньги или заработать на аренде. 6,5% считает, что проблем купить квартиру в «новострое» не существует. Основное количество респондентов, считает ключевыми недостатками высокую стоимость, качество и отсутствие информации о строящемся жилье. 43,5% опрошенных не приобретают «новострой» из-за страха, что объект не будет построен. Более половины имеют сложности с выбором квартиры, дополнительными ремонтными расходами, длительным процессом строительства. Сложности при получении кредита на покупку испытывают 12,5% респондентов.

60% респондентов, готовы купить объект на начальном этапе, однако большинство из них считают, что это должно отражаться на стоимости квартиры. За так называемый белый вариант выступает 31% опрошенных, 39% за полную отделку и 30,5% за частичную отделку. Около половины опрошенных считают, что должен быть предоставлен выбор сдачи квартиры с отделкой или без нее. 55% планируют приобрести квартиру за собственные средства, 25% – взять кредит. Только 2% считают, что кредит взять очень легко, 14,5% – что легко. Сложности при взятии кредита отметили: 5,5% – очень сложно и 17% достаточно сложно. 27% затруднились дать ответ.

В основном застройщики используют следующую схему продаж – 50% на момент заключения контракта, 20%–30% в разные периоды до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Подобная схема является удобной, но учитывая то, что множество домов нарушили сроки сдачи в эксплуатацию и инвестиционные контракты не подлежат регистрации.

Застройщик несет минимальные риски в процессе строительства. Основные несут покупатели. Нехватка денежных средств у застройщика может возникнуть исключительно в случае отсутствия продаж. Недостающие средства привлекаются в банках. В этом случае риск покупателей возрастает. Объект строительства становится объектом залога. Суммы продаж часто неконтролируемы, и покупатель становится заложником не только рисков того, что объект не будет построен, но и рисков менеджмента застройщика. Если в попытке создания конкурентного преимущества застройщик занизил стоимость продаж, направил ресурсы на другие проекты, ошибся в расходах – то вероятность того, что покупатели не смогут зарегистрировать свои права из-за задолженности перед банком, очень большая. Возможно, подобные причины и лежат в основе существенных задержек в строительстве, и застройщики пытаются оттянуть срок сдачи для покрытия финансового дефицита. В любом случае эти обстоятельства послужили причиной того, что две трети покупателей боятся приобретать жилья из-за высоких сроков строительства или страха того, что объект будет не построен.

Участие органов государственной и местной власти на рынке доступного жилья отразилось в двух организационных формах – Национальной службе жилья Locuinte и Кишиневском муниципальном ипотечном агентстве (AMIC).

Деятельность Национальной службы жилья Locuinte изначально была направлена на строительство дешевого жилья для работников бюджетной сферы. Работа службы осуществлялась в тесном сотрудничестве с компанией «Восток». Условия продажи были следующими: оплатив 50% стоимости (30% в течение трех дней и еще 20% в течение месяца) клиент на оставшиеся 50% получает заем на 1,5 года, то есть до завершения строительства дома под 5% годовых. Если его финансовое положение не позволяет уложиться в этот срок, заем пролонгируется на пять лет, если для выплаты заемных средств требуется более длительный период, его продлевают, но уже под 7% годовых. Заем выдавался в леях по текущему курсу. При этом составляется трехсторонний договор между покупателем, инвестиционной компанией «Восток» и Национальной службой Locuinte.

Спрос на продукцию Национальной службы Locuinte был значительный и очередь на приобретение жилья сформировалась в несколько десятков тысяч человек. Но в начале 2008 года эта программа была прикрыта, со слов Премьер-Министра по причине выполнения задачи, в первую очередь завершения строительства бюджетных зданий.

Кишиневское муниципальное ипотечное агентство (AMIC) намного прочнее стоит на рынке. Агенством построено около 24 зданий, в планах строительство или завершение еще 11. Всего было построено 1 200 квартир. Это количество в ближайшее время может быть увеличено в два раза. Примечательно то, что из всего массива домов на сайте агентства только три позиционируются как жилье для бюджетных работников. Эти дома расположены в центре города с количеством квартир 54, 23 и 23

Агентство активно сотрудничает в продажах с одним из крупнейших банков и схема продажи несколько отличается от используемой на рынке. Для приобретения квартиры клиент обязан открыть депозит и внести на него 30 тыс. лей (около 2 тыс. евро). Далее он обязан пополнить указанный счет до 50% от стоимости квартиры и заключает с банком кредит на остальные 50%.

Таким образом, AMIC использует ту же систему оплаты расходов на строительство за счет покупателей. Бремя финансовых расходов возложено на них, но риски проекта существенно ниже за счет того, что банк контролирует финансовые потоки проекта.

Деятельность AMIC гораздо успешней Национальной службы жилья Locuinte прежде всего потому, что оно использует в свое основе рыночные принципы. Преимущества AMIC следующее: облегченный доступ к земельным участкам; схема продаж, увеличивающая гарантию инвестиций; доверие к государственной службе.

Эти преимущества существенные и значительно облегчают менеджмент компании. Однако они недостаточны для удовлетворения потребностей в жилье, так как разница от преимуществ не влияет на уменьшение бремени стоимости квартиры, а является прибылью агентства. Доля рынка AMIC ориентировочно 5–6%. Отметим и то, что деятельность обоих структур не является достаточно открытой.

Рынок доходной недвижимости

Рынок доходной недвижимости находится на очень низком организационном уровне.

Объектов на рынке представлено очень мало. Тем не менее рынок доходной недвижимости в последнее время является очень активным. Ситуацию с представительством объектов удобно рассмотреть на примере торгово-развлекательных комплексов. По той причине, что эта отрасль получила наибольшее экономическое развитие в последнее время и операторы в сфере торговли и развлечения являются наиболее платежеспособными.

Потребности развития не могли не сказаться на рынке доходных помещений. Их строительство за последние несколько лет является одним из самых привлекательных и вытеснило всю производственную недвижимость города, но его качество настолько низкое, что не отвечает основным критериям международной классификации.

Тем не менее если рассмотреть динамику стоимости торговых помещений, можно отметить, что пик стоимости был зафиксирован в середине 2006 года на отметке 1 600 евро за кв. м. Сегодняшняя стоимость колеблется в пределах 1 200 евро за кв. м.

Для этого сегмента рынка характерен существенный разрыв между максимальной и минимальной стоимостью. На наш взгляд, это говорит о том, что рынок торгово-развлекательных площадей находится в гораздо лучшей ситуации развития относительно рынков остальной доходной недвижимости.

Тем не менее проблемы на рынке торгово-развлекательной недвижимости есть. Политика застройки в молдавском формате осуществляется по законам ритейла, то есть сначала выбирается оптимальный формат, затем нарабатывается место. С точки зрения застройщика должно быть наоборот: сначала определяется место, а затем набирается оптимальный формат.

Значение данного вида недвижимости для развития экономики государства никто под сомнение не ставит, тем не менее хаотичная застройка формирует различного рода перекосы на рынке. Нужно понимать, что торговая недвижимость – это прежде всего трафик и любой оператор будет стремиться этот трафик привлекать. Это означает транспортную нагрузку, экологию и безопасность.

Высокий уровень доходов торговых операторов активизировал застройку торгово-развлекательной недвижимости, которая зачастую служит базой для формирования новых объектов застройки, например жилого дома.

Длительное время, развитие на рынке получают торговые центры, которые тоже проходят свою эволюцию, как в качестве застройки, так и в качестве управления. На сегодняшний момент, в Кишиневе 25 ТЦ, строятся еще восемь ТЦ разного уровня. Однако основная их масса сильно изношены и не соответствует облику столицы, многие из существующих нуждаются в так называемом редевелопменте.

Отличительной особенностью рынка является и то, что объекты очень редко выставляются на открытую продажу.

Ориентация торговых операторов на первичный рынок (инвестиционные контракты), формирование торговых центров с невысоким уровнем застройки и попыткой управления на базе аренды требуют более тщательного исследования этого сегмента. В ближайшее время рынок будет переориентироваться, данная недвижимость все больше будет рассматриваться как средство производства, что неизбежно повлияет на стоимость. Разрыв будет сохранятся, средняя стоимость имеет тенденцию к росту.

Рынок офисных помещений, развит в меньшей степени. Преобладают небольшие офисы и бизнес-центры классов «В» и «С». Средняя стоимость офисных площадей за два года увеличилась на 50% и составляет 920 евро за кв. м. Арендная ставка колеблется в пределах 10–20 евро за кв. м. Еще раз обращаем внимание на то, что на рынке представлены бизнес-центры классов «В» и «С»

Спрос на помещения «А» класса есть. По разным оценкам, он колеблется в пределах 10–20%. Развитие рынка офисных помещений находится в прямой зависимости от состояния и развития экономики. Поэтому на нем представлен наиболее востребованный на сегодня сегмент. Рынок характеризуется также низким уровнем застройки и управлением, поэтому потребители офисов стремятся иметь собственное здание. Рынок характеризует относительная стабильность. Заняв относительно высокую нишу в 2007 году, рынок офисов попытался ее увеличить, но эта попытка была не очень удачной.

Взаимоотношения рынка недвижимости и финансового рынка

В Республике Молдова осуществляют деятельность 16 банков и две финансовые компании. Из них половина занимается ипотечным кредитованием. Отметим и отдельно выделим то, что рынок капитала в стране в основном представлен финансовым рынком. Рынок ценных бумаг слабый и не имеет должного развития.

В процессе исследования, проведенного нами в банковской сфере, отметим то, что ипотечные программы, используемые банками РМ примерно похожи. Сроки ипотечного кредитования 7–20 лет. Ставка 13,5–20%. В банках, которые кредитуют покупку недвижимости на более короткие сроки, ставка варьируется от 13% до 24% годовых в местной валюте. Кроме того, банки используют дополнительные взыскания в виде комиссионных, размер которых варьирует от 1% до 2%. Некоторые банки применяют и комиссию за пользование счетом в фиксированной величине, которая варьирует от 100 до 200 евро в год.

На рынке преобладает одноуровневая схема ипотечного кредитования. Двухуровневая не имеет своего развития, это связано с низким уровнем инфраструктуры рынка ипотечных кредитов и ограниченного количества используемых финансовых инструментов.

Ипотечным кредитованием занимается девять из 16 банков. Но здесь уместен вопрос, что такое ипотека? В соответствии с проектом Закона «Об ипотеке», рассматриваемом в Парламенте РМ., под ипотекой понимается «вещное право, на основании которого кредитор удовлетворяет свое право требования, имея преимущество по отношению к другим кредиторам, в том числе к государству, из стоимости заложенного недвижимого имущества в случае, если должник не исполняет обязательства, гарантированные ипотекой». Иными словами – залог недвижимости. Кредитуют под залог недвижимости все банки, в том числе и под покупку недвижимости.

Для рассмотрения этого вопроса с экономической позиции, видимо, имеет смысл ввести в понятие ипотеки сроки кредита. На наш взгляд, на данном этапе развития рынка они не могут быть меньше 10 лет.

Доля кредитов на недвижимость составляет 12,78% от общей массы кредита. Речь идет о всех кредитах. Это говорит о том, что ипотечные кредиты пока не очень интересны для банков. Например, доля промышленных и коммерческих кредитов – 48,57%.

При опросе работников кредитной сферы относительно факторов, влияющих на развитие ипотечного кредитования, подавляющее большинство выделило инфляцию и рост цен на недвижимость. Отмечались и такие факторы, как большие процентные ставки; сроки; недоверие к банковской системе; нестабильность экономики; приток денежных средств из-за рубежа; рост заработной платы и платежеспособность; условия кредитования.

Влияние этих факторов как положительно, так и отрицательно. Трудно отметить что-нибудь новое, поэтому было задано еще несколько вопросов, способных уточнить характер интереса банковской системе к рынку недвижимости.

В связи с особенностями существующей системы финансирования строительства и приобретения жилья банки обеспокоены прежде всего дороговизной земельного рынка. Чуть менее, но также серьезную обеспокоенность вызывают значительное количество натуральных и теневых расчетов и необходимость увеличения объемов строительства. Единицы опрошенных отметили в качестве сдерживающего фактора административную систему управления рынком недвижимости.

Отметим интересную особенность, связанную с характеристикой рынка недвижимости в банковской среде. Банки, которые занимаются ипотечным кредитованием, оценивают рынок более оптимистично, чем банки, которые воздерживаются от него.

Например, достаточной инфраструктуру рынка недвижимости назвали практически все банки, которые практикуют ипотеку, и ни одного из тех, кто работает с короткими кредитами. Помимо типичных проблем, таких как дороговизна, теневой рынок, период экспозиции, отсутствие гибкой ценовой политики, нехватка земли, недоверие к новостроям и качеству строительства. Были названы несоответствие стоимости недвижимости доходам населения, преобладание старого фонда и отсутствие маркетинга у застройщиков.

Добавим то, что инфраструктура сегодняшнего рынка застройки соответствует его уровню развития. В Молдавии не представлен институт ипотечного брокериджа, отсутствуют многие институты, играющие ключевые роли в процессе застройки. Например, консультанты не пользуются спросом ни у архитекторов, ни у застройщиков. Строительство ведется субъективно и основывается на мнении архитектора и застройщика о тенденциях развития рынка. Чаще всего эти тенденции познаются путем собственных ошибок. Не получил развития и институт управления. Управление объектами осуществляет либо сам застройщик, либо объект после получения требуемого дохода от продаж передается в государственные эксплуатационные структуры.

88% банкиров считают кредиты доступными для населения, что отражает и мнение покупателей «новостроя». 80% считает, что кредитных ресурсов в банковской системе достаточно для развития ипотечных кредитов. Кроме того, большинство отмечают рост заработной платы. А вот рост доходов отмечают только половина опрошенных.

Сопоставляя ситуацию на рынке жилья и в банковском секторе, отметим, что мы имеем вполне объективную взаимосвязь и уровень развития финансирования жилья, соответствует текущему состоянию рынка.

Что, по мнению банкиров, нужно для увеличения сроков кредита и уменьшения ставки? Ответ, в общем-то, не удивил: стабильность экономики и стабильность валюты. Добавим только один момент, который, на наш взгляд абсолютно четкий и ясный – бюро кредитных историй.

Так что такое стабильная экономика, способная увеличить доступность кредитных ресурсов для большинства граждан в виде увеличения сроков и уменьшения ставки? Какой измеритель и целевой порог необходим?

Попробуем подытожить и связать мнение банковских работников и ситуацию на рынке.

На наш взгляд, есть два серьезных фактора, которые являются достаточно рискованными при ипотечном кредитовании.

1. Защита вложенных инвестиций. Речь идет больше о судебной системе. Текущая процедура исполнения обязательств и правовая защита экономических интересов в органах правопорядка на сегодняшний момент непростая. Если мы имеем минимальный процент невозвращенных кредитов, то это чаще заслуга самих банкиров, чем достоинство системы. Разумеется, этот фактор нельзя отнести как благоприятствующий облегчению доступа к кредитным средствам.

2. Гарантии средств, инвестируемых в строительство. Этот вопрос сложнее предыдущего в техническом плане, но, на наш взгляд, гораздо проще в исполнительном. Как элемент его решения можно рассматривать предварительную регистрацию инвестиционных контрактов в государственных органах как обязательную.

Вышеуказанные проблемы во многом призван решать новый Закон «Об ипотеке», и это несомненный плюс для развития рынка.

Что касается стабилизации экономики, то, на наш взгляд, будет гораздо проще решать подобный вопрос, если государство перестанет выполнять функции застройщика и строгого контролера и начнет выполнять функции администратора рынка.

Необходимо ставить четкие задачи и реализовывать их через четкие программы. Решения по администрированию рынка должны быть основаны на объективном анализе рынка и реализованы в понятных программах. Необходима информационная прозрачность администрирования рынка и вовлечение в этот процесс максимального количества его участников.

Как пример – проект закона «Об ипотеке», в первоначальную редакцию которого было внесено множество удачных позиций и именно после консультаций с участниками рынка.

Как показывает опыт деятельности на рынке государственных и муниципальных предприятий, они не в состоянии решить проблему доступности жилья. Такие проекты серьезно ограничивают развитие рынка, добавляя элементы нелояльной конкуренции и уменьшая возможности в администрировании. Очень много внимания уделяется точечным решениям, и нет возможности адекватно оценивать ситуацию на рынке.

Решение проблемы доступности жилья на настоящем этапе, на наш взгляд, предельно простое. Государству надо перестать заниматься коммерцией и начинать управление развитием рынка, в том числе решая социальные задачи.